【文章內(nèi)容簡介】 產(chǎn)開發(fā)項目的原則確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃等的要求，應(yīng)堅持舊區(qū)改造和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。土地使用權(quán)的取得1998年公布施行的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得，但法律和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。二、準(zhǔn)入分析房地產(chǎn)行業(yè)對技術(shù)要求不高、勞動力需求不大，其最主要的準(zhǔn)入條件就是資金和土地，第一，某鎮(zhèn)馮鋪農(nóng)村新型社區(qū)項目總投資約1500萬元，自有資金800萬元，完全能達(dá)到《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》（國發(fā)[2009]27號）中“保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%”的要求；第二本項目土地供應(yīng)已得到某縣政府建設(shè)用地許可，建設(shè)條件成熟。本項目建設(shè)能達(dá)到行業(yè)準(zhǔn)入的條件。第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析第一節(jié) 資源利用方案本項目涉及的資源主要包括土地資源以及能源（水、電、蒸汽、天然氣）。，主要為建設(shè)用地。項目建設(shè)嚴(yán)格按照《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）的要求，加強(qiáng)建設(shè)用地管理和集約利用。本項目涉及的能源主要是水資源、電力資源和蒸汽。水資源主要是小區(qū)生活用水，，供水由市政供水管網(wǎng)直接接入。小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)沿道路敷設(shè)，接各用水單元，完全可以滿足本項目的需求。電力資源主要是生活用電，由當(dāng)?shù)毓╇姽緦＞€接入，完全可以保證本項目需求。本項目用天然氣主要為生活用氣，燃?xì)夤芫€由城市燃?xì)庵鞲晒芤胄^(qū)調(diào)壓站后，采用地下敷設(shè)方式向各住戶、各建筑供氣，其供氣量充足，供氣氣壓、供氣設(shè)施完全能夠滿足該項目用氣需求。第二節(jié) 資源節(jié)約措施一、資源的主要特性（一）資源的有限性無論對資源如何進(jìn)行分類，在一定范圍內(nèi)資源都是有限的，特別是礦產(chǎn)資源，需要在特定的條件下，經(jīng)過漫長的地質(zhì)年代才能形成。開采和使用多少，其儲量就減少多少。即便是不可枯竭資源，如土地和水資源，在一定時期和一定范圍內(nèi)也是有限的。因此如何合理開發(fā)和利用有限的資源，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，成為人們普遍關(guān)心的問題，同樣也成為建設(shè)項目決策分析與評價的重要內(nèi)容。（二）資源分布的不均衡性自然資源的分布不均衡是不以人們意志為轉(zhuǎn)移的客觀事實。這種不均衡不僅體現(xiàn)在國內(nèi)，同時也體現(xiàn)在世界范圍內(nèi)，在對自然資源進(jìn)行開發(fā)利用的過程中必須正視資源分布不均衡的現(xiàn)實，因勢利導(dǎo)，揚長避短，制定合理的開發(fā)利用資源的方案。 （三）主要的自然資源自然資源一般分為以下幾類：土地資源、水資源、森林資源、草原資源、海洋資源、礦產(chǎn)資源、物種資源、氣候資源、旅游資源、能源等。本項目主要內(nèi)容為建設(shè)住宅小區(qū)，在統(tǒng)一規(guī)劃下進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)，不屬于金屬礦、煤礦、石油、天然氣礦、建材礦以及水、森林等資源的開發(fā)。