【文章內(nèi)容簡介】 28,777流動(dòng)負(fù)債合計(jì)34,64220,26922,421長期借款64,50076,50091,500負(fù)債合計(jì)99,14296,769113,921實(shí)收資本（股本）51,34791,34791,347資本公積68,65819,06419,064未分配利潤1,9473,4432,875所有者權(quán)益合計(jì)121,952210,623139,161資產(chǎn)部分1）截止2011年12月31日，無錫城開的其他應(yīng)收款總額57,589萬元，%，主要為業(yè)務(wù)往來款，明細(xì)如下（金額前三）無錫市濱湖建設(shè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司 23,530萬元無錫市濱湖區(qū)經(jīng)營管理站 15,881萬元無錫市金正資產(chǎn)服務(wù)有限公司 12,630萬元2）截止2011年12月31日，長期股權(quán)投資3,3710萬元，%。明細(xì)如下（金額前三）無錫金城灣建設(shè)投資發(fā)展有限公司 14,000萬元無錫市 科教投資發(fā)展有限公司 10,000萬元3）截止2011年12月31日，固定資產(chǎn)總額為39,292萬元，%。主要產(chǎn)生于房屋價(jià)值，達(dá)39,185萬元4）截止2011年12月31日，在建工程總額為88,781萬元，%，主要集中于為政府代建的環(huán)境修復(fù)工程及商務(wù)中心開發(fā)工程，明細(xì)如下：長廣溪濕地生態(tài)修復(fù)工程 56,226萬元Kpark 商務(wù)中心 31,695萬元5）截止2011年12月31日，無形資產(chǎn)總額為24,719萬元，%，主要由無錫城開儲(chǔ)備開發(fā)的土地價(jià)值構(gòu)成。負(fù)債部分：1）截止2011年12月31日，其他應(yīng)付款總額為28,777萬元，%，明細(xì)如下：濱湖區(qū)財(cái)政局國庫科 6,000萬元無錫濱湖區(qū)經(jīng)營管理站 1,345萬元濱湖區(qū)財(cái)政局國土工程借款 900萬元項(xiàng)目專項(xiàng)資金 448萬元2）截止2011年12月31日，有長期借款91,500萬元，明細(xì)如下：江蘇銀行 38,500萬元建設(shè)銀行 33,000萬元農(nóng)業(yè)銀行 10,000萬元無錫農(nóng)村商業(yè)銀行 10,000萬元（2）經(jīng)營狀況利潤表摘要（單位：萬元）項(xiàng)目2009年2010年2011年主營業(yè)務(wù)收入2,0212,0431,950營業(yè)利潤1,6361,5161,325投資收益24,000利潤總額1,6341,52325,307凈利潤1,5581,49525,307從上表可以看到，無錫城開主營業(yè)務(wù)收入極為穩(wěn)定；公司主營業(yè)務(wù)收入主要為等；2011年由于產(chǎn)生巨額投資收益，利潤較好。整體看，公司的經(jīng)營狀況較好，且能取得市政府較大的支持，具有較強(qiáng)的獲利能力。（3）現(xiàn)金流情況現(xiàn)金流量表摘要（單位：萬元）項(xiàng)目2009年2010年2011年經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額投資活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物增加額（由上表可以看到，無錫城開經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量較為充裕，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流較大，表現(xiàn)出良好的資金營運(yùn)能力。企業(yè)對外投資規(guī)模較大，投資收益尚未體現(xiàn)，故體現(xiàn)為負(fù)值，符合投資及收益的市場運(yùn)作規(guī)律?；I資方面，2011年度，受國家宏觀政策影響，企業(yè)新增貸款額度減少，故體現(xiàn)為負(fù)值。整體來看，企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的現(xiàn)金流量較為充沛，具備較強(qiáng)的償債能力。）（4）財(cái)務(wù)比率指標(biāo)名稱200920102011一、盈利能力分析長期資本報(bào)酬率%%%總資產(chǎn)利潤率%%%營業(yè)利潤率%%%凈利率%%%股東權(quán)益報(bào)酬率%%%二、償債能力分析流動(dòng)比率 速動(dòng)比率 現(xiàn)金比率 資產(chǎn)負(fù)債比率%%%產(chǎn)權(quán)比率%%%有形凈值債務(wù)比率%%%營運(yùn)資金長期負(fù)債比率%%%長期負(fù)債比率%%%三、運(yùn)營能力分析總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率%%固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率%%流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率　%%1）盈利能力分析%；總資產(chǎn)利潤率平均達(dá)10%以上。近三年利潤率居70%以上，%；%。顯示企業(yè)今后具有較強(qiáng)的盈利能力。