【文章內(nèi)容簡介】 屋頂花園，稱陽光型別墅，戶型面積在180220平方米。稱其以疊加式別墅的主要原因是其建筑形態(tài)類似于別墅，外立面可以類似于排屋，而不類似于公寓，而且或有天或有地，比普通公寓更能享受大自然，戶型布局類似于排屋，底層餐飲起居上層臥室，生活質(zhì)量較高。復(fù)式洋房基本特征戶數(shù)約440戶建筑面積范圍150210 m2主力面積170190 m2平均建面190 m2平均單價2600元/ m2總價范圍4080萬元（含私家花園，下同）主力總價5070萬元平均總價60萬元分布區(qū)域特征分布在地塊南部和東部，幾個小區(qū)的中部，主要在東北小區(qū)和東南小區(qū)內(nèi)建筑層數(shù)4層半，頂層設(shè)半層閣樓標(biāo)準(zhǔn)層形態(tài)一梯兩戶的板式為主，少量一梯兩戶點式外立面典雅，適當(dāng)采用大玻璃面材，坡頂戶型特征主要以四房2廳為主，一、二層一戶，三、四層、四一戶，短進(jìn)深，一層設(shè)獨立私家花園、樓頂設(shè)大露臺。停車位150%車位配比，布置在半地下室目標(biāo)客源高收入改善條件的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、事業(yè)單位、機關(guān)單位高收入者，私營業(yè)主、附近學(xué)校的高收入老師等需求特征喜歡有天有地的生活、追求檔次和高尚生活、喜歡別墅式生活疊加式別墅戶型配比建筑面積比例戶均戶數(shù)比例1701904\2\25071060%18028064%1902104\2\21690020%2009019%2102304\2\2,5\2\31690020%2208017%84510100%190440100%定位理由：這種居住物業(yè)因其較高的舒適性和低于別墅的價格以及相對高密度的熱鬧的居住人口、比別墅更完善的生活配套而受消費者的歡迎。（1）本項目遠(yuǎn)在近郊，應(yīng)是較高層次的人口愿意接受的區(qū)域，本應(yīng)定位成別墅類低密度物業(yè)，但由于別墅類產(chǎn)品價格高、人口密度低、配套不齊全等等原因而難以被徐州的消費者大量接受，南湖花園目前的銷售價格仍在2000元，主要原因是由于人口少而難以配置足夠的交通和其他生活配套，使得已購房者難以入住。疊加式別墅人口密度大，且因設(shè)置在本項目這樣一類配套齊全、人氣較旺的大型居住區(qū)內(nèi)，將受喜愛熱鬧的徐州消費者的歡迎。（2）本項目以大眾精品型居住區(qū)定位，為使居住人口類型相對統(tǒng)一，不宜設(shè)置純別墅類，以免造成兩類人群的不和諧，疊加式別墅既有別墅的舒適性，又與其他普通公寓容易融合，與園區(qū)的整體氣氛一致。（3）目前徐州市場尚未有此類物業(yè)銷售，但從需求調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，徐州消費者對此類物業(yè)的需求量相當(dāng)大（占建筑形態(tài)選項的21%）。從本公司為永康、桐鄉(xiāng)等地兩大住宅樓盤的定位看，這種類型的物業(yè)銷售情況相當(dāng)好，相信因此類物業(yè)的獨特性及其與消費者需求特征的相吻合，應(yīng)該受到徐州消費者的喜愛。（4）本項目不設(shè)置別墅的另一原因是城市南部的別墅供應(yīng)量將較大，在徐州這樣一個經(jīng)濟(jì)與文化的發(fā)展水平看，別墅的普及化尚有待時日，從嘉匯園的銷售情況看，四類形態(tài)中（普通公寓、復(fù)式公寓、排屋、獨立別墅）普通公寓與復(fù)式公寓的銷售情況好于別墅。而且久隆鳳凰城有2000戶別墅，對徐州這樣一個城市來說可謂巨量，需有相當(dāng)?shù)南瘯r期，而且其地價低、環(huán)境好、強大的營銷攻勢，非一般樓盤所能抗敵，因此，本項目應(yīng)與南部樓盤有所區(qū)別，若設(shè)置別墅將有較大風(fēng)險。沿街商鋪的設(shè)置本項目因居住人口將達(dá)到2萬以上，需設(shè)置較大規(guī)模的生活配置，設(shè)置形式有集中型和分散型，前者以大型會所及集中2層以上的塊商為主，后者則以內(nèi)街和外街住宅底商形式為主。 根據(jù)項目地塊附近沒有大型公建的特征，本項目設(shè)集中大型農(nóng)貿(mào)市場和中等規(guī)模超市，以吸引客戶增加買點，并滿足本項目居民生活需要（具體配備詳見規(guī)劃設(shè)計建議）。第二章　　投資和經(jīng)濟(jì)效益初步估算一、靜態(tài)投資和經(jīng)濟(jì)效益初步估算靜態(tài)投資初步估算表序號項目數(shù)量金額（萬元）1土地費用*275142工程費用　105593地上土建（平方米）*854000平方米81931地下工程（平方米）*172000平方米15469室外工程(土建的10%)10%81933其他費用　9674設(shè)計費(%)2%2640收費(30元/m2)地上建筑面積302561管理費(2%)（2++）2%2210營銷費用（1%）總售價1%22634利息*　83835不可預(yù)見費（5%）（2++++4）5%6054總投資(萬元)　157218帶*號備注：土地費用按照每畝30萬元，契稅為出讓金的4%。