【文章內(nèi)容簡介】 1814嘉定區(qū)181015浦東新區(qū)723金山區(qū)141917松江區(qū)1678青浦區(qū)171218南匯區(qū)191419奉賢區(qū)1387崇明縣151716資料來源：2008年上海市旅游統(tǒng)計(jì)年鑒。 星級(jí)旅游賓館的經(jīng)營狀況本報(bào)告將浦東新區(qū)星級(jí)賓館與上海星級(jí)賓館、香港、新加坡、美國、紐約、曼哈頓賓館的平均出租率（OCC）、平均房價(jià)（ADR）和每間客房的收益（REVPAR）進(jìn)行比較，分析浦東新區(qū)星級(jí)賓館的經(jīng)營狀況。表29 浦東新區(qū)星級(jí)旅游賓館OCC、ADR和REVPAR與案例城市比較一覽表平均高星級(jí)中檔低星級(jí)五星級(jí)四星級(jí)三星級(jí)二星級(jí)一星級(jí)浦東新區(qū)（2008年）OCC（%）ADR（元）REVPAR（元）上海市（2008年）OCC（%）ADR（元）REVPAR（元）香港（2008年）甲級(jí)高價(jià)酒店乙級(jí)高價(jià)酒店中價(jià)酒店OCC（%）85798786ADR（港元）12222106974586（港元/元=1/）(1076元)(1854元)(857元)(516元)REVPAR（港元）（港元/元=1/）(914元)(1465元)(746元)(444元)新加坡（2008年）OCC（%）81ADR（美元）（美元/元=1/）()REVPAR（美元）（美元/元=1/）()美國（1988～2000年全美平均）豪華高級(jí)中檔經(jīng)濟(jì)型節(jié)約型OCC（%）ADR(美元)（美元/元=1/）(938元)(612元)(488元)(390元)(319元)REVPAR(美元)38（美元/元=1/）(671元)(413元)(311元)(237元)(193元)紐約（2008年）OCC（%）ADR（美元）312（美元/元=1/）REVPAR（美元）（美元/元=1/）曼哈頓（2007年）LuxuryBoutiqueFull ServiceLimited ServiceOCC（%）79ADR（美元）226（美元/元=1/）()()()()REVPAR（美元）（美元/元=1/）()()()()資料來源：依據(jù)浦東新區(qū)經(jīng)委旅游會(huì)展處提供資料、2008年上海市旅游年鑒、上海市旅游局網(wǎng)站、案例城市相關(guān)網(wǎng)站相關(guān)資料整理編制。由表29顯示，從客房出租率（OCC）考察，%%，%%，浦東新區(qū)的五星級(jí)旅游賓館的平均出租率已低于上海市的平均水平，四星級(jí)旅游賓館的平均出租率略高于上海的平均水平，但是，上述兩者都已經(jīng)低于國際上公認(rèn)的飯店經(jīng)營損益點(diǎn)的平均出租率60%的水平。并且遠(yuǎn)低于香港2008年甲級(jí)高價(jià)酒店79%的平均出租率、新加坡2008年81%的平均出租率、全美1988~%的出租率(基于長期平均出租率水平比較)%的出租率、%的平均出租率以及曼哈頓地區(qū)2007年Luxury型的79%%的平均出租率。從平均房價(jià)（ADR）考察，2008年浦東新區(qū)五星級(jí)與四星級(jí)旅游賓館的平均房價(jià)略高出上海市五星級(jí)與四星級(jí)旅游賓館的平均房價(jià)100多元，但低于香港2008年甲級(jí)高價(jià)酒店的平均房價(jià)，低于新加坡平均房價(jià)，高于全美1988~2000年平均的豪華型和高級(jí)型房價(jià)(基于長期平均房價(jià)水平比較)，低于紐約2008的平均房價(jià)，遠(yuǎn)低于曼哈頓地區(qū)2007年豪華型（Luxury）和精品型（Boutique）平均房價(jià)。從每間客房收益（RevPAR）考察，2008年浦東新區(qū)五星級(jí)（）與四星級(jí)旅游賓館（）高于上海市的平均水平（、），低于香港2008年甲級(jí)高價(jià)酒店1465元的水平、，但高于全美1988~2000年平均豪華型的671元和高級(jí)型的413元的水平（基于長期平均每間客房收益水平比較）。