評(píng)估報(bào)告工作底稿(編輯修改稿)
2024-08-29 22:17 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 立，截至評(píng)估日，銷售收入未結(jié)轉(zhuǎn)，報(bào)表未能反映出該司的盈利能力。但愉景南苑從三月初公開銷售至今，已銷售出130多套，并且接受了270套的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)登記，證明有較高的社會(huì)認(rèn)受度，應(yīng)具有較好的盈利前景。2001年底該司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入2239萬(wàn)元，流出2696萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)糁?56萬(wàn)元，籌資產(chǎn)生凈現(xiàn)值527萬(wàn)元，總的現(xiàn)金流量為71萬(wàn)元。七、信用狀況評(píng)價(jià) 該司組織機(jī)構(gòu)合理，經(jīng)營(yíng)管理制度健全，具有經(jīng)驗(yàn)豐富、經(jīng)營(yíng)管理能力強(qiáng)的領(lǐng)導(dǎo)層及一批高素質(zhì)的專業(yè)管理人員。該公司由于所投項(xiàng)目尚處于前期建設(shè)階段，第一期期樓剛開始公開銷售，公司財(cái)務(wù)狀況在經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)方面尚不能反映企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，但根據(jù)股東實(shí)力及項(xiàng)目條件衡量，該公司符合我行競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)質(zhì)客戶的條件，2001年我行審批認(rèn)定該企業(yè)為未評(píng)級(jí)客戶，信用等級(jí)按A+級(jí)掌握。第二章 建設(shè)條件評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目建設(shè)概況及規(guī)模 “愉景南苑”項(xiàng)目位于廣州市海珠區(qū)新港西路2212號(hào)大院，原屬?gòu)V州市華南醫(yī)療器械廠和廣州光學(xué)儀器廠內(nèi)。 該項(xiàng)目占地面積48,340Ｍ2（其中凈用地面積35,762Ｍ2 ， 道路面積12,578Ｍ2）總建筑面積155,878Ｍ2，（商鋪12,679Ｍ2該數(shù)為預(yù)測(cè)數(shù)，車庫(kù)382個(gè)車位，住宅135,228Ｍ2，會(huì)所3,278Ｍ2），是由三種住宅類型組成，共18棟，可售面積147,907Ｍ2. 商品房住宅建筑情況列表如下:建筑區(qū)域樓層建筑面積Ｍ2客戶數(shù)A區(qū)4棟12—13層17,176B區(qū)3棟18—19層30,306C區(qū)2棟18—19層21,198D區(qū)2棟19層19,204E區(qū)2棟18—19層19,204F區(qū)2棟18—19層19,204G區(qū)2棟12層7, 80K區(qū)1棟8層4, 75合 計(jì) 139, 1,447設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)：施工單位設(shè)計(jì)單位監(jiān)理單位廣東珠江工程總承包有限公司廣東珠江建筑工程設(shè)計(jì)公司廣東珠江建設(shè)工程監(jiān)理有限公司貳級(jí)企業(yè)證書甲級(jí)（設(shè)計(jì)證）乙級(jí)（暫定） 設(shè)計(jì)、施工及監(jiān)理單位均具有承攬此項(xiàng)目相關(guān)工程任務(wù)的資質(zhì)及能力。二、項(xiàng)目審批手續(xù)及進(jìn)度 目前項(xiàng)目建設(shè)已領(lǐng)取了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》、《商品房預(yù)售許可證》及部分建筑面積的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。從項(xiàng)目建設(shè)文件依據(jù)方面看，該項(xiàng)目《國(guó)有土地使用證》、《施工許可證》尚在辦理之中,對(duì)今后項(xiàng)目銷售及銀行貸款抵押手續(xù)的辦理將會(huì)造成影響，合生愉景公司須盡快辦理有關(guān)手續(xù)，方能確保項(xiàng)目正常按計(jì)劃運(yùn)作。只要項(xiàng)目建設(shè)的有關(guān)報(bào)批手續(xù)抓緊辦理，開發(fā)建設(shè)資金得以落實(shí)，項(xiàng)目施工按計(jì)劃完工將具有一定的保證?！