【文章內(nèi)容簡介】 　　周邊配套　1　　　　　1 　　教育環(huán)境　1　　　　1　1 　　規(guī) 　模　　　　　　 　　景觀因素　　　　　1　1 　　開　發(fā)　商　　　　　1　 　　合作單位　1　1　　　　 　　總平均比例　　　　　　 　　（2）　可參考樓盤自身因素縱向比較（占項目50％） 　　金龍花園　翠微新城　綠色晴川　花前樹下　陽城景苑　琴臺穎園 　　創(chuàng)意戶型　1　　1　1　　 　　規(guī)劃　　　　　　 　　園林景觀　　　　　　 　　容積率　　1　　　　 　　物業(yè)管理　　　　　1　1 　　推出時機(jī)　　　　　　1 　　建筑細(xì)節(jié)　　　　1　1　1 　　銷售策略　　1　1　　　 　　總平均比例　　　　　　 　　注： 　橫、縱取值各50%是綜合高層建筑的市場情況所基本確定的 　?。?）　取競爭樓盤市場目前均價、總體平均值： 　　金龍花園　翠微新城　綠色晴川　花前樹下　陽城景苑　琴臺穎園 　　均價　2900　3300　2350　2550　2800　2700（估） 　　可參考樓盤周邊情況 　(50%)　　　　　　 　　可參考樓盤自身因素 　(50%)　　　　　　 　　平均值(100%)　　　　　　 　　l　計算方式 　　綜合以上權(quán)衡指數(shù)據(jù)，用加權(quán)平均算術(shù)法計算出本案平均價格： 　　均價區(qū)間: 　 　　據(jù)有關(guān)專家預(yù)測，下半年房價不會有大的起伏，總體基本保持平穩(wěn)，建議啟盤均價元/㎡。 　　結(jié)合項目的戶型設(shè)計，單位房價大致從萬元到萬元之間。主要集中于萬元左右。 　　商鋪銷售價格的確定（市場比較法） 　　已知可比實(shí)例金龍花園的商鋪均價為78008600元/㎡，陽城景園商鋪雖然未開始出售，具消息在10000元/㎡左右，繽紛四季商鋪銷售均價是4400元/㎡，金色世家商鋪均價為7900元/㎡左右。可根據(jù)各個項目的交通、人氣等情況計算出商鋪的銷售價格： 　　本項目商鋪價格市場比較法系數(shù)修正表 　　序號　項目名稱　標(biāo)準(zhǔn)價（元/㎡）　交易時間修正　區(qū)域因素修正　個別因素修正　交易情況修正　本項目商鋪相對售價（元/㎡） 交通　繁華程度　小計　 　　采用算術(shù)平均法確定本項目商鋪的市場銷售價格 　　一樓商鋪平均標(biāo)準(zhǔn)價＝元/平方米 　　根據(jù)銷售經(jīng)驗，建議一樓商鋪銷售均價可定位元/平方米　 　　二樓商鋪平均價準(zhǔn)價元/平方米 　　要點(diǎn)： 　　l　根據(jù)預(yù)測，今年房價下半年漲幅減緩，明年也不會有大的漲幅。 　　l　本項目各類綜合要素若基本接近繽紛四季、金龍花園等項目品質(zhì)，其銷售均價為2900－3000元/㎡。 　　目標(biāo)客戶群定位 　　年齡25－45 　家庭月收入4000元以上，年收入48000元以上的人士 　　他們是： 　　l　位于項目周邊1千米范圍內(nèi)置業(yè)的人 　　l　企事業(yè)單位的購房者 　　l　買不起漢口高價房的漢口購房人群 　　l　工作在開發(fā)區(qū)等較偏地區(qū)，渴望在市中心置業(yè)的人士 　　l　投資人士 　　說明：本案主要客戶群體多為原居住于項目周邊的人士，他們對原居住地頗有感情，不愿意離開。 　在漢陽，像鸚鵡花園等樓盤有相當(dāng)一部分都被漢口人買走。他們難以承受漢口房的高價位，便選擇交通方便且距離不遠(yuǎn)的漢陽作為自己的居住地。 　據(jù)調(diào)查，在開發(fā)區(qū)工作的人士，他們大都厭倦了偏僻地段的冷清生活，渴望繁華、熱鬧，希望在市中心置業(yè)。 也許，還有一些投資人士，他們手頭有閑錢，但沒有更好投資渠道。他們正在尋找資金保值和增值的方法，房地產(chǎn)投資無疑是個很好的選擇。他們嗅覺靈敏，一旦發(fā)覺有利可圖就會不惜重金投入。漢陽大道的主干道地位、武漢的新區(qū)。漢陽的騰飛，以及合理的房價，這些對他們有著極大的吸引力。 　　四 　項目推廣包裝 　　LOGO設(shè)計 　　【A】　 　　項目推廣語 　　我們經(jīng)過周密的調(diào)研、思考、總結(jié)，將本案廣告語定位如下： 　　定位廣告語： 　　傳承文脈 　四季庭院 　　精致　/　精細(xì)　/　精品 　　【說明】 　　表達(dá)——傳承文脈精到 　　追求——產(chǎn)品精益求精 　　目標(biāo)——社會公認(rèn)精品 　　主導(dǎo)廣告語： 　　四季庭院開心人家 　　【定位釋義】 　　在這里，我們沒有龐大的規(guī)模，但我們可以過上中國最經(jīng)典的庭院式的生活，在悠悠回廊下， 　　品味一杯清茗，欣賞眼前萬物四季轉(zhuǎn)換的風(fēng)景，一切都會讓我們感到開心，這就夠了。 　　