【文章內(nèi)容簡介】 Ⅰ物業(yè)存量S（平方米）價格P 均衡狀態(tài)：S=C/δΔS=Cδ*S=0開發(fā)量=折舊 Ⅲ Ⅳ P=f(C)房地產(chǎn)市場存量調(diào)整新開發(fā)建設(shè)量C（平方米）資本市場：新項目開發(fā)建設(shè)：房地產(chǎn)物業(yè)市場與資本市場關(guān)系 在解釋圖2．1時，按照順時針方向?qū)Ω飨笙捱M(jìn)行解釋是比較合適的。在這個圖中．右側(cè)的兩個象限(第Ⅰ和第Ⅳ)代表空間使用的物業(yè)市場，左側(cè)的兩個象限(第Ⅱ和第Ⅲ)則是對資產(chǎn)市場上的房地產(chǎn)所有權(quán)進(jìn)行研究e讓我們從揭示短期租金形成機(jī)理的第1象限開始分析。 （二） 第Ⅰ象限有租金和存量兩個坐標(biāo)軸：租金(每單位空間)和物業(yè)存量(也以空間的計量單位進(jìn)行衡量，如平方米)。曲線表明在國家特定的經(jīng)濟(jì)條件下，對物業(yè)的需求數(shù)量怎樣取決于租金。從縱軸上可以看出，租金變化時所對應(yīng)的物業(yè)需求數(shù)量。如果不管租金如何變化，家庭或企業(yè)的物業(yè)需求數(shù)量不變(非彈性需求)，那么曲線則會幾乎變成一條完全垂直的直線；如果物業(yè)的需求量相對于租金的變化特別敏感(彈性需求)，則曲線就會變得更為水平。如果社會經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生變化，則整個曲線就會移動。當(dāng)公司或家庭數(shù)量增加(經(jīng)濟(jì)增長)時，曲線會向上移動，表明在租金不變的情況下，物業(yè)需求會增加；當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退時，曲線會向下移動，表明物業(yè)需求減少。 為了使物業(yè)需求量D和物業(yè)存量S達(dá)到平衡，必須確定適當(dāng)?shù)淖饨鹚絉，使需求量等于存量。需求是租金R和經(jīng)濟(jì)狀況的函數(shù)： D(R，經(jīng)濟(jì)狀況)=S (2．1)如前所述．物業(yè)市場上的存量供給是由資產(chǎn)市場給定，因此，在圖2．2中．對于橫軸上的某一數(shù)量的物業(yè)存量，向上畫一條垂直線與需求曲線相交，然后從交點再畫一條水平線與縱軸相交，．我們可以將注意力轉(zhuǎn)移到第Ⅱ象限。第Ⅱ象限代表了資產(chǎn)市場的第一部分，有租金和價格(每單位空間)兩個坐標(biāo)軸。以原點作為起點的這條射線，其斜率代表了房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本化率，即租金和價格的比值。這是投資者愿意持有房地產(chǎn)資產(chǎn)的當(dāng)前期望收益率。一般說來，確定資本化率需要考慮四個方面的因素：經(jīng)濟(jì)活動中的長期利率、預(yù)期的租金上漲率、與租金收入流量相關(guān)的風(fēng)險和政府對房地產(chǎn)的稅收政策。當(dāng)射線以順時針方向轉(zhuǎn)動時，資本化率提高；逆時針方向轉(zhuǎn)動時，資本化率下降。在這個象限中，資本化率被看做一種外生變量，它是根據(jù)利率和資本市場上各種資產(chǎn)(股票、債券、短期存款)的投資回報而定的。因此，該象限的目的是對于租金水平只利用資本化率i來確定房地產(chǎn)資產(chǎn)的價格P： P=R/i ()房地產(chǎn)資產(chǎn)的價格也可以通過以下方式得出，對于第Ⅰ象限中的某種租金水平．畫出一條垂直于縱軸的直線直到與第Ⅱ象限的射線相交，從交點再向下畫出一條垂直于縱軸的直線，該直線與橫軸的交點便是資產(chǎn)的給定價格。 