【文章內(nèi)容簡介】 區(qū)域的車輛易受人為破壞。建議不在學(xué)校周邊設(shè)置住區(qū)停車場，可考慮設(shè)置一些全民健身運動設(shè)施或中老年人活動場所。在住區(qū)功能劃分上，建議將中、小學(xué)校與住區(qū)商業(yè)區(qū)域設(shè)在同一區(qū)域。以使住區(qū)功能分區(qū)合理化，減輕對居民生活的影響，促進(jìn)商業(yè)經(jīng)營。建議在中、小學(xué)校區(qū)內(nèi)設(shè)計部分供中型車輛停放的車位，避免校車在區(qū)內(nèi)停放占用社區(qū)公共資源。中小學(xué)應(yīng)設(shè)在住區(qū)下風(fēng)向位置，以防止學(xué)校廚房油煙對住區(qū)居民的影響，增加噪聲逆向傳播難度。學(xué)校周邊建議不要與其他建筑物相連，建議用道路或綠地將學(xué)校形成一個獨立建筑物或建筑群。同時學(xué)校圍合以軟性綠化為主（通透圍墻種植爬藤植物），圍墻外道路兩側(cè)種植高大行道樹（以喬木為主），可起到降噪的作用。在學(xué)校具體規(guī)劃上，操場與其他室外功能區(qū)盡量隔離，起到分散噪音源的作用，如足球場與籃球場在教學(xué)樓左右兩側(cè)等。三、幼兒園：幼兒園供人員出入及家長接送小孩上學(xué)的大門朝向。建議避開機動車道，以保證學(xué)童及家長安全，避免影響交通。住區(qū)幼兒園對居民正常生活影響較小。為方便學(xué)童上學(xué)住區(qū)幼兒園的服務(wù)半徑不宜超過300米，為此建議幼兒園的選址盡量安排在住區(qū)較中心部位。住區(qū)幼兒園廚房的排煙裝置要避免對居民造成影響，建議將煙囪安排在下風(fēng)向位置。住區(qū)幼兒園雨、污水井及閥門井盡量避免設(shè)計在兒童戶外活動場地上，易產(chǎn)生安全隱患，也不方便日后的維護(hù)清埋。為滿足冬季日照標(biāo)準(zhǔn)及給幼兒提供良好生長環(huán)境，建議幼兒園的周邊環(huán)境應(yīng)相對開闊。醫(yī)衛(wèi)篇醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)設(shè)置的位置應(yīng)考慮相對安靜、開闊通風(fēng)、就診方便，并與住宅保持一定的距離，位置最好設(shè)置在行政管理用房（如居委會、警務(wù)辦等）較為集中的區(qū)域。為防止二次污染，大型住區(qū)應(yīng)有小型醫(yī)療垃圾處理設(shè)施。為保證醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)的醫(yī)療設(shè)備正常運作，建議醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)與住區(qū)消防系統(tǒng)一樣能使用備用電源。醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)的設(shè)置建議與當(dāng)?shù)蒯t(yī)療質(zhì)量高的大醫(yī)院合作，開辦社區(qū)診所、社康中心。以擴(kuò)大影響，實現(xiàn)資源共享。衛(wèi)生醫(yī)療機構(gòu)應(yīng)設(shè)置在建筑物的首層，入口應(yīng)有便于行動不便人員出入的無障礙通道和扶手，樓梯和樓道靠墻的一邊應(yīng)有扶手。文體篇一、社區(qū)會所；（一）會所；會所作為住區(qū)居民主要的活動場所，其建筑風(fēng)格應(yīng)具有鮮明的特征。住區(qū)會所的選址，建議設(shè)在人流較為集中的住區(qū)中心區(qū)域。會所項目的設(shè)置，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣、民俗民情、時尚潮流以及住區(qū)居民的年齡、文化水平等因素而設(shè)定。會所項目應(yīng)以大眾化、普及性強的項目為主。會所經(jīng)營模式：建議采用“三、三制”經(jīng)營模式；（1）會所1/3項目對外租賃經(jīng)營；對于具有一定的專業(yè)性，能滿足居民大眾化需求的項目（如：西餐廳、美容美發(fā)、教育培訓(xùn)等）。