【文章內(nèi)容簡介】 專業(yè)人員開展業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)是執(zhí)業(yè)評(píng)估專業(yè)人員，在技術(shù)上具備評(píng)估的基本技能和水平。.土地評(píng)估專業(yè)人員只能在所登記執(zhí)業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)從事土地估價(jià)。.評(píng)估專業(yè)人員不得私自接受委托從事業(yè)務(wù)、收取費(fèi)用。與委托人或者其他相關(guān)當(dāng)事人及評(píng)估對(duì)象有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。.當(dāng)兩個(gè)或兩個(gè)以上產(chǎn)生或可能產(chǎn)生利益沖突的客戶，委托同一家評(píng)估機(jī)構(gòu)相同或不同的事項(xiàng)時(shí)，執(zhí)行業(yè)務(wù)的評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)保持中立態(tài)度，不偏向任何一方。評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)該向每一位客戶披露利益沖突的性質(zhì)、產(chǎn)生的環(huán)境以及其他相關(guān)事實(shí)。.評(píng)估專業(yè)人員承接業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)克制私利。如果認(rèn)為受托事項(xiàng)存在的利益沖突不可調(diào)解或無法管理，應(yīng)當(dāng)拒絕接受委托。.評(píng)估專業(yè)人員在承接、開展業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)與委托人進(jìn)行充分溝通交流，明確客戶想要的服務(wù)和機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)，依法確定估價(jià)目的、待估宗地、估價(jià)期日、價(jià)格內(nèi)涵、估價(jià)日期等估價(jià)基本事項(xiàng)。.評(píng)估專業(yè)人員在接受估價(jià)業(yè)務(wù)委托時(shí)，應(yīng)明確所面臨的估價(jià)問題和難點(diǎn)，以確定是否能夠勝任該估價(jià)業(yè)務(wù)。如客戶對(duì)于完成估價(jià)業(yè)務(wù)有時(shí)間等特殊要求并且不能讓步，明知做不到的，則應(yīng)主動(dòng)放棄該業(yè)務(wù)。第十五條 注釋（評(píng)估機(jī)構(gòu)）：.評(píng)估機(jī)構(gòu)開展評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理，分支機(jī)構(gòu)應(yīng)以設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的評(píng)估機(jī)構(gòu)名義承攬?jiān)u估業(yè)務(wù)，出具評(píng)估報(bào)告。.評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指定至少兩名評(píng)估專業(yè)人員承辦受理的評(píng)估業(yè)務(wù)。開展法定評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)指定至少兩名相應(yīng)專業(yè)類別的評(píng)估師承辦。.評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與委托人訂立委托合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)，并按照合同約定向委托人收取費(fèi)用。委托合同還需要明確估價(jià)目的、待估宗地、估價(jià)期日、價(jià)格內(nèi)涵、估價(jià)日期等估價(jià)基本事項(xiàng)。.評(píng)估機(jī)構(gòu)不得受理與自身有利害關(guān)系的業(yè)務(wù)。不得安排與相關(guān)當(dāng)事人及評(píng)估對(duì)象有利害關(guān)系的評(píng)估專業(yè)人員。不得接受委托人的索要、收受或者變相索要、收受回扣等不法要求。.評(píng)估機(jī)構(gòu)不得分別接受利益沖突雙方的委托，對(duì)同一評(píng)估對(duì)象進(jìn)行評(píng)估。.評(píng)估機(jī)構(gòu)在承接估價(jià)業(yè)務(wù)之前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。對(duì)于估價(jià)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大無法有效控制的，客戶有明確的不能讓步的特殊要求并且明知做不到的，應(yīng)當(dāng)拒絕接受委托。.