第Ⅲ象限是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場的一部分，在這個象限中，對房地產(chǎn)新資產(chǎn)的形成原因進(jìn)行了解釋。這里的曲線f(C)代表房地產(chǎn)的重置成本。，新項目開發(fā)建設(shè)的重置成本是隨著房地產(chǎn)開發(fā)活動(C)的增多而增加，所以這條曲線向左下方延伸。它在價格橫軸的截距是保持一定規(guī)模的新開發(fā)量所要求的最低單位價格(每單位空間)。假如開發(fā)成本幾乎不受開發(fā)數(shù)量的影響，則這條射線會接近于垂直；如果建設(shè)過程中的瓶頸因素、稀缺的土地和其他一些影響開發(fā)的因素致使供給非彈性變化，則這條射線將會變得較為水平。從第Ⅱ象限某個給定的房地產(chǎn)資產(chǎn)價格，向下垂直畫出的一條直線，再從該直線與開發(fā)成本相交的這一點畫出一條水平線與縱軸相交，由縱軸交點便可以確定在此價格水平下的新開發(fā)建設(shè)量，此時開發(fā)成本等于資產(chǎn)的價格。如果房地產(chǎn)新的開發(fā)建設(shè)量低于這種平衡數(shù)量，則會導(dǎo)致開發(fā)商獲取超額利潤；反之，如果開發(fā)數(shù)量大于這個平衡數(shù)量，則開發(fā)商會無利可圖。所以新的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)量c，應(yīng)該保持在使物業(yè)價格P，等于房地產(chǎn)開發(fā)成本f(c)的水平上，即： P=f(C) (2．3)在第Ⅳ象限，年度新開發(fā)建設(shè)量(增量)c，被轉(zhuǎn)換成為房地產(chǎn)物業(yè)的長期存量。在一定時期間內(nèi)，存量變化ΔS，等于新建房地產(chǎn)數(shù)量減去由于房屋拆除(折舊)導(dǎo)致的存量損失。如果折舊率以δ表示，則： ΔS＝CδS ()以原點作為起點的這條射線代表了使每年的建設(shè)量正好等于縱軸上某一個存量水平(在水平軸上)。在這種存量水平和相應(yīng)的建設(shè)量上，由于折舊等于新竣工量，物業(yè)存量將不隨時間發(fā)生變化。因此，ΔS等于0，S＝C／δ。在以后的章節(jié)中將對這種關(guān)系進(jìn)行更為詳細(xì)的討論；在這里，重要的是需要記住這一點，即在第Ⅳ象限假定了某個給定數(shù)量的開發(fā)建設(shè)量，同時確定了假設(shè)在開發(fā)建設(shè)量永遠(yuǎn)繼續(xù)的情況下導(dǎo)致的存量水平。對四象限模型，我們已經(jīng)進(jìn)行了360度的全方位分析。從某個存量值開始，在物業(yè)市場確定租金，這個租金可以通過資產(chǎn)市場轉(zhuǎn)換成為物業(yè)價格。接著，這些資產(chǎn)價格可導(dǎo)致形成新的開發(fā)建設(shè)量；再轉(zhuǎn)回到物業(yè)市場，這些新的開發(fā)建設(shè)量最終會形成新的存量水平。當(dāng)存量的開始水平和結(jié)束水平相同時，物業(yè)市場和資產(chǎn)市場達(dá)到均衡狀態(tài)。假如結(jié)束時的存量與開始時的存量之間有差異，(租金、價格、新開發(fā)建設(shè)量和存量)的值將并不處于完全的均衡狀態(tài)。假如開始時的數(shù)值超過結(jié)束時的數(shù)值，租金、價格和新開發(fā)建設(shè)量必須增長以達(dá)到均衡。假如初始存量低于結(jié)束時的存量，租金、價格和新開發(fā)建設(shè)量必須減少，使其達(dá)到均衡。