【文章內(nèi)容簡介】 涵璧灣2350009417225583萬㎡萬㎡211萬㎡PART 1 章節(jié)標題微軟雅黑28號，數(shù)字32號PART 4 項目優(yōu)劣勢分析四大核心價值：自然環(huán)境美、人文氣息濃、周邊配套好、未來規(guī)劃強兩個潛在問題：同質(zhì)化競爭過于激烈、經(jīng)濟指標諸多限制核心價值 ‖ 自然環(huán)境秀珍——水乃生命之源，湖乃項目之最，自然湖景無限美水湖座擁上海僅有的“一山一湖”之淀山湖資源資源的稀缺性提高整體板塊的住宅水平未來上海第二個自然資源型頂級別墅區(qū)佘山上海首個資源型頂級別墅板塊，價格領跑者；淀山湖 發(fā)展中，知名企業(yè)進駐，高端別墅區(qū)域特征初露端倪；南臨淀浦河、北靠南埭港河臨水而居，擇水而憩構筑小橋、流水、人家的悠然自得核心價值 ‖ 人文氣息儒雅——江南水鄉(xiāng)環(huán)抱，依水而生，依鎮(zhèn)而居，人文資源濃厚“江南”是一個中國元素的概念 ，體現(xiàn)的是悠久的歷史、民俗的傳統(tǒng)、沉淀的文化、雅致的人文；“江南”是一種風格的體現(xiàn)，宛如水墨畫般細膩、精致而獨特；“江南”是客戶向往的聚心力，鎖住的是更多擁有中國情結、江南情結、水鄉(xiāng)情結的海內(nèi)外人士；“江南” 是內(nèi)外兼修的文化所在，容歷史、傳統(tǒng)、文化、人文的內(nèi)在涵義于小橋流水、江南園林的外在體現(xiàn)；全新的文化價值指向孕育精致而優(yōu)雅的復古別墅生活 核心價值 ‖ 周邊配套捷動——交通網(wǎng)絡完善化、生活配套高端化，帶來人群的駐足交通便捷休閑度假地處江浙滬交匯處近滬青平高速自駕可達性好規(guī)劃軌道交通，拉近城市距離憑借優(yōu)厚的自然資源高端旅游度假基地雛形顯現(xiàn)旅游景點、高爾夫、度假村林立帶來日趨完善的生活配套核心價值 ‖ 片區(qū)規(guī)劃機遇——借快速發(fā)展之機，利用強大規(guī)劃背景，創(chuàng)造溢價條件四大片區(qū)規(guī)劃大虹橋輻射美好的藍圖產(chǎn)業(yè)配套人氣帶來借“題”發(fā)揮休閑旅游區(qū)特色住宅區(qū)新鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)區(qū)上海未來的“第三極” 長三角一體化的新引擎 接軌國際的平臺 板塊如虎添翼潛在問題 ‖ 外部競爭同質(zhì)化競爭過于激烈，面臨極大的挑戰(zhàn)挑戰(zhàn)在區(qū)域內(nèi)已站穩(wěn)腳步，具有一定的影響力速度優(yōu)勢同區(qū)同質(zhì)發(fā)項目周邊同質(zhì)地塊同質(zhì)地塊多，部分地塊湖景資源、經(jīng)濟指標優(yōu)資源優(yōu)勢昆山淀山湖別墅（同樣擁有較好的資源優(yōu)勢，而且價格水平低價格優(yōu)勢市外同質(zhì)項目潛在問題 ‖ 內(nèi)部指標經(jīng)濟指標諸多限制，增大社區(qū)規(guī)劃的難度內(nèi)部指標限“獨”令 ，25%的建筑密度 可開發(fā)體量不高，會影響開發(fā)利潤容積率建筑限高 宗地明文規(guī)定不能建設獨棟別墅 物業(yè)類型的限制使得降低了社區(qū)整體檔次 B7高度小于10米，層數(shù)小于3層 可開發(fā)的物業(yè)類型受到限制，在一定程度上影響開發(fā)成本互相限制 產(chǎn)品檔次降低 產(chǎn)品模式趨向單一 增大開發(fā)成本潛在問題 ‖ 解決方法產(chǎn)品力的創(chuàng)新及提高是最有效的方法外部的激烈競爭內(nèi)部的指標限制出路在哪里創(chuàng)新物業(yè)形態(tài)提高產(chǎn)品品質(zhì)實現(xiàn)差異化競爭PART 1 章節(jié)標題微軟雅黑28號，數(shù)字32號PART 5 前期定位建議總體定位：遠離喧囂、親近自然的中式建筑，重塑區(qū)域標桿作品客戶定位：渴望別墅生活的外部導入客為主，二居及度假為主要目的產(chǎn)品定位：類獨棟(雙拼式)、合院及疊墅組成的新型純別墅社區(qū)價格及銷售周期：為區(qū)域同類產(chǎn)品的價格標桿、預計銷售周期26個月項目定位 ‖ 市場定位 利用板塊資源具備上海其他任何板塊所不具備的資源群上海唯一的湖景、江南古鎮(zhèn)、東方綠洲、高爾夫球場等多重復合資源 