【文章內(nèi)容簡介】 （2）綠化滲透有機組織小區(qū)相對開放的院落空間，使其綠化與景觀環(huán)境充分聯(lián)系與融合，使中心生態(tài)景觀擴展至小區(qū)每一個角落，形成整體、統(tǒng)一的住區(qū)生態(tài)環(huán)境。（3）群體輪廓本項目住宅部分為四層，在景觀界面的處理上注重整體性與融合性。本項目共有6棟住宅建筑，共120戶，其中107平方米戶型的72戶，125平方米戶型的48戶。（4）住宅布局識別性與認同感——住宅布局強調(diào)空間塑造，強調(diào)單體的布局，通過住宅單體的造型和空間限定，并結(jié)合戶外綠化環(huán)境設(shè)計，形成相對內(nèi)向圍合的鄰里空間，并且通過步行綠軸串聯(lián)各個組群空間，創(chuàng)造空間豐富、親近自然且具有人情味的居住環(huán)境。（5）公用建筑設(shè)施布局小區(qū)內(nèi)設(shè)物業(yè)辦公室、會所、診所、配電室、鍋爐房、公共廁所等。（七）市政工程管線規(guī)劃給水系統(tǒng)（1）用水量生活用水量：依據(jù)《居住小區(qū)給水排水設(shè)計規(guī)范》，確定居住生活用水量標準為120升/（日人），小區(qū)規(guī)劃人口為360人。時變化系數(shù)kh=。未預見用水量：規(guī)劃范圍內(nèi)未預見用水量包括澆灑道路、綠地及管網(wǎng)漏失水量，按生活、公建總用水量的15%考慮?？傆盟浚?。（2）水源、水質(zhì)供水水源由城市市政自來水管網(wǎng)供給，以確保區(qū)內(nèi)給水的安全可靠。水質(zhì)需符合國家生活飲用水標準。（3）消防消防水量按同一時間發(fā)生火災的次數(shù)為一次，每次消防用水量15升/秒考慮，并用消防水量與規(guī)劃區(qū)最高時用水量之和校核管網(wǎng)。消防用水采用與生活用水管道混合供水方式?；馂陌l(fā)生時。消防栓布置間距不大于120米，在主要交叉口必須設(shè)置消防栓，消防栓采用地上式消防栓。（4）管網(wǎng)布置給水管網(wǎng)接入城市管網(wǎng)，規(guī)劃給水管線采用環(huán)狀網(wǎng)的供水方式，以提高供水的安全可靠性。排水（1）排水體制本規(guī)劃排水體制采用雨、污水分流制。（2）污水量污水量按最高給水量的85%計。（3）污水管線布置小區(qū)內(nèi)主管線為DN400。每棟樓前均設(shè)化糞池，通過污水管有組織的匯入設(shè)在小區(qū)內(nèi)部主要道路上的污水管道中，然后通過污水管道排入某縣污水處理廠處理達標后排放。（4）雨水管線布置依據(jù)小區(qū)的地形特點，雨水管道充分利用地形坡度，將雨水就近排入城市干管內(nèi)。供電系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)電力管線規(guī)劃為VV型電力電纜穿保護管地下直埋。項目用電由當?shù)毓╇姽颈ＷC供電。電信小區(qū)內(nèi)設(shè)電話線路交接箱與本地電話網(wǎng)交接，小區(qū)內(nèi)電話管線規(guī)劃為HYA型通信電纜穿保護管地下直埋，由棣新八路接入。供熱系統(tǒng)采暖符合指標：公建供熱 80W/m2住宅供熱 58W/m2線路敷設(shè)：擬建項目所需供熱可由城市熱力主干管引入小區(qū)換熱站后，采用地下敷設(shè)方式向各住戶、各建筑供熱，供熱有保障。燃氣燃氣管線由城市燃氣主干管引入小區(qū)調(diào)壓站后，采用地下敷設(shè)方式向各住戶、各建筑供氣。主管線為DN150，燃氣供應有保障。六、投資估算及資金籌措經(jīng)估算，本項目總投資1500萬元，其中自籌800萬元，擬申請銀行貸款700萬元，項目建成后，由村民購房款償還。七、主要技術(shù)經(jīng)濟指標主要技術(shù)經(jīng)濟指標表序號指標單位數(shù)量備注1總規(guī)劃占地面積畝項目占地面積畝2.建設(shè)規(guī)?？偨ㄖ娣em213704住宅建筑面積m213704建筑指標建筑平均層數(shù)層4規(guī)劃總戶數(shù)戶120綠化率%40容積率建筑密度％3.總投資1500開發(fā)建設(shè)投資萬元15004.資金籌措項目單位自籌萬元800銀行貸款萬元700第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析第一節(jié) 