【文章內(nèi)容簡介】 組織架構(gòu)事故記錄清潔綠化培訓(xùn)：掌握清潔綠化標準和檢查方法清潔流程和標準清潔器材和物料檢查標準外委合同的管理植物擺放的管理綠化養(yǎng)護的管理培訓(xùn)工作流程示意圖需求、分析、比較確定培訓(xùn)對象 確定培訓(xùn)計劃反 饋 準備培訓(xùn)條件選定培訓(xùn)方法設(shè)計培訓(xùn)內(nèi)容 實施培訓(xùn)計劃 分析、評估培訓(xùn)效果五、人員管理及考核我司在人員管理及考核方面，形成了一整套規(guī)范性強、操作簡便的高效運作管理體系。（一）考核對管理處的員工，除必需的崗前培訓(xùn)外，我司還將按崗位要求跟蹤考核，并建立月度、年度考核制，做好各種考核記錄。對工作表現(xiàn)出色的員工進行獎勵、晉升；對不能滿足崗位要求的員工，則予退出崗位，進行待崗學(xué)習(xí)?？己四康谋Ｙ|(zhì)保量地完成工作任務(wù)，科學(xué)合理地運用分配機制，客觀公正地做好人員管理，充分激勵、調(diào)動員工積極性?？己藘?nèi)容員工品行、工作能力、工作態(tài)度、工作業(yè)績?？己藰藴拾压举|(zhì)量方針、各崗位工作操作規(guī)程作為考核員工的標準；把工作計劃、臨時任務(wù)及工作目標作為考核員工的補充標準。（二）人員管理我司將在杭州【宋都?新城國際】管理處推行合理的獎懲機制，真正體現(xiàn)“能者上、平者讓、庸者下”的用人思想，各崗位實行“末位淘汰制”。充分體現(xiàn)“督促后進、共同進步”的原則，被退出的員工將經(jīng)過待崗學(xué)習(xí)、限期改進等階段，得到重新上崗的機會。對表現(xiàn)突出、成績卓著者，將給以獎勵，獎勵標準另定；而對表現(xiàn)低劣、工作不力者，將予以批評，并酌情予以行政處分。量化管理與標準化管理量化管理及標準化管理就是根據(jù)每個員工的不同崗位要求以及應(yīng)該具備的能力，按標準對其進行評價。我司將在杭州【宋都?新城國際】管理處按ISO9001質(zhì)量管理體系的要素對員工進行評價考核。（三）員工儀容儀表、著裝及標志儀容儀表規(guī)范男士頭發(fā)不過衣領(lǐng)，鬢角不過耳，不留胡須，不梳奇異發(fā)型；女士不濃妝艷抹，不佩戴耳墜，不戴墨鏡；不使用濃烈香水、發(fā)水等。走路時上身應(yīng)保持挺直，雙手自然擺動，避免上身晃動；站立時不彎腰屈背，手自然下垂或交叉放在身前；坐姿要端正。員工著裝要求及標志規(guī)定工作人員在工作時間，必須身著干凈整潔的工作裝。公司為每位員工度身定做統(tǒng)一的工作服，具體分四種類型：管理人員、保安員、維修工和清潔綠化工制服。我司為每位員工制作了明晰的工作牌，員工上崗時必須佩戴于左胸側(cè)。辦公桌左上角放置桌牌，標明員工的姓名、職務(wù)和工號。六、物業(yè)管理物資裝備名稱單位數(shù)量單價（元）合計（元）電腦臺4600024000傳真機臺125002500打印機臺220004000復(fù)印機臺11500015000辦公桌椅套2050010000文件柜只2080016000柜式空調(diào)臺160006000壁掛式空調(diào)臺5200010000客服辦公桌椅套320006000客服沙發(fā)套330009000管道疏通機臺235007000晶面處理機臺11500015000多功能洗地機臺11200012000吸塵吸水機臺170007000風(fēng)干機臺130003000垃圾周轉(zhuǎn)車輛68004800割草機臺160006000綠籬機臺136003600對講機只25170042500小計203400注：固定資產(chǎn)折舊年限按5年計，殘值率按5%計，年折舊為38646元。