本項目地段經(jīng)勘查，迄今為止未發(fā)現(xiàn)有上述礦藏資源，故對資源開發(fā)方案及其綜合利用方案的評價內(nèi)容從略二、資源節(jié)約的主要內(nèi)容投資建設(shè)項目必須認(rèn)真貫徹執(zhí)行建設(shè)節(jié)約型社會和落實科學(xué)發(fā)展的要求，努力提高資源利用效率。（一）節(jié)約能源在項目投資建設(shè)及運營過程啟動建筑節(jié)能、綠色照明等一系列節(jié)能工程，確保項目有效節(jié)約能源。（二）節(jié)約用水加大節(jié)水設(shè)備和器具的推廣力度，杜絕浪費水資源的現(xiàn)象發(fā)生。（三）節(jié)約和集約利用土地堅持實行最嚴(yán)格的土地保護(hù)制度，合理規(guī)劃場區(qū)設(shè)置，保證建設(shè)用地的節(jié)約、集約使用，嚴(yán)格控制土地利用。三、項目資源節(jié)約措施（一）土地資源節(jié)約措施在項目建設(shè)方案中，強(qiáng)化節(jié)約用地。項目用地與當(dāng)?shù)赝恋乩靡?guī)劃相銜接，符合城市發(fā)展規(guī)劃和行業(yè)區(qū)域規(guī)劃。項目建設(shè)方案符合節(jié)約使用土地的要求，項目土地性質(zhì)全部為建設(shè)用地。項目在建設(shè)方案研究中，將土地占用情況作為方案選擇的重要考慮因素之一，對各種設(shè)施用地進(jìn)行統(tǒng)籌安排，提高土地綜合利用效率。（二）能源節(jié)約措施項目的能源節(jié)約主要包括水、蒸汽和電力的綜合節(jié)約措施，詳見“第四章節(jié)能方案分析”。（三）建筑材料節(jié)約措施優(yōu)化建筑結(jié)構(gòu)方案，采用最新的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、合理的安全系數(shù)，不過度裝修，提高節(jié)約材料效果。 優(yōu)先采用輕質(zhì)、高強(qiáng)、耐久的建筑材料，以減輕結(jié)構(gòu)自重和材料用量，延長建筑物使用壽命。 建筑物的高度、體積、結(jié)構(gòu)形態(tài)適宜，以節(jié)約材料使用。采用預(yù)應(yīng)力和輕型鋼結(jié)構(gòu)技術(shù)，以節(jié)約混凝土的用量，減輕自重。采用可取代粘土磚的新型保溫節(jié)能墻體材料，以節(jié)約粘土資源，降低能耗。盡量采用可再生原材料生產(chǎn)的建筑材料或可循環(huán)再利用的建筑材料，減少不可再生材料的使用率。第四章 節(jié)能方案分析第一節(jié) 概 況節(jié)約能源是我國的國策。我國是一個能源生產(chǎn)大國，同時又是一個能耗大國。我國各個行業(yè)和部門能源的消耗、產(chǎn)出比大大落后于發(fā)達(dá)國家，節(jié)約能源已成為我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的關(guān)鍵措施之一。也是全面建設(shè)小康社會，構(gòu)建和諧社會的重要戰(zhàn)略措施之一。黨中央、國務(wù)院非常重視節(jié)能工作。國家“十一五”規(guī)劃對節(jié)能工作提出了明確的目標(biāo)。所以，每個項目的節(jié)能工作都應(yīng)切實抓好。本項目屬房地產(chǎn)開發(fā)項目，不是耗能大戶，他的耗能指標(biāo)均采用國家有關(guān)規(guī)范、規(guī)定，其能耗嚴(yán)格控制在規(guī)定范圍內(nèi)。據(jù)不完全統(tǒng)計，我國現(xiàn)階段建筑耗能量已占社會總耗能的30%，隨著我國城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，城鎮(zhèn)建設(shè)的高速發(fā)展，以及人民生活水平的日益提高，專家們預(yù)言：如不及時地加以改善，這個比例將迅速地上升到40%左右。國務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)布，目前新建建筑中，95%以上仍然是高能耗建筑。建筑耗能已經(jīng)成為我國最難治的城市病之一，影響著中國城市可持續(xù)發(fā)展，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。