建議采用對外租金經(jīng)營方式。（2）會所1/3項目對外合作經(jīng)營；專業(yè)性強，對提高住區(qū)知名度有一定幫助的項目（如：健身）。建議采用對外合作經(jīng)營方式，由甲方提供場地、器材等引入專業(yè)公司進(jìn)行經(jīng)營管理。（3）會所1/3項目自行經(jīng)營；收益大、專業(yè)要求不高，宜利用這些項目經(jīng)常組織社區(qū)文化活動（如：泳池、羽毛球、乒乓球等）。建議自行經(jīng)營。會所所有經(jīng)營性項目，有條件的建議分別安裝水電表便于日后單獨計量。因會所項目設(shè)置不同，業(yè)主使用的時間不統(tǒng)一，為節(jié)約能源，建議會所安裝分體空調(diào)并設(shè)計空調(diào)主機位。如確需安裝中央空調(diào)建議選用多機頭螺桿制冷機，使用率低時只使用一個機頭制冷即可。會所各項目的用電建議考慮獨立設(shè)置電表，以便于日后計量統(tǒng)計和采取節(jié)能措施。（二）泛會所；泛會所項目設(shè)置要考慮合理性，盡量避免給居民生活帶來影響。建議項目設(shè)置不要過于集中，要做到各個區(qū)域均衡分布，易對居民生活產(chǎn)生影響的項目（如：棋牌桌）不宜設(shè)置在架空層。架空層內(nèi)宜分散設(shè)置一些老年人運動設(shè)備，可作為老年人的風(fēng)雨運動場。居住區(qū)內(nèi)在不影響住戶正常生活的區(qū)域安裝一些全民健身體育設(shè)施（如：單雙杠、平衡木等）便于小區(qū)居民開展體育鍛煉，經(jīng)濟(jì)又便于維護(hù)。住區(qū)如果周邊沒有公園等晨練場所、規(guī)劃設(shè)計時考慮設(shè)置活動廣場、但廣場選址應(yīng)考慮對居民的影響。建議將中小學(xué)校的文體設(shè)施納入泛會所項目設(shè)施以實現(xiàn)住區(qū)內(nèi)資源共享。泛會所室外娛樂場的設(shè)計安裝應(yīng)注意；1）安裝平穩(wěn)牢固，符合安全設(shè)計規(guī)范，并具有安全防護(hù)措施和使用說明。2）木制兒童娛樂設(shè)施與地面接觸的木柱上下300mm需做防腐處理、最好用不銹鋼（塑料制品）作保護(hù)層防腐。3）娛樂設(shè)施的選用建議和物業(yè)對接，使娛樂設(shè)施更適用、便于今后物業(yè)維護(hù)更換。(如：秋千設(shè)置投資少便于維護(hù)、業(yè)主很喜歡)4）室外娛樂場所設(shè)置排水口、溝，以提高設(shè)施、設(shè)備使用壽命。5）室外娛樂場所選用優(yōu)質(zhì)地墊、防止雨后天晴翹起存在隱患。二、老人活動場所；住區(qū)老人活動中心屬于公益性場所，設(shè)施的配備要考慮牢固、實用，維護(hù)成本低。老年人活動場所設(shè)置的位置應(yīng)稍偏離居民生活集中區(qū)，避免噪音擾民，老年活動場所建議設(shè)置在商業(yè)街區(qū)。商業(yè)街區(qū)內(nèi)各住區(qū)級廣場上應(yīng)設(shè)置一定數(shù)量的防水安全插座，以供組織廣場文化活動及中老年人晨練。大型住區(qū)級廣場和大型商業(yè)街中心廣場上應(yīng)設(shè)置三相電源開關(guān)箱，以便于組織住區(qū)級大型文體活動。商業(yè)篇一、商業(yè)區(qū)位置設(shè)置； 大型住區(qū)內(nèi)的商業(yè)區(qū)域?qū)ψ≌h(huán)境影響較大，建議在住區(qū)規(guī)劃階段考慮實行功能分區(qū)，商業(yè)區(qū)域與住宅區(qū)域分離，具體措施如下：居住小區(qū)級商業(yè)服務(wù)設(shè)施可設(shè)在住區(qū)的主要出入口，與居民的出行路線相吻合；建議商業(yè)核心區(qū)域通住區(qū)級道路或小區(qū)級道路與居民居住、生活區(qū)域分隔，形成獨立運作區(qū)域或與住區(qū)行政區(qū)域相連以便于管理，降低上述區(qū)域?qū)用竦母蓴_。住區(qū)級核心商業(yè)區(qū)服務(wù)半徑不宜大于500m，地處坡地的居住區(qū)的商業(yè)服務(wù)區(qū)除滿足服務(wù)半徑的要求外，還應(yīng)考慮居民上坡空手，下坡負(fù)重的人體承受度合理考慮商業(yè)區(qū)域的設(shè)置。