【正文】 行業(yè)的辦事機(jī)構(gòu)及與其相關(guān)的機(jī)構(gòu)。2)長安街沿線據(jù)統(tǒng)計長安街沿線寫字樓供應(yīng)總量約120萬平米，約占全市供應(yīng)總量的28%。新建項目越來越多地集中于這幾個區(qū)域中，并依靠區(qū)域的規(guī)模優(yōu)勢和市場認(rèn)同，有力地提高了自己的市場形象和競爭力，而分散于商務(wù)區(qū)之外的寫字樓項目，則難以與商務(wù)區(qū)內(nèi)同檔次物業(yè)競爭。 銷售市場寫字樓銷售價近幾年也一直在持續(xù)下滑，但1999年降幅較小，已近持平。全市寫字樓的出租率有一定的提高，特別是位于海淀區(qū)中關(guān)村，朝陽CBD的高檔寫字樓出租率平均接近90%，一些寫字樓甚至達(dá)到了100％的入住率。但是由于別墅特有的消費群體較小，僅有那些位置好、檔次高的別墅才能贏得客戶。由于總體市場壓力較大，平均租金在最近兩年已下跌40%以上，盡管市場壓力仍然很大，但目前租金已近谷底，下跌的空間不大，預(yù)計近期內(nèi)仍會維持這種狀況。平方米。 2) 西二、三環(huán)地區(qū)西二、三環(huán)地區(qū)的項目主要分布在紫竹橋及西直門地區(qū)。另外，還有一定數(shù)量的國內(nèi)企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)者、律師、文體明星等。由于金融危機(jī)的影響，97年99年高檔公寓的價格持續(xù)下降，但2000年起，受宏觀形勢好轉(zhuǎn)，且隨著中國加入世貿(mào)的臨近，外銷公寓市場已經(jīng)有所升溫，市場銷售已經(jīng)開始轉(zhuǎn)暖。其中，外銷公寓5個，總建筑面積70萬平方米，且都集中在朝陽區(qū)的東二、三環(huán)附近。 市場預(yù)測 2000年計劃開復(fù)工面積為918萬平方米，如此巨大的供應(yīng)量將在23年內(nèi)竣工，屆時能否在得以消化仍是未知數(shù)。5）雖然供應(yīng)量和需求量在未來幾年內(nèi)都會有一定增加，但需求量的增加幅度還不能趕上供就量的增加，空置總量必然加大。 根據(jù)北京市2010年遠(yuǎn)景規(guī)劃，到2010年要實現(xiàn)人均居住面積13平方米，另據(jù)北京市統(tǒng)計資料顯示，截止到1999年底，照此可以推算出在今后的11年中，全市每年住宅的需求量至少要達(dá)到840萬平方米。另一方面，由于二手房具有區(qū)位、價格等優(yōu)勢，又會受到一些暫時不具備購買新房能力的年輕歡迎。根據(jù)中關(guān)村地區(qū)規(guī)劃，核心區(qū)內(nèi)住宅項目將嚴(yán)控審批。 重點地區(qū)分析1）亞運(yùn)村地區(qū)：本地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的綜合區(qū)位優(yōu)勢為便捷的交通條件、完善的市政配套、日漸齊全的生活娛樂設(shè)施及優(yōu)越的自然人文環(huán)境。價格是消費者考慮的主要因素。海淀區(qū)新項目主要集中在中關(guān)村核心區(qū)及其周邊，而朝陽區(qū)的新項目則以亞運(yùn)村及望京地區(qū)為主。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展受國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的制約，房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性特點，決定了房地產(chǎn)投資應(yīng)超前于國民經(jīng)濟(jì)周期性波動。據(jù)有關(guān)資料介紹，美國房地產(chǎn)業(yè)大約按18—20年的時間完成一次周期波動，香港是7—8年為一次周期波動。如果這一比重能保持目前5%6%的趨勢（%），那么到2010年時，則我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資將達(dá)到每年8500—10200億元。 下一步北京市房改方向會是：繼續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)公房租金改革，組織公房按成本價出售，進(jìn)行住房普查，建立住房檔案，開放住房二級市場，住房分配貨幣化實施將是下一步政策的主要著眼點。目前由于風(fēng)沙問題嚴(yán)重，氣候條件變得越來越差，才引起政府進(jìn)一步注意應(yīng)該加大環(huán)境保護(hù)的力度，從而綠化隔離帶政策又被提到較高的重視程度。2 北京市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)政策，北京市2000年上半年經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持積極向上的發(fā)展趨勢，總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好。