【文章內(nèi)容簡介】 0年租賃、出售等多種組合方式，比較靈活，獲取產(chǎn)品銷售利潤、租金及物業(yè)升值利潤土地成本高、建設(shè)周期較長、資金回籠較慢，專業(yè)化要求高，長期回報高產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)受到國家和地方的產(chǎn)業(yè)政策，土地政策和生產(chǎn)要素成本影響的程度更大50年與制造商合作開發(fā)開發(fā)商自建進(jìn)行出租或銷售，獲取生產(chǎn)利潤、產(chǎn)品銷售利潤、租金、物業(yè)升值利潤土地成本低、建設(shè)周期長、資金回籠慢、專業(yè)化要求高，長期回報高二、各產(chǎn)品業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢住宅地產(chǎn)的趨勢1998年中國實施住房改革以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)出十余年的上漲勢頭。地產(chǎn)大牛市的造就，一方面與貨幣當(dāng)局持續(xù)實施寬松的貨幣政策密切相關(guān)，更為根本的原因則是，中國經(jīng)濟(jì)在此期間一直處于人口紅利和城市化水平不斷加速的階段。所謂“人口紅利”時期，即指在老年人口比例達(dá)到較高水平之前，將形成一個勞動力資源相對豐富、撫養(yǎng)負(fù)擔(dān)輕、于經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分有利的“黃金時期”。對于房地產(chǎn)市場而言，這一時期意味著購房適齡人口的總量較多，因而對住宅的剛性需求增加較大。同樣，根據(jù)目前的法律規(guī)定，因農(nóng)村集體用地不能直接進(jìn)行商品房的開發(fā)建設(shè)，中國的商品房供應(yīng)主要集中在市區(qū)的國有土地上。目前政府推行的放開中小城市戶籍管理的政策，將使得城市化進(jìn)程明顯加快，并能夠?qū)ψ≌_發(fā)形成強(qiáng)有力的支撐。 由上圖可見，如果將2545歲定義為購房適齡人口，那么中國的購房適齡人口已經(jīng)在2008年前后達(dá)到頂峰，并將在2015年前進(jìn)行一個平臺整理，隨后開始持續(xù)下降的過程。這意味著，單純從未來人口年齡結(jié)構(gòu)的變化來看，中國人口紅利的結(jié)束和老齡化時代的到來，將在未來十余年的時間內(nèi)成為城市住宅需求減少的一個重要因素。據(jù)中金公司的預(yù)測，中國總?cè)丝趯⒃?030年達(dá)到頂峰，人口紅利將在2015年左右面臨拐點。在人口紅利逐漸萎縮的同時，還有另一個因素可在一定程度上對沖紅利萎縮，即城市化。目前，中國城市化率為47%，業(yè)內(nèi)預(yù)計將來一段時間內(nèi)仍可每年以1%的速度推進(jìn)。一般來說，城市化率達(dá)到50%，標(biāo)志著城市化國家的初步形成。有專家指出，未來510年城市化率有望提高10個百分點左右，達(dá)到55%60%。如果這個時期城鄉(xiāng)一體化的體制改革和政策調(diào)整有重大突破，城市化率有可能提高15個百分點左右，達(dá)到60%65%。不過，隨著城市化率的不斷提高，城市化速度終將放緩、并最終進(jìn)入增長瓶頸期，估計這一時間為2025年左右。城市化進(jìn)程放緩，再加上中國人口老齡化時代的到來，意味著中國的住房需求將在未來十余年后開始緩步下降。 綜上所述，可以得出初步判斷，雖然中國的人口紅利已接近尾聲，但不斷提高的城市化率將有效彌補因此而減少的城鎮(zhèn)住房需求，國內(nèi)住宅市場在十年左右的時間內(nèi)仍將維持在黃金期內(nèi)。不過，在此之后，隨著老齡化程度的不斷加深，以及第三產(chǎn)業(yè)比重的不斷升高，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營環(huán)境將會逐步得到提升，而住宅地產(chǎn)開發(fā)的景氣則將逐漸陷入低迷狀態(tài)。 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢（1）商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)前很熱，未來發(fā)展可期中國經(jīng)濟(jì)在持續(xù)增長，每年GDP數(shù)量非常高，按可比的價格計算，%，另外去年到今年出臺的一系列住宅限制政策，越來越嚴(yán)厲，有很多的開發(fā)商紛紛調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略，轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，同時還有一些開發(fā)商是“被轉(zhuǎn)型”，因為在很多開發(fā)項目里面都有大量的公用面積進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。2010年的數(shù)據(jù)，，%。另外在住宅相比，辦公樓的面積、商業(yè)面積的增長是最快的，因為受住宅限購的政策，有很多的開發(fā)商把重點放在了商業(yè)用房的銷售面積。 整個市場的發(fā)展趨勢，與日本城市化的水平相比，我們目前的水平還是比較低的，中國的零售業(yè)也是在比較初步的水平，日本在1965年已經(jīng)人均GDP達(dá)到3000美元，以后的25年日本的零售業(yè)保持高度的發(fā)展，我們GDP是在2008年達(dá)到人均3000美元，達(dá)到了零售業(yè)快速發(fā)展的基礎(chǔ)，2010年達(dá)到人均3000美元的時候，將來的20年也是我們零售業(yè)快速發(fā)展的時候。（2）部分地區(qū)出現(xiàn)飽和，二三線城市是今后的重點截止2010年，一線城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)出飽和狀態(tài)，有些區(qū)域甚至出現(xiàn)重復(fù)投資、大量空置、同質(zhì)化嚴(yán)重的問題。