第五章前期管理及二次裝修管理一、前期介入方案（一）前期介入的服務(wù)內(nèi)容建筑設(shè)計方面從物業(yè)管理角度，通過審視建筑擴初及施工圖紙，對建筑單體及交通組織、地下車庫等提出專業(yè)意見和建議。水電設(shè)計方面從物業(yè)管理角度，通過審視給排水、電氣的擴初及施工圖紙，就給排水的供水方式、管路設(shè)置，以及電氣管路設(shè)置、照明控制方式等提出專業(yè)意見和建議。設(shè)施設(shè)備方面結(jié)合項目的整體定位及檔次，從物業(yè)管理角度，對部分設(shè)施（信報箱、標識系統(tǒng)等）、大型設(shè)備（電梯、水泵、智能化等）的功能和定位提出專業(yè)意見和建議。公建配套方面從物業(yè)管理角度，結(jié)合項目實際情況，就公建配套用房（物業(yè)管理用房、社區(qū)用房、會所）的定位、綜合管網(wǎng)（給排水、電氣、弱電等）提出專業(yè)意見和建議。環(huán)境景觀方面從物業(yè)管理角度，通過審視環(huán)境景觀設(shè)計方案和施工圖紙，對景觀總體規(guī)劃、交通組織、使用功能、節(jié)點處理等方面提出專業(yè)意見和建議。配合銷售方面從物業(yè)管理角度，通過審視商品房買賣合同和樓書，提出有利于物業(yè)管理的專業(yè)意見及建議，并組織營銷人員進行物業(yè)管理知識培訓(xùn)。物業(yè)管理成本測算在建筑基礎(chǔ)資料和主要設(shè)備確定后，結(jié)合我公司以往經(jīng)驗，利用數(shù)學(xué)模型，提供日后物業(yè)管理成本測算，為確定物業(yè)管理服務(wù)收費標準提供依據(jù)。工程現(xiàn)場方面從物業(yè)管理的角度，通過跟進不同階段的現(xiàn)場施工進度，提出有利于物業(yè)管理的意見和建議。冠名授權(quán)授權(quán)客戶冠名“浙江綠城物業(yè)咨詢有限公司”或“浙江綠城物業(yè)管理有限公司”提供前期物業(yè)管理顧問咨詢服務(wù)。（二）前期介入的服務(wù)形式組建【宋都?新城國際】前期介入小組，通過參加評審會、審視圖紙資料、赴現(xiàn)場巡視、面對面溝通等提交專業(yè)建議報告書。（三）前期介入的服務(wù)期限和費用【宋都?新城國際】的前期介入服務(wù)期限從2005年9月1日至2008年5月31日止，根據(jù)物業(yè)的實際交付時間，屆時前期介入服務(wù)期限可延后三個月，即至2008年8月31日止；服務(wù)費用為人民幣肆拾伍萬元整。二、前期進駐管理方案（一）前期進駐服務(wù)管理內(nèi)容了解園區(qū)的基本情況。編制《物業(yè)接管驗收計劃》，確定物業(yè)驗收標準、方法和日程安排。依照接管驗收標準，對園區(qū)現(xiàn)場進行初步驗收，并將驗收結(jié)果記錄在《物業(yè)交接驗收表》上，對驗收情況及時匯總，并報送相關(guān)單位限期整改。配合相關(guān)部門實施對共用設(shè)施設(shè)備整改的監(jiān)督，直至符合規(guī)定的要求和標準。進行物業(yè)交接，并對驗收資料進行分類、歸檔。管理措施組建接管驗收小組，負責接管驗收工作。依據(jù)新建物業(yè)接管驗收有關(guān)標準，制定接管驗收規(guī)程。接管驗收小組各成員，熟練掌握物業(yè)驗收的標準和程序。制定《物業(yè)接管驗收計劃》，明確接管驗收人員、時間安排等。