2）運(yùn)營能力分析20092011年融資人總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均呈穩(wěn)步上升態(tài)勢，其中2011年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率67%，基本與全行業(yè)績效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)版中企業(yè)良好值持平，%，高于企業(yè)良好值，%，遠(yuǎn)高于企業(yè)優(yōu)秀值。顯示融資人具有較好的營運(yùn)能力，未來發(fā)展看好。3）償債能力分析融資人2011年流動(dòng)比率297%，速動(dòng)比率273%，均達(dá)行業(yè)良好值。資產(chǎn)負(fù)債率近三年均不高于45%，達(dá)到行業(yè)良好值。%，%，顯示企業(yè)長短期償債能力較強(qiáng)。（5）對外負(fù)債及擔(dān)保情況無錫城開長期借款明細(xì)（截至2011年12月31日；單位：萬元）借款銀行借款金額（萬元）借款期限保證方式江蘇銀行38,500農(nóng)業(yè)銀行10,000建設(shè)銀行33,000無錫農(nóng)村商業(yè)銀行10,000合計(jì)91,500　　從上表的統(tǒng)計(jì)可知。同時(shí)，經(jīng)查閱貸款卡，截至2012年6月8日，無錫城開的貸款余額約為 億元，對外擔(dān)保余額約為 億元，抵押擔(dān)保余額約為 億元。（6）財(cái)務(wù)分析結(jié)論無錫城開近三年以來資產(chǎn)總額保持增長態(tài)勢，資產(chǎn)負(fù)債率較合理，流動(dòng)比率較高；主營業(yè)務(wù)收入穩(wěn)步增長，經(jīng)營性現(xiàn)金流充沛；企業(yè)金融機(jī)構(gòu)借款較多，具備較強(qiáng)的融資能力。總體來看，公司資產(chǎn)、負(fù)債結(jié)構(gòu)合理，債務(wù)規(guī)模控制較好，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)基本正常。從企業(yè)資產(chǎn)及經(jīng)營狀況來看，企業(yè)具備較強(qiáng)的償債能力、較好的擔(dān)保能力。 信用狀況經(jīng)查閱人行信貸征信系統(tǒng)，無錫城開不存在“不良信貸信息”及“欠息信息”，信用狀況良好。 訴訟及糾紛情況根據(jù)上海市中倫律師事務(wù)所于2012年6月8日在全國法院被執(zhí)行人信息查詢()上的獨(dú)立調(diào)查，不存在以無錫城開為被執(zhí)行人的案件記錄。根據(jù)無錫城開出具的書面說明確認(rèn)不存在任何現(xiàn)時(shí)的或潛在的訴訟、仲裁、行政訴訟或者行政復(fù)議案件。 總體評(píng)價(jià) 無錫城開作為濱湖區(qū)人民政府重要的投融資平臺(tái)公司，承擔(dān)了濕地建設(shè)、商務(wù)樓建設(shè)等項(xiàng)目，公司資產(chǎn)規(guī)模及營業(yè)收入逐年穩(wěn)步增長，現(xiàn)金流量充沛，信用狀況良好；目前不存在訴訟及糾紛。經(jīng)初步分析，無錫城開作為本信托項(xiàng)下交易對手，償付能力較強(qiáng)，信用風(fēng)險(xiǎn)較低，擔(dān)保能力很強(qiáng)。4. 應(yīng)收款分析本信托項(xiàng)下信托資金用于受讓無錫**科教對無錫山水城持有的應(yīng)收款，故該等應(yīng)收款存續(xù)的合法、有效性對信托設(shè)立的合法性、信托的正常運(yùn)作及信托財(cái)產(chǎn)的安全性有重要影響，有必要對此進(jìn)行分析。 應(yīng)收款基本信息擬轉(zhuǎn)讓的應(yīng)收款信息工程名稱仙河苑三期合同名稱《仙河苑三期保障房代建及移交及回購合同》合同簽署日工程進(jìn)度已于2012年6月基本完工投資款項(xiàng)應(yīng)付工程款已付工程款5,310萬元未付款項(xiàng)（應(yīng)收款數(shù)額）132,190萬元．項(xiàng)目合法合規(guī)性確認(rèn)仙河苑三期征地拆遷安置房建設(shè)項(xiàng)目是按照國家有關(guān)規(guī)定，經(jīng)各有關(guān)部門批準(zhǔn)實(shí)施，其建設(shè)合法、合規(guī)，相應(yīng)的政府批文如下：1. 無錫市發(fā)展和改革委員會(huì)《關(guān)于無錫太湖新城科教產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理委員會(huì)建造征地拆遷安置房立項(xiàng)的批復(fù)》（錫發(fā)改資（2007）第108號(hào)）2. 無錫市建設(shè)局《關(guān)于仙河苑三期征地拆遷安置房地塊公建配套項(xiàng)目立項(xiàng)的批復(fù)》（錫建總（2008）183號(hào)）；3. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證(建字第F3202112011B0001號(hào)）；4. 建設(shè)用地規(guī)劃許可證（錫規(guī)濱地（2007）第045號(hào)）；5. 建筑工程施工許可證(3202112009031100002A)；6. 仙河苑三期土地證(錫濱國用（2009）第205號(hào)）。．應(yīng)收賬款合法性確認(rèn)仙河苑三期征地拆遷安置房建設(shè)項(xiàng)目為政府性投資項(xiàng)目，無錫山水城管委會(huì)與無錫**科教簽訂了《仙河苑三期保障房代建及移交及回購合同》，無錫山水城管委會(huì)委托公司負(fù)責(zé)中仙河苑三期，項(xiàng)目建設(shè)資金由公司自籌，無錫市濱湖區(qū)人民政府根據(jù)協(xié)議約定支付公司項(xiàng)目回購款。