【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 商業(yè)定位也是一大威脅四、產(chǎn)權(quán)式酒店的市場(chǎng)分析產(chǎn)權(quán)式酒店概念產(chǎn)權(quán)酒店是20世紀(jì)70年代興起于美國(guó)的一些著名旅游城市和地區(qū)，英文全稱為“Timeshare”。 它將名下房產(chǎn)與酒店經(jīng)營(yíng)相結(jié)合，向公眾提出了一種既是消費(fèi)又是投資，既是置業(yè)又是增值的全新概念。將純消費(fèi)房產(chǎn)融入投資概念，這就是產(chǎn)權(quán)式酒店的理念。產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售要素產(chǎn)權(quán)式酒店是一種投資產(chǎn)品，影響產(chǎn)權(quán)式酒店銷售的因素有很多，如自然環(huán)境、投資環(huán)境、交通環(huán)境、金融、價(jià)格因素等，產(chǎn)權(quán)式酒店是投資性產(chǎn)品，其購(gòu)買者也大都是高收入階層，屬第二、第三甚至多次置業(yè)者，有的是異地投資。他們有較初次置業(yè)者多的投資眼光與雄厚的資金支持，更關(guān)注項(xiàng)目遠(yuǎn)期規(guī)劃發(fā)展以及所能帶來的收益。那么投資者最看重的是什么呢？地段和經(jīng)營(yíng)管理是產(chǎn)權(quán)式酒店最重要的兩點(diǎn)。地段為王是酒店式公寓制勝的首要因素。作為城市中的“高端居住物業(yè)”，吸引的是“高層次的消費(fèi)者”，位于“高尚地段”成為衡量物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的決定性指標(biāo)?！案呱械囟巍钡暮x不僅僅包括靠近商務(wù)集中區(qū)，同時(shí)還意味著交通便捷、環(huán)境幽雅、周邊設(shè)施齊全等。出色的經(jīng)營(yíng)管理也是制勝的關(guān)鍵。良好的物業(yè)管理服務(wù)和設(shè)施水平，是酒店式公寓的另一必要條件，提供“酒店式服務(wù)”是服務(wù)式公寓的經(jīng)營(yíng)要訣。服務(wù)式公寓在服務(wù)內(nèi)容上不必完全照搬“酒店服務(wù)”的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)使其更具有“舒適性”和“私密性”，能夠?yàn)樽鈶籼峁┝己玫呐涮追?wù)和設(shè)施是保持長(zhǎng)期生命的關(guān)鍵。通常情況下，其物業(yè)管理分為硬件和軟件兩大部分：硬件主要指物業(yè)的配套設(shè)施，包括房間套內(nèi)的設(shè)施和公共設(shè)施，如家具家電等設(shè)備的品牌和質(zhì)量，功能齊全的會(huì)所和商業(yè)設(shè)施等；而軟件主要指公寓的服務(wù)管理水平，包括家政服務(wù)、安全服務(wù)、交通服務(wù)和其他服務(wù)等。產(chǎn)權(quán)式酒店現(xiàn)狀目前，揚(yáng)州產(chǎn)權(quán)式酒店并不多，僅有2個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)是2005年推出的揚(yáng)州人家大酒店，另一個(gè)為2007年凱運(yùn)天地推出的凱莎大酒店項(xiàng)目。從去化速度看，較為滿意。項(xiàng)目名稱地址酒店定位面積范圍（㎡）主力面積（㎡）售均價(jià)(元/㎡)開盤時(shí)間總套數(shù)銷售率已售套數(shù)未售套數(shù)營(yíng)業(yè)時(shí)間揚(yáng)州人家國(guó)際大酒店位于揚(yáng)州東部，毗鄰古運(yùn)河，四星級(jí)2810730486800.408100%40802007年華美達(dá)凱莎酒店揚(yáng)州市文昌中路318號(hào)五星級(jí)3211032568100.A、B座290套已推出， C座179套尚未推出%24941目前建至8層，投資回報(bào)模式：▲揚(yáng)州人家國(guó)際大酒店：1）年收益9%＋15天免費(fèi)入住（亦可按購(gòu)房?jī)r(jià)1%給付）2）6－10年增值回購(gòu)保障3）10年固定回報(bào)4）6800元/㎡進(jìn)行銷售，投資者全額付款或按揭，每月或每季返還，投資者可充抵按揭款，如需現(xiàn)金變現(xiàn)，在5—10年期間開發(fā)商承諾優(yōu)先回購(gòu)；4800元/㎡進(jìn)行銷售，前5年的投資收益充抵總價(jià)，投資回報(bào)為“10年固定回報(bào)，年租金9%+15天免費(fèi)入住”前5年的酒店客房經(jīng)營(yíng)收益歸開發(fā)商，投資者若需資金變現(xiàn)，5年后開發(fā)商可按照6800元/㎡的價(jià)格回購(gòu)?！