發(fā)展規(guī)劃分析一、符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展總體規(guī)劃的要求為深入學習實踐科學發(fā)展觀，認真貫徹黨的十七大和十七屆三中全會精神，以拉動投資、擴大內(nèi)需、改善民生為主線，以加快城鎮(zhèn)化進程、推動新農(nóng)村建設(shè)、促進城鄉(xiāng)一體化為目標，堅持政府統(tǒng)籌、科學規(guī)劃、政策引導、市場運作，尊重農(nóng)民意愿，發(fā)揮農(nóng)民主體作用，實施農(nóng)村新居建設(shè)工程，有序開展農(nóng)村危房改造，節(jié)約集約用地，協(xié)同推進城市和小城鎮(zhèn)建設(shè)、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境建設(shè)、農(nóng)村新型社區(qū)建設(shè)、農(nóng)村社會保障體系建設(shè)、農(nóng)村扶貧開發(fā)，加快改善農(nóng)村居民住房條件和生活環(huán)境，促進農(nóng)村精神文明建設(shè)，促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長，促進社會和諧穩(wěn)定。從2009年起，我省用3年時間實施農(nóng)村新居建設(shè)工程，每年確保新建農(nóng)房75萬戶，力爭達到100萬戶，3年直接拉動投資3000億元左右。馮鋪農(nóng)村新型社區(qū)項目是某縣社會主義新農(nóng)村建設(shè)項目，本項目的建設(shè)非常符合國家發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的各項政策，項目建設(shè)對加快城鎮(zhèn)化進程、推動新農(nóng)村建設(shè)、促進城鄉(xiāng)一體化，解決農(nóng)村居民住房環(huán)境問題，具有重要的意義。同時也是某縣政府深入貫徹落實科學發(fā)展觀，構(gòu)建社會主義和諧社會，全面建設(shè)小康社會的具體體現(xiàn)，可有效推進本縣社會主義新農(nóng)村建設(shè)。二、符合某縣社會經(jīng)濟發(fā)展和城市總體規(guī)劃某縣地處山東省最北部，屬魯北平原，東北瀕臨渤海，南倚黃河。與國家重點工程——黃驊大港隔河相望。西北通京（北京）、津（天津）塘（塘沽），東南連青（青島）、煙（煙臺）、威（威海），為山東半島與京津塘的交通要塞，素有“齊燕要津”、“冀魯樞紐”之稱，距省會濟南市156公里。北距北京350公里，距天津220公里，東南距青島380公里。面積1998平方公里，人口43萬。春秋屬齊國某邑。西漢置陽信縣。隋開皇六年（公元586年）割陽信縣北部和饒安南部置某縣，因境內(nèi)有某溝，故名。明洪武六年（1373年），為避燕王朱棣之諱，改稱海豐縣。后因與廣東省海豐縣重名，1914年復名某縣，沿用至今。曾隸屬于惠民地區(qū)、某地區(qū)。2000年6月起隸屬于地級某市。轄6鎮(zhèn)5鄉(xiāng)593個行政村。某縣處魯北平原東北部，地勢由西南向東北緩傾。海岸線曲折迂回，全長50多公里。主要山峰有馬谷山、無影山。主要河流有馬頰河、徒駭河、套兒河、德惠新河、朱龍河等。氣候特點，夏熱多雨，秋高氣爽。某縣土地資源豐富，，其中耕地84萬畝，人均2畝，兩項指標均高于全省平均水平；地勢平坦，土質(zhì)肥沃，宜耕宜林宜牧，相繼建成了糧食、棉花、冬棗、小棗、苜蓿、桑園等專業(yè)化種植基地，先后被列入全國優(yōu)質(zhì)棉生產(chǎn)基地縣和全國產(chǎn)棉大縣“百強”之列，素有“中國棗鄉(xiāng)”和“中華金絲小棗第一縣”的美譽。海域遼闊，灘涂資源開發(fā)潛力巨大，海岸線綿延102公里，淺海漁場150多萬畝，淺海灘涂93萬畝，是魚蝦貝類和其他海洋生物的天然“牧場”。現(xiàn)有鹽場10處，鹽田總面積300萬公畝，年生產(chǎn)原鹽200萬噸。礦藏資源蘊量較大，現(xiàn)已探明具有相當儲量的石油、天然氣、貝殼砂、煤炭等。其中石油儲量1500億千克，現(xiàn)已打成65口油、氣井，具有較高的開采價值。貝砂資源得天獨厚，沿海擁有3條長56公里，是生產(chǎn)水泥、飼料添加劑和用途廣泛的優(yōu)質(zhì)硫酸鈣的理想原料。立足于貝砂資源，與清華大學、山東省硅酸鹽研究所聯(lián)合攻關(guān)，開發(fā)研制出了200余種晶瑩剔透、潔白如玉的貝瓷產(chǎn)品，填補了國內(nèi)高檔日用瓷的一項空白。某縣擁有商業(yè)機構(gòu)7000多家，縣城商業(yè)流通網(wǎng)點280多個，城鄉(xiāng)集貿(mào)市場及經(jīng)貿(mào)小區(qū)60處，專業(yè)商場20處?，F(xiàn)有5處高檔次集購物、食宿、娛樂于一體的綜合服務設(shè)施及港商獨資三星級大酒店一座。城市建設(shè)初具規(guī)模，縣城區(qū)規(guī)劃合理，設(shè)施完善，建有面積廣闊、設(shè)施配套齊全的人民廣場，城東建有起點高、設(shè)施全的省級工業(yè)園，縣城北部以魯北企業(yè)集團為依托建有魯北高科技工業(yè)園區(qū)。某縣被山東省人民政府列為對外改革開放試點縣，屬黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。