【文章內(nèi)容簡介】 護(hù)工作，承擔(dān)園區(qū)公共事務(wù)管理費用，協(xié)助解決園區(qū)企業(yè)遇到的困難。工業(yè)園區(qū)建成后，福建綠洲保健品有限公司以土地作為投入與三家引進(jìn)的企業(yè)成立股份公司。福建綠洲保健品有限公司出資360萬元作為資金投入，爭取商業(yè)銀行貸款300萬元。同時投入福建綠洲食品加工園區(qū)用地共272畝，其中：道路、綠化及公用設(shè)施用地114畝，工業(yè)用地158畝。第七章 福建綠洲食品加工園區(qū)產(chǎn)業(yè)選擇園區(qū)產(chǎn)業(yè)的選擇主要必須為食品加工類企業(yè)，并且要采取公司加農(nóng)戶的經(jīng)營方式，本園區(qū)加工企業(yè)使用的主要原材料(稻米、草菇、蘑菇及各種水產(chǎn)養(yǎng)殖品)主要從當(dāng)?shù)夭少彛蚺c當(dāng)?shù)仞B(yǎng)殖、種植戶聯(lián)營，由公司統(tǒng)一收購,對于當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)戶收入起帶動作用。 產(chǎn)業(yè)選擇的依據(jù)《福建綠洲食品加工園區(qū)分片區(qū)控制詳細(xì)規(guī)劃》。、聲環(huán)境及大氣環(huán)境的目標(biāo)要求。 產(chǎn)業(yè)選擇結(jié)果經(jīng)過研究與選擇，本食品加工園區(qū)對于進(jìn)入園區(qū)的工業(yè)企業(yè)須滿足以下要求：；；；、聲環(huán)境及大氣環(huán)境的目標(biāo)要求；，不斷降低噪聲源、廢氣及污水排放量；。第八章 綠洲食品加工園區(qū)實施進(jìn)度安排 總工期項目實施總工期自2007年9月至2008年6月，總工期10個月。2007年9月至2007年12月，場地開挖及平整工作；2007年12月至2008年4月，室外給排水及電力引入工作；2008年2月至2008年6月，場地硬化、圍墻、水廠、房屋施工；2008年3月至2008年6月，綠化、照明、大門等工程。第九章 園區(qū)開發(fā)投資估算和投資計劃 估算范圍及依據(jù)土建工程費用(道路、圍墻及場地平整等) 配套設(shè)施改造費用(電力、給排水、消防等)綠化景觀費用(場地、道路邊綠化及園區(qū)標(biāo)志景觀等)工程建設(shè)其他費(規(guī)劃費用、可研費用、設(shè)計費用、監(jiān)理費用、建設(shè)單位管理費等)福建省建設(shè)廳頒發(fā)的《福建省建筑工程2003年費用定額》。規(guī)劃的工程項目、估算工程量及說明書。福建省頒發(fā)的現(xiàn)行工程概預(yù)算定額。參照鄰近地區(qū)的工業(yè)用地征地、拆遷補(bǔ)償費用標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)?shù)氐耐鈦聿牧?、?dāng)?shù)亓霞叭斯C(jī)械臺班價格。項目總投資660萬元，其中:場地平整、道路硬化、水溝、圍墻及大門等311萬元；2；電力照明工程74萬元；4；5；工程建設(shè)其他費用25萬元?；绢A(yù)備費、漲價預(yù)備費、建設(shè)期利息及流動資金計54萬元。綠洲食品加工園區(qū)工程投資估算單位：萬元序號工程費用或項目名稱單位數(shù)量單價金額備注一場地整理萬平方米　　　1挖填土石方萬立方米1092填方需夯填2砂卵石墊層萬立方米5030　3砂墊層萬立方米5010　4漿砌片石排水溝百米　5磚砌水溝百米212　6混凝土道路硬化萬平方米75　7通透式圍墻萬米270　8園區(qū)標(biāo)志雕塑處155　9大門處188　二給排水工程　　　　1鋪設(shè)100mm鑄鐵給水管千米　2鋪設(shè)50mm鍍鋅給水管千米　3鋪設(shè)20mm鍍鋅綠化給水管千米　4給水檢查井座10　5鋪設(shè)1000mm鋼筋砼排水管千米　6鋪設(shè)500mm鋼筋砼排水管千米14　7鋪設(shè)300mm鋼筋砼排水管千米　8鋪設(shè)500mm鋼筋砼排污管千米　9雨水檢查井座10　