未經(jīng)委托人書面同意，評(píng)估機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓受托的業(yè)務(wù)。第十六條 指引示例：.評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)委托人的資信狀況以及估價(jià)資料具體情況，對(duì)自身專業(yè)勝任能力、獨(dú)立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合分析和評(píng)價(jià)，并由評(píng)估機(jī)構(gòu)決定是否承接該估價(jià)業(yè)務(wù)。評(píng)估機(jī)構(gòu)在承接業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)擁有足夠的評(píng)估專業(yè)人員，且他們的估價(jià)專業(yè)技術(shù)水平能夠勝任所受托的估價(jià)業(yè)務(wù)。.評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該建立利益沖突管理檔案，包括公司管理者、評(píng)估專業(yè)人員近親屬的姓名、工作單位及職務(wù)，在其他機(jī)構(gòu)入股或擔(dān)任的管理職務(wù)，已服務(wù)的客戶名單，已評(píng)估過的不動(dòng)產(chǎn)及權(quán)利人等信息。評(píng)估機(jī)構(gòu)在接受委托前，應(yīng)由執(zhí)行業(yè)務(wù)的評(píng)估專業(yè)人員專門進(jìn)行利害關(guān)系查證，查證在委托企業(yè)中是否存在親屬、朋友等關(guān)系，是否持有股份或參與經(jīng)營管理，以往是否存在業(yè)務(wù)往來或利害關(guān)系等，并將查證的過程和結(jié)論以書面形式存于估價(jià)檔案當(dāng)中。經(jīng)查證發(fā)現(xiàn)，可能存在利害關(guān)系的，應(yīng)該向每一位客戶披露利害關(guān)系的性質(zhì)、產(chǎn)生的環(huán)境以及其他相關(guān)的事實(shí)。對(duì)于無法調(diào)解或管理的沖突，應(yīng)以書面的形式告知客戶，拒絕接受委托?？蛻衾^續(xù)委托估價(jià)的，相關(guān)人員應(yīng)當(dāng)回避。.對(duì)于可以調(diào)解或管理的沖突，應(yīng)當(dāng)以書面的形式告知委托人接受委托的條件。委托人同意并相信評(píng)估機(jī)構(gòu)建議的管理利害關(guān)系的措施，并明確要求評(píng)估機(jī)構(gòu)接受委托的，簽訂書面協(xié)議。.在司法鑒定評(píng)估中，評(píng)估標(biāo)的與受托的評(píng)估專業(yè)人員及評(píng)估機(jī)構(gòu)有利益關(guān)系，如評(píng)估專業(yè)人員與其中一方存在親屬、朋友等關(guān)系，或是涉案標(biāo)的的共有權(quán)利人，應(yīng)該申請(qǐng)回避。.已經(jīng)承接以拍賣方式進(jìn)行交易標(biāo)的物的底價(jià)估價(jià)業(yè)務(wù)，應(yīng)該拒絕任何潛在買家對(duì)于相同標(biāo)的物交易價(jià)格的評(píng)估委托，以防止底價(jià)信息及拍賣方的相關(guān)信息在為雙方的評(píng)估過程當(dāng)中被泄露。.在抵押貸款評(píng)估中，如果與潛在借方或物業(yè)業(yè)主有著長期的業(yè)務(wù)關(guān)系，應(yīng)該向貸款方合法披露信息，由貸款方具體判斷，這種業(yè)務(wù)關(guān)系是否會(huì)影響評(píng)估專業(yè)人員對(duì)于評(píng)估標(biāo)的獨(dú)立作出符合市場的客觀的評(píng)估結(jié)果。.作為綜合性的專業(yè)服務(wù)公司，業(yè)務(wù)可能涉及咨詢、評(píng)估、代理、物業(yè)管理等多個(gè)領(lǐng)域，如已經(jīng)代理了物業(yè)銷售等業(yè)務(wù)，委托人擬同時(shí)委托交易價(jià)格、抵押價(jià)格的評(píng)估，評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)該向委托人合法披露針對(duì)同一標(biāo)的已經(jīng)承接的業(yè)務(wù)。.在接受估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)，客戶對(duì)于完成估價(jià)業(yè)務(wù)的時(shí)間有要求，而評(píng)估機(jī)構(gòu)暫時(shí)不能派出足夠的能夠勝任該估價(jià)業(yè)務(wù)的評(píng)估專業(yè)人員的，應(yīng)主動(dòng)告知客戶實(shí)際情況，以期贏得客戶理解，延長完成估價(jià)業(yè)務(wù)的工作時(shí)間。