【文章內(nèi)容簡介】 組織架構(gòu)事故記錄清潔綠化培訓(xùn)：掌握清潔綠化標(biāo)準(zhǔn)和檢查方法清潔流程和標(biāo)準(zhǔn)清潔器材和物料檢查標(biāo)準(zhǔn)外委合同的管理植物擺放的管理綠化養(yǎng)護(hù)的管理培訓(xùn)工作流程示意圖需求、分析、比較確定培訓(xùn)對象 確定培訓(xùn)計(jì)劃反 饋 準(zhǔn)備培訓(xùn)條件選定培訓(xùn)方法設(shè)計(jì)培訓(xùn)內(nèi)容 實(shí)施培訓(xùn)計(jì)劃 分析、評估培訓(xùn)效果五、人員管理及考核我司在人員管理及考核方面，形成了一整套規(guī)范性強(qiáng)、操作簡便的高效運(yùn)作管理體系。（一）考核對管理處的員工，除必需的崗前培訓(xùn)外，我司還將按崗位要求跟蹤考核，并建立月度、年度考核制，做好各種考核記錄。對工作表現(xiàn)出色的員工進(jìn)行獎勵、晉升；對不能滿足崗位要求的員工，則予退出崗位，進(jìn)行待崗學(xué)習(xí)?？己四康谋Ｙ|(zhì)保量地完成工作任務(wù)，科學(xué)合理地運(yùn)用分配機(jī)制，客觀公正地做好人員管理，充分激勵、調(diào)動員工積極性?？己藘?nèi)容員工品行、工作能力、工作態(tài)度、工作業(yè)績?？己藰?biāo)準(zhǔn)把公司質(zhì)量方針、各崗位工作操作規(guī)程作為考核員工的標(biāo)準(zhǔn)；把工作計(jì)劃、臨時(shí)任務(wù)及工作目標(biāo)作為考核員工的補(bǔ)充標(biāo)準(zhǔn)。（二）人員管理我司將在杭州【宋都?新城國際】管理處推行合理的獎懲機(jī)制，真正體現(xiàn)“能者上、平者讓、庸者下”的用人思想，各崗位實(shí)行“末位淘汰制”。充分體現(xiàn)“督促后進(jìn)、共同進(jìn)步”的原則，被退出的員工將經(jīng)過待崗學(xué)習(xí)、限期改進(jìn)等階段，得到重新上崗的機(jī)會。對表現(xiàn)突出、成績卓著者，將給以獎勵，獎勵標(biāo)準(zhǔn)另定；而對表現(xiàn)低劣、工作不力者，將予以批評，并酌情予以行政處分。量化管理與標(biāo)準(zhǔn)化管理量化管理及標(biāo)準(zhǔn)化管理就是根據(jù)每個(gè)員工的不同崗位要求以及應(yīng)該具備的能力，按標(biāo)準(zhǔn)對其進(jìn)行評價(jià)。我司將在杭州【宋都?新城國際】管理處按ISO9001質(zhì)量管理體系的要素對員工進(jìn)行評價(jià)考核。（三）員工儀容儀表、著裝及標(biāo)志儀容儀表規(guī)范男士頭發(fā)不過衣領(lǐng)，鬢角不過耳，不留胡須，不梳奇異發(fā)型；女士不濃妝艷抹，不佩戴耳墜，不戴墨鏡；不使用濃烈香水、發(fā)水等。走路時(shí)上身應(yīng)保持挺直，雙手自然擺動，避免上身晃動；站立時(shí)不彎腰屈背，手自然下垂或交叉放在身前；坐姿要端正。員工著裝要求及標(biāo)志規(guī)定工作人員在工作時(shí)間，必須身著干凈整潔的工作裝。公司為每位員工度身定做統(tǒng)一的工作服，具體分四種類型：管理人員、保安員、維修工和清潔綠化工制服。我司為每位員工制作了明晰的工作牌，員工上崗時(shí)必須佩戴于左胸側(cè)。辦公桌左上角放置桌牌，標(biāo)明員工的姓名、職務(wù)和工號。六、物業(yè)管理物資裝備名稱單位數(shù)量單價(jià)（元）合計(jì)（元）電腦臺4600024000傳真機(jī)臺125002500打印機(jī)臺220004000復(fù)印機(jī)臺11500015000辦公桌椅套2050010000文件柜只2080016000柜式空調(diào)臺160006000壁掛式空調(diào)臺5200010000客服辦公桌椅套320006000客服沙發(fā)套330009000管道疏通機(jī)臺235007000晶面處理機(jī)臺11500015000多功能洗地機(jī)臺11200012000吸塵吸水機(jī)臺170007000風(fēng)干機(jī)臺130003000垃圾周轉(zhuǎn)車輛68004800割草機(jī)臺160006000綠籬機(jī)臺136003600對講機(jī)只25170042500小計(jì)203400注：固定資產(chǎn)折舊年限按5年計(jì)，殘值率按5%計(jì)，年折舊為38646元。