【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 和14%。在上半年新開(kāi)盤的53個(gè)住宅項(xiàng)目中，朝陽(yáng)區(qū)18個(gè)，海淀區(qū)11個(gè)，兩區(qū)新項(xiàng)目數(shù)占55%。所有新盤項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積為539萬(wàn)平方米，其中朝陽(yáng)區(qū)145萬(wàn)平方米，海淀區(qū)126萬(wàn)平方米，兩區(qū)總和占50%。海淀區(qū)新項(xiàng)目主要集中在中關(guān)村核心區(qū)及其周邊，而朝陽(yáng)區(qū)的新項(xiàng)目則以亞運(yùn)村及望京地區(qū)為主。1．． 需求分析 近年來(lái)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨好，國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了穩(wěn)定的增長(zhǎng)，居民人均收入不斷提高，這增大了居民購(gòu)房的信心和熱情。住宅銷售面積增長(zhǎng)較快，其中97年共銷售242萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28%，98年為377萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)56%，99年為485萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)28%。雖然上半年住宅銷售量較去年同期有明顯好轉(zhuǎn)，但由于近年來(lái)竣工量均大于實(shí)際銷售量，據(jù)統(tǒng)計(jì)截止到99年底本市商品住宅的空置量276萬(wàn)平方米，這些空置房對(duì)銷售市場(chǎng)壓力巨大。北京市歷年住宅銷售面積（萬(wàn)平方米）1． 價(jià)格分析： 普通住宅價(jià)格從總體上看，具有市中心高、外圍低，北部高、南部低的區(qū)域特征。二環(huán)內(nèi)住宅平均價(jià)格為7760元左右，二三環(huán)間為6000~8000元左右，三四環(huán)之間為4000~6000元。北部住宅通常比南部住宅價(jià)格高1000多元/平方米。北京市住宅分區(qū)平均價(jià)格表（元/平方米）區(qū)位二環(huán)內(nèi)東北二三環(huán)間西北二三環(huán)間西南二三環(huán)間東南二三環(huán)間西三四環(huán)間北三四環(huán)間東三四環(huán)間均 價(jià)77607732719357056247631662685746區(qū)位南三四環(huán)間西四環(huán)外東四環(huán)外北四環(huán)外南四環(huán)外通州昌平大興均價(jià)464840854577554224802721297123681． 影響市場(chǎng)的主要因素1） 價(jià)格。價(jià)格是消費(fèi)者考慮的主要因素。根據(jù)中房指數(shù)最 新調(diào)查顯示，87%的被訪者能承受的價(jià)格在4000元/平方 米以下，其中20003000元這個(gè)區(qū)間的人數(shù)最多，為27%。2） 位置。通勤距離（時(shí)間）是購(gòu)房者考慮的又一個(gè)因素， 他們往往青睞于對(duì)自己熟悉地區(qū)的物業(yè)，一些位于郊區(qū) 的住宅由于交通及市政配套較差，長(zhǎng)期空置。3） 品質(zhì)。消費(fèi)者對(duì)住房的工程質(zhì)量、功能、環(huán)境質(zhì)量和管 理質(zhì)量要求越來(lái)越高，許多開(kāi)發(fā)商觀念上仍沒(méi)有完全改 變對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)，目前市場(chǎng)上適應(yīng)個(gè)人購(gòu)房的個(gè)性 化、多樣化的住宅供應(yīng)不足。4） 消費(fèi)觀念。由福利分房轉(zhuǎn)變?yōu)閭€(gè)人購(gòu)買，在廣大居民心 理上、行為上還需要有一個(gè)逐步適應(yīng)的過(guò)程。 重點(diǎn)地區(qū)分析1）亞運(yùn)村地區(qū)：本地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的綜合區(qū)位優(yōu)勢(shì)為便捷的交通條件、完善的市政配套、日漸齊全的生活?yuàn)蕵?lè)設(shè)施及優(yōu)越的自然人文環(huán)境。從發(fā)展趨勢(shì)上看，亞運(yùn)村及其周邊仍然是許多購(gòu)房者首選的地區(qū)。