【文章內(nèi)容簡介】 ○16農(nóng)、副、水產(chǎn)品批發(fā)市場√○√17居住區(qū)級以上（含居住區(qū)級、下同）行政辦公建筑√√√√√√○√18居住區(qū)級以上商業(yè)服務(wù)設(shè)施√√√○○○19居住區(qū)級以上文化設(shè)施（圖書館、博物館、美術(shù)館、音樂廳等）○○○√○○○20居住區(qū)級以上娛樂設(shè)施（影劇院、游樂場、俱樂部、舞廳、夜總會）√○○21居住區(qū)級以上體育設(shè)施○√○√○22居住區(qū)級以上醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施○○√○○23特殊病院（精神病院、傳染病院）——需單獨(dú)選址○○24辦公建筑、商辦綜合樓○○√○○○○25一般旅館○○√○○√○○○○○○26旅游賓館○○√○○○27商住綜合樓√√√○○○28高等院校、中等專業(yè)學(xué)?！獭稹?9職業(yè)學(xué)校、技工學(xué)校、成人學(xué)校和業(yè)余學(xué)校○○○√○√○○○30科研設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)○○○√○√31對環(huán)境基本無干擾、污染的工廠○○○√○√○○32對環(huán)境有輕度干擾、污染的工廠○√○○33對環(huán)境有嚴(yán)重干擾、污染的工廠√34普通儲運(yùn)倉庫√○√○○○○○35危險(xiǎn)品倉庫√36社會停車場、庫○○√○○√√○√√√√√√○○√○○37加油站○○○○○√√√√√√√√○○○38汽車修理、專業(yè)保養(yǎng)場和機(jī)動車訓(xùn)練場√√√√○○○○○39客、貨運(yùn)公司站場√√√√√√√√40施工維修設(shè)施及廢品場√√√○41污水處理廠、殯儀館、火葬場√○○√○42其他市政公用設(shè)施○○√○○√○√○○○○○○○○○注：√允許設(shè)置；不允許設(shè)置；○允許或不允許設(shè)置，由城市規(guī)劃管理部門根據(jù)具體條件和規(guī)劃要求確定。 城市建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn) 城市建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)是參照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ 137－90）和《長沙市城市總體規(guī)劃（2003－2020）》確定的。國家標(biāo)準(zhǔn)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137—90） ，并作為強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 在編制和修訂總體規(guī)劃以下層次的規(guī)劃時，由于長沙市各區(qū)、各組團(tuán)的用地現(xiàn)狀和潛力、城市功能定位、經(jīng)濟(jì)水平、產(chǎn)業(yè)和人口構(gòu)成以及發(fā)展目標(biāo)有很大的差異，確定各項(xiàng)主要城市建設(shè)用地的比例和人均單項(xiàng)指標(biāo)時不宜采用同一標(biāo)準(zhǔn)，分片區(qū)進(jìn)行城市建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)控制更具有科學(xué)性和可操作性。 編制分區(qū)規(guī)劃及以上層次規(guī)劃所采用的規(guī)劃用地匯總表是參照國家標(biāo)準(zhǔn)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137—90）制訂，但其中的用地類別按照本章的“長沙市城市用地分類和代號表”進(jìn)行了相應(yīng)調(diào)整。城鎮(zhèn)人口是指城鎮(zhèn)建成區(qū)范圍內(nèi)的常?。磳?shí)際居?。┤丝?。其中城鎮(zhèn)建成區(qū)是指集中連片建設(shè)、具有一定基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的城鎮(zhèn)建設(shè)區(qū)域；常住人口，按照建設(shè)部城市規(guī)劃司（97）建規(guī)字第8號《關(guān)于上報(bào)核定城市規(guī)模材料的要求通知》規(guī)定，應(yīng)包括戶籍農(nóng)業(yè)人口、戶籍非農(nóng)業(yè)人口和其它暫住人口（指無本地戶籍但在本地居住一年以上的外來暫住人口扣除有本地戶籍但在外地居住一年以上的外出人口）。 