城區(qū)居住項(xiàng)目投資分析報(bào)告(編輯修改稿)
2024-08-30 02:14 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 蓄存款 億元，比上年增長(zhǎng) ％。農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)投保率％。居 民 生 活 水 平16306 18500 202858% 8% %01000020220300002022 2022 20220%5%10%15%城 鎮(zhèn) 職 工 年 工 資 (元 ) 增 長(zhǎng) 率8 / 2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述2022 年金山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，商品房繼續(xù)保持旺銷勢(shì)頭。19 月份，全區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成 億元，同比增長(zhǎng)%。商品房施工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %；商品房竣工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；商品房銷售額 億元，增長(zhǎng) %，至 9 月底，空置房面積 萬(wàn)平方米，同比下降 %。房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 0501001502022 2022 2022施 工 面 積 (萬(wàn) m2) 竣 工 面 積 (萬(wàn) m2) 板塊特征根據(jù)一手市場(chǎng)樓盤供應(yīng)情況來(lái)看，金山區(qū)可以劃分為三大板塊：石化板塊、朱涇板塊、楓涇板塊。石化板塊該板塊由于區(qū)政府的南遷，市政建設(shè)和房地產(chǎn)投資迅速升溫。2022 年市場(chǎng)供應(yīng)量共計(jì) 萬(wàn)平方米，共 2773 套，已銷售 萬(wàn)平方米，共計(jì) 1319 套，去化率為 %。市場(chǎng)主要房型為 100m2左右的二房和 120140 m2 的三房。該板塊內(nèi)市場(chǎng)價(jià)格9 / 22在 35004500 元/平方米，均價(jià)在 4000 元/平方米左右。朱涇板塊該板塊作為曾經(jīng)的區(qū)政府所在地，房地產(chǎn)市場(chǎng)興起的最早。2022 年市場(chǎng)供應(yīng)量共計(jì) 25 萬(wàn)平方米，共 2492 套，已售 萬(wàn)平方米，共 740 套，去化率為 30%。市場(chǎng)主要房型為 90 m2的二房和 110130 m2的三房。該板塊的市場(chǎng)價(jià)格在 30004200 元/平方米，均價(jià)在 3500 元/平方米左右。楓涇板塊該板塊隨著上海市“一城九鎮(zhèn)”計(jì)劃的提出而備受關(guān)注。2022 年市場(chǎng)供應(yīng)量共計(jì) 萬(wàn)平方米，共 5770 套，已銷售 萬(wàn)平方米，共計(jì) 2215 套，去化率為 38%。該板塊的市場(chǎng)均價(jià)在 3000 元/平方米左右。 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)由于金山區(qū)地處遠(yuǎn)郊，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起步較晚，居民住房水平相對(duì)較低。據(jù) 2022 年物業(yè)統(tǒng)計(jì)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2022 年我金山區(qū)居民住宅房屋總面積 399 萬(wàn)平方米，人均住房面積 平方米。據(jù)建設(shè)部新近的統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積為 平方米。其中東部地區(qū)為 平方米；中部地區(qū) 平方米；西部地區(qū) 平方米。而金山區(qū)城鎮(zhèn)居民的住房水平和全國(guó)的平均水平比還相差 平方米，和東部地區(qū)比還相差 平方米。甚至和西部比還相差 平方米。這說(shuō)明金山區(qū)的住房需求還是很可觀的。10 / 22另一方面，從近年房地產(chǎn)業(yè)投資情況看，金山區(qū)的房地產(chǎn)投資呈逐年高速增長(zhǎng)趨勢(shì)。2022 年金山區(qū)房地產(chǎn)投資總額為 億元，增長(zhǎng) %；2022 年投資總額為 億元，增長(zhǎng)%；2022 年投資總額為 億元，增長(zhǎng) %。這說(shuō)明金山區(qū)的房產(chǎn)需求量較大。再?gòu)臋M向比較看，2022 年上海市十個(gè)郊區(qū)平均房地產(chǎn)投資量為 億元，而金山區(qū)為 億元，相差 20 億元；最高的閔行區(qū) 億元，相差 億元。說(shuō)明金山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的潛力是巨大的。從上述三方面看，金山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的投資能量、需求潛力、發(fā)展趨勢(shì)是好的良好。、項(xiàng)目周邊環(huán)境 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 周邊環(huán)境項(xiàng)目地塊處于金山區(qū)規(guī)劃的中央城區(qū)的核心位置。北面臨近金山區(qū)政府，西面是規(guī)劃的中央城區(qū)的中央大道，東面是正在建設(shè)中的山陽(yáng)居住區(qū)，南面是聚集了藍(lán)堡愛(ài)琴海、金海岸花園、海11 / 22上明珠園等多個(gè)樓盤的中高檔居住區(qū)。本項(xiàng)目交通便捷。西面緊鄰的杭州灣大道貫通金山區(qū)可直達(dá)市區(qū)；北面臨近的金山大道緊倚區(qū)政府，貫穿金山衛(wèi)鎮(zhèn)和漕涇鎮(zhèn)，規(guī)劃中的軌道交通將經(jīng)過(guò)附近；南面有連接金山石化與上海火車站的鐵路線；南面杭州灣距離本項(xiàng)目車程在 10 分鐘之內(nèi)。本項(xiàng)目周邊生活配套完善。規(guī)劃中的中央大道將建設(shè)成為金山區(qū)商業(yè)步行街，鄰近的蒙山路和衛(wèi)清路口有樂(lè)購(gòu)購(gòu)物中心，鄰近的山鑫聯(lián)城花園有配套的大菜場(chǎng)和商業(yè)配套。蒙山路和衛(wèi)清路附近有幼兒園、小學(xué)和中學(xué)。 SWOT分析Strength? 地理位置得天獨(dú)厚，處于規(guī)劃的城市中心位置，緊鄰區(qū)政府? 交通便捷，水、陸、軌道交通立體化交通格局即將形成? 周圍居住區(qū)氣候逐漸形成，生活配套逐漸完善Weak? 北面是一片尚未開(kāi)發(fā)的農(nóng)田，容易造成荒涼的感覺(jué)? 地塊中間有一個(gè)污水處理廠和高壓電線，在一定程度上影響項(xiàng)目形象Opportunity ? 北面臨近老龍泉港，可以引入至小區(qū)內(nèi)作水景12 / 22? 金山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于上升勢(shì)頭，未來(lái)走勢(shì)較為樂(lè)觀Threat? 周邊競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目較多，本項(xiàng)目面臨銷售壓力? 宏觀經(jīng)濟(jì)政策存在較多變數(shù)，可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)產(chǎn)生影響。 競(jìng)爭(zhēng)性樓盤分析項(xiàng)目周邊地區(qū)聚集了藍(lán)堡愛(ài)琴海、金海岸花園、海上明珠園、三島龍洲苑、棕櫚灣花園以及山鑫聯(lián)城花園等多個(gè)項(xiàng)目。其中，與本項(xiàng)目可比性較強(qiáng)的有藍(lán)堡愛(ài)琴海、金海岸花園、海上明珠園、三島龍洲園、棕櫚灣花園等。周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤列表名稱 地址 物業(yè)類型
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