從價(jià)位來(lái)看，本地區(qū)居住物業(yè)整體檔次水平較高，以內(nèi)外銷公寓為主，普通住宅項(xiàng)目相對(duì)較少，均價(jià)在6500元/平方米左右，目前的在售面積約為305萬(wàn)平方米，主要項(xiàng)目有風(fēng)林綠洲、北辰綠色家園、萬(wàn)科星園、嘉銘園等。2）中關(guān)村地區(qū)：中關(guān)村地區(qū)原有不少房地產(chǎn)項(xiàng)目，已形成了具一定規(guī)模的居住社區(qū)。隨著國(guó)務(wù)院關(guān)于建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)的決定，中關(guān)村科技園區(qū)內(nèi)的一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)始升溫。目前中關(guān)村地區(qū)的項(xiàng)目均呈現(xiàn)不同程度的熱銷場(chǎng)面，隨著中關(guān)村科技園的建設(shè)，該地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步完善，其將成為本市最熱的地區(qū)之一。 中關(guān)村地區(qū)上市供應(yīng)項(xiàng)目均價(jià)為6300元/平方米，屬普通住宅類的中高檔價(jià)位。據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前中關(guān)村中心區(qū)在售面積約261萬(wàn)平方米，主要項(xiàng)目有光大花園、鑫雅園、天秀花園、陽(yáng)春光華、華清嘉園等。根據(jù)中關(guān)村地區(qū)規(guī)劃，核心區(qū)內(nèi)住宅項(xiàng)目將嚴(yán)控審批。因此，中關(guān)村地區(qū)的物業(yè)價(jià)格保持穩(wěn)中有升，尤其是位于核心區(qū)的項(xiàng)目，由于其周邊商品房供應(yīng)量將會(huì)越來(lái)越小，需求會(huì)大于供給，因此其價(jià)格有進(jìn)一步上升趨勢(shì)。3）望京新區(qū)：望京新區(qū)雖然距市區(qū)較遠(yuǎn)，但隨著開(kāi)發(fā)的日漸深入，交通、市政配套等更加完善，商業(yè)及居住氛圍也比先前濃厚了許多，已成為本市房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)地區(qū)。 本地區(qū)的項(xiàng)目為普通住宅類的中檔價(jià)位，均價(jià)多數(shù)在48005300元左右，在售項(xiàng)目有圣馨大地家園、風(fēng)格雅園、望京利澤家園、方舟苑、望京新居等，現(xiàn)有供應(yīng)量為129萬(wàn)平方米。本地區(qū)住宅漲勢(shì)已被廣大購(gòu)房者認(rèn)同，因此項(xiàng)目普遍銷售情況較好。4）南二三環(huán)：據(jù)統(tǒng)計(jì)，本地區(qū)供應(yīng)總量為148萬(wàn)平方米，此區(qū)域內(nèi)中檔項(xiàng)目較多，均價(jià)保持在6000元/平方米左右，其總體價(jià)位要比北部的低至1000元/平方米。盡管南城的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施有了很大的改善，但是由于人們的居住觀念短時(shí)間內(nèi)難以改變，且南城辦公區(qū)較少，在此地區(qū)就業(yè)的人數(shù)較北城少，因此，南二三環(huán)地區(qū)近期內(nèi)很難成為市場(chǎng)的主流。 住宅二級(jí)市場(chǎng)與一級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)反應(yīng) 開(kāi)放住房二級(jí)市場(chǎng)，部分居民靠出售現(xiàn)住房的收入，繳存的住房公積金，加上家庭的積蓄及政策性和商業(yè)性的貸款支持，就可以大大增強(qiáng)住房購(gòu)買力，進(jìn)而促進(jìn)一級(jí)住房市場(chǎng)的消費(fèi)。另一方面，由于二手房具有區(qū)位、價(jià)格等優(yōu)勢(shì)，又會(huì)受到一些暫時(shí)不具備購(gòu)買新房能力的年輕歡迎。從而抑制了住宅一級(jí)市場(chǎng)的消費(fèi)，促使一級(jí)市場(chǎng)作相應(yīng)的調(diào)整，使價(jià)格更趨合理。 