如客戶不能接受，則應(yīng)主動(dòng)放棄該估價(jià)業(yè)務(wù)，而不能先接受委托估價(jià)，派出估價(jià)水平和經(jīng)驗(yàn)不足的估價(jià)人員，降低估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。.接受委托之前，應(yīng)了解該項(xiàng)目以往是否進(jìn)行過評(píng)估。若發(fā)現(xiàn)近期有重復(fù)委托的可能性，必須查清利害關(guān)系，以避免同一項(xiàng)目、同一期日、同一目的估值的利益沖突。若是本機(jī)構(gòu)評(píng)估專業(yè)人員已經(jīng)核實(shí)有瑕疵的項(xiàng)目，應(yīng)該如實(shí)告知客戶，而不能為了承攬業(yè)務(wù)而隱瞞事實(shí)。.如果在估價(jià)過程中發(fā)現(xiàn)了新情況，評(píng)估專業(yè)人員需要重新考慮估價(jià)范圍時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)與委托人溝通并修訂委托合同。.委托合同應(yīng)說明土地估價(jià)報(bào)告對(duì)外公布的限制性條款和授權(quán)條款。任何對(duì)該土地估價(jià)報(bào)告的復(fù)制或公開引用，都需要有評(píng)估機(jī)構(gòu)的書面同意。.委托合同當(dāng)中宜明確暫停估價(jià)、終止估價(jià)情形及其處理辦法，以及相應(yīng)的估價(jià)費(fèi)用支付方式。如果委托人中途中斷委托評(píng)估請(qǐng)求，評(píng)估專業(yè)人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)工作已經(jīng)過半，委托人應(yīng)付給評(píng)估機(jī)構(gòu)全部評(píng)估咨詢服務(wù)費(fèi)。評(píng)估專業(yè)人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作尚未過半，委托人應(yīng)付給評(píng)估機(jī)構(gòu)部分評(píng)估服務(wù)費(fèi)，或已預(yù)付的定金和評(píng)估服務(wù)費(fèi)不予退還等等。.委托合同中可以約定雙方責(zé)任。委托人的責(zé)任包括但不限于，提供必要的估價(jià)資料并保證所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性等。評(píng)估專業(yè)人員的責(zé)任包括但不限于，在遵守相關(guān)法律、法規(guī)和相關(guān)估價(jià)規(guī)范和行業(yè)準(zhǔn)則單獨(dú)前提下，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)期日的特定目的下的價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見等。.告知客戶自己能力不及或無法按時(shí)完成的事項(xiàng)。如客戶希望對(duì)院落中一座年代較久的假山進(jìn)行估價(jià)，評(píng)估專業(yè)人員經(jīng)過分析后認(rèn)為，這座假山有一定歷史價(jià)值，有可能是文物，但本人不具備對(duì)其判斷的能力和權(quán)威性，建議客戶請(qǐng)有能力和資質(zhì)的專業(yè)人士或機(jī)構(gòu)進(jìn)行文物鑒定。第十七條 禁行示例：．評(píng)估專業(yè)人員因欠缺相關(guān)知識(shí)和能力，不能在客戶要求的時(shí)間內(nèi)履行完必要的土地估價(jià)程序的，卻接受該土地估價(jià)業(yè)務(wù)委托。．接受無法調(diào)解的利益沖突雙方的委托事項(xiàng)。例如分別接受同一物業(yè)的買賣雙方、競爭同一拍賣物業(yè)的雙方、征收方和被征收方的委托。．在不具備相關(guān)評(píng)估備案資格的情況下，承接相應(yīng)的估價(jià)項(xiàng)目。．未盡注意義務(wù)。在接受委托之前，沒有查證評(píng)估專業(yè)人員及評(píng)估機(jī)構(gòu)與委托人之間，委托人與相關(guān)客戶之間，以及與評(píng)估標(biāo)的之間是否存在利益沖突，即簽署評(píng)估協(xié)議。．接受評(píng)估專業(yè)人員或評(píng)估機(jī)構(gòu)擁有產(chǎn)權(quán)或占有股份的物業(yè)的評(píng)估委托，從擬委托評(píng)估的標(biāo)的中獲得可能的不當(dāng)經(jīng)濟(jì)利益。．評(píng)估機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)評(píng)估專業(yè)人員向客戶隱瞞不具備對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估、港口碼頭用地估價(jià)等特殊類別土地估價(jià)的專業(yè)知識(shí)和能力，卻獨(dú)自承接該項(xiàng)目委托。．