A美達(dá)凱莎酒店1）酒店前10年每年固定回報(bào)率9％，后10年按客房營(yíng)業(yè)總投入純盈利35％進(jìn)行分紅，同樣不低于每年9％的回報(bào)。2）每年7天標(biāo)間免費(fèi)入住權(quán)（法定假日，黃金周除外）。3）付款方式：按正常購(gòu)房付款方式付款；前5年的回報(bào)直接折算于房?jī)r(jià)中。酒店管理集團(tuán)：▲揚(yáng)州人家國(guó)際大酒店：上海衡山集團(tuán)。上海衡山集團(tuán)是上海市人民政府直接領(lǐng)導(dǎo)下的大型企業(yè)集團(tuán)，旗下?lián)碛猩虾４髲B、衡山賓館、揚(yáng)子飯店、馬勒別墅飯店、浦江飯店等9家星級(jí)酒店。目前，揚(yáng)州人家國(guó)家大酒店已投入營(yíng)運(yùn)房間型號(hào)平時(shí)預(yù)訂參考價(jià)周末預(yù)訂參考價(jià)備注高級(jí)大床房418468大床(寬帶:免費(fèi))，含早餐標(biāo)準(zhǔn)雙床房428 478雙床(寬帶:免費(fèi)) ，含早餐行政大床房488 538大床(寬帶:免費(fèi)) ，含早餐行政兩間套728 728大床(寬帶:免費(fèi)) ，含早餐▲華美達(dá)凱莎酒店：華美達(dá)酒店管理集團(tuán)。“華美達(dá)”作為“溫德姆”旗下檔次最高、規(guī)模最大的酒店管理集團(tuán)，擁有六個(gè)品牌：即RAMADA；RAMADARESORT；RAMADAHOTELamp。SUITES；RAMADAPLAZA；RAMADAHOTELamp。RESORT和ENCORE。“華美達(dá)”目前在亞太地區(qū)已開業(yè)的酒店有25家，僅中國(guó)大陸地區(qū)就有14家加盟酒店，均為45星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的酒店。涉及山東、江蘇、東北、北京、海南、安徽和江西等地。這兩個(gè)項(xiàng)目所在都是揚(yáng)州繁華地段，人群密集，景觀優(yōu)越。其投資回報(bào)豐厚，同時(shí)所聘請(qǐng)的酒店管理企業(yè)皆為經(jīng)驗(yàn)豐富、知名度較高的專業(yè)公司，有利于今后的酒店管理。酒店的良好運(yùn)營(yíng)是對(duì)投資回報(bào)的有力保障，這對(duì)投資者是最大的吸引力。揚(yáng)州目前酒店的需求和經(jīng)營(yíng)狀況揚(yáng)州市是國(guó)家優(yōu)秀旅游城市，旅游資源豐富，旅游環(huán)境良好，具有優(yōu)秀的旅游服務(wù)設(shè)施和旅游產(chǎn)業(yè)要素，可以滿足旅游者需求和旅游業(yè)發(fā)展的要求。旅游業(yè)在全市經(jīng)濟(jì)中的地位十分重要，具有明顯的社會(huì)、自然和歷史等優(yōu)勢(shì)。目前揚(yáng)州每年接待游客13000萬(wàn)人次，今年揚(yáng)州煙花三月國(guó)際經(jīng)貿(mào)旅游節(jié)接待來客340萬(wàn)人次。揚(yáng)州旅游業(yè)的發(fā)展需要更多的各檔次酒店支撐。根據(jù)揚(yáng)州旅游網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)有酒店平均入住率在75％左右。揚(yáng)州市旅游發(fā)展20年規(guī)劃，全市到2010年要將旅游業(yè)從三產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，旅游總收入占GDP的10%，旅游業(yè)增加值占GDP的比重達(dá)到5%以上，不但要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)份額量的突破，并且要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展質(zhì)的突破。