10排污檢查井座12　11沉砂井座5　12水表井座4　13園區(qū)外鋪設(shè)1000mm鋼筋砼排水管千米13　14排水檢查井座303　15地上式消防栓套4　三電力照明工程萬元　　　1區(qū)內(nèi)配電所座16060　2高壓電纜千米　3低壓電纜千米1　47M桿雙頭路燈套16　5草坪燈套20　四綠化工程　　　　1鋪草皮萬平方米　2種植綠化行道樹棵100　3園區(qū)大門邊花圃平方260　五園區(qū)管理房屋　　　　1辦公用房百平方米223　2變配電房百平方米　3門衛(wèi)房百平方米　5水廠座17070　六工程建設(shè)其他費用　　　25　(1)項目規(guī)劃費萬元　　3　(2)建設(shè)單位管理費萬元　　6　(3)勘察設(shè)計費萬元　　8　(4)工程監(jiān)理費萬元　　5　(5)生產(chǎn)職工培訓(xùn)費萬元　　3　　合計萬元　　606 　 項目總費用商業(yè)銀行貸款利率7%，項目建設(shè)期按1年測算，設(shè)貸款為平均發(fā)放，則項目的建設(shè)期的貸款利息計算為：商業(yè)銀行貸款利息300萬元7%=基本預(yù)備費按建筑安裝工程費、設(shè)備工器具費及工程建設(shè)其他費之和的2%計算；漲價預(yù)備費按建筑安裝工程費及設(shè)備工器具費之和的2%計算；工業(yè)園完成后的流動資金按20萬元考慮?？偼顿Y估算匯總表單位：萬元序號費用名稱投資額占總投資的%估算說明一建設(shè)投資%　(一)建設(shè)靜態(tài)投資部份%　1建筑工程費%　2設(shè)備及工器具80%電力及給排水中3安裝工程費%電力及給排水中4工程建設(shè)其他費25%　5基本預(yù)備費%　(二)建設(shè)投資動態(tài)部份%　1漲價預(yù)備費%　2建設(shè)期利息%　二流動資金20%　　項目總投資%　 投資計劃項目建設(shè)擬用工期1年，2007年9月開工，2008年6月建成。第十章 資金籌措 融資方案本項目經(jīng)估算總投資660萬元，資金來計劃為福建綠洲保健品有限公司自籌360萬元；申請國有商業(yè)銀行貸款300萬元。 融資風(fēng)險及回避融資風(fēng)險主要來自于自籌資金不到位，貸款利率變動。若自籌資金不到位可轉(zhuǎn)而向國有商業(yè)銀行貸款。第十一章 財務(wù)效益分析本項目的財務(wù)評價年限10年 (不含建設(shè)期1年) 基本數(shù)據(jù)福建綠洲保健品有限公司以土地使用權(quán)作為與引入企業(yè)成立股份公司的出資投入，投入的土地價格：土地通過平整、道路、綠化、輸電、給排水服務(wù)設(shè)施的建設(shè)取得增值。土地出讓價格一般按現(xiàn)行市場價實行。江西省四特酒廠光澤“四特酒基”生產(chǎn)基地項目，占地60畝, 福建綠洲保健品有限公司投入土地的費用為282萬元,江西省四特酒廠以現(xiàn)金與設(shè)備投入為518萬元，則項目總股本為800萬元，福建綠洲保健品有限公司占股比為35%，按年產(chǎn)酒基2萬噸計算，每生產(chǎn)一噸酒基獲利潤400元，則年利潤為2萬噸400元/噸=800萬元，按股比計算，福建綠洲保健品有限公司年獲利潤=800萬元35%=280萬元。 廈門東海食品冷凍廠在本園區(qū)項目占地48畝，福建綠洲保健品有限公司投入土地的費用為216萬元, 廈門東海食品冷凍廠以現(xiàn)金與設(shè)備投入為684萬元，則項目總股本為900萬元，福建綠洲保健品有限公司占股比為24%，按年產(chǎn)各類草菇、蘑菇等制成品9000噸計算，每生產(chǎn)一噸草菇、蘑菇等制成品按獲利潤600元測算，則年利潤為9000噸700元/噸=630萬元，按股比計算，福建綠洲保健品有限公司年獲利潤=630萬元24%=151萬元。浙江省千島湖港島魚業(yè)公司淡水魚深加工項目。占地50畝，福建綠洲保健品有限公司投入土地的費用為225萬元, 浙江省千島湖港島魚業(yè)公司以現(xiàn)金與設(shè)備投入為575萬元，則項目總股本為800萬元，福建綠洲保健品有限公司占股比為28%，按年產(chǎn)各類養(yǎng)殖水產(chǎn)品8000噸計算，綜合每噸養(yǎng)殖產(chǎn)品按獲利潤800元測算，則年利潤為8000噸800元/噸=640萬元，按股比計算，福建綠洲保健品有限公司年獲利潤=640萬元28%=179萬元。