第三章、我國養(yǎng)老地產(chǎn)的四象限模型分析一、我國養(yǎng)老住宅市場的四象限模型分析　　四象限模型有兩個假設(shè)條件。一是在市場其他條件給定的情況下，住宅資產(chǎn)(所有權(quán))價格是由住宅資產(chǎn)市場的供給和需求雙方相互作用決定的。二是在市場其他條件給定的情況下，在住宅使用市場，使用權(quán)的供需關(guān)系決定使用權(quán)價格即租金。上面假設(shè)的是其他條件不變，資產(chǎn)市場和使用市場相對獨立的情況。實際上，住宅資產(chǎn)市場和使用市場之間有密不可分的關(guān)系，共同興衰起伏。兩個市場之間有如下兩個連接點：　　第一，租金 。R住宅的收益水平，是誘發(fā)住宅資產(chǎn)需求的一個極其重要的因素。住宅資產(chǎn)市場上對所有權(quán)房的需求，主要是由住宅使用市場的租金水平?jīng)Q定的，因為投資者購買房產(chǎn)時，是將其視作為當(dāng)前或未來的現(xiàn)金流，租金的變化自然會影響到資產(chǎn)市場上對所有權(quán)的需求?！　〉诙?，新開發(fā)建設(shè)量。Q兩個市場均受住宅開發(fā)建設(shè)情況的影響，當(dāng)開發(fā)量增加時，資產(chǎn)市場的供給量增加，價格R ,P下跌，使用市場的租金也會下跌，見圖1四象限模型?！　≡趫D1中，右側(cè)兩個象限(Ⅰ、Ⅳ)代表住宅使用市場，左側(cè)兩個象限(Ⅱ、Ⅲ)代表住宅資產(chǎn)市場。第一象限演示的是住宅使用市場，其中，橫坐標(biāo)為住宅使用權(quán)的存量S，縱坐標(biāo)為住宅使用權(quán)的價格即租金R，租賃需求曲線dd0在一定的經(jīng)濟(jì)狀況下，供給和需求一旦相等，租金水平R隨之確定。　　第二象限演示的是住宅資產(chǎn)市場，其中，橫坐標(biāo)為房地產(chǎn)所有權(quán)的買賣價格P，以原點為起點的射線ii的斜率等于房地產(chǎn)的資本化率I，是投資者希望通過擁有住宅得到的收益率。在這里，資本化率是根據(jù)投資者的預(yù)期給定，一般受長期利率、租金的預(yù)期上漲率、出租經(jīng)營的風(fēng)險以及國家住宅政策的影響。由第一象限的租金水平以及預(yù)期的資本化率，可以確定住宅相應(yīng)的投資價格P=R/I，這樣第二象限就確定了住宅價格P?！　〉谌笙奘亲≌Y產(chǎn)市場的另一部分，反映了新建的數(shù)量是如何確定的。斜線f(c)反映的是住宅的開發(fā)成本，圖中假設(shè)開發(fā)成本P與開發(fā)量　C成正比，所以是一條向左下方的斜線，斜線與橫軸相交處的橫坐標(biāo)數(shù)額，代表了啟動開發(fā)所需的最少資金量。將資產(chǎn)市場確定的價格投影到成本曲線，得出相應(yīng)的開發(fā)量，此時開發(fā)成本等于價格P=f(C)。當(dāng)開發(fā)量小于資產(chǎn)市場所需的開發(fā)量時，開發(fā)商獲得超額利潤；反之，則無利可圖?！　〉谒南笙奘鞘褂檬袌龅牧硪徊糠郑从沉诵麻_發(fā)量C(增量)如何轉(zhuǎn)化成使用市場的存量S。在一定時間內(nèi)，存量變化(流量)AS等于新建住宅數(shù)量減去由于房屋拆除(折舊)導(dǎo)致的存量損失。如果折舊率以δ表示，則：　　AS=CδS　　由原點出發(fā)的斜線代表了存量與開發(fā)量的關(guān)系，斜線上任意一點對應(yīng)的開發(fā)量和存量有如下關(guān)系，開發(fā)量剛好抵消折舊量，以保證存量維持不變，即　　AS=0，C=δS或δ=C/S 開發(fā)量=存量*折舊率　　這樣，在這個四象限模型中，從某一存量開始，由使用市場決定租金，租金在資產(chǎn)市場決定價格，價格再決定開發(fā)量，開發(fā)量又導(dǎo)致存量的變化。