分區(qū)規(guī)劃及以上層次規(guī)劃的城市建設(shè)用地平衡表根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137—90）制訂，但其中的用地名稱按照本標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則的“長沙市城市用地分類和代號表”進(jìn)行了相應(yīng)調(diào)整。第4章 居住用地規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn) 布局準(zhǔn)則 居住用地只有集中布局，達(dá)到一定的人口或戶數(shù)規(guī)模，才可能進(jìn)行較為完善的設(shè)施配套。居住用地根據(jù)居住人口規(guī)模進(jìn)行分級配套是住宅區(qū)規(guī)劃的基本原則，其目的是配置滿足不同層次居民基本的物質(zhì)和文化生活需要的相關(guān)設(shè)施，適應(yīng)統(tǒng)一開發(fā)、配套建設(shè)的需要，同時又符合配套設(shè)施經(jīng)營和管理的經(jīng)濟(jì)合理性。需要明確的是，居住用地的分級規(guī)模與實(shí)際的規(guī)劃布局形式是既相聯(lián)系又有區(qū)別的兩個不同概念；居住用地的配套設(shè)施類型和標(biāo)準(zhǔn)必須與居住人口規(guī)模相對應(yīng)，這也是國標(biāo)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180－93）。因此，居住用地的分級目的很大程度上是為了配建與居住人口規(guī)模相對應(yīng)的設(shè)施，是綜合配套意義上的居住區(qū)、小區(qū)和組團(tuán)的概念，與實(shí)際開發(fā)中的地域概念（如小區(qū)、花園、街坊等）是有所區(qū)別的。 長沙都市區(qū)各片區(qū)之間的人口密度相差很大，居住用地過于集中在中心片，%，中心片的人口密度過高。因此，應(yīng)適度降低城市中心片的居住用地比例，人口應(yīng)逐漸向外圍組團(tuán)疏散。 本條是居住用地的建筑布置所必須遵循的最基本要求。除此以外，對于居住用地的規(guī)劃布局還應(yīng)遵循如下準(zhǔn)則：應(yīng)根據(jù)不同的用地規(guī)模、居民生活習(xí)慣和生活組織方式，確定不同的規(guī)劃結(jié)構(gòu)形式；應(yīng)綜合考慮路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、公共設(shè)施布局、建筑群體布置、綠化系統(tǒng)、空間環(huán)境等因素及其內(nèi)在聯(lián)系，使住宅區(qū)構(gòu)成一個完善的、相對獨(dú)立的有機(jī)整體；在滿足居住配套的前提下，應(yīng)鼓勵因地制宜、采用靈活多樣的規(guī)劃布局形式，使居住用地規(guī)劃設(shè)計(jì)更加豐富多彩、特色鮮明。這些內(nèi)容未納入正式條文中，但也是居住用地布局時所必須考慮的因素。 規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn) 居住用地占城市建設(shè)用地的比例與城市用地的現(xiàn)狀、功能定位和發(fā)展目標(biāo)有密切的關(guān)系。國家標(biāo)準(zhǔn)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137—90）規(guī)定居住用地占城市建設(shè)用地比例為20%～32%。根據(jù)《長沙市城市總體規(guī)劃（2003－2020）》的基礎(chǔ)資料，％，％。根據(jù)居住用地建設(shè)現(xiàn)狀，適應(yīng)未來城市人居環(huán)境改善的目標(biāo)和要求，取國標(biāo)規(guī)定（20%～32%）的上限是合適的，將全市居住用地占建設(shè)用地比例控制為25%～32%，主要指導(dǎo)城市總體規(guī)劃的編制和修訂。