隨著改革開放的不斷深入，某縣工業(yè)發(fā)展勢頭強勁，結(jié)構(gòu)日趨優(yōu)化，現(xiàn)已形成化工、機械、紡織服裝、鹽化、陶瓷建材、農(nóng)副產(chǎn)品深加工、工藝品、飼料及其添加劑等優(yōu)勢骨干行業(yè)為代表的50個系列、180多個產(chǎn)品類別的工業(yè)體系?；瘜W工業(yè)：以魯北企業(yè)集團總公司、埕口鹽化集團為龍頭，其中的磷石膏制硫酸聯(lián)產(chǎn)水泥技術(shù)達到國際領(lǐng)先水平，現(xiàn)與多個國家簽定了技術(shù)合作協(xié)議?！笆濉逼陂g重點發(fā)展農(nóng)用化工、海洋化工、氯堿化工和精細化工。鹽業(yè)：擁有鹽田面積300萬公畝，原鹽生產(chǎn)能力200萬噸，形成了以埕口鹽化、魯北鹽場、縣鹽場、車網(wǎng)城鹽場為龍頭的10家生產(chǎn)企業(yè)，主要產(chǎn)品有原鹽、洗精鹽、加碘鹽、營養(yǎng)鹽等十多個品種，年生產(chǎn)能力180萬噸。紡織業(yè)：以基德紡織科技有限公司、群益染整有限責任公司為龍頭。現(xiàn)有各類企業(yè)5家總資產(chǎn)2億元，年出口創(chuàng)匯1000萬美元。棗產(chǎn)業(yè)：全縣現(xiàn)有棗農(nóng)間作面積85萬畝，棗樹1800多萬株，小棗年產(chǎn)量3000萬公斤以上，冬棗6000萬噸以上，實現(xiàn)產(chǎn)值近億元?，F(xiàn)有以山東萬德酒業(yè)有限公司、精大棗制品有限公司的小棗加工企業(yè)20多家，年小棗加工能力1000多噸，產(chǎn)品遠銷日、韓、美等13個國家地區(qū)。塑料網(wǎng)具業(yè)：某縣是長江以北最大的漁網(wǎng)生產(chǎn)集散地，現(xiàn)擁有以某鑫洋網(wǎng)具有限公司、小泊頭漁網(wǎng)集團為龍頭的各類塑料網(wǎng)具企業(yè)、業(yè)戶360多家，出口創(chuàng)匯200萬美元。豐年蟲卵養(yǎng)殖加工業(yè)：全縣現(xiàn)有豐年蟲養(yǎng)殖面積100多萬畝。養(yǎng)殖加工技術(shù)以達到世界領(lǐng)先水平，年加工蟲卵800多噸，出口創(chuàng)匯4000多萬美元，是我國最大的豐年蟲卵養(yǎng)殖加工基地、產(chǎn)品集散地、出口創(chuàng)匯基地，產(chǎn)品遠銷泰國、歐盟等十幾個國家地區(qū)，以創(chuàng)出“金山”、“大力神”等國際著名品牌十多個。豐年蟲卵產(chǎn)業(yè)以成為某縣又一新興資源出口創(chuàng)匯產(chǎn)業(yè)。草葦制品業(yè)：全縣葦簾加工戶發(fā)展到13397戶，收購企業(yè)9家，各類從業(yè)人員6萬人，遍及全縣6個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，年出口創(chuàng)匯1200萬元。隨著國務院發(fā)布的《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》后，全國各城市都把停止住房實物分配、實行住房分配貨幣化，作為住房改革和住宅建設(shè)的中心任務，某縣房改工作已完成由福利分配向市場化、貨幣化的過渡。由于歷史的原因及經(jīng)濟條件的限制，現(xiàn)有住房標準較低，功能不全，已不能滿足現(xiàn)代化生活的需要，而且缺房戶較多。因此未來幾年內(nèi)，必然給某縣房地產(chǎn)行業(yè)帶來很大的市場空間和商機。顯然，市場商品房供應應滿足人們對住房需求的不斷增長。這個階段也是福利分房結(jié)束后，住房完全市場化的最初階段，房地產(chǎn)行業(yè)將由此步入市場化軌道，社會需求的增長和生活品位的提高，將逐漸激發(fā)房地產(chǎn)市場的潛力和活力。隨著某縣人口的不斷增加，住宅建設(shè)顯得尤其重要。某縣“十一五”規(guī)劃中明確提出：加快發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，大力推行符合住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的住宅設(shè)計標準體系，加速住宅設(shè)計標準化、住宅部件構(gòu)配件生產(chǎn)基地工廠預制化和住宅建筑施工安裝裝配化進程。積極推廣應用新型建筑材料和先進科技成果。繼續(xù)搞好商品房、經(jīng)濟適用住房建設(shè)，著力解決好中低收入居民的住房問題?？刂瓶偭?，以銷定建，穩(wěn)步發(fā)展面向高收入家庭的中高檔商品房。積極搞好智能化住宅的試點工作，進一步提高住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)配套水平，逐步提高住宅產(chǎn)業(yè)化水平。建立健全住宅質(zhì)理管理監(jiān)督制度，進一步強化建設(shè)質(zhì)量管理，提高售后服務和物業(yè)管理水平。加大金融支持力度，進一步清理住宅建設(shè)、交易環(huán)節(jié)的不合理收費，增加住宅信貸規(guī)模，簡化信貸手續(xù)，擴大住宅消費。