第五章前期管理及二次裝修管理一、前期介入方案（一）前期介入的服務(wù)內(nèi)容建筑設(shè)計(jì)方面從物業(yè)管理角度，通過審視建筑擴(kuò)初及施工圖紙，對建筑單體及交通組織、地下車庫等提出專業(yè)意見和建議。水電設(shè)計(jì)方面從物業(yè)管理角度，通過審視給排水、電氣的擴(kuò)初及施工圖紙，就給排水的供水方式、管路設(shè)置，以及電氣管路設(shè)置、照明控制方式等提出專業(yè)意見和建議。設(shè)施設(shè)備方面結(jié)合項(xiàng)目的整體定位及檔次，從物業(yè)管理角度，對部分設(shè)施（信報(bào)箱、標(biāo)識系統(tǒng)等）、大型設(shè)備（電梯、水泵、智能化等）的功能和定位提出專業(yè)意見和建議。公建配套方面從物業(yè)管理角度，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，就公建配套用房（物業(yè)管理用房、社區(qū)用房、會所）的定位、綜合管網(wǎng)（給排水、電氣、弱電等）提出專業(yè)意見和建議。環(huán)境景觀方面從物業(yè)管理角度，通過審視環(huán)境景觀設(shè)計(jì)方案和施工圖紙，對景觀總體規(guī)劃、交通組織、使用功能、節(jié)點(diǎn)處理等方面提出專業(yè)意見和建議。配合銷售方面從物業(yè)管理角度，通過審視商品房買賣合同和樓書，提出有利于物業(yè)管理的專業(yè)意見及建議，并組織營銷人員進(jìn)行物業(yè)管理知識培訓(xùn)。物業(yè)管理成本測算在建筑基礎(chǔ)資料和主要設(shè)備確定后，結(jié)合我公司以往經(jīng)驗(yàn)，利用數(shù)學(xué)模型，提供日后物業(yè)管理成本測算，為確定物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供依據(jù)。工程現(xiàn)場方面從物業(yè)管理的角度，通過跟進(jìn)不同階段的現(xiàn)場施工進(jìn)度，提出有利于物業(yè)管理的意見和建議。冠名授權(quán)授權(quán)客戶冠名“浙江綠城物業(yè)咨詢有限公司”或“浙江綠城物業(yè)管理有限公司”提供前期物業(yè)管理顧問咨詢服務(wù)。（二）前期介入的服務(wù)形式組建【宋都?新城國際】前期介入小組，通過參加評審會、審視圖紙資料、赴現(xiàn)場巡視、面對面溝通等提交專業(yè)建議報(bào)告書。（三）前期介入的服務(wù)期限和費(fèi)用【宋都?新城國際】的前期介入服務(wù)期限從2005年9月1日至2008年5月31日止，根據(jù)物業(yè)的實(shí)際交付時(shí)間，屆時(shí)前期介入服務(wù)期限可延后三個(gè)月，即至2008年8月31日止；服務(wù)費(fèi)用為人民幣肆拾伍萬元整。二、前期進(jìn)駐管理方案（一）前期進(jìn)駐服務(wù)管理內(nèi)容了解園區(qū)的基本情況。編制《物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃》，確定物業(yè)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排。依照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對園區(qū)現(xiàn)場進(jìn)行初步驗(yàn)收，并將驗(yàn)收結(jié)果記錄在《物業(yè)交接驗(yàn)收表》上，對驗(yàn)收情況及時(shí)匯總，并報(bào)送相關(guān)單位限期整改。配合相關(guān)部門實(shí)施對共用設(shè)施設(shè)備整改的監(jiān)督，直至符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)。進(jìn)行物業(yè)交接，并對驗(yàn)收資料進(jìn)行分類、歸檔。管理措施組建接管驗(yàn)收小組，負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收工作。依據(jù)新建物業(yè)接管驗(yàn)收有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，制定接管驗(yàn)收規(guī)程。