估價(jià)目的不具備合法性，評(píng)估專業(yè)人員承接該估價(jià)業(yè)務(wù)。例如，委托人要求對(duì)公園、公共廣場等公益性用地以抵押目的進(jìn)行估價(jià)，評(píng)估專業(yè)人員依然接受該估價(jià)業(yè)務(wù)委托。．估價(jià)人員在無法確指估價(jià)對(duì)象的情況下（如無法確認(rèn)宗地實(shí)際的坐落位置、使用權(quán)面積、四至狀況、土地使用年限、法定用途等信息），評(píng)估專業(yè)人員接受該估價(jià)業(yè)務(wù)。.參與行業(yè)管理的評(píng)估專業(yè)人員，負(fù)責(zé)聯(lián)系行政主管部門、有估價(jià)業(yè)務(wù)需求的部門，利用優(yōu)勢地位，制定不公平規(guī)則，為自己承攬業(yè)務(wù)提供便利,壟斷業(yè)務(wù)信息，牟取私利。第五章 外業(yè)作業(yè)行為【核心理念】：盡職查證第十八條 注釋（評(píng)估專業(yè)人員）： .評(píng)估專業(yè)人員在評(píng)估作業(yè)過程中應(yīng)自始至終遵守規(guī)程，在明確估價(jià)基本事項(xiàng)基礎(chǔ)上，對(duì)估價(jià)項(xiàng)目認(rèn)真研究，對(duì)照規(guī)程認(rèn)真擬訂評(píng)估技術(shù)方案，包括估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法、估價(jià)所需資料清單及其來源渠道、作業(yè)步驟及時(shí)間進(jìn)度、人員安排、現(xiàn)場查勘、市場調(diào)研等。.評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)要求委托人提供相關(guān)的權(quán)屬證明、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息和其他資料，以及為執(zhí)行公允的評(píng)估程序所需的必要協(xié)助。評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)告知委托人應(yīng)當(dāng)對(duì)其提供的權(quán)屬證明等資料的真實(shí)性、完整性和合法性負(fù)責(zé)。.評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)收集估價(jià)所需最新資料，包括宗地自身資料、價(jià)格影響因素的資料、土地交易資料、其他類型的資料等。.評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)對(duì)收集的權(quán)屬證明等資料進(jìn)行核查驗(yàn)證、分析整理。評(píng)估專業(yè)人員可以依法向有關(guān)國家機(jī)關(guān)或者其他組織查閱從事業(yè)務(wù)所需的文件、證明和資料。當(dāng)委托人是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人時(shí)，應(yīng)查看估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬證明原件，并應(yīng)將復(fù)印件與原件核對(duì)，不得僅憑復(fù)印件判斷或假定估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬狀況。 .評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)具體情況，對(duì)評(píng)估對(duì)象內(nèi)外部狀況、相關(guān)案例資料及周邊情況進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，現(xiàn)場拍攝，對(duì)已獲取的資料進(jìn)行核查，并補(bǔ)充收集估價(jià)所需的其他資料。對(duì)評(píng)估活動(dòng)中使用的有關(guān)文件、證明和資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性進(jìn)行核查和驗(yàn)證。.評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按規(guī)程規(guī)定制作現(xiàn)場查勘記錄，記錄有關(guān)勘查內(nèi)容和結(jié)果等，并在現(xiàn)場查勘記錄上簽字?？梢砸笈阃奈腥舜砘虮徊榭狈康禺a(chǎn)權(quán)利人代表在現(xiàn)場查勘記錄上簽字。.評(píng)估專業(yè)人員當(dāng)無法進(jìn)入評(píng)估對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘時(shí)，應(yīng)對(duì)評(píng)估對(duì)象的外部狀況和區(qū)位狀況進(jìn)行實(shí)地查勘，并應(yīng)在報(bào)