【文章內(nèi)容簡介】 體育設(shè)施用地。周邊業(yè)態(tài)京江商業(yè)廣場：是一家以飲食還有金融為一體的廣場海南省南站：是?？诘绞?nèi)各市縣的車站汽車專賣一條街：是目前?？诟鱾€品牌汽車專賣及維修一條街萬佳建材廣場：是?？谘b飾材料最齊全的廣場綜合以上分析，清雅家園的周邊是蘊(yùn)含著很快的好商業(yè)機(jī)遇的，并且還能夠給業(yè)主帶來投資的機(jī)會。房子的升值空間及價值很廣。為了全面了解?？谧》抗┙o市場狀況，為本項(xiàng)目定位提供準(zhǔn)確、科學(xué)、及時的信息，特別是針對海口的商住兩用樓盤進(jìn)行了一個更細(xì)致的分析。調(diào)研目的了解?？谑兄饕虡I(yè)街道店鋪的售價及租金水平；了解?？谑兄饕虡I(yè)街道店鋪的實(shí)用面積；了解?？谑猩套潜P的入住率及出租經(jīng)營狀況調(diào)研范圍A龍昆南路 b南沙路 c南海海 d海墾路 E金盤路 f海德路 調(diào)查對象調(diào)研范圍內(nèi)商場、住宅調(diào)查方式實(shí)地踩盤、咨詢，具體內(nèi)容見調(diào)研表人員組織與時間進(jìn)度銷售部銷售員及企劃部及親自的核查；調(diào)查時間一周。調(diào)研重要分析指標(biāo)售價及租金分析；面積分析；經(jīng)營內(nèi)容指標(biāo)分析經(jīng)營內(nèi)容——租金分析經(jīng)營內(nèi)容——面積（實(shí)用面積）分析經(jīng)營內(nèi)容——規(guī)模（數(shù)量、比例）分析住宅內(nèi)容指標(biāo)分析建筑面積、價格、配套設(shè)施、優(yōu)惠政策、入住率、可經(jīng)營性比分析與建議依托調(diào)研分析結(jié)果，提出本項(xiàng)目總體形象建議，內(nèi)容、檔次、業(yè)態(tài)等建議；主題及副題建議；各業(yè)態(tài)規(guī)模比例建議；商鋪、攤位分割面積建議，住宅面積以及價格的建議。營銷策略、價格、租金建議及戰(zhàn)略、營銷推廣策略等。據(jù)調(diào)查，?？谠谑鄣纳套捎玫禺a(chǎn)有著傳統(tǒng)的底商上住建筑模式，都沒有形成特色，且開發(fā)商實(shí)力一般。就銷售來看，情況一般，京江商業(yè)廣場因?yàn)橛宣湲?dāng)勞的加入使得鋪面招商不錯。目前我們周邊的房產(chǎn)的銷售招商并不激烈，但對于經(jīng)營來講，卻是絕對的你死我活，非常殘酷。然而我們的商鋪是方圓兩公里內(nèi)最為緊缺的。住宅我們有著交通方便以及生活、市政配套齊全，還有我們的住宅房間的布局以及采光都是周邊樓盤不能相比的。海口市市場分析總結(jié)消費(fèi)者現(xiàn)狀?？谑姓w經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，輕人和中青年是房子銷售的主要對象，他們有能力支付也希望有環(huán)境優(yōu)美，功能齊全的住在場所來滿足現(xiàn)實(shí)需求。而我們所處的位置正好是車行以及工業(yè)區(qū)的白領(lǐng)階層所需求的，還有就是大學(xué)生的外出租房率的上升也給我們項(xiàng)目帶來了潛在的商業(yè)空間。建議。采取統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理的先進(jìn)模式方可激發(fā)投資者的購買欲望。，齊全的功能組合，先進(jìn)的商管理念，以及特色的經(jīng)營風(fēng)格，將引給周邊市民帶來的生活方便，填補(bǔ)此區(qū)市場的空白。、特色經(jīng)營及完善的配套設(shè)施將突顯商住樓盤的稀缺性，成為引領(lǐng)這一地段的新理念，這也是營銷策劃工作中的主要內(nèi)容。，盡可能與更多的核心戶達(dá)成銷售意向。