2008年浦東新區(qū)三星級(jí)（中檔）%，，上海市三星級(jí)（中檔）%。浦東新區(qū)三星級(jí)（中檔）旅游賓館的平均出租率和每間房收益低于上海平均水平，并且遠(yuǎn)低于案例城市相應(yīng)檔次的旅游賓館出租率、平均房價(jià)和每間客房的收益。2008年浦東新區(qū)三星級(jí)（中檔）旅游賓館的平均出租率已經(jīng)遠(yuǎn)低于國際公認(rèn)的損益平衡點(diǎn)的出租率水平60%。%，%的平均水平，。浦東新區(qū)二星級(jí)旅游賓館平均客房出租率（OCC）、平均房價(jià)（ADR）和每間客房收益（RevPAR）三大指標(biāo)遠(yuǎn)低于香港2008年、全美1988~2000年（基于長期視角的比較）、曼哈頓地區(qū)2007年的平均水平。2008年浦東新區(qū)一星級(jí)旅游賓館客房平均出租率、%、上海一星級(jí)旅游賓館平均出租率、%、。顯然，浦東新區(qū)一星級(jí)旅游賓館每間客房收益已低于上海市平均水平。并且，浦東新區(qū)一星級(jí)賓館的上述指標(biāo)遠(yuǎn)低于美國經(jīng)濟(jì)型與節(jié)約型酒店在1988～2000年之間的平均水平（基于長期視角的比較），低于2007年曼哈頓有限服務(wù)酒店的平均水平。 非星級(jí)旅館的經(jīng)營狀況表210顯示了2008年浦東新區(qū)非星級(jí)旅館與香港類似旅館——香港旅客賓館在客房出租率（OCC）、平均房價(jià)（ADR）、每間客房收入（REVPAR）三方面的比較數(shù)據(jù)。表210 2008年浦東新區(qū)非星級(jí)旅館OCC、ADR和REVPAR與案例城市比較一覽表OCC（%）ADRREVPAR浦東新區(qū)非星級(jí)旅館香港旅客賓館78352港元（）（）資料來源：根據(jù)浦東新區(qū)經(jīng)委旅游會(huì)展處提供的資料和調(diào)研數(shù)據(jù)整理編制。表210顯示，2008年浦東新區(qū)非星級(jí)旅館客房出租率低于案例城市香港相應(yīng)檔次的旅客賓館客房出租率，而平均房價(jià)和每間客房收益（RevPAR）更低于香港旅客賓館相應(yīng)水平。平均出租率處于國際公認(rèn)的損益平衡點(diǎn)的出租率水平60%上。 經(jīng)濟(jì)型酒店的經(jīng)營狀況表211 浦東新區(qū)經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店OCC、ADR和REVPAR與案例城市比較一覽表OCCADRREVPAR浦東新區(qū)經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店（2008年數(shù)據(jù)）%香港旅客賓館（2008年數(shù)據(jù)）78%352港元（）（）美國經(jīng)濟(jì)型酒店（1988～2000年全美平均數(shù)據(jù)）%（約合390元人民幣）（約合237元人民幣）曼哈頓Limited Service型酒店（2007年數(shù)據(jù)）%226美元（）（）資料來源：根據(jù)浦東新區(qū)經(jīng)委旅游會(huì)展處提供的資料和調(diào)研數(shù)據(jù)整理編制。表211顯示，2008年浦東新區(qū)經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店客房出租率高于案例城市類似級(jí)別的客房出租率，平均房價(jià)低于案例城市房價(jià)，每間客房收益（RevPAR）亦低于案例城市水平。%，高于國際公認(rèn)的損益平衡點(diǎn)的出租率60%，另外，、二星旅游賓館的水平，因此，經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店還有發(fā)展?jié)摿?。但是，考慮到浦東新區(qū)高星級(jí)旅游賓館存在過?，F(xiàn)狀，特別是三星級(jí)旅游賓館存在過剩的現(xiàn)狀，經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店發(fā)展要適當(dāng)注意這些旅游星級(jí)賓館的競爭壓力。