第四，服務(wù)于首都建設(shè)的大局的原則。其中比較突出的是：過多地考慮了人口因素，不符合國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》中規(guī)定的按照拆遷面積進(jìn)行補(bǔ)償?shù)脑瓌t；按照原先居住面積進(jìn)行安置，不利于居民改善居住條件；安置方式單一，不符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律；原《細(xì)則》操作性不強(qiáng)，不利于拆遷管理制度化和規(guī)范化。這部分居民，可以通過出售舊房的收入，加上住房補(bǔ)貼、住房公積金、銀行貸款和自己的存款，實現(xiàn)以舊換新，以小換大的目的。所以，購房投資，不僅是一種安全可靠，而且也是收益較大的投資。在這種情況下，它是最必需的消費品，是任何人都回避的。因此，房地產(chǎn)是最好的投資方向或投資品種。第三，在降低利息率的同時，通過利息所得稅，引導(dǎo)城鄉(xiāng)居民分流儲蓄存款，增加消費和擴(kuò)大投資。現(xiàn)在對存款利息所得開征個人所得稅，屬于恢復(fù)征收。隨著金融對住房消費支持力度的增大，居民住房消費和住房建設(shè)將會得到較快的發(fā)展。1985年中國人民建設(shè)銀行開始辦理土地開發(fā)和商品房貸款業(yè)務(wù)。金融方面：發(fā)展住房金融和開征利息稅，刺激了住房投資和消費。住房補(bǔ)貼計入職工個人帳戶，專項用于住房消費。會后發(fā)出了《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》。住房由計劃經(jīng)濟(jì)體制下的福利制，向與社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的住房制度的過渡，不僅速度太慢，而且還產(chǎn)生了許多新問題，從而使住房制度改革更加復(fù)雜化住房實物分配，是傳統(tǒng)住房制度的根本特征；住房分配貨幣化，是住房制度改革的關(guān)鍵。根據(jù)目前宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的狀況，為了擴(kuò)大房地產(chǎn)投資，刺激房地產(chǎn)消費，發(fā)展房地產(chǎn)市場，國家制訂和出臺了一系列相關(guān)的政策和規(guī)定。百分之百專家預(yù)期2000年我國GDP增長速度會高于1999年，%左右。2000年上半年，中國宏觀經(jīng)濟(jì)已擺脫了亞洲金融危機(jī)帶來的不利影響，正在穩(wěn)步回升，經(jīng)濟(jì)增長持續(xù)多年的減速有望在今年改變。3. 研究內(nèi)容4. 研究方法與技術(shù)路線、重點調(diào)查、輔助調(diào)查相結(jié)合. ,確定預(yù)測指標(biāo)及預(yù)測方法。其中主要是，市場需求不足，多數(shù)產(chǎn)品供過于求；貨幣緊縮；下崗人員增多等問題接踵而來。%的專家預(yù)期下半年的宏觀經(jīng)濟(jì)走勢會比上半年好一些。這一點是確信無疑的。人們的住房觀念在變化；房屋租金在逐步地提高；公房出售的比例在不斷地增長；建立住房公積金的單位和住房公積金數(shù)量也在不斷地擴(kuò)大。1998年6月召開了全國住房制度改革工作會議。對于無房和住房未達(dá)標(biāo)的老職工，實行一次性發(fā)放補(bǔ)貼；對于新職工，則按月發(fā)放補(bǔ)貼。今后本市土地利用模式將是走內(nèi)涵挖潛的路子，通過舊城改造、第二產(chǎn)業(yè)向外轉(zhuǎn)移等措施來增加存量建設(shè)用地；通過利用廢棄地、未利用土地來增加增量建設(shè)用地。1984年國務(wù)院《關(guān)于基本建設(shè)和建筑業(yè)管理體制改革座談會記要》（國發(fā)123號文）指出，各地組建房地產(chǎn)開發(fā)公司，由中國人民建設(shè)銀行提供周轉(zhuǎn)資金。根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形勢和住房分配貨幣化的實行，各金融機(jī)構(gòu)正在研究新的辦法和實行新的措施，例如組合貸款等。1980年由全國人大通過的，在1983年人大常委會修訂的個人所得稅法，已經(jīng)將利息稅所得列為應(yīng)稅項目，考慮到當(dāng)時的具體情況，確定暫免征收。第二，調(diào)節(jié)收入分配，縮小收入水平的差距。因為，股票投資風(fēng)險太大；工商業(yè)投資除了也有一定的風(fēng)險以外，還需要一定的資金規(guī)模、相當(dāng)數(shù)量的工程技術(shù)人員和管理人員，特別是市場并不看好。住房作為消費品，首先是為了滿足人們最基本的需求。就北京目前來說，無論是一居室、二居室、還是三居室，所有房屋租金收入，都有比利息收入要高；而且居室越大，租金收入越高?！