【文章內容簡介】 專業(yè)人員開展業(yè)務應當是執(zhí)業(yè)評估專業(yè)人員，在技術上具備評估的基本技能和水平。.土地評估專業(yè)人員只能在所登記執(zhí)業(yè)的評估機構從事土地估價。.評估專業(yè)人員不得私自接受委托從事業(yè)務、收取費用。與委托人或者其他相關當事人及評估對象有利害關系的，應當回避。.當兩個或兩個以上產生或可能產生利益沖突的客戶，委托同一家評估機構相同或不同的事項時，執(zhí)行業(yè)務的評估專業(yè)人員應保持中立態(tài)度，不偏向任何一方。評估專業(yè)人員應該向每一位客戶披露利益沖突的性質、產生的環(huán)境以及其他相關事實。.評估專業(yè)人員承接業(yè)務時應克制私利。如果認為受托事項存在的利益沖突不可調解或無法管理，應當拒絕接受委托。.評估專業(yè)人員在承接、開展業(yè)務時，應與委托人進行充分溝通交流，明確客戶想要的服務和機構提供的服務，依法確定估價目的、待估宗地、估價期日、價格內涵、估價日期等估價基本事項。.評估專業(yè)人員在接受估價業(yè)務委托時，應明確所面臨的估價問題和難點，以確定是否能夠勝任該估價業(yè)務。如客戶對于完成估價業(yè)務有時間等特殊要求并且不能讓步，明知做不到的，則應主動放棄該業(yè)務。第十五條 注釋（評估機構）：.評估機構開展評估業(yè)務，應當由評估機構統一受理，分支機構應以設立該分支機構的評估機構名義承攬評估業(yè)務，出具評估報告。.評估機構應當指定至少兩名評估專業(yè)人員承辦受理的評估業(yè)務。開展法定評估業(yè)務，應當指定至少兩名相應專業(yè)類別的評估師承辦。.評估機構應當與委托人訂立委托合同，約定雙方的權利和義務，并按照合同約定向委托人收取費用。委托合同還需要明確估價目的、待估宗地、估價期日、價格內涵、估價日期等估價基本事項。.評估機構不得受理與自身有利害關系的業(yè)務。不得安排與相關當事人及評估對象有利害關系的評估專業(yè)人員。不得接受委托人的索要、收受或者變相索要、收受回扣等不法要求。.評估機構不得分別接受利益沖突雙方的委托，對同一評估對象進行評估。.評估機構在承接估價業(yè)務之前，應當進行風險評估。對于估價業(yè)務風險大無法有效控制的，客戶有明確的不能讓步的特殊要求并且明知做不到的，應當拒絕接受委托。.未經委托人書面同意，評估機構不得轉讓受托的業(yè)務。第十六條 指引示例：.評估專業(yè)人員應當根據委托人的資信狀況以及估價資料具體情況，對自身專業(yè)勝任能力、獨立性和業(yè)務風險進行綜合分析和評價，并由評估機構決定是否承接該估價業(yè)務。評估機構在承接業(yè)務時應擁有足夠的評估專業(yè)人員，且他們的估價專業(yè)技術水平能夠勝任所受托的估價業(yè)務。.評估機構應該建立利益沖突管理檔案，包括公司管理者、評估專業(yè)人員近親屬的姓名、工作單位及職務，在其他機構入股或擔任的管理職務，已服務的客戶名單，已評估過的不動產及權利人等信息。評估機構在接受委托前，應由執(zhí)行業(yè)務的評估專業(yè)人員專門進行利害關系查證，查證在委托企業(yè)中是否存在親屬、朋友等關系，是否持有股份或參與經營管理，以往是否存在業(yè)務往來或利害關系等，并將查證的過程和結論以書面形式存于估價檔案當中。經查證發(fā)現，可能存在利害關系的，應該向每一位客戶披露利害關系的性質、產生的環(huán)境以及其他相關的事實。對于無法調解或管理的沖突，應以書面的形式告知客戶，拒絕接受委托。客戶繼續(xù)委托估價的，相關人員應當回避。.對于可以調解或管理的沖突，應當以書面的形式告知委托人接受委托的條件。委托人同意并相信評估機構建議的管理利害關系的措施，并明確要求評估機構接受委托的，簽訂書面協議。.在司法鑒定評估中，評估標的與受托的評估專業(yè)人員及評估機構有利益關系，如評估專業(yè)人員與其中一方存在親屬、朋友等關系，或是涉案標的的共有權利人，應該申請回避。.已經承接以拍賣方式進行交易標的物的底價估價業(yè)務，應該拒絕任何潛在買家對于相同標的物交易價格的評估委托，以防止底價信息及拍賣方的相關信息在為雙方的評估過程當中被泄露。.在抵押貸款評估中，如果與潛在借方或物業(yè)業(yè)主有著長期的業(yè)務關系，應該向貸款方合法披露信息，由貸款方具體判斷，這種業(yè)務關系是否會影響評估專業(yè)人員對于評估標的獨立作出符合市場的客觀的評估結果。.作為綜合性的專業(yè)服務公司，業(yè)務可能涉及咨詢、評估、代理、物業(yè)管理等多個領域，如已經代理了物業(yè)銷售等業(yè)務，委托人擬同時委托交易價格、抵押價格的評估，評估專業(yè)人員應該向委托人合法披露針對同一標的已經承接的業(yè)務。.在接受估價業(yè)務時，客戶對于完成估價業(yè)務的時間有要求，而評估機構暫時不能派出足夠的能夠勝任該估價業(yè)務的評估專業(yè)人員的，應主動告知客戶實際情況，以期贏得客戶理解，延長完成估價業(yè)務的工作時間。如客戶不能接受，則應主動放棄該估價業(yè)務，而不能先接受委托估價，派出估價水平和經驗不足的估價人員，降低估價標準。.