商務(wù)酒店設(shè)計(jì)規(guī)劃書(shū)(編輯修改稿)
2024-08-30 10:22 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 控股企業(yè)，能給客戶(hù)以堅(jiān)定的購(gòu)買(mǎi)信心。劣勢(shì)（W）項(xiàng)目入住客戶(hù)類(lèi)型單一化，入住率偏低；項(xiàng)目配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)一般，對(duì)酒店的營(yíng)業(yè)收入支撐不足；機(jī)會(huì)（O）WTO、CEPA帶來(lái)的政策利好，為投資型物業(yè)的良性發(fā)展奠定基礎(chǔ)；及漯河大力吸引外商、臺(tái)商、港商來(lái)漯投資。威脅（T）投資型物業(yè)市場(chǎng)整體環(huán)境不樂(lè)觀，市場(chǎng)潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大；作為新興的房地產(chǎn)投資模式，在該區(qū)域尚無(wú)先例，市場(chǎng)存在一定風(fēng)險(xiǎn)性；國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)過(guò)熱，房地產(chǎn)和金融政策收緊，物業(yè)稅的開(kāi)征等給項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)不確定因素。2： 應(yīng)對(duì)策略四大SO策略（強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)策略）強(qiáng)化項(xiàng)目自身的高檔性和唯一性，將項(xiàng)目與該片區(qū)其他類(lèi)型酒店相區(qū)別，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，出奇制勝；配合項(xiàng)目配合漯河地區(qū)標(biāo)性建筑（雙匯大廈）的外觀，充分利用良好展示面，強(qiáng)化樓體及現(xiàn)場(chǎng)包裝，迅速吸引周邊客戶(hù)關(guān)注；強(qiáng)化、利用發(fā)展商良好的社會(huì)資源和政府背景資源優(yōu)勢(shì)，對(duì)轄區(qū)內(nèi)各外資及本地企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)宣傳，促成集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)。兩大WT策略（化解劣勢(shì)與規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)）項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確市場(chǎng)定位，并通過(guò)實(shí)施具有極強(qiáng)針對(duì)性的營(yíng)銷(xiāo)方案及投資回報(bào)承諾方案，吸引客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)；針對(duì)自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)的劣勢(shì)，引進(jìn)高品牌度娛樂(lè)餐飲經(jīng)營(yíng)公司，增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次；利用政府背景優(yōu)勢(shì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行信譽(yù)擔(dān)保；三：酒店經(jīng)營(yíng)成本分析：漯河市酒店正常經(jīng)營(yíng)費(fèi)用構(gòu)成：A、能源費(fèi)用 主要包括：水電、油耗及煤氣等費(fèi)用，經(jīng)調(diào)查，該項(xiàng)成本約占總收入的17%；B、員工費(fèi)用 主要是員工工資費(fèi)用，經(jīng)調(diào)查，酒店在正常營(yíng)業(yè)時(shí)約需100人，按深圳市酒店員工人均工資1500元/月的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，員工費(fèi)用每年大約為180萬(wàn)元；C、維修費(fèi)用 主要指酒店日常維修的費(fèi)用，每年約需50萬(wàn)元；E、保險(xiǎn)費(fèi)主要是財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、員工社會(huì)保險(xiǎn)等，每年約需8萬(wàn)元；F、管理費(fèi)用 管理費(fèi)用主要是指辦公費(fèi)用、接待費(fèi)等費(fèi)用，每年約需60萬(wàn)；G、租賃管理費(fèi) 主要是指出租時(shí)上交給政府部門(mén)的管理費(fèi)用，占租金的2%；H、管理公司酬金 管理公司酬金為營(yíng)業(yè)收入的25%；I、大修費(fèi)用 為營(yíng)業(yè)收入的2%。行業(yè)正常經(jīng)營(yíng)成本與本項(xiàng)目成本比較：類(lèi)別行業(yè)平均成本項(xiàng)目實(shí)際成本備注比例金額（萬(wàn)）能源費(fèi)用17%20%53水、電、燃油等能源耗費(fèi)工資保險(xiǎn)福利18%18%40經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用15%19%40維修、管理、物料消耗等合計(jì)50%57%93注：上述指標(biāo)為整個(gè)酒店運(yùn)作所需成本，包括維持酒店客房、餐飲、娛樂(lè)等設(shè)施正常運(yùn)營(yíng)所需費(fèi)用。結(jié)論：通過(guò)對(duì)比分析區(qū)域市場(chǎng)的各種特征，以及影響本項(xiàng)目的各種因素，物業(yè)公司認(rèn)為：本項(xiàng)目在該片區(qū)的酒店市場(chǎng)中占有很大優(yōu)勢(shì)，如果能優(yōu)化主觀因素（市場(chǎng)定位、酒店經(jīng)營(yíng)成本控制、營(yíng)銷(xiāo)策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可以有效應(yīng)對(duì)和規(guī)避，并會(huì)有良好的市場(chǎng)表現(xiàn)。第四部分 星級(jí)定位一：形象定位漯河市地處河南省中南部，是豫中中小城市群的中心，總面積為2617平方公里。是河南省唯一的內(nèi)陸特區(qū)，是全國(guó)近幾年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的30個(gè)城市之一。并為為豫中南地區(qū)的重要交通樞紐，京廣鐵路縱貫?zāi)媳薄o(wú)論從地理位置還是酒店業(yè)發(fā)展水平來(lái)看，目前市場(chǎng)中大部分酒店和賓館都屬于中低檔產(chǎn)品。而雙匯國(guó)際商務(wù)酒店依附著強(qiáng)大的雙匯集團(tuán)。必將定位與高檔的一流的商務(wù)酒店。隨著漯河新政策的實(shí)施及大刀闊斧的招商引資，商務(wù)酒店在此地區(qū)十分具有發(fā)展?jié)摿Γ磥?lái)前景美好，產(chǎn)業(yè)升值潛
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