兑奄徆凶》亢徒?jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》的實施，啟動了住房二、三市場，為工作單位與住房距離太遠(yuǎn)，上下班不方便的；以舊房換新房的；以小房換大房的等等住房困難者，提供了解決解決住房困難問題的機(jī)會。但是，隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立，城市建設(shè)的發(fā)展，原有的《細(xì)則》已經(jīng)不能解決房屋拆遷中遇到的新情況和新問題。這樣有購買力的被拆遷戶就進(jìn)入了房地產(chǎn)市場，是推動住宅市場化的重要步驟?？偟恼f，拆遷《辦法》，把拆遷工作從計劃體制下的福利補(bǔ)償方式，轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟(jì)體制下的市場運(yùn)作方式，即有力地保護(hù)了被拆遷人和拆遷人的合法權(quán)益；有利于深化住房制度改革；有利于拆遷工作的進(jìn)行；也有利于發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)市場和住宅市場。 綠化隔離帶大都處于城鄉(xiāng)結(jié)合部，環(huán)境相對比較差，土地開發(fā)利用率低，人口居住密度高，又多為農(nóng)民居住地，改造難度大。從房地產(chǎn)方面講，中關(guān)村地區(qū)存在著很大的缺口，該地區(qū)的寫字樓、公寓、住宅嚴(yán)重不足，這從中關(guān)村地區(qū)房地產(chǎn)項目的銷售情況就能看出來：方圓大廈、科技會展中心等高檔寫字樓、公寓在廣告不多的情況下，租售良好且價格一直上漲，無論從中關(guān)村的發(fā)展，還是從市場需求的角度考慮，中關(guān)村在房地產(chǎn)方面都有相當(dāng)大的發(fā)展?jié)摿ΑＮ覈词沟奖臼兰o(jì)中葉達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平，住宅建設(shè)投資占GDP的比重也不應(yīng)該下降。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)同西方經(jīng)濟(jì)一樣，有它本身的發(fā)展高潮和低潮，形成有自身特色的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期。也就是說，相對于宏觀經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動具有漲落快、波幅大、蕭條時期長的特點。所有新盤項目規(guī)劃建筑面積為539萬平方米，其中朝陽區(qū)145萬平方米，海淀區(qū)126萬平方米，兩區(qū)總和占50%。北京市住宅分區(qū)平均價格表（元/平方米）區(qū)位二環(huán)內(nèi)東北二三環(huán)間西北二三環(huán)間西南二三環(huán)間東南二三環(huán)間西三四環(huán)間北三四環(huán)間東三四環(huán)間均 價77607732719357056247631662685746區(qū)位南三四環(huán)間西四環(huán)外東四環(huán)外北四環(huán)外南四環(huán)外通州昌平大興均價464840854577554224802721297123681． 影響市場的主要因素1） 價格。由福利分房轉(zhuǎn)變?yōu)閭€人購買，在廣大居民心 理上、行為上還需要有一個逐步適應(yīng)的過程。據(jù)統(tǒng)計，當(dāng)前中關(guān)村中心區(qū)在售面積約261萬平方米，主要項目有光大花園、鑫雅園、天秀花園、陽春光華、華清嘉園等。 住宅二級市場與一級市場聯(lián)動反應(yīng) 開放住房二級市場，部分居民靠出售現(xiàn)住房的收入，繳存的住房公積金，加上家庭的積蓄及政策性和商業(yè)性的貸款支持，就可以大大增強(qiáng)住房購買力，進(jìn)而促進(jìn)一級住房市場的消費。根據(jù)對85年以來住宅銷售面積的回歸分析，預(yù)計2001年住宅銷售面積為560萬平方米，2002年為642萬平方米，2003年為730萬平方米。據(jù)調(diào)查顯示，最多的購房者首選地區(qū)是亞運(yùn)村地區(qū)，占17%，同時亦有16%的購房者首選中關(guān)村地區(qū)，其次是東三環(huán)附近。因此，不具備購車財力的中低收入家庭仍難以問津，致使購買者寥寥無幾。今年上半年推出的高檔公寓17個，總建筑面積200萬平米。各行政區(qū)高檔公寓分布比率 需求分析從銷售市場上看，盡管外銷房市場普遍不是很景氣，但是那些位置優(yōu)越、戶型新穎、設(shè)計精美的物業(yè)依然博得這些人的青睞，去年嘉和麗園的旺銷就是一個典型的例子。從區(qū)域上看，東二、三環(huán)地區(qū)的客戶主要來自于外資公司的一般海外雇員及資深中方雇員、港、澳、臺地區(qū)的人士、海外歸來人士。