二三線城市在城市化過程中，經(jīng)濟(jì)得到了發(fā)展，居民生活水平也在一定程度的提升，但居民生活消費方式并沒有得到相應(yīng)改觀，主要源于商業(yè)市場的發(fā)展相對停滯，沒能合理引導(dǎo)百姓消費觀念改觀。基于二三線城市的巨大商業(yè)市場潛力，許多地產(chǎn)商已將大量資金投到這些中等城市，開發(fā)運營商業(yè)地產(chǎn)。（3）商業(yè)專業(yè)運營商的獨立在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運營中，需要遵循“在市場定位下以運營為先導(dǎo)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)計劃”，以長期的商業(yè)運營體系為基準(zhǔn)，確定合理的業(yè)態(tài)與品牌組合。商業(yè)地產(chǎn)具有復(fù)合性、專業(yè)性、商用性、持續(xù)性、經(jīng)營性、增值性六大特征，只有深化對商業(yè)地產(chǎn)靠持續(xù)性商業(yè)運營而獲取長期盈利的實質(zhì)認(rèn)識，才能盡快將商業(yè)地產(chǎn)投資目標(biāo)從短期地產(chǎn)開發(fā)銷售向商業(yè)不動產(chǎn)價值提升轉(zhuǎn)變。（4）商業(yè)地產(chǎn)主題化商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量的迅速增加，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)項目同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴(yán)重，為實現(xiàn)商業(yè)項目的差異化定位及后期差異化經(jīng)營，商業(yè)地產(chǎn)主題化將是未來發(fā)展趨勢。未來商業(yè)項目除了要遵循一般的行業(yè)特征和業(yè)態(tài)運作規(guī)律之外，還需要結(jié)合自身區(qū)域特點作出主題化的定位，培養(yǎng)出其他項目難以模仿的所謂核心競爭力，這樣才能保持長久生命力。商業(yè)地產(chǎn)主題化，要求開發(fā)商在商業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、開發(fā)、招商及運營等一系列工作過程圍繞某一個主題全線展開。商業(yè)主題應(yīng)該在連貫的基礎(chǔ)上不斷推陳出新，創(chuàng)造商業(yè)消費的興奮點，使顧客由商業(yè)主題聯(lián)想到產(chǎn)品、環(huán)境、服務(wù)等，將商業(yè)主題升級為一種新的生活方式。（5）商業(yè)地產(chǎn)與信托基金的合作商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中，土地、資金、專業(yè)團(tuán)隊為最重要的三項資源。資金困境向來是發(fā)展商進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營的重要問題。目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道主要來源于銀行貸款，然而銀行資金來源大幅縮緊，開發(fā)商嘗試尋求新的資金籌措渠道。據(jù)國外商業(yè)項目成功運作經(jīng)驗，其項目往往通過與基金的合作來解決前期資金難問題，而且這種資金籌集方式已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)的絕對主要資金來源。國外商業(yè)地產(chǎn)與基金合作的方式，其實正是對國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)融資問題的啟示，值得借鑒。事實上，國內(nèi)已經(jīng)有REITs的成功融資案例。（6）地產(chǎn)大鱷紛紛轉(zhuǎn)行商業(yè)地產(chǎn)，未來競爭相當(dāng)激烈，標(biāo)志著龍湖地產(chǎn)將正式涉足上海商業(yè)地產(chǎn)。此前，保利、世茂、娃哈哈、雅戈爾等眾多住宅開發(fā)商已紛紛試水商業(yè)地產(chǎn)，招商、金地、富力等也高調(diào)宣布，未來將不斷擴(kuò)大在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投入。萬科更是發(fā)布了包括購物中心“萬科廣場”、寫字樓“萬科大廈”、社區(qū)商業(yè)“萬科紅”三大商業(yè)產(chǎn)品，系統(tǒng)描述了其進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的愿景。既有政策調(diào)控的壓力，又有“價值洼地”的吸引，房地產(chǎn)商紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，似乎成為水到渠成的事情。但當(dāng)越來越多房地產(chǎn)商蜂擁般沖向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域時，過熱已是必然。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢就產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)本身意義來說是其帶動了整個地區(qū)特色產(chǎn)業(yè)鏈的成熟，完成地區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈的整合以及實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈的拓展，也是滿足產(chǎn)業(yè)鏈多元化發(fā)展的需求載體。隨著目前世界制造業(yè)重心逐漸向中國轉(zhuǎn)移，我國沿海發(fā)達(dá)城市正成為眾多國際知名企業(yè)爭相搶駐的區(qū)域，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資勢必會不斷增加，產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)的作用將更加突出。