【文章內(nèi)容簡介】 展，現(xiàn)有餐飲設施將無法滿足未來的需求。因此，本地塊可適當發(fā)展餐飲娛樂業(yè)。由于正大廣場內(nèi)設有大賣場，而本地塊距正大僅 10 分鐘路程；并且本15 / 63正 大 廣 場 華 潤 時 代 廣 場 第 一 八 佰 伴開 業(yè) 時 間 2022/7 1997 1995位 置 陸 家 嘴 銀 城 西 路 張 楊 路 、 浦 東 南 路 張 楊 路 、 浦 東 南 路建 筑 面 積 /層 數(shù) 240000/12 57000/10 108000/12經(jīng) 營 模 式 超 大 型 購 物 中 心 購 物 中 心 (以 服 飾 為主 ) 百 貨 店 (自 營 )內(nèi) 容12樓 ： 世 界 頂 級 品牌 ； 3樓 ： 新 潮 男 裝 ；4樓 ： 高 檔 商 品 ；5樓 ： 美 食 天 地 ；6樓 ： 購 物 樂 園 ；7樓 ： 中 國 城 ；8樓 ： 娛 樂 天 地 ；9樓 ： 會 員 俱 樂 部 ；10樓 ： 多 功 能 會 議 廳品 牌 服 飾 、 運 動 服飾 、 牛 仔 服 飾 、 休閑 餐 飲 、 兒 童 天 地家 居 廣 場 、 汽 車 展 示 、餐 飲 、 男 女 服 飾 、 休 閑服 飾 、 工 藝 品 、 日 用 品、 家 電 、 超 市 、 兒 童 天地 、 美 食 廣 場 、 娛 樂 中心目 標 顧 客 高 收 入 人 士 中 高 收 入 人 士 普 通 大 眾配 比 :零 售 比 例 60% 70% 72%餐 飲 比 例 15% 18% 20%娛 樂 比 例 25% 12% 8%租 金 范 圍 元 /平 方 米 /天 元 /平 方米 /天 20%25%(扣 率 )定 位 高 檔 中 高 檔 大 眾營 運 狀 況 (2022) 招 商 中 出 租 率 90%左 右 年 營 業(yè) 額 元地塊之交通便捷性亦不如正大廣場。因此，我們認為該地塊不適宜再開發(fā)一個大賣場。二、競爭項目分析大型購物商場分析目前浦東陸家嘴地區(qū)已有三家大型的購物廣場商場，它們分別是正大廣場、 華潤時代廣場及第一八佰伴商廈，三家商場建筑面積總計將近 40 萬平方米，如此大的體量將對未來本項目可能之商業(yè)物業(yè)產(chǎn)生強大的競爭壓力。購物廣場商廈一覽表(浦東)16 / 63道 順 射 箭 館 源 深 體 育 中 心 申 虎 健 身 中 心 名 人 苑 康 樂 中 心位 置 張 楊 路 、 浦 東 南 路 浦 東 南 路 、 源 深 路 張 楊 路 、 浦 東 南 路 張 楊 路 、 德 平 路面 積 850 40000 1000 10000內(nèi) 容 射 箭空 手 道 、 有 氧 操、 籃 球 、 乒 乓 球、 健 身 房 、 羽 毛球 、 網(wǎng) 球 、 桌 球 有 氧 操 、 器 材 健 身 溜 冰 場 、 保 齡 球館 、 網(wǎng) 球 場 、 游泳 館目 標 顧 客 學 生 、 年 輕 白 領 學 生 、 年 輕 白 領 年 輕 白 領 住 宅 配 套 項 目租 金 約 6元 /平 方 米 /天 自 營 約 /平 方 米 /天 自 營定 位 大 眾 大 眾 中 檔 中 高 檔消 費 50元 /位 80元 /位 1800元 /位 /年 120元 /位這三家商場在經(jīng)營上可謂各具特色且各自定位不同。從目前營運狀況看，八佰伴經(jīng)營狀況良好，營業(yè)收入歷年遞增，2022 年達 億元，這主要是由于其地處陸家嘴商業(yè)相對集中、發(fā)展較為成熟的新上海商業(yè)城，且面向大眾化的消費。