由于東二、三環(huán)的售價及租金已進(jìn)行了一段時間的調(diào)整，預(yù)計今后大幅下調(diào)的可能性不大。因此該區(qū)域公寓的平均售價和租金相對較低，平均價格為8900元/平方米，在租務(wù)市場上，外銷公寓的供求失衡的現(xiàn)象較為嚴(yán)重，但在中關(guān)村和CBD地區(qū)，高檔公寓仍供不應(yīng)求，租金維持在較高的水平上。由于銷售市場的不景氣，不少別墅也用來出租。朝陽區(qū)、東城區(qū)的寫字樓租金高于其他各區(qū)，反映了這兩個地區(qū)仍是寫字樓的租售熱點。世界500強(qiáng)有一半已進(jìn)入中國，與這些外資公司相抗衡的民族企業(yè)也不想輸在起跑線上，樹立公司品牌和企業(yè)形象，辦公樓便是極具地位和品質(zhì)說服力的廣告牌。2．4. 區(qū)域分析 寫字樓分布主要集中以下幾個較大規(guī)模的商務(wù)辦公區(qū)，分別為東二三環(huán)地區(qū)（包括CBD、燕莎商圈、東二環(huán)沿線）、長安街沿線、中關(guān)村、金融街。CBD的發(fā)展將使該地區(qū)的租價水平將比目前有較大幅度的提高。其平均售價約為2000US$/m2，平均租金為17 USD/月m2。從中關(guān)村現(xiàn)有高檔寫字樓項目的分布上看，可供開發(fā)的余地仍然很大，尤其是規(guī)劃中的中關(guān)村科技園區(qū)已預(yù)示，其發(fā)展優(yōu)勢將隨著科技園區(qū)的興建而逐步顯現(xiàn)出來。因此，對于以追求利潤最大化為目的開發(fā)商來說，不宜投資經(jīng)濟(jì)適用房。 因此，對于開發(fā)商來說，現(xiàn)階段投資經(jīng)濟(jì)適用房弊大于利。 從營銷策略上看，普通住宅的廣告投向以報紙、傳單為主，廣告投入相對較少；而中高檔公寓的廣告投向除了北京青年報，還在地鐵、公交車投放，廣告投入相對較多。 寫字樓市場的風(fēng)險大于住宅市場。 投資高檔寫字樓與投資普通寫字樓比較分析 普通寫字樓主要是由工廠、學(xué)校等非開發(fā)商建設(shè)，而后重新改建而成的，這些樓本身竣工時間較早，所以規(guī)模較小，配套設(shè)施不完善，一般由物業(yè)公司承租再轉(zhuǎn)租。目前，正全面推進(jìn)基準(zhǔn)地價更新、平衡、發(fā)布，為土地有償使用和調(diào)整土地收益關(guān)系奠定新的地價標(biāo)準(zhǔn)?！秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》中明確規(guī)定土地開發(fā)公司在轉(zhuǎn)讓土地時，會受到國家的嚴(yán)格控制。（7）嚴(yán)禁閑置土地。 二、土地政策的主要走勢：北京城市建設(shè)實行的兩個戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)移是：把城市建設(shè)的重點逐步從市區(qū)向廣大遠(yuǎn)郊區(qū)轉(zhuǎn)移；市區(qū)建設(shè)從外延擴(kuò)展向調(diào)整改造轉(zhuǎn)移。今后在這些地區(qū)的開發(fā)中要十分節(jié)約用地，應(yīng)適當(dāng)提高這些地區(qū)的建筑密度。因此，在房地產(chǎn)市場逐步規(guī)范時，不宜繼續(xù)采取以協(xié)議出讓為主的方式。市區(qū)中心區(qū)范圍大體在四環(huán)路內(nèi)外，面積約300平方公里。國家統(tǒng)計局1999年上半年對北京市各主要區(qū)縣的單位占地情況進(jìn)行了一次抽樣調(diào)查，結(jié)果如下：土地占地面積（平方米）區(qū)縣法人單位平均從業(yè)人數(shù)法人單位平均每人占地面積（平方米）2403187東城區(qū)438594552272西城區(qū)712452972827崇文區(qū)146101370875宣武區(qū)4994911995421朝陽區(qū)12373123706702海淀區(qū)851024161320豐臺區(qū)3785011022819754石景山區(qū)31561073982358小計741956，北京市從事第二產(chǎn)業(yè)的總?cè)藬?shù)約為200萬人左右，因此從事第二產(chǎn)業(yè)的企業(yè)總用地約為19940公頃。市區(qū)中心地區(qū)是首都經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)。世界500強(qiáng)入住北京的154家企業(yè)有2/3落戶朝陽。其重點開發(fā)區(qū)域中關(guān)村科技園區(qū)用地大體可以分為兩個部分：中心區(qū)和發(fā)展區(qū)。 B、發(fā)展區(qū) 發(fā)展區(qū)范圍是規(guī)劃公路一環(huán)以北，海淀區(qū)山后地區(qū)、清河地區(qū)以及西三旗地區(qū)、回龍觀地區(qū)，地域范圍約280平方公里，其中農(nóng)用地約80平方公里。北京市政府不允許土