商業(yè)核心區(qū)域建議實行“大集中，小分散”原則設(shè)置，商業(yè)核心區(qū)集中規(guī)劃一個區(qū)域，區(qū)域內(nèi)按照娛樂休閑區(qū)、餐飲區(qū)、購物區(qū)等進(jìn)行功能分區(qū)設(shè)置。餐飲街區(qū)房屋建筑的門窗不宜向住宅區(qū)域開設(shè)。二、商業(yè)區(qū)環(huán)境；建議將商業(yè)區(qū)的設(shè)計采取內(nèi)外結(jié)合的方式。部分噪音大，營業(yè)晚等對住戶影響較大的鋪面建在臨街外圍，即可減輕經(jīng)營壓力提高出租率。美容院等鋪面放在小區(qū)的內(nèi)側(cè)。商業(yè)區(qū)域主要會對小區(qū)造成的影響有油煙、噪聲等環(huán)境污染，考慮這些因素建議：1）商鋪內(nèi)的污水管的鋪設(shè)應(yīng)本著“利于排放，方便檢修”的原則，在不便于檢修的戶內(nèi)部分，建議適當(dāng)加大管徑及加大坡度。對于餐飲區(qū)域的給排水管道應(yīng)單獨敷設(shè)，建議在規(guī)劃階段統(tǒng)一設(shè)計隔油池。2）餐飲區(qū)域應(yīng)設(shè)置安裝集中抽排煙裝置，同時此類功能用房建議在小區(qū)下風(fēng)口，周邊無住宅建筑相連，預(yù)留廚房通道和專用垃圾收集裝置。 3）商業(yè)街規(guī)劃應(yīng)統(tǒng)一設(shè)置空調(diào)位，商鋪的空調(diào)每天使用時間較長，空調(diào)位設(shè)計不宜離住戶太近，避免噪音影響。4）商鋪廣告牌建議統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一規(guī)格，核心商業(yè)區(qū)的廣告燈箱及霓虹燈的設(shè)置，應(yīng)避免對住戶產(chǎn)生燈光污染。5）商場及會所中央空調(diào)的安裝位置要充分考慮到噪音和震動對居民的影響。6) 商業(yè)區(qū)在規(guī)劃餐飲時應(yīng)盡可能遠(yuǎn)離居民生活區(qū)域，并應(yīng)考慮防鼠隱患。7）商業(yè)街區(qū)若與住宅區(qū)域接近，可考慮設(shè)置隔離設(shè)施，保證住宅區(qū)業(yè)主的私密空間免受打擾，在住宅與商業(yè)街區(qū)的隔離帶上種植高大樹木，利于隔音。8）在核心商業(yè)區(qū)內(nèi)垃圾桶（果皮箱）的布放不得小于50m/個。如果住區(qū)引入大型超市，建議超市的作業(yè)區(qū)設(shè)計一定要遠(yuǎn)離居住區(qū)。該區(qū)域交通實行封閉式管理，盡量避免與住區(qū)道路連通。在核心商業(yè)區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)置12處公共衛(wèi)生間。公共場所衛(wèi)生間建議采用蹲廁設(shè)計，不宜采用坐便器設(shè)計。三、其它；熟食和生鮮檔的樓板應(yīng)加大荷載。同時，由于其面積大防水不容易做好，且海水腐蝕性強，時間長容易發(fā)生滲水，因此最好不要設(shè)置在地庫的上方。商鋪的連廊設(shè)計從人性化角度出發(fā)方便了顧客，但經(jīng)營者卻認(rèn)為受連廊的影響商鋪個性化差異難為路人所發(fā)覺。為了體現(xiàn)差異化商鋪工作人員經(jīng)常利用連廊擺買商品以吸引連廊外的路人，給日常管理工作帶來很大難度。建議在規(guī)劃商鋪應(yīng)綜合考慮日后管理問題。商鋪的水、電表應(yīng)布置在公共區(qū)域或分置在商鋪外以利于抄表。超市類、小商品類設(shè)置注意人流的分散，連接此類設(shè)施的道路應(yīng)是步行街。商鋪在規(guī)劃時，在商鋪門前，建議統(tǒng)一設(shè)計一種易于維修和更于換棚布的活動遮陽（雨）棚。建議在商鋪區(qū)域設(shè)置產(chǎn)品廣告信息欄（具體尺寸、數(shù)量須根據(jù)商鋪數(shù)量多少確定，廣告信息欄規(guī)格≥）。