表212 浦東新區(qū)經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店OCC、ADR和REVPAR2008年與2009年1至5月比較2008年2009年1至5月平均客房出租率（OCC）%%平均房價(jià)（ADR）每間客房收益（RevPAR）資料來源：根據(jù)浦東新區(qū)經(jīng)委旅游會(huì)展處提供的資料和調(diào)研數(shù)據(jù)整理編制。表212顯示，2009年1至5月份，經(jīng)營績效表現(xiàn)出眾的浦東新區(qū)經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店平均客房出租率（OCC）出現(xiàn)較大幅度下滑，%%，但仍然高于國際公認(rèn)的70%的較為理想的平均客房出租率；平均房價(jià)（ADR），；每間客房收益（ADR）?？梢娖謻|新區(qū)經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店經(jīng)營績效下降的主要原因在于平均客房出租率的大幅下降，而金融危機(jī)又是導(dǎo)致客房需求整體減少的主要原因。 浦東新區(qū)旅游住宿業(yè)供給現(xiàn)狀評(píng)估小結(jié)第一，浦東新區(qū)旅館的平均出租率正出現(xiàn)逐年下降的趨勢，%%，并且已低于除上海市平均水平以外的同期案例城市的平均水平，請(qǐng)參閱表26：浦東新區(qū)各類旅館平均客房出租率與同期案例城市比較；請(qǐng)參閱圖21：20022008年浦東新區(qū)各類旅館平均出租率與同期案例城市比較。第二，2008年浦東新區(qū)的三星級(jí)（中檔旅游賓館）、四星級(jí)、五星級(jí)旅游賓館（高星級(jí)旅游賓館）%、%%，已經(jīng)低于國際公認(rèn)的旅游賓館損益平衡點(diǎn)的客房出租率60%，而且在國際金融危機(jī)沖擊與旅游賓館供給量持續(xù)增加的情況下，浦東新區(qū)三星級(jí)、四星級(jí)、五星級(jí)旅游賓館的客房平均出租率可能會(huì)繼續(xù)下滑，因此，對(duì)這些星級(jí)旅游賓館的新增供給要給予積極引導(dǎo)。第三，%%，雖然高于國際公認(rèn)的旅游賓館損益平衡點(diǎn)的客房出租率60%，但是，考慮到國際金融危機(jī)的沖擊影響，以及經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展，因此，一星級(jí)和二星級(jí)旅游賓館的新增供給也需要積極引導(dǎo)。第四，%，高于國際公認(rèn)的損益平衡點(diǎn)的出租率60%，另外，、二星旅游賓館的水平，因此，經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店還有發(fā)展?jié)摿?。但是，一方面，考慮到浦東新區(qū)高星級(jí)旅游賓館存在過?，F(xiàn)狀，特別是三星級(jí)旅游賓館存在過剩的現(xiàn)狀，經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店發(fā)展要適當(dāng)注意這些旅游星級(jí)賓館的競爭壓力；另一方面，金融危機(jī)導(dǎo)致對(duì)客房需求的整體減少，致使經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店經(jīng)營績效也出現(xiàn)下降現(xiàn)象；此外，經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店的地域分布不平衡，其中，%的經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店，因此，經(jīng)濟(jì)型酒店的適量供給與空間布局方面需要積極加以引導(dǎo)。第五，2008年浦東新區(qū)二星、四星、五星級(jí)旅游賓館每間客房收入（收益）高于上海的平均水平，一星與三星級(jí)旅游賓館的每間客房收入低于上海的平均水平，但是都低于全美19882000年平均水平（參閱表29：浦東新區(qū)星級(jí)旅游賓館OCC、ADR和REVPAR與案例城市比較一覽表），更加低于其他案例城市和區(qū)域的水平。