先營銷客商，引進(jìn)知名品牌，以借助核心商戶的影響力，更為住宅銷售創(chuàng)造有利條件。第三篇——項(xiàng)目SWOT分析、項(xiàng)目優(yōu)勢分析Strength:鉆石地段,絕版環(huán)境地處工業(yè)區(qū)與市中心交界的核心地帶，左邊為工業(yè)區(qū)，南海大道邊。后邊是成規(guī)模的住在小區(qū)，前面是文化地帶。隨著政府的引導(dǎo)，新的住宅正快速發(fā)展，隨著各生活社區(qū)的陸續(xù)完工和業(yè)主的入住，生活人群和消費(fèi)態(tài)勢正漸漸擴(kuò)大，這將給本項(xiàng)目消費(fèi)帶來強(qiáng)大的購買力,同時，隨著新區(qū)人流的擴(kuò)增和政府的規(guī)劃藍(lán)圖、商業(yè)鋪面以及住宅的增值空間也隨著增加.高檔項(xiàng)目為該區(qū)域?qū)沓蔀槌墒焐倘透邫n生態(tài)社區(qū)提供了良好的保障系統(tǒng)和基礎(chǔ)交通便利，四通八達(dá)，到各主要路段的方便，距市區(qū)最近，周邊眾多大型社區(qū)的建立，會聚集人流，形中一個新城區(qū)。我們把定為定在中檔剛好彌補(bǔ)了此區(qū)的缺陷。周邊項(xiàng)目的開發(fā)對本案的開發(fā)起到一個積極的因素，如此的話項(xiàng)目地塊的人氣會越來越旺，加上以上項(xiàng)目的銷售都相對理想，這無疑給開發(fā)商增強(qiáng)了信心。對項(xiàng)目的銷售帶來保障。其實(shí)因?yàn)槟壳捌瑓^(qū)的開發(fā)還處在一個初始階段，在很快的將來這里將會有相繼出色的產(chǎn)品出現(xiàn)，不像市中心，建筑垃圾污染嚴(yán)重，對于形成一個新的居住社區(qū)是一個好事。四排停車場，一百多個停車位可以應(yīng)付商業(yè)中心的配套。另外三樓以上就是住宅、辦公區(qū)，便于經(jīng)營者的就近辦公、休息等等。一、二、三樓商業(yè)面積比較大，比較好規(guī)劃,具有規(guī)模集合優(yōu)勢。通過我們的努力，可進(jìn)一步營造更多的項(xiàng)目優(yōu)勢，主要體現(xiàn)在：建筑形態(tài)、項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目環(huán)境與配套設(shè)施、商業(yè)前景、項(xiàng)目包裝、營銷推廣、經(jīng)營管理、物業(yè)管理服務(wù)體系、項(xiàng)目投資價值、項(xiàng)目升值潛力（具體方案見后）、項(xiàng)目劣勢分析Weakness海口市民對開發(fā)商缺乏信心，可選擇性小、服務(wù)意識差等；市場對地產(chǎn)的投資觀念不強(qiáng),而投機(jī)心態(tài)較重,灌輸投資觀念和利用投機(jī)心態(tài)是本案銷售成功的極為關(guān)鍵的環(huán)節(jié).電視臺的發(fā)射臺是否對人體的傷害對我們項(xiàng)目有一定負(fù)面的影響。項(xiàng)目本身的建筑設(shè)計存在的問題目前項(xiàng)目人氣聚集還一段時間，對買家信心有不利的影響。在項(xiàng)目的開發(fā)過程將會有很多同類項(xiàng)目推向市場，對項(xiàng)目銷售必然產(chǎn)生不利的影響商業(yè)鋪面的面積過大，大多是200㎡左右的鋪面，這對商業(yè)定位及經(jīng)營者需求產(chǎn)生一種矛盾，所以在定位中有較大的限制。投資者對本項(xiàng)目的建筑規(guī)劃形態(tài)在未來能否形成一個好的經(jīng)營環(huán)境持懷疑態(tài)度，即對未來房子商業(yè)經(jīng)營能否“火”，人氣是否“旺”信心不足。人們能接受較高的租金，但對于銷售總價和單位面積銷售價格心理價值較低。