按規(guī)定辦理接管驗收手續(xù)。（二）前期進駐起始時間及進駐費用前期物業(yè)管理進駐起始日期是物業(yè)交付前第三個月（2008年5月）。前期進駐費用在物業(yè)交付前另行測算，費用由開發(fā)商按實承擔。三、招聘人員為了優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)，我司將以公司抽調(diào)和對外招聘相結(jié)合的方式配備【宋都?新城國際】物業(yè)管理處員工。（一）招聘方式公司網(wǎng)站招聘；登報招聘；公司員工介紹等。（二）錄用標準品行兼優(yōu)、近五年內(nèi)無違法違紀記錄；儀表端正、身體健康，無任何遺傳或慢性疾病并經(jīng)體檢合格；從事簡單、重復(fù)勞動工作人員的錄用時一般須具備：受過高中或高中以上文化教育，年齡在十八周歲以上；管理人員及工程等工作人員的錄用一般須具備：受過大專及以上文化教育或擁有相關(guān)專業(yè)證書，并有一定的同類工作經(jīng)驗。招聘工作流程示意圖根據(jù)需要確定應(yīng)聘崗位人數(shù)及條件 招 聘 初步篩選合 格 復(fù)選（試） 必要測試 面 試 保留以備參考不予錄用不合格 合 格 基本合格 錄 用 重新招聘是否接受錄用是否有保留參考價值 否 否 辦理入司手續(xù)保留錄用 是 是 四、清潔開荒作業(yè)（一）清潔開荒時間在園區(qū)交付前一個月左右，我司將從公司保潔中心抽調(diào)專業(yè)人員，協(xié)助管理處做好園區(qū)“開荒”工作，為以后的日常保潔打下良好的基礎(chǔ)。（二）清潔開荒范圍小高層、高層住宅公寓、商鋪、辦分樓的室內(nèi)保潔，其中包括：地面、陽臺、踢腳線、室內(nèi)玻璃、門、窗、開關(guān)、燈具。公共樓道保潔，其中包括：樓道玻璃、花崗巖地面、可視門禁、有線網(wǎng)柜、欄桿、扶手、電表箱、單元門、臺階。地下車庫保潔，其中包括：地面、緩沖道、管線、集線盒、標識牌、消防栓、滅火器。外圍道路、綠化帶（公共設(shè)施）保潔，其中包括：地磚道路、草坪燈、公共路燈、綠化帶垃圾、石塊收集。外墻清洗：園區(qū)所有樓宇的外立面墻面、石材、玻璃幕面。大堂地面的晶面處理及大堂玻璃的清潔。（三）質(zhì)量標準樓道臺階、電梯門廳花崗巖地面無明顯灰塵與垃圾，地面上無水泥結(jié)渣，充分體現(xiàn)花崗巖應(yīng)有石材質(zhì)地。門、窗目視無積塵、無污漬，玻璃干凈透明，門框、窗框內(nèi)縫隙無明顯灰塵。踢腳線、有線網(wǎng)柜、開關(guān)、消防箱、滅火器、可視門禁、欄桿、扶手、電表箱、標識牌、燈具目視無積塵、無污漬，干凈、清爽。地下車庫地面、緩沖道沖洗干凈、無積沙、浮塵，管線目視無污漬、無積塵。外圍道路地磚沖刷干凈無浮塵、無垃圾，地面能充分體現(xiàn)出地磚應(yīng)有的光澤。樓宇外立面墻面、石材、玻璃干凈、明亮、無污跡、無灰塵、整體均勻。大堂石材地面做晶面后光亮，達到星級酒店相關(guān)標準，玻璃清洗后干凈、明亮、目視無污漬。五、建筑成品保護（一）成品保護范圍大堂（包括地面、大理石墻面、柱子）；走廊（包括地面、大理石墻面）；消防樓梯（扶手）；電梯（包括電梯廳門、電梯廳頂部、門套、電梯轎廂）；電梯前廳（包括地面、大理石墻面等）；住宅戶內(nèi)（包括進戶門、地漏、下水道預(yù)留口）。（二）成品保護具體措施◎ 大堂地面：先采用防潮紙做底層鋪墊，再鋪設(shè)地毯，中間可用雙面膠加以固定。各幢樓宇均只設(shè)一個出入口供人員進出，裝修施工人員原則上要求其從地下車庫出入，具體根據(jù)實際情況確定。