重塑板塊價值朱家角未來的西上海城市中心，大虹橋的輻射及板塊的規(guī)劃它將成為上海又一頂級別墅居住社區(qū)，具有極高投資價值空間的潛力板塊 提升市場高度雖然不是區(qū)域首個項目，但我們將會樹立一個新的高點，重新打造區(qū)域標桿作品引領區(qū)域居住向高端化、國際化轉型，項目定位 ‖ 總體定位 遠離喧囂 親近自然 中式建筑水岸 幽雅 復古 私宅天人合一的傳統(tǒng)風格閑云野鶴之淡定靜謐和諧自然之江南小筑客戶定位 ‖ 潛在客源結合項目情況，從購房目的出發(fā)第一居所第二居所總體定位：遠離喧囂、親近自然的中式建筑，重塑區(qū)域標桿作品客戶定位：渴望別墅生活的外部導入客為主，二居及度假為主要目的產(chǎn)品定位：類獨棟(雙拼式)、合院及疊墅組成的新型純別墅社區(qū)價格及銷售周期：為區(qū)域同類產(chǎn)品的價格標桿、預計銷售周期26個月項目定位 ‖ 市場定位 利用板塊資源具備上海其他任何板塊所不具備的資源群上海唯一的湖景、江南古鎮(zhèn)、東方綠洲、高爾夫球場等多重復合資源 重塑板塊價值朱家角未來的西上海城市中心，大虹橋的輻射及板塊的規(guī)劃它將成為上海又一頂級別墅居住社區(qū)，具有極高投資價值空間的潛力板塊 提升市場高度雖然不是區(qū)域首個項目，但我們將會樹立一個新的高點，重新打造區(qū)域標桿作品引領區(qū)域居住向高端化、國際化轉型，項目定位 ‖ 總體定位 遠離喧囂 親近自然 中式建筑水岸 幽雅 復古 私宅天人合一的傳統(tǒng)風格閑云野鶴之淡定靜謐和諧自然之江南小筑客戶定位 ‖ 潛在客源結合項目情況，從購房目的出發(fā)第一居所第二居所非自主居所 改善升級 養(yǎng)生養(yǎng)老 休閑度假 異地置業(yè) 投資升值 商務社交青浦本地：政府官員、本地企業(yè)業(yè)主，在外創(chuàng)業(yè)成功回家養(yǎng)老者上海其他區(qū)域：浦東及市中心客源為主，區(qū)域價格外溢型上海其他區(qū)域：浦東及市中心的商務人士，企業(yè)業(yè)主，政府高管 外地：港澳臺、境外商務人士，外省市來青浦創(chuàng)業(yè)者 外省市居多，尤其是江浙一帶客源 部分港澳臺從區(qū)域來看，可分為三大類青浦本地、上海其他區(qū)域、外地（外省市、港澳臺、境外）客戶定位 ‖ 客源論證同質(zhì)板塊周邊項目遠離上海市區(qū)、自身產(chǎn)業(yè)薄弱、景觀資源良好、可發(fā)展旅游業(yè)上海佘山——非本地的上海高端客戶為主，部分境外人群，以休閑度假為主，部分商務社交及投資 上海海灣鎮(zhèn)——江浙客戶的比例占到六成以上，當?shù)乜偷谋壤坏?0%；以投資為主要目昆山淀山湖——八成以上為上海市區(qū)客，當?shù)乜偷谋壤蛔?%“外部導入型”的區(qū)域分布特征“第二居所”的購房目的特質(zhì)”渴望別墅生活“的客戶需求擁有湖景資源的別墅項目客戶來源——非青浦的上海其他區(qū)域客戶，徐匯、虹口、楊浦為主；企業(yè)業(yè)主及高管居多，部分本地官員 置業(yè)目的——休閑度假及改善自主皆有，部分投資及商務社交 偏好產(chǎn)品——小獨棟、常規(guī)聯(lián)排為主，主力面積偏緊湊客戶定位 ‖ 客戶圖像核心層非青浦的上海人約55%輔助層江浙一帶，港澳臺及境外約35%次要層青浦本地，約10% 置業(yè)目的：休閑度假為主，部分住宅改善，向往別墅生活 工作背景：企業(yè)業(yè)主、高管，政府官員，集中在市中心 關注因素：對內(nèi)外環(huán)境要求高，關注社區(qū)服務、品質(zhì) 購房需求：關注房型的舒適度，類獨棟，部分疊加主力客戶——非青浦的上海其他區(qū)域高端客層輔助客戶——外省市、港澳臺及境外人士次要客戶——青浦本地企事業(yè)的高管或官員 置業(yè)目的：休閑度假及投資居多，部分商務社交及愛好運動 工作背景：外地企業(yè)業(yè)主，在滬企業(yè)高管，高級白領等 關注因素：生活品質(zhì)和品位，關注地段價值以及升值潛力 購房需求：類獨棟產(chǎn)品 置業(yè)目的：改善住宅，或養(yǎng)生養(yǎng)老 工作背景：青浦本地官員，或在外創(chuàng)業(yè)成功的本地人 關注因素：關注價格、景觀、戶型及附加值 