輔助廣告語： 　　朝陽映晨露 　星苑駕紅云 　　四季朝陽里 　一生心愿了 　　VI系列 　　五 　項目營銷推廣策略 　　根據(jù)項目工期的進(jìn)展及賣點(diǎn)的逐步兌現(xiàn)，深入開展?fàn)I銷推廣活動，　執(zhí)行階段性營銷推廣策略。 　?。ㄒ唬┲饕こ坦?jié)點(diǎn)時間擬定 　?。ǘ╀N售階段劃分 　?。ㄈ╀N售階段營銷推廣策略 　　重點(diǎn)說明：本推廣策略，每一階段是按照如下內(nèi)容整合、深化。 　　1）階段特征和目標(biāo) 　　2）營銷策略組合 　　A、現(xiàn)場營銷策略 　　工程現(xiàn)場，營銷現(xiàn)場，即房地產(chǎn)產(chǎn)品制造和銷售環(huán)境的高品質(zhì)、高品位和商業(yè)設(shè)計包裝，直接提高項目的感官邊際價值。 適用于項目營銷推廣的全過程。注重臨時性功能和永久性功能的結(jié)合。 　　B、傳播營銷策略 　　項目形象和銷售信息傳播的主要方式，報紙、電視、戶外、網(wǎng)絡(luò)、印刷品等相關(guān)公共媒體的大眾傳播和小眾傳播策略性組合應(yīng)用，信息形式一般采用商業(yè)廣告和主題新聞。營銷推廣體系投入成本相對較高的一部分，適用于重要營銷節(jié)點(diǎn)。 　　C、目標(biāo)營銷策略 　　目標(biāo)銷售群體的理性分類，具有針對性采用不同的促銷策略和客戶管理方式。 多元化分類標(biāo)準(zhǔn)——本地客戶和異地客戶；消費(fèi)量標(biāo)準(zhǔn)——大宗集團(tuán)購買或零售購買；職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)——管理者、投資者等。 　　D、節(jié)點(diǎn)營銷策略 　　節(jié)點(diǎn)營銷是總體推廣線索中最重要的高潮點(diǎn)，即開發(fā)、營銷階段成果的商業(yè)化利用。項目賣點(diǎn)逐步實(shí)現(xiàn)、重要良性信息的展示，是提高市場信心的最直接的證言式支持。 　　除常規(guī)工程節(jié)點(diǎn)之外，特別增強(qiáng)創(chuàng)意式節(jié)點(diǎn)的創(chuàng)意和利用。 　　E、實(shí)務(wù)營銷策略 　　專業(yè)、嚴(yán)密的銷售管理程序、銷售模式、機(jī)構(gòu)組織、人員質(zhì)素、法律文件系統(tǒng)、客戶管理和擴(kuò)展、延伸銷售服務(wù)等。 實(shí)務(wù)營銷策略是發(fā)展、控制和掌握目標(biāo)市場資源的基本方式。 　　F、互動營銷策略 　　采用多種方式增加與目標(biāo)客戶的直接接觸機(jī)會，期間直接或間接傳播銷售信息和品牌形象，是配合大眾傳播之外最有效的小眾傳播推廣方式。 在項目正式開盤后，多采用此種策略。 　　G、聯(lián)合營銷策略 　　有效利用社會資源的低成本集約式促銷方式，是延伸營銷服務(wù)、提升品牌附加值的主要渠道之一。聯(lián)合商家除居家生活類外，可以跨越多種行業(yè)和區(qū)域。 適合于項目營銷推廣的中、后期。 　　H、投資營銷策略 　　一種特別的營銷技巧，可在特殊階段采用，適用于項目營銷中、后期。 　　I、價值營銷策略 　　發(fā)現(xiàn)和控制項目價值構(gòu)成、可實(shí)現(xiàn)價格和升值空間的組合策略。價值策略在各階段結(jié)合總體銷售目標(biāo)、開發(fā)節(jié)奏和市場動態(tài)有機(jī)調(diào)整。 　　價值營銷策略是理性營銷的核心部分。 　　主要工程節(jié)點(diǎn)時間擬定 　　1）工程奠基（開工儀式）： 　　2）營銷中心落成： 　　3）工程正負(fù)零： 　　4）主體封頂： 　　5）外立面施工： 　　6）入伙： 　　銷售階段時間初擬 　　第一階段：內(nèi)部登記期（2004年7月1日－7月31日） 　　第二階段：對外咨詢登記、排號期（2004年8月1日－9月30日） 　　第三階段：入市引導(dǎo)及強(qiáng)銷擴(kuò)張期（開盤）（2004年10月1日—2005年2月8日） 　　第四階