到2020年，要將揚(yáng)州市建設(shè)成為旅游產(chǎn)品豐富、旅游市場(chǎng)活躍、旅游環(huán)境優(yōu)美、服務(wù)優(yōu)質(zhì)、具有國(guó)際水準(zhǔn)的、國(guó)際國(guó)內(nèi)旅游者首選旅游目的地之一，旅游總收入占GDP的15%。隨著旅游業(yè)的迅猛發(fā)展，酒店數(shù)量增多，對(duì)酒店的要求也越來越高。附：揚(yáng)州現(xiàn)有主要賓館酒店情況酒店星級(jí)酒店名稱客房數(shù)5星海德建國(guó)酒店86合計(jì)　864星江蘇揚(yáng)州西園大酒店170揚(yáng)州恒春緣大酒店158江蘇揚(yáng)州新世紀(jì)大酒店348揚(yáng)州京華大酒店242揚(yáng)州迎賓館120揚(yáng)州花園國(guó)際大酒店188揚(yáng)州人家國(guó)家大酒店313合計(jì)　15393星揚(yáng)州廣源丁山大酒店132揚(yáng)州賓館150揚(yáng)州藍(lán)天大廈120揚(yáng)州二十四橋賓館104揚(yáng)州鴻翔假日酒店138揚(yáng)州石塔賓館180揚(yáng)州紅杉樹酒店109揚(yáng)州天虹大酒店108揚(yáng)州食為天假日酒店97江蘇淮左名郡國(guó)際大酒店116揚(yáng)州蜀崗西峰大酒店78紅杉樹酒店63揚(yáng)州雅閣商務(wù)酒店60合計(jì)　1455經(jīng)濟(jì)型莫泰連鎖店－揚(yáng)州瓊花大廈店168莫泰連鎖店－揚(yáng)州文昌閣店240漢庭酒店連鎖－文昌閣店145如家快捷酒店－揚(yáng)州客運(yùn)站店135格林豪泰－揚(yáng)州大廈酒店201揚(yáng)州福客都酒店88揚(yáng)州雅閣商務(wù)酒店100錦江之星－四望亭路店153揚(yáng)州開元江隆酒店118新能源金鼎公寓酒店240揚(yáng)州418假日酒店100?？投假e館88帝豪商務(wù)客房118合計(jì)　1894五、總 結(jié) 通過對(duì)揚(yáng)州西區(qū)目前在售辦公產(chǎn)品、SOHO產(chǎn)品、商業(yè)及產(chǎn)權(quán)式酒店的市場(chǎng)現(xiàn)狀的分析，我們不難看出，辦公市場(chǎng)銷售壓力最大，且已彰顯出了供大于求之勢(shì)，所以不建議定位為辦公產(chǎn)品；SOHO產(chǎn)品有存在一定的市場(chǎng)空間，擁有一定的市場(chǎng)可行性，搭配底商，可以定位為“SOHO+商業(yè)”；而產(chǎn)權(quán)式酒店方面，市場(chǎng)反映來看，比較受投資客歡迎，只要能保證其后期投資回報(bào)的取得，市場(chǎng)的可行性較強(qiáng)，故也建議定位為“產(chǎn)權(quán)式酒店”。第三部分 項(xiàng)目操作建議一、SOHO+商業(yè)的操作建議一）、商業(yè)形象塑造我們面臨的處境：根據(jù)上述市場(chǎng)情況分析，本案周邊商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，檔次參差不齊，潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。要想突破群狼圍攻的困局，必須尋求到一種獨(dú)特的差異化商業(yè)形態(tài)，塑造出獨(dú)特的商業(yè)物業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值。那么什么樣的商業(yè)形態(tài)及檔次將更加符合市場(chǎng)，易受到投資客戶的認(rèn)可呢？要客觀、科學(xué)給出此問題的答案，讓我們一起研究一下本案未來潛在客戶群情況。本案未來目標(biāo)消費(fèi)客戶群：根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)研，本案位于揚(yáng)州新城區(qū)——西區(qū)，周邊事業(yè)單位林立，新興住宅社區(qū)眾多，剛性消費(fèi)需求較大。這部分人群處于社會(huì)中端偏高階層，在生活得到滿足的同時(shí)，開始逐步追求休閑、娛樂的精神生活。這部分人群開始逐步注重品牌，但對(duì)于價(jià)值不菲的品牌奢侈品又尚不能完全承受。綜合分析