接管驗(yàn)收小組各成員，熟練掌握物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和程序。制定《物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃》，明確接管驗(yàn)收人員、時(shí)間安排等。按規(guī)定辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。（二）前期進(jìn)駐起始時(shí)間及進(jìn)駐費(fèi)用前期物業(yè)管理進(jìn)駐起始日期是物業(yè)交付前第三個(gè)月（2008年5月）。前期進(jìn)駐費(fèi)用在物業(yè)交付前另行測算，費(fèi)用由開發(fā)商按實(shí)承擔(dān)。三、招聘人員為了優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)，我司將以公司抽調(diào)和對外招聘相結(jié)合的方式配備【宋都?新城國際】物業(yè)管理處員工。（一）招聘方式公司網(wǎng)站招聘；登報(bào)招聘；公司員工介紹等。（二）錄用標(biāo)準(zhǔn)品行兼優(yōu)、近五年內(nèi)無違法違紀(jì)記錄；儀表端正、身體健康，無任何遺傳或慢性疾病并經(jīng)體檢合格；從事簡單、重復(fù)勞動工作人員的錄用時(shí)一般須具備：受過高中或高中以上文化教育，年齡在十八周歲以上；管理人員及工程等工作人員的錄用一般須具備：受過大專及以上文化教育或擁有相關(guān)專業(yè)證書，并有一定的同類工作經(jīng)驗(yàn)。招聘工作流程示意圖根據(jù)需要確定應(yīng)聘崗位人數(shù)及條件 招 聘 初步篩選合 格 復(fù)選（試） 必要測試 面 試 保留以備參考不予錄用不合格 合 格 基本合格 錄 用 重新招聘是否接受錄用是否有保留參考價(jià)值 否 否 辦理入司手續(xù)保留錄用 是 是 四、清潔開荒作業(yè)（一）清潔開荒時(shí)間在園區(qū)交付前一個(gè)月左右，我司將從公司保潔中心抽調(diào)專業(yè)人員，協(xié)助管理處做好園區(qū)“開荒”工作，為以后的日常保潔打下良好的基礎(chǔ)。（二）清潔開荒范圍小高層、高層住宅公寓、商鋪、辦分樓的室內(nèi)保潔，其中包括：地面、陽臺、踢腳線、室內(nèi)玻璃、門、窗、開關(guān)、燈具。公共樓道保潔，其中包括：樓道玻璃、花崗巖地面、可視門禁、有線網(wǎng)柜、欄桿、扶手、電表箱、單元門、臺階。地下車庫保潔，其中包括：地面、緩沖道、管線、集線盒、標(biāo)識牌、消防栓、滅火器。外圍道路、綠化帶（公共設(shè)施）保潔，其中包括：地磚道路、草坪燈、公共路燈、綠化帶垃圾、石塊收集。外墻清洗：園區(qū)所有樓宇的外立面墻面、石材、玻璃幕面。大堂地面的晶面處理及大堂玻璃的清潔。（三）質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)樓道臺階、電梯門廳花崗巖地面無明顯灰塵與垃圾，地面上無水泥結(jié)渣，充分體現(xiàn)花崗巖應(yīng)有石材質(zhì)地。門、窗目視無積塵、無污漬，玻璃干凈透明，門框、窗框內(nèi)縫隙無明顯灰塵。踢腳線、有線網(wǎng)柜、開關(guān)、消防箱、滅火器、可視門禁、欄桿、扶手、電表箱、標(biāo)識牌、燈具目視無積塵、無污漬，干凈、清爽。地下車庫地面、緩沖道沖洗干凈、無積沙、浮塵，管線目視無污漬、無積塵。外圍道路地磚沖刷干凈無浮塵、無垃圾，地面能充分體現(xiàn)出地磚應(yīng)有的光澤。樓宇外立面墻面、石材、玻璃干凈、明亮、無污跡、無灰塵、整體均勻。大堂石材地面做晶面后光亮，達(dá)到星級酒店相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，玻璃清洗后干凈、明亮、目視無污漬。五、建筑成品保護(hù)（一）成品保護(hù)范圍大堂（包括地面、大理石墻面、柱子）；走廊（包括地面、大理石墻面）；消防樓梯（扶手）；電梯（包括電梯廳門、電梯廳頂部、門套、電梯轎廂）；電梯前廳（包括地面、大理石墻面等）；住宅戶內(nèi)（包括進(jìn)戶門、地漏、下水道預(yù)留口）。