未來競爭方面，隨著正大廣場的開業(yè)將給這兩家商場帶來較大的競爭壓力。同 時，它也將成為本項目未來可能的最大競爭對手。正大廣場的競爭優(yōu)勢在于其優(yōu)越的地理位置和超大的規(guī)模：首先，正大廣場地處銀城西路與世紀大道相交之交通樞紐地段，緊臨陸家嘴地鐵站，交通可達性高，有利于吸引人流。其次，24 萬平方米的超大規(guī)模決定了其覆蓋面之廣，其商圈范圍不僅包括浦東地區(qū)，甚至輻射浦西部分區(qū)域。同時，如此規(guī)模決定了其商場內(nèi)配置內(nèi)容之齊全性。這一包羅萬象，應有盡有的經(jīng)營方式之優(yōu)勢在于可以滿足不同消費者對各式消費內(nèi)容的需求。而其最大的弱點在于難以“?！倍?精” 。健身場所分析運動健身中心一覽表(浦東)17 / 63目前浦東運動健身中心主要有四家，其中道順射箭館、申虎健身中心都屬于小體量的主題性場館，面積在 1000 平方米左右，經(jīng)營狀況一般。而名人苑康樂中心實際上是名人苑住宅項目的配套，更多的是作為住宅銷售部分的賣點在操作，且距離陸家嘴核心地區(qū)較遠。目前真正意義上對本項目后館部分較有威脅的只有源深體育中心，作為上海市級的三大體育場館之一，其硬件設施較為完善，但由于是國營企業(yè)，目前在 軟件及服務方面尚有不足之處，無法滿足白領及中、高收入者對這方面的要求，也為本項目未來的發(fā)展留了很大的市場空間。餐飲娛樂中心分析目前浦東尚無綜合性的休閑娛樂場所，整個上海市場這方面的主題性商廈亦數(shù)量不多，目前在徐家匯和南京東路上總共只有三家，除徐家匯的美羅城體量較大外，其它兩家的體量也非常有限。休閑娛樂中心比較美羅城 先施休閑港位置 徐家匯 南京東路內(nèi)容 影院、健身中心、書城、舞廳 KTV、游藝城、美食廣場等必勝客、緣祿壽司、好樂迪、天使冰王、音樂酒吧、賽百味三明治環(huán)境 市級商業(yè)中心內(nèi)，商業(yè)氣氛極佳市級商業(yè)中心內(nèi)，商業(yè)氣氛極佳目標顧客 年輕白領 年輕白領市場定位 中檔偏高 中檔根據(jù)上述兩家商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營狀況以及消費者的需求，我們認為這類綜合性休閑娛樂中心在未來具有一定發(fā)展?jié)摿Α?8 / 63三、商業(yè)部分 SWOT 分析優(yōu)勢? 具有面臨黃浦江，臨近浦東陸家嘴的區(qū)位優(yōu)勢。? 地塊整體開發(fā)之互動效應，可依托住宅、辦公樓的大面積開發(fā)所帶來的客流。劣勢? 浦東陸家嘴地區(qū)商業(yè)設施不齊全、商業(yè)氛圍較差。? 由于本項目所處的地理位置非交通樞紐地段，較之于正大廣場和八佰伴不具競爭優(yōu)勢。機會? 住宅的快速發(fā)展，尤其是陸家嘴地區(qū)高檔住宅區(qū)域的成形為該地區(qū)的商業(yè)發(fā)展提供平臺。? 消費者需求之變化，尤其是對休閑娛樂活動的日益重視。威脅? 正大廣場的強大競爭壓力。? 零售業(yè)整體面臨增長趨緩的態(tài)勢。根據(jù)以上分析，我們認為本項目的商業(yè)部分無法在規(guī)模上與正大廣場競爭。因此，本項 目應力求以“精”和“ ?！?取勝，以餐飲娛樂為主，結合時尚健身和精品購物。19 / 63四、商業(yè)部分定位客戶定位本項目的地理位置及未來可發(fā)展之規(guī)模決定了其客戶群基本以區(qū)域性的消費者為主。