由此可見，建筑節(jié)能刻不容緩，應(yīng)置于社會發(fā)展的重要地位。由建設(shè)部和國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督檢驗檢疫總局聯(lián)合發(fā)布的《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（GB50189—2005），已于2005年7月1日起正式實施。這是我國批準(zhǔn)發(fā)布的第一部公共建筑節(jié)能設(shè)計的綜合性標(biāo)準(zhǔn)。建筑節(jié)能是指在保證基本的健康、衛(wèi)生、舒適標(biāo)準(zhǔn)下，提高建筑能源利用效率。按照國際通行的分類，建筑能耗是指民用建筑使用過程中的能耗，其中包括居住建筑和公共建筑以及服務(wù)業(yè)，主要包括建筑采暖之空調(diào)、熱水供應(yīng)、炊事、照明、家用電器、電梯、通風(fēng)等方面的能耗，由此可見，建筑節(jié)能是從設(shè)計、施工到設(shè)備材料各行業(yè)全員參與的系統(tǒng)工程。而由于采暖、空調(diào)、通風(fēng)能耗約占建筑總能耗的2/3左右，因此該部分系統(tǒng)節(jié)能措施成功與否就成為控制建筑能耗的關(guān)鍵所在。建筑節(jié)能設(shè)計，應(yīng)根據(jù)山東省的具體條件，首先保證室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量，提高人民生活水平。與此同時，還要提高采暖、通風(fēng)、空調(diào)、照明系統(tǒng)的能源利用效率，實現(xiàn)國家的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略和能源發(fā)展戰(zhàn)略，完成本階段節(jié)能65%的任務(wù)。實現(xiàn)建筑節(jié)能目標(biāo)65%是由改善圍護(hù)結(jié)構(gòu)熱工性能、提高空調(diào)采暖設(shè)備和照明效率來分擔(dān)的，其中，圍護(hù)結(jié)構(gòu)分擔(dān)節(jié)能率約35%，空調(diào)采暖系統(tǒng)分擔(dān)節(jié)能率約18%，照明設(shè)備分擔(dān)節(jié)能率約12%。第二節(jié) 用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范本項目設(shè)計嚴(yán)格執(zhí)行下列用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范：《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（JG1342001）；建設(shè)部《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》、《山東省民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》；《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）山東省實施細(xì)則（DBJ14S298）（試行）》；《建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（GB500342004）；《建筑采光設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T500332001）；《采暖居住建筑節(jié)能檢驗標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ1322001）；《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》（JGJ/T1692）；《山東省居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（DBJ140372006）；《山東省新型墻體材料發(fā)展應(yīng)用與建筑節(jié)能管理規(guī)定》。