某樓盤可行性分析及銷售計劃(編輯修改稿)
2024-08-28 23:11 本頁面
【文章內容簡介】 D、上海故事、真維斯、達芙妮、PASSAGES、佐丹奴、班尼路、X特步、361度等連鎖快餐肯德基、麥當勞、棒約翰、味千拉面、必勝客、漢堡王、永和大王、東方既白、真功夫、吉野家、滿記甜品、九龍冰室、避風塘等中大型餐飲娛樂多利川菜、渝信川菜、梅園村酒家、達迦瑪、豪牛士、上島咖啡、小肥羊火鍋、Just In美式桌球俱樂部、綠色動力網吧、上海歌城等4. 招商流程本案定位為長島路臺兒莊路地區(qū)，具有品牌效應、地標性質的，集各式餐飲、休閑康體、娛樂中心等功能于一體的區(qū)域性商業(yè)中心，我司將在完成前期對于項目本身的調查和區(qū)域環(huán)境及市場的分析后，展開以下工作。l 在項目規(guī)劃方案確定后，招商及部分銷售人員開始就符合本案業(yè)態(tài)定位的商家進行電話開發(fā)及預約工作。尤其需要針對項目內未來需要銷售的13塊大面積商鋪，加大、加強商家開發(fā)的力度，了解商家的開店意圖以及其在房型結構、功能配套上的需求，并及時與業(yè)主取得聯(lián)系，根據(jù)商家的建議對項目的規(guī)劃設計方案進行修改。l 在項目樁基施工開始后，招商及銷售人員將之前開發(fā)的商家進行集中邀約，參加業(yè)主舉辦的項目推介會，與他們就項目細節(jié)再次進行溝通與洽談。l 在項目主體施工開始后，通過媒體、廣告、派單，對項目進行造勢，增加項目知名度，通過來電和現(xiàn)場來人，積累第二波客戶；同時委托律師起草“租賃意向書”，完成部分大面積商家的意向書簽訂。l 進行第二輪優(yōu)質商家的篩選。l 在招商過程中對商鋪的租賃進行必要的銷控，原則上采取先中圈弧、地下廣場，再向兩邊鋪開的租賃方式；需要盡快完成大面積商鋪的招商；其次，“標準套”商鋪的租賃，將以商家的品牌效應作為引進的標桿，初期招商過程中嚴格對商家的檔次進行把關；對于品牌效應較差或者部分個體商戶，我司將留下其聯(lián)系方式，在品牌商家招商基本完成后，再對其進行篩選、洽談、引進；2樓以上及地下商鋪由于租賃面積較大，考慮到以后租戶經營的實際需要，要預先留出較合理的上下通道及醒目的廣告指引。l 在項目主體施工完成后，選擇統(tǒng)一的時間進行第二波商家的意向書簽訂。 l 至項目開盤前，招商工作基本完成，并且招商人員需要對商家進行持續(xù)性的維護工作。待我司完成大部分銷售任務之后，招商人員需要協(xié)助商家完成進戶、裝修、證照辦理及開業(yè)前的準備工作。小結：l 本項目采用先招商，后銷售的方法，目的是為了通過項目前期的成功招商，為項目引進品牌商家，以提升項目在區(qū)域中的整體知名度，同時為后期的銷售增加亮點，給投資者以更強的信心，使項目的商鋪價值得到最大化的體現(xiàn)。l 考慮到項目約有13塊大面積商鋪需要銷售，㎡，1F～3F剩余12塊大面積商鋪面積基本在250～500㎡。因為這些商鋪面積大，總價高，在后期的銷售中會存在較大抗性，所以我司在前期招商過程中會加大、加強這部分大面積商鋪的招商力度，引入具有品牌效應的實力商家。同時，我司將在與商家租金洽談的過程中，控制這些大面積商鋪的租金回報率基本維持在7%以上，增加其投資價值，不過對于那些品牌認知度非常高的商家，諸如麥當勞、肯德基、必勝客等，若在招商過程中遇到阻力，會給予他們租金上一定的優(yōu)惠幅度，可能會使回報率略低于7%，因為如果將他們能夠成功引進，會大大提升本項目的知名度，聚集人氣；而投資客戶因為認可這些商家本身的實力，并能得到長期穩(wěn)定的收益，即使租金回報略低，也不會造成這些商鋪的滯銷。力爭在項目正式開盤之前完成所有13塊大面積商鋪的招商工作，與商家簽訂“租賃意向書”，以便后期在銷售過程中增大大面積商鋪的賣點，增加投資客的信心，加快其去劃的速度。l 為了配合項目的招商順利進行，業(yè)主需要在項目規(guī)劃方案確定后，在最短的時間內完成樓書的制作，以便于我司招商人員向商家進行項目介紹。l ㎡的商鋪，由于商鋪處于地下，其業(yè)態(tài)的限制較大，將會為之后的招商及銷售工作帶來較大難度。因為地下商鋪無法經營餐飲業(yè)態(tài)，所以我司建議在地下商鋪中引進類似于“宏圖三包”、“迪信通”等專業(yè)性賣場或者各類零售市場，但是由于與這些商家洽談需要較長周期，因此對于這部分商家的招商工作我司將會提前展開，并且力爭在項目正式開盤前完成這塊大面積地下商鋪的招商工作，提升地下商鋪的投資價值，促進銷售進度。項目銷售計劃本項目將遵行以下的策劃思路：提純銷售概念―找準目標客戶－確定銷售策略－制定價格方案。最終完成項目所有商鋪的銷售。1. 項目銷售價格建議本項目銷售產品共分為兩大類，一類是“標準套”（B1＋1F＋2F），一類為大面積商鋪。其中第一類共有55套，而大面積商鋪共計13塊。l “標準套”銷售價格建議B1～2F銷售價格為：㎡㎡㎡標準套類型套數(shù)（套）套面積（㎡）均價（元）套總價（萬元）總價（萬元）1312029426202933319123431809653206946118667711866781186579118571101（1F+2F）25131111（1F+2F）2400012118489131(1F)30000141（1F+2F）23084標準套總銷（萬元）由上表計算可知，“標準套”㎡，其中標準套（B1+1F+2F）的銷售均價在18000～21000元/㎡，標準套（1F+2F）的銷售均價在23000～25500元/㎡，標準套（1F）均價為30000元/㎡。l 大面積商鋪銷售價格建議B1～3F大面積商鋪銷售價格為：㎡㎡（）㎡（）～㎡（）
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