當(dāng)存量的終值和起始值 相同時，資產(chǎn)市場和使用市場達(dá)到均衡。當(dāng)存量的終值和起始值不同時，圖中的變量如租金、價格、開發(fā)量、存量都沒有達(dá)到完全均衡。如果起始值大于終值，則租金、價格、建設(shè)量必須上升以達(dá)到均衡；如起始值小于終值，則租金、價格、建設(shè)量必然下跌以達(dá)到均衡。從某個存量開始，在使用市場確定租金，這個租金通過住宅資產(chǎn)市場轉(zhuǎn)換成為所有權(quán)價格。這些價格導(dǎo)致形成一定新的開發(fā)量，再轉(zhuǎn)回到使用市場形成新的存量水平。存量水平——租金——所有權(quán)價格——新開發(fā)量——存量水平二、我國養(yǎng)老住宅市場影響因素的四象限模型分析宏觀因素大致分為：經(jīng)濟(jì)增長，經(jīng)濟(jì)水平，國民生產(chǎn)總值國家調(diào)控政策，置業(yè)城市優(yōu)惠政策人口增多，新城區(qū)改造變化分為3種：需求變化、資產(chǎn)收益變化、開發(fā)成本變化推高需求型：經(jīng)濟(jì)增長，經(jīng)濟(jì)水平，國民生產(chǎn)總值，國家的積極調(diào)控抑制需求型：國家緊縮調(diào)控政策增高收益率（資本化率）型：置業(yè)的優(yōu)惠政策降低收益率（資本化率）型：國家緊縮調(diào)控政策增加開發(fā)成本型：土地面積減少，城市規(guī)劃限制，拆遷安置，國家調(diào)控政策較少開發(fā)成本型：土地面積增加，國家鼓勵的政策　　我國經(jīng)濟(jì)近年來持續(xù)快速增長，對商品住宅價格影響十分顯著。當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長時，圖2所示的住宅市場四象限模型中的第一象限內(nèi)的需求曲線將向右上方平移，住宅市場的租金水平和需求量將會同時提高或增加。住宅市場租金水平的提高將會使第二象限內(nèi)的住宅轉(zhuǎn)讓價格提高，住宅轉(zhuǎn)讓價格的提高必將促使住宅開發(fā)量的增加，從而增加住宅的開發(fā)成本和市場供給量，并最終形成使用市場中的需求量與供給量之間、資產(chǎn)市場中的轉(zhuǎn)讓價格與開發(fā)成本之間新的平衡。因此，經(jīng)濟(jì)增長將使住宅市場呈“擴(kuò)散式”發(fā)展?！　　　〔簧俪鞘械恼贫艘幌盗兄脴I(yè)其城市的優(yōu)惠措施，越來越多的外埠消費(fèi)者開始選擇其城市，投資其城市。置業(yè)城市的優(yōu)惠措施，將導(dǎo)致該城市住宅投資需求上升和住宅投資收益率(I)的下降，如果住宅的市場租金(R)不變，因為I=R/P，就會使住宅的市場價格(P)上升，住宅市場價格的上升又會引起住宅市場開發(fā)量(Q)的增加，并最終導(dǎo)致住宅市場供給量(S)的增加和租金水平(R)的下降，從而達(dá)到新的平衡。新的平衡要求初始的租金水平與新平衡達(dá)到時的租金水平相等。因此，置業(yè)城市的優(yōu)惠措施，將會導(dǎo)致該城市整個住宅市場呈現(xiàn)“不完全擴(kuò)散式”發(fā)展，如圖3所示。　　、舊城改造對城市商品住宅市場影響的分析過去幾年，不少城市新區(qū)建設(shè)突飛猛進(jìn)，舊城改造轟轟烈烈，而城市規(guī)劃條件的限制、土地價格的上升、拆遷安置費(fèi)用的增加，無疑會導(dǎo)致住宅市場開發(fā)成本(C)的上升，減少住宅新開發(fā)項目的獲利能力，這種影響將會使第三象限內(nèi)的開發(fā)曲線向左上方平移。