舊城改造對(duì)住宅市場(chǎng)的影響 市中心舊城區(qū)的人口密集，市政基礎(chǔ)設(shè)施落后，造成改建這些地區(qū)的高難度和高成本，同時(shí)成本的上升，又導(dǎo)致了改造后的新建住宅價(jià)格居高不下，加上越是中心區(qū)，地理位置優(yōu)越的土地越是有限，部分開(kāi)發(fā)商過(guò)分追求高額利潤(rùn)的心理，使得中心地段的商品房檔次越建越高，價(jià)格更是居高不下，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通居民的購(gòu)買力，形成高檔公寓的聚集地。由于舊城改造使大量的人口外移，城區(qū)邊緣及近郊區(qū)將成為居住的集中地，這些地區(qū)的住宅項(xiàng)目將成為今后房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)，逐漸形成幾個(gè)相對(duì)獨(dú)立的居住集中地，如望京、回龍觀等，同時(shí)這些地區(qū)的商業(yè)將會(huì)大幅度增長(zhǎng)。 市場(chǎng)預(yù)測(cè)1） 未來(lái)幾年內(nèi)的住宅的竣工量將繼續(xù)保持較快增勢(shì)。根據(jù)對(duì)85年以來(lái)住宅竣工面積的回歸分析，預(yù)計(jì)2001年住宅竣工面積為985萬(wàn)平方米，2002年為1107萬(wàn)平方米，2003年為1239萬(wàn)平方米。2） 隨著人們住房消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，未來(lái)幾年內(nèi)的住宅的銷售量將有所增加。根據(jù)對(duì)85年以來(lái)住宅銷售面積的回歸分析，預(yù)計(jì)2001年住宅銷售面積為560萬(wàn)平方米，2002年為642萬(wàn)平方米，2003年為730萬(wàn)平方米。 根據(jù)北京市2010年遠(yuǎn)景規(guī)劃，到2010年要實(shí)現(xiàn)人均居住面積13平方米，另?yè)?jù)北京市統(tǒng)計(jì)資料顯示，截止到1999年底，照此可以推算出在今后的11年中，全市每年住宅的需求量至少要達(dá)到840萬(wàn)平方米。這部分需求主要來(lái)源于商品住宅，今后將全部通過(guò)商品住宅市場(chǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)，因此今后幾年，商品住宅的銷售量將越來(lái)越大。3） 總體價(jià)格仍會(huì)走低。隨著個(gè)人購(gòu)買力的漸漸活躍，住宅銷售量將會(huì)越來(lái)越大，但其整體價(jià)格仍將有所下降。從歷年中房北京住宅指數(shù)走勢(shì)可以預(yù)見(jiàn)，近12年內(nèi)，指數(shù)將保持平穩(wěn)下降的態(tài)勢(shì)，年降幅達(dá)3%?？傮w價(jià)格趨勢(shì)是穩(wěn)中有降，但不排除個(gè)別熱點(diǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上揚(yáng)。4）中關(guān)村、亞運(yùn)村地區(qū)是居民購(gòu)房的首選地區(qū)。據(jù)調(diào)查顯示，最多的購(gòu)房者首選地區(qū)是亞運(yùn)村地區(qū)，占17%，同時(shí)亦有16%的購(gòu)房者首選中關(guān)村地區(qū)，其次是東三環(huán)附近。5）雖然供應(yīng)量和需求量在未來(lái)幾年內(nèi)都會(huì)有一定增加，但需求量的增加幅度還不能趕上供就量的增加，空置總量必然加大。這樣，供大于求不可避免，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將越來(lái)越激烈。．經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)分析．1供應(yīng)分析 北京市經(jīng)濟(jì)適用住房共25個(gè)項(xiàng)目（首批19個(gè)，第二批6個(gè)），1999年本市共竣工經(jīng)濟(jì)適用房150萬(wàn)平方米，2000年經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)劃開(kāi)復(fù)工面積918萬(wàn)平方米，因此在今后23年內(nèi)全市的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量將會(huì)大大超過(guò)去年。 銷售情況從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，經(jīng)濟(jì)適用房總體銷售形勢(shì)較好，99年共銷售100萬(wàn)平方米。特別是幾個(gè)距城區(qū)較近，且交通條件和周圍環(huán)境較好的小區(qū)。但必須看到經(jīng)濟(jì)適用房真正熱銷的是位于市區(qū)邊緣地區(qū)，房?jī)r(jià)大約在4000元左右的房子，其購(gòu)買者多為較高收入階層。