；根據(jù)無錫山水城管理委員會(huì)出具的《應(yīng)付未付工程款確認(rèn)函》，由于無錫**科教產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展公司負(fù)責(zé)建設(shè)的仙河苑三期項(xiàng)目已于2012年6月基本完工，無錫山水城管理委員會(huì)已付工程款5,310萬元，應(yīng)付未付工程款為132,190萬元，期限截止至2014年7月31日。即目前無錫**。無錫市濱湖區(qū)人大常委會(huì)出具資金安排通知，明確濱湖區(qū)人大已確認(rèn)公司在仙河苑三期征地拆遷安置房項(xiàng)目中對濱湖區(qū)人民政府的應(yīng)收款項(xiàng)債權(quán)，同時(shí)明確該回購資金由濱湖區(qū)財(cái)政局根據(jù)協(xié)議約定具體安排撥付。綜上所述，公司上述項(xiàng)目應(yīng)收債權(quán)的合法性已經(jīng)得到相關(guān)機(jī)構(gòu)的一致認(rèn)同。公司該應(yīng)收債權(quán)法律權(quán)利完全，可以就該應(yīng)收債權(quán)發(fā)行規(guī)模30,00035,000萬元、期限24個(gè)月的收益權(quán)信托計(jì)劃。本次購買標(biāo)的涉及相關(guān)法律文書：**信托與無錫**科教產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司簽訂《應(yīng)收賬款收益權(quán)轉(zhuǎn)讓及回購合同》；無錫**科教產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司與無錫山水城管委會(huì)《債權(quán)債務(wù)確認(rèn)書》；無錫山水城管委會(huì)出具《應(yīng)付未付工程款確認(rèn)函》。5. 募投項(xiàng)目分析本信托計(jì)劃實(shí)際資金用于支付無錫**科教產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司對清源河以南、緣溪道以東、蠡湖大道以西、環(huán)太高速以北區(qū)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施整理工作產(chǎn)生的支出。 項(xiàng)目基本情況根據(jù)無錫**科教產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司與無錫山水城投資發(fā)展有限公司簽訂的《工程代建合同》，由無錫**科教產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司全面承包無錫山水城投資發(fā)展有限公司對清源河以南、緣溪道以東、蠡湖大道以西、環(huán)太高速以北區(qū)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施整理工作。施工期：2012年7月1日~，其中無錫**。對清源河以南、緣溪道以東、蠡湖大道以西、環(huán)太高速以北區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施整理工作項(xiàng)目是按照國家有關(guān)規(guī)定，經(jīng)各有關(guān)部門批準(zhǔn)實(shí)施，其建設(shè)合法、合規(guī)，相應(yīng)的政府批文如下：1）無錫市濱湖區(qū)發(fā)展和改革局《關(guān)于無錫山水城投資發(fā)展有限公司實(shí)施清源路以南、緣溪道以東、蠡湖大道以西、環(huán)太湖高速以北區(qū)域基礎(chǔ)整理項(xiàng)目立項(xiàng)（項(xiàng)目建議書）的批復(fù)》（錫濱發(fā)改【2010】第378 號(hào)）； 本次信托資金建設(shè)項(xiàng)目所涉及的法律文書： 項(xiàng)目投資明細(xì)，包括設(shè)計(jì)、材料及施工，目前自由資本金部分已經(jīng)到位。 項(xiàng)目建筑進(jìn)度及未來投資計(jì)劃項(xiàng)目總投資累計(jì)投資投資進(jìn)度融資額信托期20132014清源路以南、緣溪道以東、蠡湖大道以西、環(huán)太湖高速以北區(qū)域基礎(chǔ)整理項(xiàng)目3億3億2年清源路以南、緣溪道以東、蠡湖大道以西、環(huán)太湖高速以北區(qū)域基礎(chǔ)整理項(xiàng)目于2012年7月份剛動(dòng)工，未來，隨著信托資金的到位，公司將繼續(xù)推進(jìn)上述項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度，完成后續(xù)工程建設(shè)以及配套工程建設(shè)等內(nèi)容。6. 回款來源分析 無錫**科教的回購能力分析鑒于本信托項(xiàng)下主要收益來源為無錫**科教支付的應(yīng)收款之回購款項(xiàng)，因此有必要對其在信托計(jì)劃期限內(nèi)的收益情況及償債能力進(jìn)行預(yù)測。 回購款數(shù)額及支付時(shí)間無錫**科教應(yīng)支付的回購款數(shù)額為：實(shí)際募集的信托資金數(shù)額（1+%信托計(jì)劃實(shí)際存續(xù)天數(shù)/365）具體支付安排請見后文“信托方案要點(diǎn)”部分。 無錫**科教收益預(yù)測根據(jù)無錫**科教提供的近三年財(cái)務(wù)報(bào)表，其主營業(yè)務(wù)收入主要為租金收入、安置房建回購收入、物業(yè)收入。無錫**科教收益測算表（單位：萬元）項(xiàng)目2012年2013年2014年