目前各地商業(yè)住宅林立，市場空白較少，難于確立新的市場地位，難以取得先發(fā)效應(yīng)，新的市場缺乏鮮明的市場空白點(diǎn)做市場經(jīng)營特色。這兩年?？诘纳虡I(yè)住宅如雨后春筍,相繼出現(xiàn),受其影響,生意已大不如從前,市場前景不被普遍看好,，商業(yè)壓力大。、項(xiàng)目機(jī)會分析Opportunity海南房地產(chǎn)全面復(fù)蘇，房地產(chǎn)業(yè)成為海口市的支柱產(chǎn)業(yè)之一，樓市價格穩(wěn)中有升；全國宏觀經(jīng)濟(jì)好，主流客戶民資殷實(shí)，居民生活水平不斷提高，商業(yè)物業(yè)的發(fā)展，得人們對商品品質(zhì)和質(zhì)量的要求也在提高，從而使市場商品優(yōu)勝劣汰，向檔次化發(fā)展。與過去相比，如今的專業(yè)市場不再同類相關(guān)商品的簡單匯集，而且是品牌的集合，這必然對所處市場的經(jīng)營條件、硬件設(shè)施提出新的要求。新商品、新品牌、新的經(jīng)商從業(yè)者不斷涌現(xiàn)，渴望新的市場。城市的擴(kuò)展拓寬了項(xiàng)目的升值空間，城市規(guī)劃的機(jī)遇。隨著南站及其它事業(yè)單位慢慢進(jìn)入，各類住宅的興起，對未來商業(yè)格局帶來無窮的機(jī)遇。政府推廣力度越來越大；本項(xiàng)目的正式銷售正好趕上全國性的五一長假；周邊目前還沒有同等的項(xiàng)目出爐，給本項(xiàng)目賦予產(chǎn)品的稀缺性；開發(fā)商資金實(shí)力雄厚、項(xiàng)目威脅分析Threat目前本項(xiàng)目的定價在片區(qū)當(dāng)中是處于中高價位對銷售的壓力加大了。因目前投資者對于此片區(qū)的住房商業(yè)前景不明確，投資的產(chǎn)業(yè)將會很謹(jǐn)慎，更不愿意拿大筆資金投資不能夠即刻見到效益的物業(yè)。國家對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，銀行信貸政策緊縮；對購房戶審核更嚴(yán)；且最近第二次調(diào)整利率對房地產(chǎn)也是一個影響.周邊配套成形還需時間第四篇——市場定位分析對策（如何放大優(yōu)勢、抓住機(jī)遇，減弱劣勢、規(guī)避威脅）：本項(xiàng)目作為一個商住兩用性的房地產(chǎn)項(xiàng)目，買家購買目的一般不是為了最終消費(fèi)，而是為了貨幣向更多的貨幣轉(zhuǎn)化：不論是自住客和投資客其購買意圖都是為了將資金投入，進(jìn)而產(chǎn)生商業(yè)上的收益與增值。自住客與投資客不同在于：自住客是享受著小區(qū)的整體方便及舒適，投資客借助租戶和市場來完成房體的價值。因此，房子價值對于不同的買家考慮核心因素是不同的：因?yàn)樽宰】椭饕紤]的是居住方面，而投資客也比較關(guān)心租戶的經(jīng)營收益預(yù)期。此外，由于購買商鋪買家所付出的貨幣成本量相對消費(fèi)品而言一般較大，所以此類購買行為基本上呈現(xiàn)理性化、謹(jǐn)慎化，一個理性的、引導(dǎo)性的、現(xiàn)實(shí)性的投資價值分析是買家購買過程的催化劑，是必備的文本材料。只有比較全面地闡述此區(qū)商鋪的價值內(nèi)涵、才能給市場一個最具說服力的投資理由。本人將從以下幾個方面分析本案物業(yè)的價值所在，以期挖掘物業(yè)的價值內(nèi)涵，拓展物業(yè)的市場認(rèn)可度：與區(qū)域內(nèi)類似項(xiàng)目的經(jīng)營贏利能力相比較,得出本項(xiàng)目未來經(jīng)營盈利的預(yù)期；對售價采用市場比較法，得出本項(xiàng)目的售價上在市場上相比的優(yōu)劣勢；租金倒算法，用本項(xiàng)目可能的市場租賃行