福建綠洲保健品有限公司對于園區(qū)的管理成本：建設(shè)期間工程管理人員工資及費用已納入工程總投資；運營管理樓、水、電、綠化管理等管理、技術(shù)及服務(wù)人員的工資、工資福利費及工資附加費按人年均12萬元測算，該項費用在2008年7月2017年7月為16人*12萬元/=192萬元/年，辦公管理費用按年90萬元(含水廠運營費用)計劃。 財務(wù)收入預(yù)測計算期按10年(不含建設(shè)期1年)測算。福建綠洲保健品有限公司以土地投入各股份公司年收入為280+151+179=610萬元 財務(wù)收支平衡狀況（計算期10年不含建設(shè)期），將項目全部用地按評估價計算成本內(nèi)?？偸杖?100萬元10年參股各公司收入6100萬元建設(shè)投資與成本4704萬元建設(shè)總投資660萬元土地費用272畝(含非工業(yè)用地)1224萬元管理成本1920萬元辦公費用900萬元收支相抵、盈利1396萬元。收支平衡效果理想。 (不含建設(shè)期1年)，即在項目開工后的第6年，不考慮資金的時間價值，可回收項目投資。(61019290)/(660+1224)=%，遠(yuǎn)大于社會平均收益率10%，投資收益可觀，項目可行。在項目建成后，在運營期第1年末開始利用參股各公司收入償還借款。建設(shè)期未借款本金總額300 萬元，均為商業(yè)銀行貸款，商業(yè)銀行貸款均分5個還款年度還清。具體還款計劃見表償還借款計劃表年份年初本金30024018012060年利率%%%%%本年應(yīng)計利息21本年應(yīng)還本金6060606060本年還本付息81年未本金240180120600從項目的收支平衡、投資回收期及借款償還計劃表可知項目的贏利能力及借款償還能力較強(qiáng)，%較高，項目財務(wù)評價效果較好。第十二章 社會效益評價 項目與社會的互適性評價社會對項目的適應(yīng)性和可接受程度分析表序號社會因素適應(yīng)程度可能出現(xiàn)的問題措施建議一不同利益群體　　　1項目實施范圍及周邊群眾接受程度很好施工期對生活有少量影響減少施工擾民2征地及拆遷范圍的群眾接受程度較好因征地及拆遷補(bǔ)償問題可能干擾施工要耐心做好群眾的思想動員工作3政府有關(guān)部門接受程度很好各部門為建設(shè)服務(wù)，可能產(chǎn)生多部門管理統(tǒng)一由一個主管部門協(xié)調(diào)指揮二當(dāng)?shù)亟M織機(jī)構(gòu)　　　1政府部門接受程度很好積極支持該項目的完成做到投資到位、施工優(yōu)良、運營良好2企事業(yè)單位接受程度較好施工期對工作環(huán)境、道路有少量影響采取措施減少干擾3材料供應(yīng)商接受程度很好因工程的施工，擴(kuò)大了材料銷售渠道盡量選用質(zhì)量合格的當(dāng)?shù)夭牧先?dāng)?shù)丶夹g(shù)文化水平　　　1施工技術(shù)水平適應(yīng)程度較好當(dāng)?shù)丶爸苓叺氖┕り犖槟艽_保優(yōu)質(zhì)完成項目加強(qiáng)對施工過程的監(jiān)督2運營管理水平適應(yīng)程度較好園區(qū)整體規(guī)模不大,企業(yè)不多加強(qiáng)對園區(qū)內(nèi)企業(yè)建設(shè)生產(chǎn)管理3文化條件適應(yīng)程度較好能更好發(fā)展經(jīng)濟(jì)，提高文化教育水平注意提高項目的文化含量從上表可知,項目建設(shè)與運營后,社會的接受與適應(yīng)度均較好,從此方面考慮項目可行。社會風(fēng)險分析序號風(fēng)險因素持續(xù)時間可能導(dǎo)致的后果措施建議1移民安置問題整個施工期施工受阻，工期延長妥善安置拆遷戶2民族矛盾、宗教問題整個施工期基本無干擾加強(qiáng)對施工人員教育3弱勢群體的支持問題整個施工期基本無影響加強(qiáng)對施工人員教育4受損補(bǔ)償問題整個施工期施工受阻，工期延長