坝渚澳显贰苯ㄔO(shè)條件、形象進(jìn)度良好，該項(xiàng)目進(jìn)入主體及配套設(shè)施建設(shè)階段。2001年初動(dòng)工建設(shè)以來(lái)該項(xiàng)目A、B區(qū)共7棟已結(jié)構(gòu)封頂，C、D、E、F區(qū)已達(dá)7——8層，G區(qū)開工現(xiàn)已+00。該項(xiàng)目整體計(jì)劃于2003年中全部竣工交付使用。第三章 市場(chǎng)評(píng)價(jià)一、 市場(chǎng)供求現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢(shì)分析從目前廣州市房地產(chǎn)市來(lái)看，隨著我市居民住宅需求從生存需要向舒適需要轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)方式由速度、規(guī)模型向質(zhì)量、效益型轉(zhuǎn)變。這樣廣州市樓市供大于求與結(jié)構(gòu)短缺現(xiàn)象將長(zhǎng)期存在。 全省在建商品房突破一億平方米，其中廣州市開工的項(xiàng)目高達(dá)4,000萬(wàn)平方米，去年全省商品房的銷售增幅低于10%； 廣州市商品房空置面積近2,000萬(wàn)平方米，新開工面積增長(zhǎng)仍在兩位數(shù)以上，加上今年1萬(wàn)平方米的新開發(fā)量。以上已反映供應(yīng)量高于需求量。但在這種狀況下廣州市的樓市還是存在著不同層次的發(fā)展空間。 國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展以及入世的利好,對(duì)中國(guó)房地尤其是對(duì)廣東樓市的促進(jìn)作用是直接而實(shí)在的,雖然去年廣東全省商品銷售下降，但這是在廣東樓市多年來(lái)銷售高速增長(zhǎng)后基數(shù)變大而致。 廣州市近三年商品房當(dāng)年成交量均超過同期批準(zhǔn)上市量。 廣州空置房數(shù)量為560萬(wàn)平方米，而廣州市人口高達(dá)900多萬(wàn)人，每一人增加一平方米，便可將560萬(wàn)平方米的空置房消化殆盡。當(dāng)前世界發(fā)達(dá)國(guó)家人均居住面積高35平方米，而廣州人均住房不足14平方米，故且不計(jì)外來(lái)與新增人口對(duì)住房的需求，僅是廣州現(xiàn)有居民改善住需求提供給房地發(fā)展的潛力與空間便是極其巨大。這說(shuō)明廣州市的樓市還是有能力扛起這巨大的空置房，而且發(fā)展空間還是有的。 在這可發(fā)展空間里，門檻也提高了。這就是部分環(huán)境優(yōu)美、設(shè)計(jì)合理、配套齊全和交通便利的樓盤仍具有較大的市場(chǎng)。二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力分析地理位置情況：本項(xiàng)目位居海珠要沖，中山大學(xué)、廣東教育學(xué)院、廣東省經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院等著名學(xué)府近在咫尺，東臨廣州大道、北靠新港西路、地鐵二號(hào)線貫穿整個(gè)路線，交通極為便利，人文地理環(huán)境較好。小區(qū)附近配套設(shè)施齊全，區(qū)域內(nèi)有大型會(huì)所、超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、公交車場(chǎng)、餐館灑店、學(xué)校、醫(yī)院及體育場(chǎng)館等配套建設(shè)，可滿足居民的基本生活文娛需要加上該項(xiàng)目合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)、完善的配套設(shè)施、優(yōu)雅的園區(qū)環(huán)境、專業(yè)的物業(yè)管理，戶型設(shè)計(jì)實(shí)用，住宅首層大部分規(guī)劃為架空層等都已樹立了極高的聲譽(yù)，贏得人們廣泛歡迎。合生創(chuàng)展集團(tuán)公司所開發(fā)的商品房比較適合現(xiàn)在消費(fèi)者的需求特點(diǎn)，無(wú)論是在地段、面積、層次、居住環(huán)境、物業(yè)管理上有廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司具有豐富的小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)。都已在人們心目中有了一個(gè)較為具體、良好的定位，同時(shí)也樹立了品牌形象。形態(tài)結(jié)
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