同時，基于上述對消費者需求的研究，本項目之目標客戶為：? 在陸家嘴金融區(qū)工作的白領；? 生活在浦東陸家嘴的中、高收入人群。產(chǎn)品定位集時尚餐飲、健身娛樂、精品購物于一體的商業(yè)物業(yè)。核心建筑為的透明船型建筑。臨江餐飲：上海人歷來注重“吃” ，并且在要求美食的同 時還十分注重餐廳的氛圍及環(huán)境， “新天地”之成功即為一例。因此，對于本項目而言，可以利用臨江的景觀優(yōu)勢營造吃的風景和時尚。精品購物：依托“小陸家嘴金融區(qū) ”與“濱江住宅區(qū)”的雙重優(yōu)勢，鼓勵國內(nèi)外著名品牌進駐，著力體現(xiàn)國際性和現(xiàn)代化水平。以精品購物提升整體形象水平。時尚休閑娛樂：引進時尚休閑娛樂內(nèi)容來吸引客戶，諸如健身中心，影院，表演廣場等。20 / 63項目租售價格、出租率定位根據(jù) DTZ 商 鋪部長期代理 經(jīng)驗，并基于保守原則預計，各樓 層可能實現(xiàn)租金如下(假設該商業(yè)物業(yè)共有 5 個樓面) ：樓層 租金（美元/平方米/天）1F 2F 3F 4F 5F 平均 根據(jù)商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營常規(guī)可知：在正常市場情況下，商業(yè)物業(yè)第一年的出租率一般在 50%，而成功運作后第二年能達到 90%的正常水平。21 / 63B、寫字樓市場分析一、 寫字樓市場研究整體市場分析甲級寫字樓至 2022 年年底，共 2814142 平方米，甲級寫字樓市場基本形成。甲級寫字樓的供應高峰出現(xiàn)在 1998 年，該年新增供應量即達 65 萬平方米。但是，1997 年爆發(fā)的金融危機以及同時中國經(jīng)濟過熱的降溫，壓制了寫字樓的需求，1998 年市場對甲級寫字樓的吸納僅 169796 平方米，使得甲級寫字樓的平均空置率高達 52%。由于供求失衡，租金大幅下降，空置率高企，許多發(fā)展商暫時凍結了發(fā)展計劃。而亞洲金融危機亦凍結了部分發(fā)展商的資金來源，新增供應得到控制。甲級寫字樓供應和需求發(fā)展及預測0500000100000015000002022000250000030000001995 1996 1997 1998 1999 2022 2022平方米供 應 需 求 （ 累 積 吸 納 量 ）1999 年租金降至最低時，一些公司開始乘低吸納寫字樓，該年的吸納量即達 484780 平方米。而受到亞洲金融危機影響逐漸消失以及22 / 63中國即將加入 WTO 的鼓舞，需求進一步開始加 強，2022 年吸納量更達到了 554000 平方米。隨著空置面積的逐漸消化和市場逐漸回歸，寫字樓供應得到刺激，在 2022 年開始回升并在 2022 年形成供應高峰。租金走勢及預測租 金 和 空 置 率 趨 勢1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2022 2022美元/平方米/天0%10%20%30%40%50%60%空置率平 均 租 金 空 置 率1994 年開始的寫字樓供應高峰與 1997 年爆發(fā)的亞洲金融危機使得租金大幅下跌，租金的逐漸下跌帶動了一部分公司乘低吸納寫字樓，但是租金仍下跌到 1999 年年底方得以恢復增長。2022 年和 2022年租金增長強勁，兩年租金上升了 %。由于 2022 年的供應潮，預計租金將略有下調(diào)。