大理石墻面、柱子：采用防潮紙做好保護，具體保護部位可視具體情況決定?！?走廊地面：先采用防潮紙做底層鋪墊，再鋪設(shè)地毯，中間可用雙面膠加以固定。大理石墻面：采用防潮紙做好保護，具體保護部位可視具體情況決定。◎ 消防樓梯扶手：采用雙層防潮紙包裝扶手木材部分，并用透明膠加以固定?！?電梯每單元為兩臺電梯，成品保護期間將安排一臺為貨梯，另一臺為客梯。所有裝修材料和垃圾要求只能從地下車庫通過貨梯運載。貨梯轎廂內(nèi)各部位保護措施繼續(xù)沿用施工方已做好的保護措施?？吞莠F(xiàn)暫不作保護。在裝修高峰期間，業(yè)主進出較少，因此采取關(guān)閉客梯的措施。根據(jù)具體情況，再開啟運行。同時配備相關(guān)提示標識牌。◎ 電梯前廳地面：先采用防潮紙做底層鋪墊，再鋪設(shè)地毯，中間可用雙面膠加以固定。電梯門口轉(zhuǎn)角（大理石）：由于此部位著力點難確定，且考慮到外觀美觀統(tǒng)一，暫不做保護，因此采取的保護措施為：（1）事先向開發(fā)商索要該部位大理石材質(zhì)的有關(guān)資料，包括分攤至每平方米的費用標準；（2）裝修戶申請裝修時，向其說明該部位的損壞將由責任人按實賠償。涂料墻面：由于墻面表層為涂料，較難做成品保護措施，因此采取保護措施為：（1）事先向開發(fā)商索要該涂料的顏色配比標準、涂料品牌、廠家等具體資料等；（2）在業(yè)主基本裝修完畢后，管理處按照上述涂料相關(guān)資料作統(tǒng)一粉刷?！?業(yè)主戶內(nèi)要求業(yè)主自行采取保護措施，管理處提供具體保護措施相關(guān)做法，供其參考。進戶門：采用防潮紙或包裝紙板將進戶門易損傷部位包裝起來，并用雙面膠加以固定。地漏：采用較寬的透明膠加以封閉。下水道預(yù)留口：采用塑料袋或其他可利用材料將預(yù)留口捆綁密封。六、后續(xù)工程管理我們在【宋都新城國際】的管理中，將整合綠城物業(yè)的工程管理資源，針對本物業(yè)有小高層、高層、商鋪和辦公樓的多種物業(yè)類型的情況下，詳細制定各類操作規(guī)程和程序，結(jié)合實際情況制定好工程管理隊伍的建設(shè)方案，如管理程序上墻，員工定期組織不同形式的培訓(xùn)等。工程管理方式主要采取表單式管理，通過各物業(yè)類型和設(shè)施設(shè)備的種類制定不同工程管理、維護、維修表單及標準，對設(shè)施設(shè)備進行維護、檢查及監(jiān)督考核。設(shè)施設(shè)備工程管理的模式：以預(yù)前維護為主，維修為輔的管理模式。七、搬遷入駐服務(wù)管理內(nèi)容在業(yè)主領(lǐng)房前將所有資料準備齊全，布置業(yè)主入伙現(xiàn)場，為業(yè)主辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù)。憑業(yè)主所持的入伙通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料。收回業(yè)主按規(guī)定填寫的各類表格，收取業(yè)主應(yīng)繳納的費用。陪同業(yè)主驗房，辦理領(lǐng)房手續(xù)。在驗房過程中，發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題經(jīng)業(yè)主確認后，填入《業(yè)主驗收交接表》。對驗房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，協(xié)助開發(fā)商解決，做好與業(yè)主的