第三節(jié) 能耗狀況和能耗指標(biāo)分析一、能源供應(yīng)狀況全市已探明的礦產(chǎn)有26種，已開發(fā)15種。鄒平南部山區(qū)礦產(chǎn)資源豐富，同時伴生有金、銀、鉬等貴重稀有金屬；，麥飯石儲量約1億噸左右。除鄒平南部山區(qū)外，轄區(qū)內(nèi)整個平原及北部海灘、淺海地下都蘊藏著豐富的石油和天然氣，石油總儲量約6億噸，天然氣總儲量約164億立方米。某、沾化兩縣海岸帶有兩條寬數(shù)百米、綿延數(shù)十公里的貝殼梁，可開采利用儲量約1600萬噸，是生產(chǎn)水泥、飼料添加劑、化工添加劑、貝瓷等理想的原料。沾化縣東北部地下蘊藏煤層，埋深約2000米，儲量約25億噸。全市已發(fā)現(xiàn)礦泉水4處，鄒平縣2處已開發(fā)利用，博興、惠民各1處，尚未開發(fā)；發(fā)現(xiàn)熱水出露點18處，已開發(fā)利用7處。某、沾化海岸地帶盛產(chǎn)原鹽，是山東省重要的原鹽生產(chǎn)基地，地下鹵水儲量豐富，分布廣、儲量大、產(chǎn)量高。某市礦產(chǎn)潛在總值1400億元，居全省第六位。省統(tǒng)調(diào)發(fā)電廠1座即沾化發(fā)電廠，裝機(jī)容量57萬千瓦；地方公用熱電廠9座，企業(yè)自備電廠11座?！笆濉逼陂g，自備電廠年均增長率122%。二、能源消耗狀況（1）建設(shè)期間能源消耗狀況據(jù)統(tǒng)計，我國建筑業(yè)和住宅業(yè)鋼材消耗約占我國鋼材生產(chǎn)總量的20%，水泥消耗量約占我國水泥生產(chǎn)量的20%，玻璃消耗量約占我國玻璃生產(chǎn)總量的15%，降低能耗、節(jié)約能源問題不容忽視。建設(shè)期間主要消耗鋼材、水泥、木材、砂石料等能源，預(yù)計建筑面積13704m2，預(yù)計消耗鋼材548噸、水泥3398噸、木材959立方米等。（2）項目使用期間能源消耗狀況據(jù)統(tǒng)計，%，且仍將繼續(xù)增長。我國目前城鎮(zhèn)民用建筑運行耗電占我國總發(fā)電量的25%左右，北方地區(qū)城鎮(zhèn)供暖消耗的燃煤占我國非發(fā)電用煤量的15%20%。項目使用期間建筑能耗主要包括采暖、空調(diào)、熱水供應(yīng)、炊事、照明、家用電器、通風(fēng)等方面的能耗。使用期間建筑能耗采暖和空調(diào)制冷，約占能源消耗的三分之二，熱水供應(yīng)約占能源消耗的15%，照明、炊事約占6%。中外能耗狀況指標(biāo)分析圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)是衡量建筑熱工性能的主要指標(biāo)。1973年世界石油危機(jī)以來，英、法、德等國至今4次建筑標(biāo)準(zhǔn)修訂，建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)熱工性能指標(biāo)已提高3~8倍，不僅新建建筑保溫隔熱性能越來越好，還對既有建筑進(jìn)行了大規(guī)模、高標(biāo)準(zhǔn)的節(jié)能改造。按照我國建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)熱工性能落后于發(fā)達(dá)國家。國內(nèi)外居住建筑標(biāo)準(zhǔn)中圍護(hù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)熱系數(shù)限制的比較見下表：國內(nèi)外居住建筑標(biāo)準(zhǔn)中圍護(hù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)熱系數(shù)限制的比較單位：W/（m2℃）國家和地區(qū)屋頂外墻外窗中國山東某英國德國~美國（內(nèi)保溫）（外保溫）瑞典（南部），低于發(fā)達(dá)國家水平，，我國居民生活耗電量僅為美國的1/6~1/3。這主要是由我國氣候特點、人民生活水平及消費模式等因素決定的。