購房需求：創(chuàng)新性別墅，疊加別墅客戶定位 對生活價值敏感度遠高于產(chǎn)品價格敏感度熱愛上海，追求海派優(yōu)雅生活傳統(tǒng)憶江南的海內(nèi)外人士休閑度假二居外部導入為主城市高端人群產(chǎn)品定位 ‖ 基本選型類獨棟、合院、疊墅純別墅社區(qū)溢價能力強價值度較高建筑密度小于25%限制獨棟別墅市場供應稀缺去化表現(xiàn)好價格定位 ‖ 市場比較法市場比較法，即將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，選取可比實例，建立價格可比基礎，并對這些可比實例的已知價格分別進行交易情況修正、交易日期修正、房地產(chǎn)狀況因素修正，以估算估價對象的市場價值。市場比較法 是房地產(chǎn)估價最重要、最常用的方法之一； 是一種技術上成熟、最貼切實際的估價方法； 是以替代原理為主要依據(jù),所以具有實現(xiàn)性和說服力。市場比較法估價步驟選取交易實例建立價格可比基礎交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正求出比準價格價格評估結果價格定位 ‖ 選擇交易實例由于本項目規(guī)劃的主力產(chǎn)品為拼接型的類獨棟及合院形式的類獨棟，故本項目選取區(qū)域獨棟產(chǎn)品海源別墅09年5月開盤，㎡，中式現(xiàn)代風格的獨棟別墅社區(qū)；09年12月，項目獨棟別墅的成交2套，單價45617元/㎡。朱家角康橋水鄉(xiāng)05年4月開盤，㎡，中式風格的疊加、聯(lián)排、獨棟別墅社區(qū)；09年12月，項目小獨棟別墅的成交4套，單價22702元/㎡。涵璧灣09年11月開盤，㎡，現(xiàn)代簡約的純獨棟別墅社區(qū)；09年1月，項目獨棟別墅的成交1套，單價48749元/㎡。價格定位 ‖ 房地產(chǎn)狀況因素權重房地產(chǎn)狀況因素細分因子算術平均分專家名單于丹丹陳敏玲張勇陳麗莉李振宇盧峻峰王方敏王思斯區(qū)位因素權重自然環(huán)境 人文氛圍 規(guī)劃條件 交通便捷程度 別墅聚集程度 商服設施配套 公共設施配套 total 個別因素權重社區(qū)景觀環(huán)境 社區(qū)配套設施 建材標準 物業(yè)形態(tài) 戶型設計 服務與管理 total 本次評估對房地產(chǎn)狀況因素權重的確定，擬采用德爾菲法確定區(qū)位因素與個別因素的權重。德爾菲法，又稱專家意見法。德爾菲法作為一種主觀、定性的方法，不僅可以用于預測領域，也可以廣泛應用于各種評價指標體系的建立和具體指標的確定過程。 價格定位 ‖ 評估結果估價對象市場比較價格評估表評估因素評估細分因素權重交易實例類獨棟(雙拼)合院朱家角康橋水鄉(xiāng)海源別墅涵璧灣區(qū)位因素自然環(huán)境 100110120100100人文氛圍 100100110100100規(guī)劃條件 100120120100100交通便捷程度 110100110100100客層聚集程度 100100100100100商服設施配套 100105105100100公共設施配套 100100100100100合計 100100個別因素社區(qū)景觀環(huán)境 12014015010080社區(qū)配套設施 11011011010090建材標準 100100100100100物業(yè)形態(tài) 11013013010090戶型設計 12013013010080服務與管理 110110110100100合計 100交易情況營銷專業(yè) 100100100100100競爭環(huán)境 11010010010080產(chǎn)品慣性 95100100100100品牌口碑 100100100100100合計 10095交易日期修正 100100典型月份成交價格22,702 45,617 48,749 　參與計算權重60%20%20%　價格評估結果（元/㎡）　　26099 22117 價格定位 ‖ 價格建議目前朱家角疊加別墅的售價朱家角康橋水鄉(xiāng)疊加別墅價格13000元/㎡當前時點項目各業(yè)態(tài)的價格（）疊加別墅/類獨棟價格 一般市場情況下，疊加別墅的價格與類獨棟別墅價格的比值為1:本案項目類獨棟價格評估結果類獨棟(雙拼)：26099元/㎡合院：22117元/㎡