由于寫字樓物業(yè)存在規(guī)劃和建設周期長的特征，因此，短期性的供求失衡是正常現(xiàn)象。而 1997 年開始的市場蕭條源于政府人為開發(fā)浦東以及經(jīng)濟過熱產(chǎn)生，隨著市場化程度的進一步深入，寫字樓市場嚴重供過于求的現(xiàn)象預計不會發(fā)生。因此，租金大規(guī)模的起伏波動的概率較小。供需情況分析23 / 63甲級寫字樓供應量走勢 01000002022003000004000005000006000001999 2022 2022平方米國際甲級寫字樓目前共 49 萬平方米，占全部甲級寫字樓供應量的 %。從未來供應量來看，未來 5 年內(nèi)可能的國 際甲級寫字樓的規(guī)劃主要是淮海中路新天地的 Corporate Avenue（總面積 7 萬平方米左右）、陸家嘴的正旦大廈、環(huán)球金融中心、GIC 大廈等，總面積約 35萬平方米左右?？梢耘袛?5 年內(nèi)國際甲級寫字樓將形成規(guī)模。甲級寫字樓需求量走勢050000010000001500000202200025000001999 2022 2022平方米非 國 際 甲 級 寫 字 樓 累 積 吸 納 量 國 際 甲 級 寫 字 樓 累 積 吸 納 量從需求狀況來看，六棟國際甲級寫字樓除金茂大廈外，都在開盤1 年內(nèi)取得了 90%以上的入住率，恒隆廣場 更是在 4 個月內(nèi)即將其90%以上的面積全部出租，表明國際甲級寫字樓已完全 為市場所接受。截止 2022 年 3 月，國際甲級寫字樓的空置率為 %，對比同期甲級寫字樓的入住率為 %。從需求量的絕對值 ，即累積吸納量來看，24 / 63盡管從絕對量上，國際甲級寫字樓與非國際甲級寫字樓相比仍比較小，但是，國際甲級寫字樓需求增長率在 19992022 兩年間平均每年增長了 %，相對非國際甲級寫字樓的年平均增 長率 %。因此，結合對甲級寫字樓的預測，可以判斷未來國際甲級寫字樓有良好的市場前景。租金、空置率分析租金走勢租 金 走 勢1998 1999 2022 2022美元/平方米/天甲 級 寫 字 樓 平 均 租 金 國 際 甲 級 寫 字 樓從租金走勢的對比趨勢來看，國際甲級寫字樓的走勢亦經(jīng)歷了同樣的波動。從 變化幅度來看，甲級寫字樓的樣本期間（1998 第一季度至 2022 年第二季度）的租金變化的標準差為 美元/平方米/ 天，而國際甲級寫字樓租金變化的標準差為 美元/平方米/ 天，甲級寫字樓的租金波動幅度高于甲級寫字樓平均水平。但進一步的研究發(fā)現(xiàn)，國際甲級寫字樓的租金在下跌時幅度小于甲級寫字樓平均水平，而上升時上升幅度高于甲級寫字樓平均水平。從 1998 年第一季度到 1999年第四季度，國際甲級寫字樓的租金下跌幅度為 %，同期甲級寫字樓租金平均下跌了 %。到 2022 年第二季度，國 際甲級寫字樓租金上升了 %，而甲級寫字樓租金平均上升了 38%。因此，可以判25 / 63斷國際甲級寫字樓在抵抗市場低潮時的能力要高于普通甲級寫字樓，而在市場向好時對市場敏感度又優(yōu)于普通甲級寫字樓。寫字樓的這種特征是由于寫字樓不同的客戶組合（tenant mix）造成的。高檔寫字樓的客戶一般是對風險抵抗能力很強的大公司，而普通寫字樓的客戶以中小型的公司為主，在抵抗風險方面不如大公司，從而造成了寫字樓的這種特征。甲級寫字樓分布甲 級 寫 字 樓 分 布 結 構%%%%%%%%%長 寧 靜 安 盧 灣 黃 浦 陸 家 嘴占全市百分比非 國 際 甲 級 寫