隨著政府的支持力度不斷加大，產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)市場的成熟也都預(yù)示著產(chǎn)業(yè)化升級已經(jīng)是必然的趨勢了。在西方國家后工業(yè)化時期，20世紀(jì)中葉，隨著公路交通迅速發(fā)展，大城市中心地價快速上漲，交通擁擠，環(huán)境惡化，第二產(chǎn)業(yè)開始大規(guī)模向地價低廉、空間廣闊的郊區(qū)轉(zhuǎn)移，并且形成新的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。在20世紀(jì)60年代以后，在工業(yè)外遷的帶動下，第三產(chǎn)業(yè)又開始向郊區(qū)擴(kuò)張；高級住宅和辦公樓也開始向郊區(qū)發(fā)展。這些國外發(fā)展歷程和我們的產(chǎn)業(yè)升級和結(jié)構(gòu)性調(diào)整線路是相近的。近些年來，大量的外資投資聚焦在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上，隨著國家加大對住宅地產(chǎn)和商用地產(chǎn)的政策調(diào)控，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資已經(jīng)成熟。國外的投資大鱷們的注意力已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向了產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)且大有蓬勃發(fā)展之勢。對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資通常需要考慮5年－10年甚至更長的時間的經(jīng)營行為。仲量聯(lián)行：“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資回報率一般為8％~12％、最高可達(dá)15％”。這種投資回報的穩(wěn)定性和長期性更符合國外投資者的投資習(xí)慣。外資加大對中國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資主要是基于中國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場剛剛啟動，現(xiàn)在快速介入意味著可以爭奪更大的市場。三、產(chǎn)品定位綜合分析：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是很好的介入機(jī)會城市化的變化：城市化已帶來住宅需要的大變化城市的發(fā)展像發(fā)動機(jī)一樣，推動城市化的發(fā)展速度。改革開發(fā)以來，我國經(jīng)濟(jì)快速增長，城市進(jìn)程迎來歷史性發(fā)展機(jī)遇。尤其是1998 年取消福利分房后，我國的城市化進(jìn)程進(jìn)入一個快速發(fā)展時期。經(jīng)過近十年的發(fā)展，城市化在居民住宅方面已取得顯著的成果，2010 年城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積已從1978 平方米。 。雖然我國城市化的程度相比發(fā)達(dá)國家仍很不高，但經(jīng)歷一段高速發(fā)展時期目前已在減速。城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積增速已在下降，近二年持續(xù)下降，2010 %。農(nóng)村人均住宅建筑面積增速也在下降，2010 %。住宅業(yè)的發(fā)展將減速，房地產(chǎn)行業(yè)已無法只依靠住宅的快速發(fā)展來取得高增長。經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級對房地產(chǎn)的需求加大隨著工業(yè)化時代的來臨，城市與經(jīng)濟(jì)相存相伴。城市是人類文明的標(biāo)志，是人們經(jīng)濟(jì)、政治和社會生活的中心。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市建設(shè)的提高，相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更離不開房地產(chǎn)業(yè)的支持。城市化是衡量一個國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會、文化、科技水平的重要標(biāo)志，而高質(zhì)量的城市建設(shè)是衡量國家和地區(qū)社會組織程度和管理水平的重要標(biāo)志。近十多年，1998 年取消福利房實現(xiàn)住宅供應(yīng)市場化；由于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)的提高農(nóng)村勞動力過剩向城市流動等因素仍是城市化的推動力；經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來的第一產(chǎn)業(yè)向二、三產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)變以及目前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整是推動城市化的三大因素。目前農(nóng)村勞動力過剩向城市流動和取消福利房實現(xiàn)住宅供應(yīng)市場化的集中釋放期已基本完成，而產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級推動城市化的進(jìn)程遠(yuǎn)沒有達(dá)到高潮。 