至于位于郊區(qū)甚至遠(yuǎn)郊區(qū)的眾多經(jīng)濟(jì)適用房，雖然每平方米僅2000—3000元左右，房?jī)r(jià)與中低收入家庭的收入比例相當(dāng)，但由于此類住房遠(yuǎn)離城市，交通不便、配套不全，孩子就學(xué)難。因此，不具備購(gòu)車財(cái)力的中低收入家庭仍難以問(wèn)津，致使購(gòu)買者寥寥無(wú)幾。 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 2000年計(jì)劃開(kāi)復(fù)工面積為918萬(wàn)平方米，如此巨大的供應(yīng)量將在23年內(nèi)竣工，屆時(shí)能否在得以消化仍是未知數(shù)。1999年已銷售的經(jīng)濟(jì)適用房大大釋放了這部分居民購(gòu)買力，2000年起，經(jīng)濟(jì)適用房的銷售可能不會(huì)再有99年的“火爆”場(chǎng)面了。同時(shí)關(guān)于限制經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買對(duì)象的有關(guān)政策，會(huì)在今年或明年出臺(tái)，屆時(shí)只有中低收入者才能購(gòu)買，這對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的銷售將造成較大的沖擊。．1． 供給分析北京市于1995年開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施宏觀調(diào)控，限制外銷項(xiàng)目的審批，但外銷公寓的供應(yīng)卻連年遞增。這主要是由于前幾年批準(zhǔn)的項(xiàng)目陸續(xù)交付使用。另外由于外銷寫字樓市場(chǎng)不景氣，發(fā)展商改變物業(yè)功能。93年99年，外銷公寓的累計(jì)竣工量為430萬(wàn)平方米。今年上半年推出的高檔公寓17個(gè)，總建筑面積200萬(wàn)平米。其中，外銷公寓5個(gè)，總建筑面積70萬(wàn)平方米，且都集中在朝陽(yáng)區(qū)的東二、三環(huán)附近。由此可見(jiàn)，東二、三環(huán)仍然是高檔公寓的認(rèn)知區(qū)。 高檔公寓主要集中在朝陽(yáng)、海淀、宣武等地區(qū)，其中以朝陽(yáng)區(qū)最多，占46%。朝陽(yáng)區(qū)的高檔公寓主要集中在東二、三環(huán)沿線、工體北路、建國(guó)門外及酒仙橋地區(qū)。東城區(qū)的高檔公寓則主要集中在東直門外、二環(huán)沿線及朝內(nèi)大街。海淀區(qū)是高檔公寓市場(chǎng)的一個(gè)新興地區(qū)，很有發(fā)展?jié)摿?，但其高檔公寓主要面向國(guó)內(nèi)客戶。西城、崇文、宣武等區(qū)則在危舊房拆遷改造過(guò)程中利用外資興建了一些高檔物業(yè)。各行政區(qū)高檔公寓分布比率 需求分析從銷售市場(chǎng)上看，盡管外銷房市場(chǎng)普遍不是很景氣，但是那些位置優(yōu)越、戶型新穎、設(shè)計(jì)精美的物業(yè)依然博得這些人的青睞，去年嘉和麗園的旺銷就是一個(gè)典型的例子。由于金融危機(jī)的影響，97年99年高檔公寓的價(jià)格持續(xù)下降，但2000年起，受宏觀形勢(shì)好轉(zhuǎn)，且隨著中國(guó)加入世貿(mào)的臨近，外銷公寓市場(chǎng)已經(jīng)有所升溫，市場(chǎng)銷售已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)暖?，F(xiàn)在本市在售的高檔外銷公寓平均售價(jià)1800美元左右，與去年同期基本持平。近年來(lái)高檔外銷公寓平均售價(jià)走勢(shì)圖（USD/平方米）在租務(wù)市場(chǎng)上，對(duì)于外銷高檔物業(yè)需求仍基本上來(lái)源于歐美及港、澳、臺(tái)公司的駐京人員，尤其是象諾基亞、朗訊這樣的IT行業(yè)更是成交活躍。目前市場(chǎng)平均租金為16USD/平方米 月，較去年同期下降11%。然而，需求總量的減少已是不爭(zhēng)的事實(shí)。近年來(lái)高檔外銷公寓平均租金走勢(shì)圖（USD/平方米）由于北京出現(xiàn)越來(lái)越多的高檔內(nèi)銷商品住宅，其設(shè)計(jì)和建筑標(biāo)準(zhǔn)已逐漸接近外銷住宅的水準(zhǔn)，內(nèi)銷住宅物業(yè)和外銷住宅物業(yè)概念正在逐步淡化；另外外籍人士對(duì)購(gòu)買外銷住宅的興趣減弱，也造成相當(dāng)一部分外銷公寓項(xiàng)目從市場(chǎng)銷售活動(dòng)的開(kāi)始階段，就將目標(biāo)市場(chǎng)定位于國(guó)內(nèi)消費(fèi)者。