（二）成品保護(hù)具體措施◎ 大堂地面：先采用防潮紙做底層鋪墊，再鋪設(shè)地毯，中間可用雙面膠加以固定。各幢樓宇均只設(shè)一個(gè)出入口供人員進(jìn)出，裝修施工人員原則上要求其從地下車庫出入，具體根據(jù)實(shí)際情況確定。大理石墻面、柱子：采用防潮紙做好保護(hù)，具體保護(hù)部位可視具體情況決定。◎ 走廊地面：先采用防潮紙做底層鋪墊，再鋪設(shè)地毯，中間可用雙面膠加以固定。大理石墻面：采用防潮紙做好保護(hù)，具體保護(hù)部位可視具體情況決定?！?消防樓梯扶手：采用雙層防潮紙包裝扶手木材部分，并用透明膠加以固定?！?電梯每單元為兩臺電梯，成品保護(hù)期間將安排一臺為貨梯，另一臺為客梯。所有裝修材料和垃圾要求只能從地下車庫通過貨梯運(yùn)載。貨梯轎廂內(nèi)各部位保護(hù)措施繼續(xù)沿用施工方已做好的保護(hù)措施。客梯現(xiàn)暫不作保護(hù)。在裝修高峰期間，業(yè)主進(jìn)出較少，因此采取關(guān)閉客梯的措施。根據(jù)具體情況，再開啟運(yùn)行。同時(shí)配備相關(guān)提示標(biāo)識牌?！?電梯前廳地面：先采用防潮紙做底層鋪墊，再鋪設(shè)地毯，中間可用雙面膠加以固定。電梯門口轉(zhuǎn)角（大理石）：由于此部位著力點(diǎn)難確定，且考慮到外觀美觀統(tǒng)一，暫不做保護(hù)，因此采取的保護(hù)措施為：（1）事先向開發(fā)商索要該部位大理石材質(zhì)的有關(guān)資料，包括分?jǐn)傊撩科椒矫椎馁M(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；（2）裝修戶申請裝修時(shí)，向其說明該部位的損壞將由責(zé)任人按實(shí)賠償。涂料墻面：由于墻面表層為涂料，較難做成品保護(hù)措施，因此采取保護(hù)措施為：（1）事先向開發(fā)商索要該涂料的顏色配比標(biāo)準(zhǔn)、涂料品牌、廠家等具體資料等；（2）在業(yè)主基本裝修完畢后，管理處按照上述涂料相關(guān)資料作統(tǒng)一粉刷?！?業(yè)主戶內(nèi)要求業(yè)主自行采取保護(hù)措施，管理處提供具體保護(hù)措施相關(guān)做法，供其參考。進(jìn)戶門：采用防潮紙或包裝紙板將進(jìn)戶門易損傷部位包裝起來，并用雙面膠加以固定。地漏：采用較寬的透明膠加以封閉。下水道預(yù)留口：采用塑料袋或其他可利用材料將預(yù)留口捆綁密封。六、后續(xù)工程管理我們在【宋都新城國際】的管理中，將整合綠城物業(yè)的工程管理資源，針對本物業(yè)有小高層、高層、商鋪和辦公樓的多種物業(yè)類型的情況下，詳細(xì)制定各類操作規(guī)程和程序，結(jié)合實(shí)際情況制定好工程管理隊(duì)伍的建設(shè)方案，如管理程序上墻，員工定期組織不同形式的培訓(xùn)等。工程管理方式主要采取表單式管理，通過各物業(yè)類型和設(shè)施設(shè)備的種類制定不同工程管理、維護(hù)、維修表單及標(biāo)準(zhǔn)，對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)、檢查及監(jiān)督考核。設(shè)施設(shè)備工程管理的模式：以預(yù)前維護(hù)為主，維修為輔的管理模式。七、搬遷入駐服務(wù)管理內(nèi)容在業(yè)主領(lǐng)房前將所有資料準(zhǔn)備齊全，布置業(yè)主入伙現(xiàn)場，為業(yè)主辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù)。憑業(yè)主所持的入伙通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料。收回業(yè)主按規(guī)定填寫的各類表格，收取業(yè)主應(yīng)繳納的費(fèi)用。陪同業(yè)主驗(yàn)房，辦理領(lǐng)房手續(xù)。在驗(yàn)房過程中，發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后，填入《業(yè)主驗(yàn)收交接表》。對驗(yàn)房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，協(xié)助開發(fā)商解決，做好與業(yè)主的