產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)模式前景廣闊2011及之后的中國房地產(chǎn)將呈現(xiàn)以下的發(fā)展趨勢和特點：第一，房價將逐步回歸理性，呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進(jìn)發(fā)展的趨勢。如果相關(guān)調(diào)控政策及時有力，化解了當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險，并推動其健康發(fā)展，則會實現(xiàn)平穩(wěn)的過渡；而如果任由房價按照目前趨勢推進(jìn)，則未來的下行和危機(jī)難以避免；預(yù)計房價在2011年以后會有一個泡沫破滅和價格下跌的過程，而后再逐步平穩(wěn)健康發(fā)展，但下跌的幅度和引起的危機(jī)程度則取決于市場和政策的組合作用。第二，保障性住房將得到加強(qiáng)。從目前的政策措施看，未來中國將加大保障性住房的建設(shè)，但中國人口眾多的實際和計劃供給帶來的分配畸形和無效率決定了依靠保障難以解決中國住房的民生問題。 第三，中國房地產(chǎn)在2011年以后會經(jīng)歷較快的發(fā)展過程。這是由未來中國經(jīng)濟(jì)增長和城市化發(fā)展的現(xiàn)實需要決定的，所以中國房地產(chǎn)預(yù)計不會出現(xiàn)如香港和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。 第四，目前的房地產(chǎn)價格基本已經(jīng)達(dá)到高位頂點，2011年繼續(xù)大幅上漲的局面應(yīng)該不會出現(xiàn)，原因是政策已經(jīng)開始對房地產(chǎn)發(fā)力，人們的預(yù)期和觀望情緒業(yè)已出現(xiàn)。第五，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將成為地方政府GDP的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。在二三線城市，當(dāng)?shù)胤秸跒镚DP 從何而來絞盡腦汁的時候，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將會成為他們的救命稻草。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)新的模式將使房地產(chǎn)開發(fā)與城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展融為一體，形成共贏局面。對地方政府而言，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是可以實現(xiàn)資源的最優(yōu)配置和綜合收益最大化。目前看來，房地產(chǎn)作為拉動經(jīng)濟(jì)的主要力量，在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱性地位還沒有改變。作為地產(chǎn)不可分割的土地市場交易形成的土地財政收入也依然成了維持地方政府正常運行不可或缺的一部分。特別需要指出的一點是，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是順應(yīng)十二五規(guī)劃綱要規(guī)劃而為的，其中旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、科技產(chǎn)業(yè)園等都是未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)突破的重點。第四章：祥泰產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展計劃一、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展背景產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將高速發(fā)展相關(guān)資料顯示，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)往往是一個城市乃至國家的經(jīng)濟(jì)支柱。日本的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)占全世界的30%，對日本GDP 貢獻(xiàn)在40%以上；美國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)占全世界的27％，對本國GDP 貢獻(xiàn)也超出了30％。從我國目前來看，在勞動力、產(chǎn)業(yè)配套能力、國內(nèi)市場規(guī)模以及自身發(fā)展的速度等方面存在一定優(yōu)勢，使我國成為承接國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移最重要的區(qū)位之一。伴隨著產(chǎn)業(yè)的成長，我國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也將高速成長。當(dāng)前產(chǎn)業(yè)用地價格相對平穩(wěn)與其他用途土地相比，產(chǎn)業(yè)用地價格指數(shù)相對平穩(wěn)。目前我國產(chǎn)業(yè)用地一般是政府賠本供地，普遍以低于征地、拆遷和配套的成本向用地者協(xié)議供應(yīng)。產(chǎn)業(yè)地價未來將大幅上漲ａ、政策將強(qiáng)調(diào)市場對產(chǎn)業(yè)用地的配置作用，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)價格回歸到真實價值。從2003年到2011年的產(chǎn)業(yè)用地政策，我們可以看出，產(chǎn)業(yè)用地即將進(jìn)入“市場調(diào)配資源的時代”,而不是以政策為主導(dǎo)對資源進(jìn)行調(diào)配。產(chǎn)業(yè)產(chǎn)地出讓逐漸走向