但在編制總體規(guī)劃以下層次規(guī)劃時，由于不同的分區(qū)、功能組團(tuán)的用地現(xiàn)狀及潛力、功能定位和發(fā)展目標(biāo)不同，不宜簡單采用一個統(tǒng)一的用地比例和人均指標(biāo)，應(yīng)在總體規(guī)劃及其它上層次規(guī)劃所確定的指導(dǎo)原則下根據(jù)本地區(qū)的發(fā)展要求因地制宜確定相關(guān)控制指標(biāo)。 根據(jù)用地供應(yīng)日趨緊張的趨勢和集約用地的原則，應(yīng)控制一類居住用地的比重。同時，對規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村居民點(diǎn)進(jìn)行整合，尤其是對建成區(qū)內(nèi)的農(nóng)村居民點(diǎn)進(jìn)行改造，以集約用地并改善城市人居環(huán)境?！俺侵写濉笔侵冈谵r(nóng)村城市化過程中，在原農(nóng)村居民點(diǎn)上形成的與城市環(huán)境反差鮮明的特殊居住區(qū)，也被稱為舊村、新村或老屋村。城中村中的居住環(huán)境較差，在城市建設(shè)過程中應(yīng)逐步改造。 不同人口規(guī)模的居住用地，應(yīng)配置不同層次的配套設(shè)施，才能滿足居民的物質(zhì)與文化生活不同層次的需求，居住用地的配套設(shè)施類型和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與居住人口規(guī)模相適應(yīng)。這些內(nèi)容在本標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則第14章中做出了具體規(guī)定，編制規(guī)劃時應(yīng)遵照執(zhí)行。 住宅區(qū)內(nèi)道路分級及有關(guān)技術(shù)指標(biāo)根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180－93）的規(guī)定確定。 ，是依據(jù)2002年修訂后的國家強(qiáng)制性規(guī)范《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180－93）。長沙采用的是建筑氣候區(qū)劃Ⅲ的指標(biāo)，本次修訂后的各項(xiàng)指標(biāo)均與國家標(biāo)準(zhǔn)保持一致。在長沙，居住用地人均控制指標(biāo)主要由住宅區(qū)分級規(guī)模和住宅層數(shù)兩項(xiàng)因素確定。本標(biāo)準(zhǔn)在規(guī)劃設(shè)計(jì)中運(yùn)用時，應(yīng)注意：（1） 、低層、多層、中高層和高層，對各種層數(shù)混合形式的居住用地，可采用相應(yīng)的接近指標(biāo)。（2） ，要考慮住宅日照間距、層數(shù)和結(jié)構(gòu)、面積標(biāo)準(zhǔn)以及該地區(qū)的用地緊張程度等主要因素。住宅建筑面積標(biāo)準(zhǔn)高的采用上限或接近上限指標(biāo)，住宅建筑面積標(biāo)準(zhǔn)低的采用下限或接近下限指標(biāo)。 居住用地包括住宅用地、住宅區(qū)配套設(shè)施用地、住宅區(qū)道路用地和住宅區(qū)綠地四部分，它們之間的比例關(guān)系及人均用地水平反映了土地使用的合理性和經(jīng)濟(jì)性，是規(guī)劃設(shè)計(jì)時必須統(tǒng)計(jì)的指標(biāo)。在住宅規(guī)劃區(qū)內(nèi)還可能存在一些與居住用地沒有直接配套關(guān)系的其它用地，如外圍道路或保留的企事業(yè)單位和非城市建設(shè)用地等，這些都不能參與用地平衡，不應(yīng)納入居住用地統(tǒng)計(jì)中。，要按居住用地的實(shí)際規(guī)模確定表格名稱及相關(guān)用地的名稱。如規(guī)模為小區(qū)，則表格名稱相應(yīng)為“居住小區(qū)用地統(tǒng)計(jì)表”。表中各項(xiàng)指標(biāo)的計(jì)算，應(yīng)符合下列規(guī)定：（1） 底層設(shè)公共建筑的住宅或住宅公建綜合樓用地面積應(yīng)按下列規(guī)定確定：按住宅和公共建筑各占該幢建筑總面積的比例分?jǐn)傆玫?，并分別計(jì)入住宅用地和配套設(shè)施用地；底層公共建筑突出于上部住宅或占有專用場院或因公共建筑需要后退紅線的用地，均應(yīng)計(jì)入配套設(shè)施用地；底層架空建筑用地面積的確定，應(yīng)按底層及上部建筑的使用性質(zhì)及其各占該建筑總建筑面積的比例分?jǐn)傆玫孛娣e，并分別計(jì)入有關(guān)用地內(nèi)。（2） 。