由此得出的基本判斷是：浦東新區(qū)旅游賓館總量供大于求。但像經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店這樣的新興旅館形式，在中低檔旅館市場具有較高的出租率和平均房價(jià)及每間客房收入，因此，具有一定的發(fā)展?jié)摿?。第六，由?13及圖23顯示，浦東新區(qū)旅游賓館客房的絕對(duì)數(shù)量遠(yuǎn)低于案例城市水平，但是浦東新區(qū)旅游賓館結(jié)構(gòu)存在嚴(yán)重問題，高星級(jí)賓館客房占旅游賓館客房總量的近60%，而香港、上海市和曼哈頓均維持在30%左右的水平。%，%，%，%。%，上海市達(dá)50%，%，%。表213 浦東新區(qū)擁有旅游賓館房間數(shù)與案例城市比較 單位：間浦東新區(qū)（2008年數(shù)據(jù)）香港（2008年數(shù)據(jù)）上海市（2008年數(shù)據(jù)）曼哈頓（2007年數(shù)據(jù)）高星級(jí)賓館16695147323060015532中檔賓館5861182302173427882低星級(jí)賓館301715887523346088合計(jì)255734884910466849502注釋：香港三個(gè)檔次酒店分別是甲級(jí)高價(jià)酒店、乙級(jí)高價(jià)酒店和中價(jià)酒店；曼哈頓與高星級(jí)賓館對(duì)應(yīng)的是Luxury型酒店和Boutique型酒店之和，與中檔賓館對(duì)應(yīng)的是Full Service型酒店，與低星級(jí)賓館對(duì)應(yīng)的是Limited Service型酒店；所列數(shù)據(jù)除曼哈頓為2007年外，其余均為2008年。圖23 浦東新區(qū)旅游賓館檔次結(jié)構(gòu)比例與案例城市比較3 20092010年浦東新區(qū)旅游住宿業(yè)供給趨勢評(píng)估本報(bào)告從以下四方面對(duì)2009年到2010年浦東新區(qū)旅游住宿業(yè)供給趨勢進(jìn)行評(píng)估：（1）2009年在建、擬建或?qū)㈤_業(yè)的星級(jí)旅游賓館；（2）2010年在建、擬建或?qū)㈤_業(yè)的星級(jí)旅游賓館；（3）對(duì)2009年到2010年浦東新區(qū)旅游住宿業(yè)供給趨勢評(píng)估；（4）對(duì)浦東新區(qū)旅游住宿業(yè)供給趨勢評(píng)估小結(jié)。 2009年在建、擬建或?qū)㈤_業(yè)的星級(jí)旅游賓館2009年浦東新區(qū)在建、擬建或?qū)㈤_業(yè)的星級(jí)旅游賓館如表31所示。表31 2009年將建成的高星級(jí)賓館一覽表編號(hào)酒店名稱占地面積（平方米）建筑面積（平方米）客房數(shù)①建成時(shí)間所屬功能區(qū)域1東錦江二期（公寓式）10000500003002009陸家嘴功能區(qū)域2建華公寓式酒店3971159403002009陸家嘴功能區(qū)域3金橋湖北大廈8000600003002009金橋功能區(qū)域4高橋商務(wù)酒店8000200003002009外高橋功能區(qū)域5錦銹假日酒店11507415743002009三林世博功能區(qū)域6金缽華美達(dá)8000430003002009三林世博功能區(qū)域合計(jì)494782305141800資料來源：根據(jù)浦東新區(qū)經(jīng)委旅游會(huì)展處提供的資料和調(diào)研數(shù)據(jù)整理編制。注釋：①由于沒有提供客房數(shù)，按經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)估算，假定新建賓館每家擁有客房300間。 2010年在建、擬建或?qū)㈤_業(yè)的星級(jí)旅游賓館2010年浦東新區(qū)在建、擬建或?qū)㈤_業(yè)的星級(jí)旅游賓館如表32所示。表32 2010年將建成的高星級(jí)賓館一覽表編號(hào)酒店名稱占地面積（平米）建筑面積（平米）客房數(shù)②建成時(shí)間所屬