地上土建單價：普通公寓650元/平方米，復(fù)式洋房700元/平方米，小高層1100元/平方米，高層1500元/平方米，公建商鋪700元/平方米。地下工程按照900元/平方米。%，計算按照土地價分三年期完成，；建設(shè)期利息按照工程款支付到80%時候開始銷售回收，貸款期1年；計利息為：[1+（2+3）1]銷售收入表類別建筑面積（平方米）平均單價每套價格（萬元/套）總售價普通公寓23020020002246039小高層30700023503072145高層13767025503335105復(fù)式洋房8451026005021973可銷售商鋪83520400033410其他公建112400車庫（個）4400417600總計854100226270定價考慮未來市場形勢及房地產(chǎn)市場的增長因素，且隨著市場形勢發(fā)展逐漸提高價格。多層主要集中在前幾期，以1500元/平方米低價啟動，吸引首次置業(yè)者，聚集人氣，所以平均價格相對較低為2000元/平方米。小高層、高層目前市場價格相對比較高，且主要在小區(qū)環(huán)境初步形成后投入市場，本身布置的位置景觀性比較好，價格應(yīng)較高。復(fù)式洋房因為品質(zhì)和環(huán)境最好，吸引的客源為高收入階層，價格最高。車庫本項目配比較高，定價在4萬元每車位，較目前市場價位低。擬作為本項目促銷的手段，采取低價策略，吸引購買者，甚至可以同汽車銷售公司聯(lián)合推出買房買低價車庫送車（價格3萬左右的車）或者打折售車活動，吸引人氣。靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效益數(shù)量費率金額（萬元）總投資157200總銷售金額　　226266銷售營業(yè)稅及附加22626612670所得稅前利潤　　56380投資利潤率（%）　　36%考慮房地產(chǎn)滾動開發(fā)的因素，所得稅基本可以規(guī)避，利潤暫時不考慮所得稅。二、動態(tài)投資和經(jīng)濟(jì)效益初步估算工程進(jìn)度工期2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年712月16月712月16月712月16月712月16月712月16月712月16月712月第一期開工面積3180674213　　　　　　　　　　　竣工面積　3180674213　　　　　　　　　　第二期開工面積　131753293919763　　　　　　　竣工面積　　　131753293919763　　　　　　第三期開工面積　　　6322415806094836　　　　　　竣工面積　　　　　6322415806094836　　　　　第四期開工面積　　　　　47952719297192947952　　　　竣工面積　　　　　　　47952719297192947952　　第五期開工面積　　　　　　　　5964614911589469　　竣工面積　　　　　　　　　　5964614911589469合計開工面積31806873893293982987158060142788719297192910759814911589469　　竣工面積03180674213131753293982987158060142788719297192910759814911589469資金投入2004年2005年2006年2007年2008年2009年712月16月712月16月712月16月712月16月712月16月712月合計工程及其他37601032038909800186701686084908490127101761010570121170土地費用8250　5500　5500　8250　　　　27510合計總成本1201010320939098002417016860167408490127101761010570148680*工程及其他資金在開工時投入銷售價格與總額2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年16月712月16月712月16月712月16月712月16月712月16月712月16月銷售均價1800189019902080218023002400250026602790290030803230銷售面積0259406052010740268606768012889811640058660586608775012160072960銷售總價0490012010223058801555031090294901560016380257303744023590現(xiàn)金流量表