商鋪的設(shè)計應(yīng)統(tǒng)一考慮空調(diào)位的設(shè)置，空調(diào)位不宜朝向住宅，規(guī)格要求能安裝一臺35匹空調(diào)機，并設(shè)計有集中排水管道。金融、郵電篇一、金融服務(wù)；標(biāo)準(zhǔn)化住區(qū)金融服務(wù)點建議設(shè)置在商業(yè)核心區(qū)人流較為集中的區(qū)域。金融服務(wù)點的規(guī)模應(yīng)視住區(qū)人口數(shù)量、住區(qū)核心商業(yè)區(qū)的經(jīng)濟(jì)活動能力及住區(qū)外金融服務(wù)點的密度而定；1）住區(qū)居民在1萬人以內(nèi)的，建議設(shè)置兩臺ATM取款機。2），建議設(shè)置自助銀行。3），建議設(shè)置銀行辦事處。無人值守的金融服務(wù)點（如：ATM取款機、自助銀行），應(yīng)預(yù)留與住區(qū)監(jiān)控中心連接的弱電管線。便于住區(qū)監(jiān)控中心承擔(dān)對金融服務(wù)點內(nèi)外閉路監(jiān)控工作。住區(qū)金融服務(wù)點應(yīng)有機動車道與之相通，以便于押款車進(jìn)出。住區(qū)金融服務(wù)點應(yīng)安裝或預(yù)留寬帶接入口，方便銀行對服務(wù)點業(yè)務(wù)運作實行遠(yuǎn)程實時監(jiān)控。為保證住區(qū)金融服務(wù)點設(shè)備的正常運作，建議為其提供備用電源。二、郵電服務(wù)；由于郵電系統(tǒng)職能重新劃分，以及通訊市場競爭加劇。大部分城市的郵電所已轉(zhuǎn)為個人承包性質(zhì)，居民對真正“郵政”意義的需求已趨于淡化。大部分新建小區(qū)都以“泛郵電”服務(wù)設(shè)施的設(shè)立來滿足居民需求。為此，建議：1）在住區(qū)人流出入密集地段設(shè)置書報亭；（要求： 有電話線及設(shè)置電源）2）在住區(qū)級道路上設(shè)置一些公共電話亭；3）在住區(qū)商業(yè)核心區(qū)域設(shè)置一個（或兩個）郵箱；住區(qū)內(nèi)如安裝寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，通訊系統(tǒng)的光纖機房及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的ET中繼箱應(yīng)單獨設(shè)置電表計量。建議住區(qū)內(nèi)住戶信報箱應(yīng)設(shè)置在單元門外，此舉既利于安全管理工作，也方便投遞。信報箱材質(zhì)建議采用不銹鋼鋼制作，安裝時要做好防雨措施。社服篇客戶服務(wù)中心（管理處、控制中心、裝修辦公室）、居民委員會、業(yè)委會辦公室及轄區(qū)警務(wù)室（治安聯(lián)防站）應(yīng)盡量集中設(shè)置同一區(qū)域，便于工作上的協(xié)調(diào)溝通及為居民提供一站式服務(wù)；一、物業(yè)管理用房；物業(yè)管理用房在規(guī)劃階段應(yīng)按照各地的法規(guī)、規(guī)章進(jìn)行規(guī)劃，當(dāng)?shù)責(zé)o相關(guān)規(guī)定的，按照集團(tuán)相關(guān)規(guī)范指引（VKWG08—22物業(yè)與地產(chǎn)相關(guān)操作指引）進(jìn)行規(guī)劃。 （一）客戶服務(wù)中心；住區(qū)客戶服務(wù)中心的選址應(yīng)盡量滿足居民便利性需求，從控制管理成本角度出發(fā)應(yīng)避免設(shè)置多處客戶服務(wù)中心?？蛻舴?wù)中心如設(shè)置在會所有利于實現(xiàn)資源共享，但應(yīng)考慮為其設(shè)置獨立于會所的對外大門，盡量避免使居民產(chǎn)生其與會所前臺功能重疊的錯覺，影響會所的正常運作。客戶服務(wù)中心應(yīng)設(shè)在交通及人行路徑較集中區(qū)域或住區(qū)中心區(qū)域，以方便居民。（二）物業(yè)管理用房；物業(yè)管理用房的照明、通風(fēng)等應(yīng)有利于物業(yè)員工的身心健康，并盡可能減少對業(yè)主的生活打擾。為便于日后管理，在規(guī)劃設(shè)計階段建議將小區(qū)的消防中心、