第四節(jié) 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析一、建筑熱工設(shè)計指標(biāo)規(guī)定性指標(biāo)：圍護(hù)結(jié)構(gòu)的傳熱系統(tǒng)K和處窗的遮陽系數(shù)屋面：K≤（m2K）外墻（包括非透明幕墻）：K≤（m2K）底層接觸室外空氣的架空或外挑樓板：K≤（m2K）非采暖空調(diào)房間與采暖空調(diào)房間的隔墻或樓板：K≤（m2K）外窗（包括透明幕墻）：體形系數(shù)≤①窗墻面積比≤，K≤（m2K）②＜窗墻面積比≤，K≤（m2K）③＜窗墻面積比≤，K≤（m2K），遮陽系數(shù)SC≤④＜窗墻面積比≤，K≤（m2K），遮陽系數(shù)SC≤⑤＜窗墻面積比≤，K≤（m2K），遮陽系數(shù)SC≤⑥屋面透明部分，K≤（m2K），遮陽系數(shù)SC≤窗墻面積比、屋頂透明部分面積和外窗可開啟面積的規(guī)定每個朝向的窗墻比≤，玻璃的可見光透射比≥屋頂透明部分的面積≤屋頂總面積的20%外窗可開啟面積≥窗面積的30%外窗的氣密性外窗的氣密性≥4級≥q1（mh）＜q2≤[m3/（m2h）]①可開啟部分：≥qⅠ（mh）②≥qⅠ（mh）二、節(jié)能技術(shù)為了達(dá)到《山東省居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（DBJ140372006）規(guī)定的居住建筑節(jié)能65%的目標(biāo)，設(shè)計過程中應(yīng)推選優(yōu)秀設(shè)計方案和采取以下節(jié)能技術(shù)：新型節(jié)能墻體和屋面的保溫、隔熱技術(shù)與材料；節(jié)能門窗的保溫隔熱和密閉技術(shù)；集中供熱和熱、電、冷聯(lián)產(chǎn)聯(lián)供技術(shù)；供熱采暖系統(tǒng)溫度調(diào)控和分戶熱量計量技術(shù)與裝置；太陽能、地?zé)岬瓤稍偕茉磻?yīng)用技術(shù)及設(shè)備；建筑照明節(jié)能技術(shù)與產(chǎn)品；空調(diào)制冷節(jié)能技術(shù)與產(chǎn)品；其他技術(shù)成熟、效果顯著的節(jié)能技術(shù)和節(jié)能管理技術(shù)。三、節(jié)能措施（一）建筑與建筑熱工設(shè)計建筑設(shè)計（1）建筑總平面布置和平面設(shè)計宜利用冬季日照，減少夏季得熱和充分利用自然通風(fēng)。（2）建筑的主體朝向宜采用南北向或接近南北向，主房間宜避開冬季主風(fēng)向（北向、東北向）和夏季最大射日朝向（西向）。（3）建筑的體形系統(tǒng)應(yīng)≤。（4）建筑每個朝向的窗（包括透明幕墻）墻面積比≯。（5）外窗可開啟面積≮窗面積30%。圍護(hù)結(jié)構(gòu)熱工設(shè)計（1）外墻與屋面等熱橋部位的內(nèi)表溫度≮室內(nèi)空氣露點溫度。（2）建筑外窗氣密度≮建筑外窗氣密性能分級及檢測方法 GB7107規(guī)定的4級。（3）圍護(hù)結(jié)構(gòu)細(xì)部構(gòu)造設(shè)計：①外墻應(yīng)采用外保溫系統(tǒng)，對下列部位應(yīng)進(jìn)行細(xì)部構(gòu)造設(shè)計：外墻挑出構(gòu)件及附墻部件，如：雨蓬、空調(diào)室外機(jī)擱板、附壁柱、凸（飄）窗、裝飾線條、結(jié)構(gòu)性水平（或垂直）遮陽等均應(yīng)采取隔斷熱橋和保溫措施。門窗口周邊外側(cè)墻面，應(yīng)進(jìn)行保溫處理。②宜采取以下增強(qiáng)圍護(hù)結(jié)構(gòu)隔熱功能措施：屋頂宜采用通風(fēng)屋面構(gòu)造（天井部分）。③外門和外窗的細(xì)部設(shè)計，應(yīng)符合以下規(guī)定：門窗框與墻體之間的縫隙，應(yīng)采用高效保溫材料填充并用密封膏嵌縫，不應(yīng)采用普通水泥砂漿補縫。采用全玻璃幕墻時，隔墻、樓板或果柱與幕墻之間的間隙，應(yīng)填充保溫材料。④變形縫外屋面、外墻的縫隙，應(yīng)采用高效保溫材料封閉。（二）采暖通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)節(jié)能設(shè)計供熱熱源。應(yīng)以熱電廠或區(qū)域鍋爐房為主要熱源。關(guān)于采暖熱媒與供熱方式，該項目應(yīng)按熱水連續(xù)采暖進(jìn)行設(shè)計。供回