但真正高檔次的住宅項(xiàng)目的買家仍舊是海外人士，其購(gòu)買目的有相當(dāng)一部分為投資。從區(qū)域上看，東二、三環(huán)地區(qū)的客戶主要來(lái)自于外資公司的一般海外雇員及資深中方雇員、港、澳、臺(tái)地區(qū)的人士、海外歸來(lái)人士。另外，還有一定數(shù)量的國(guó)內(nèi)企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)者、律師、文體明星等。中關(guān)村及西二、三環(huán)地區(qū)的客戶則以國(guó)內(nèi)企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)者、律師、文體明星及從事高新技術(shù)的人員為主。 區(qū)域分析 1)東二、三環(huán)地區(qū)東二、三環(huán)地區(qū)是人所共知的高檔公寓聚集區(qū)，此地區(qū)高檔公寓供應(yīng)量最大，約為369萬(wàn)平方米，而且此地區(qū)外銷公寓所占比重最大，達(dá)78%。由于此地區(qū)高檔寫字樓較多且毗鄰使館區(qū)，因此無(wú)論從售價(jià)還是租金上看，東二、三環(huán)高檔公寓的價(jià)格都最高的，其平均售價(jià)為12949元/平方米，平方米。 較早推出的項(xiàng)目，如景園大廈、清境明湖、美惠大廈等以出租為主，新推出的項(xiàng)目則以銷售為主，如嘉和麗園、世貿(mào)國(guó)際公寓、陽(yáng)光100、現(xiàn)代城、嘉里中心、國(guó)貿(mào)公寓等。東二、三環(huán)的開(kāi)發(fā)早于京城其它方位，其可供土地相對(duì)減少， 但還會(huì)有部分高檔公寓繼續(xù)建造。由于東二、三環(huán)的售價(jià)及租金已進(jìn)行了一段時(shí)間的調(diào)整，預(yù)計(jì)今后大幅下調(diào)的可能性不大。 2) 西二、三環(huán)地區(qū)西二、三環(huán)地區(qū)的項(xiàng)目主要分布在紫竹橋及西直門地區(qū)。從99年下半年以來(lái)，紫竹橋、西直門等幾個(gè)熱鬧地段整體供應(yīng)量逐漸增大，新項(xiàng)目數(shù)量增多。目前西二、三環(huán)地區(qū)高檔公寓的平均價(jià)格為9156元/平方米， 元/天平方米。本地區(qū)新推出的高檔公寓項(xiàng)目無(wú)論從規(guī)劃、戶型還是銷售手法上都有較高的水準(zhǔn)，但該地區(qū)供應(yīng)量均為近一兩年內(nèi)推出的，市場(chǎng)能否在短期內(nèi)消化掉如此大的供應(yīng)量，仍是個(gè)未知數(shù)。3) 中關(guān)村地區(qū)中關(guān)村核心區(qū)目前高檔公寓的供應(yīng)量相對(duì)較小，外銷房數(shù)量也較少，只有科技會(huì)展中心。由于這一地區(qū)以內(nèi)銷公寓為主，主要面向國(guó)內(nèi)客戶，屬于中低檔次。因此該區(qū)域公寓的平均售價(jià)和租金相對(duì)較低，平均價(jià)格為8900元/平方米，平方米。此地區(qū)公寓以銷售為主，但只有萬(wàn)泉新新家園的銷售情況較好，而其它的內(nèi)銷公寓由于沒(méi)有特色，銷售情況一般。該地區(qū)可出租的高檔外銷公寓較少，僅有幾個(gè)，如希格瑪公寓出租率近100%。隨著中關(guān)村高科技園區(qū)的建設(shè)，區(qū)內(nèi)環(huán)境將越來(lái)越好。區(qū)域內(nèi)高級(jí)公寓將有著廣闊的前景，萬(wàn)泉新新家園的熱銷足以說(shuō)明這一點(diǎn)。從區(qū)域本身情況來(lái)看，該區(qū)域的項(xiàng)目仍將有一定的漲價(jià)空間。．5市場(chǎng)預(yù)測(cè)由于供應(yīng)量較大，市場(chǎng)總體的供大于求狀況會(huì)在23年后，才有可能改變，近一兩年內(nèi)價(jià)格仍將繼續(xù)下跌，但由于受宏觀形勢(shì)好轉(zhuǎn)的影響，跌幅不會(huì)很大。在租務(wù)市場(chǎng)上，外銷公寓的供求失衡的現(xiàn)象較為嚴(yán)重，但在中關(guān)村和CBD地區(qū)，高檔公寓仍供不應(yīng)求，租金維持在較高的水平上。由于總體市場(chǎng)壓力較大，平均租金在最近兩年已下跌40%以上，盡管市場(chǎng)壓力仍然很大，但目前租金已近谷底，下跌的空間不大，預(yù)計(jì)近期內(nèi)仍會(huì)維持這種狀況。、別墅市場(chǎng)．1 市場(chǎng)供應(yīng)自95年起，別墅市場(chǎng)開(kāi)始低迷，銷售疲軟，出現(xiàn)大量積壓。此后本市基本上就沒(méi)有再批建新