規(guī)范和搞活房地產(chǎn)市場，完善房地產(chǎn)交易中心和不同層次的專業(yè)交易市場，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。隨著居民生活水平提高和住宅需求的增強，某縣房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)新的發(fā)展前景，該項目具有示范的作用。第二節(jié) 產(chǎn)業(yè)政策分析本項目為住宅樓建設(shè)項目，對其產(chǎn)業(yè)政策作分析如下：一、住宅產(chǎn)業(yè)政策分析（一）符合當今人居工程發(fā)展方向“安居樂業(yè)”自古就是人類追求的一個偉大理想。1997年6月在聯(lián)合國召開的第二次人類居住大會上，通過了《伊斯坦布爾宣言》和《人居議程》，提出了“人人皆有適宜之住房”和“城市化世界中人類住區(qū)可持續(xù)發(fā)展”的莊嚴任務，其全球行動計劃要求各國政府承擔落實《人居議程》的主要責任，并強調(diào)城市在落實《人居議程》中起重要作用。（二）符合國家現(xiàn)行有關(guān)政策由于歷史的原因，我國長期實行低工資制，住房制度基本上是社會福利性質(zhì)。為加快城市發(fā)展，改善人民居住條件，國務院下發(fā)了《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，在停止福利分房的同時，加快建立和完善以貨幣購買住房為主的住房供應體系，重點發(fā)展商品房開發(fā)市場。近幾年來，我國的住房制度改革逐步走上正軌，國務院、建設(shè)部及有關(guān)商業(yè)銀行相繼出臺了一系列方針、政策及支持措施，以解決居民的住房問題，不僅要做到居者有其屋，而且要上檔次。逐步建立起適合我國國情的住房供應體系，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點，形成高、中、低檔居住條件皆備的住房供應源，不斷滿足不同收入家庭日益增長的住房需要。2003年國務院《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)[2003]18號）指出房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，要堅持住房市場化的基本方向，不斷完善房地產(chǎn)市場體系，更大程度地發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，完善住房供應政策，增加普通商品住房供應，逐步實現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房，采取有效措施加快普通商品住房發(fā)展，提高其在市場供應中的比例。對普通商品住房建設(shè)，要調(diào)控土地供應，控制土地價格，清理并逐步減少建設(shè)和消費的行政事業(yè)性收費項目，多渠道降低建設(shè)成本，努力使住房價格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應。確定了房地產(chǎn)業(yè)以需求為導向調(diào)整供應的發(fā)展思路，建立健全工人住房貸款擔保機制，房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預警預報體系。2004年以來，國家為了保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，相繼出臺了一系列文件規(guī)定，主要有：2004年4月27日，國務院通知決定適當提高房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例，房地產(chǎn)開發(fā)資本金比例均由20%提高到35%。2004年4月29日，國務院發(fā)出《關(guān)于深化開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知》（國辦發(fā)明電[2004]20號），要求深入開展土地市場治理整頓。明令“三個暫停”，即暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、暫停土地規(guī)劃修改、暫?？h改市。2004年7月1日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（國土資發(fā)[2004]71號），規(guī)定自2004年8月1日起所有的經(jīng)營性土地的出讓都要公開交易，禁止協(xié)議出讓，全部采用招、拍、掛。2005年國家出臺的一系列文件規(guī)定主要有：2005年3月26日，《國務院辦公廳關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》國辦發(fā)明電（[2005]8號），提