接受委托之前，應了解該項目以往是否進行過評估。若發(fā)現近期有重復委托的可能性，必須查清利害關系，以避免同一項目、同一期日、同一目的估值的利益沖突。若是本機構評估專業(yè)人員已經核實有瑕疵的項目，應該如實告知客戶，而不能為了承攬業(yè)務而隱瞞事實。.如果在估價過程中發(fā)現了新情況，評估專業(yè)人員需要重新考慮估價范圍時，應當及時與委托人溝通并修訂委托合同。.委托合同應說明土地估價報告對外公布的限制性條款和授權條款。任何對該土地估價報告的復制或公開引用，都需要有評估機構的書面同意。.委托合同當中宜明確暫停估價、終止估價情形及其處理辦法，以及相應的估價費用支付方式。如果委托人中途中斷委托評估請求，評估專業(yè)人員和評估機構工作已經過半，委托人應付給評估機構全部評估咨詢服務費。評估專業(yè)人員和評估機構的工作尚未過半，委托人應付給評估機構部分評估服務費，或已預付的定金和評估服務費不予退還等等。.委托合同中可以約定雙方責任。委托人的責任包括但不限于，提供必要的估價資料并保證所提供資料的真實性、合法性、完整性等。評估專業(yè)人員的責任包括但不限于，在遵守相關法律、法規(guī)和相關估價規(guī)范和行業(yè)準則單獨前提下，對估價對象在估價期日的特定目的下的價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見等。.告知客戶自己能力不及或無法按時完成的事項。如客戶希望對院落中一座年代較久的假山進行估價，評估專業(yè)人員經過分析后認為，這座假山有一定歷史價值，有可能是文物，但本人不具備對其判斷的能力和權威性，建議客戶請有能力和資質的專業(yè)人士或機構進行文物鑒定。第十七條 禁行示例：．評估專業(yè)人員因欠缺相關知識和能力，不能在客戶要求的時間內履行完必要的土地估價程序的，卻接受該土地估價業(yè)務委托。．接受無法調解的利益沖突雙方的委托事項。例如分別接受同一物業(yè)的買賣雙方、競爭同一拍賣物業(yè)的雙方、征收方和被征收方的委托。．在不具備相關評估備案資格的情況下，承接相應的估價項目。．未盡注意義務。在接受委托之前，沒有查證評估專業(yè)人員及評估機構與委托人之間，委托人與相關客戶之間，以及與評估標的之間是否存在利益沖突，即簽署評估協議。．接受評估專業(yè)人員或評估機構擁有產權或占有股份的物業(yè)的評估委托，從擬委托評估的標的中獲得可能的不當經濟利益。．評估機構和執(zhí)業(yè)評估專業(yè)人員向客戶隱瞞不具備對基準地價評估、港口碼頭用地估價等特殊類別土地估價的專業(yè)知識和能力，卻獨自承接該項目委托。．估價目的不具備合法性，評估專業(yè)人員承接該估價業(yè)務。例如，委托人要求對公園、公共廣場等公益性用地以抵押目的進行估價，評估專業(yè)人員依然接受該估價業(yè)務委托。．估價人員在無法確指估價對象的情況下（如無法確認宗地實際的坐落位置、使用權面積、四至狀況、土地使用年限、法定用途等信息），評估專業(yè)人員接受該估價業(yè)務。.參與行業(yè)管理的評估專業(yè)人員，負責聯系行政主管部門、有估價業(yè)務需求的部門，利用優(yōu)勢地位，制定不公平規(guī)則，為自己承攬業(yè)務提供便利,壟斷業(yè)務信息，牟取私利。第五章 外業(yè)作業(yè)行為【核心理念】：盡職查證第十八條 注釋（評估專業(yè)人員）： .評估專業(yè)人員在評估作業(yè)過程中應自始至終遵守規(guī)程，在明確估價基本事項基礎上，對估價項目認真研究，對照規(guī)程認真擬訂評估技術方案，包括估價技術路線和估價方法、估價所需資料清單及其來源渠道、作業(yè)步驟及時間進度、人員安排、現場查勘、市場調研等。.評估專業(yè)人員應要求委托人提供相關的權屬證明、財務會計信息和其他資料，以及為執(zhí)行公允的評估程序所需的必要協助。評估專業(yè)人員應告知委托人應當對其提供的權屬證明等資料的真實性、完整性和合法性負責。.評估專業(yè)人員應收集估價所需最新資料，包括宗地自身資料、價格影響因素的資料、土地交易資料、其他類型的資料等。.評估專業(yè)人員應對收集的權屬證明等資料進行核查驗證、分析整理。評估專業(yè)人員可以依法向有關國家機關或者其他組織查閱從事業(yè)務所需的文件、證明和資料。當委托人是估價對象權利人時，應查看估價對象的權屬證明原件，并應將復印件與原件核對，不得僅憑復印件判斷或假定估價對象的權屬狀況。 .評估專業(yè)人員應當根據評估業(yè)務具體情況，對評估對象內外部狀況、相關案例資料及周邊情況進行現場調查，現場拍攝，對已獲取的資料進行核查，并補充收集估價所需的其他資料。對評估活動中使用的有關文件、證明和資料的真實性、準確性、完整性進行核查和驗證。.評估專業(yè)人員應當按規(guī)程規(guī)定制作現場查勘記錄，記錄有關勘查內容和結果等，并在現場查勘記錄上簽字?？梢砸笈阃奈腥舜砘虮徊榭狈康禺a權利人代表在現場查勘記錄上簽字。.評估專業(yè)人員當無法進入評估對象內部進行實地查勘時，應對評估對象的外部狀況和區(qū)位狀況進行實地查勘，并應在報