住宅開發(fā)成本的上升，在住宅價格不變時使新開發(fā)項目的數(shù)量(Q)減少，從而導(dǎo)致住宅市場供給量(S)減少，在需求不變的情況下，推動住宅市場租金(R)和轉(zhuǎn)讓價格(P)的上漲，并達(dá)到新的平衡，整個住宅市場呈現(xiàn)“平移式”發(fā)展，如圖4所示?！　≡谶M(jìn)行以上住宅市場運(yùn)作的各個影響因素分析時，均假設(shè)其他市場因素不變。但事實上由于社會經(jīng)濟(jì)體系的復(fù)雜性，特別是國家宏觀經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的時候，影響住宅市場運(yùn)作的因素往往是多方面的，且是同時起作用的，要找到住宅市場新的平衡點是非常困難的?！　∪?、對我國養(yǎng)老住宅市場——四象限模型的優(yōu)化　　四象限模型在研究住宅市場均衡方面具有較大的優(yōu)勢，原因在于它把住宅市場具體地分為資產(chǎn)市場和使用市場。如果將住宅市場作為一個整體研究將會出現(xiàn)模糊的區(qū)域，這時就有必要進(jìn)行細(xì)分，而劃分為住宅資產(chǎn)市場和住宅使用市場是基于影響著兩個市場的供求關(guān)系的因素的不同，當(dāng)然，兩個市場之間也存在著緊密的聯(lián)系。通過建立四象限模型，使得規(guī)范的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析可以進(jìn)行，即各要素的邏輯關(guān)系可以通過數(shù)學(xué)模型的方式進(jìn)行推演，其中最重要的是能夠?qū)崿F(xiàn)對外部要素如何影響住宅市場的內(nèi)部變量的研究。同時四象限模型使得對住宅市場變化的研究可以定量化。但是，四象限模型也有一定的局限性，它描述的是資產(chǎn)市場和使用市場的長期均衡，不適合用于分析住宅市場的短期動態(tài)變化，其缺陷是不能跟蹤分析市場實現(xiàn)均衡的瞬間變化。因而，需要建立一個能夠反映住宅市場短期動態(tài)變化的住宅市場信息系統(tǒng)和四象限模型配合使用，達(dá)到既能描述資產(chǎn)市場和使用市場的長期均衡，又能分析住宅市場的短期動態(tài)變化。第四章、實地調(diào)研養(yǎng)老地產(chǎn)項目分析——以北京康夢圓老年公寓為例一、北京康夢圓老年公寓 公司簡介（1） 公司介紹由北京市朝陽區(qū)康夢圓國際老年公寓興建的、“中國老齡事業(yè)發(fā)展基金會”直屬管理的“康夢圓老年公寓”，是一所引入國際管理標(biāo)準(zhǔn)，康夢圓除了有養(yǎng)老院常規(guī)服務(wù)項目外還倡導(dǎo)“科學(xué)養(yǎng)老”理念，具備國際先進(jìn)設(shè)施，開放平臺式的科學(xué)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。 北京市朝陽區(qū)康夢圓國際老年公寓位于北京市朝陽區(qū)十八里店， 是京城少有的政治，文化，經(jīng)濟(jì)新中心交匯地，二十分鐘車程全覆蓋：天安門，中南海，中央各部委，央視新大樓，北京中央商務(wù)區(qū)（ CBD ），潘家園文化舊貨市場，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（亦莊）。占地面積 18000 平方米 ，建筑面積 21000 平方米 ，2010 年6 月 26日試營業(yè)。全部建成后可容納 516 張床位，配套有圖書室、書法臺、手工制作室、美容美發(fā)、棋牌室、茶吧、多功能娛樂休閑區(qū)、壽宴廳等生活、娛樂項目。同時設(shè)有康復(fù)醫(yī)療（體檢中心）、中醫(yī)養(yǎng)生、保健按摩、心理咨詢、佛教養(yǎng)生、足療