（3） 住宅區(qū)道路用地面積應(yīng)按下列規(guī)定確定：住宅區(qū)內(nèi)道路按路面寬度計(jì)算，設(shè)有人行便道時，人行便道計(jì)入道路用地面積；居民汽車停放場地，按實(shí)際占地面積計(jì)算；宅間小路不計(jì)入道路用地面積。 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180－93）。居住區(qū)規(guī)模可以通過用地、建筑與人口（戶、套）三方面內(nèi)容得到反映，除用地外，人口（戶、套）、住宅和配建公共設(shè)施的建筑面積及其總量也是基本數(shù)據(jù)，屬必要指標(biāo)。平均層數(shù)與住宅建筑密度關(guān)系密切，是基本數(shù)據(jù)，屬必要指標(biāo)；毛密度是反映住宅區(qū)用地中的總指標(biāo)，反映了在總體上相對的經(jīng)濟(jì)合理性，所以它對開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益、征地的數(shù)量等具有很重要的控制作用。住宅建筑密度是一個日漸被人認(rèn)識和重視的指標(biāo)，在詳細(xì)規(guī)劃的實(shí)施階段根據(jù)戶型的比例及標(biāo)準(zhǔn)的要求等去選定住宅類型后，可以通過居住總用地、住宅用地等基本數(shù)據(jù)計(jì)算；住宅容積率是根據(jù)住宅區(qū)的用地條件、建筑氣候分區(qū)、日照要求及住宅層數(shù)等因素對住宅建設(shè)進(jìn)行控制的指標(biāo)，是一個實(shí)用性很強(qiáng)的控制住宅區(qū)環(huán)境質(zhì)量的重要指標(biāo)之一，屬必要指標(biāo)；總建筑容積率是每公頃居住用地內(nèi)住宅和配套設(shè)施建筑的建筑面積之和，它可由居住用地內(nèi)的總建筑面積推算出來。由于配套設(shè)施在控制性詳細(xì)規(guī)劃階段還沒有進(jìn)行單體設(shè)計(jì)而是按指標(biāo)估算，因配建的公建與住宅建筑面積有一定的比例關(guān)系，即住宅是基數(shù)，住宅量一旦確定，配建公建量也相應(yīng)確定，因而以住宅建筑面積的毛、凈容積率、建筑容積率為常用的必要指標(biāo)。環(huán)境質(zhì)量主要反映在空地率和綠地率等指標(biāo)上。與住宅環(huán)境最密切的是住宅周圍的空地率，習(xí)慣上以住宅建筑凈密度來反映，空地率=1－住宅建筑凈密度。住宅區(qū)的空地率習(xí)慣上以建筑毛密度反映，即住宅區(qū)的空地率=1－建筑（毛）密度。住宅建筑凈密度和建筑毛密度越低，其對應(yīng)的空地率就越高，可為環(huán)境質(zhì)量的提高提供更多的用地。綠地率是反映住宅區(qū)內(nèi)可綠化的土地比率，它為搞好環(huán)境設(shè)計(jì)、提高環(huán)境質(zhì)量創(chuàng)造了物質(zhì)條件，都屬必要指標(biāo)。住宅區(qū)建筑密度是住宅區(qū)內(nèi)各類建筑的基底總面積與住宅區(qū)用地面積的比率（%），是住宅區(qū)重要的環(huán)境指標(biāo)，屬必要指標(biāo)。另外，依據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180－93），居住用地規(guī)劃設(shè)計(jì)可選用的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)還包括高層住宅比例、人口凈密度、拆建比、土地開發(fā)費(fèi)和住宅單方綜合造價(jià)等，但不屬必要指標(biāo)。 開發(fā)強(qiáng)度控制 居住用地的建筑密度和容積率是決定居住環(huán)境質(zhì)量的重要因素?！冻鞘芯幼^(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180－93）－2的有關(guān)內(nèi)容和指標(biāo)，根據(jù)長沙的具體實(shí)際情況進(jìn)行了必要調(diào)整后制定的。該表既是編制控規(guī)時確定用地開發(fā)強(qiáng)度的依據(jù)，也是對尚未編制控規(guī)的地區(qū)提規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)時確定建筑密度和容積率的依據(jù)。 零散用地開發(fā)控制 規(guī)模小于組團(tuán)的零散居住用地開發(fā)在用地構(gòu)成、公共