【正文】 標(biāo)，是一個(gè)實(shí)用性很強(qiáng)的控制住宅區(qū)環(huán)境質(zhì)量的重要指標(biāo)之一，屬必要指標(biāo)；總建筑容積率是每公頃居住用地內(nèi)住宅和配套設(shè)施建筑的建筑面積之和，它可由居住用地內(nèi)的總建筑面積推算出來。環(huán)境質(zhì)量主要反映在空地率和綠地率等指標(biāo)上。住宅區(qū)的空地率習(xí)慣上以建筑毛密度反映，即住宅區(qū)的空地率=1－建筑（毛）密度。綠地率是反映住宅區(qū)內(nèi)可綠化的土地比率，它為搞好環(huán)境設(shè)計(jì)、提高環(huán)境質(zhì)量創(chuàng)造了物質(zhì)條件，都屬必要指標(biāo)。另外，依據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180－93），居住用地規(guī)劃設(shè)計(jì)可選用的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)還包括高層住宅比例、人口凈密度、拆建比、土地開發(fā)費(fèi)和住宅單方綜合造價(jià)等，但不屬必要指標(biāo)?！冻鞘芯幼^(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180－93）－2的有關(guān)內(nèi)容和指標(biāo)，根據(jù)長(zhǎng)沙的具體實(shí)際情況進(jìn)行了必要調(diào)整后制定的。 零散用地開發(fā)控制 規(guī)模小于組團(tuán)的零散居住用地開發(fā)在用地構(gòu)成、公共設(shè)施配套等方面有其特殊性，參照組團(tuán)、小區(qū)的用地控制指標(biāo)存在指導(dǎo)性不強(qiáng)、難以操作等問題。（1） 當(dāng)?shù)貕K面積小至一定規(guī)模時(shí)，若仍進(jìn)行居住用途的開發(fā)，必然因?yàn)橛玫鼐执俣a(chǎn)生一些無法解決的環(huán)境問題和設(shè)施配套問題，也不利于城市整體景觀。此外，確定零散用地作為居住用地開發(fā)時(shí)應(yīng)考慮以下幾個(gè)因素：保證一定的建設(shè)量，從而保證一定的人際交往范圍和居住質(zhì)量；建筑面寬和進(jìn)深滿足建筑間距的要求，不能影響周圍地段開發(fā)；滿足消防和退讓紅線的要求；建筑面寬和進(jìn)深適合居住建筑的要求。具體方法是依據(jù)所在地塊的控制性詳細(xì)規(guī)劃或其它規(guī)劃先編制修建性詳細(xì)規(guī)劃，再結(jié)合周圍地區(qū)的設(shè)施配套和環(huán)境影響情況，確定容積率和建筑密度。而零散的空地也只能形成宅旁綠地，難以形成有效的公共綠地，這些都降低了居住質(zhì)量。（4） 為保證有限的地表面積用于組織公共活動(dòng)，其停車位宜通過建設(shè)地下停車場(chǎng)的方式來解決。 城中村改造項(xiàng)目的規(guī)模過小，將難以達(dá)到提高配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)和改善居住環(huán)境的目的。重要的景觀地段或整村改造的，可不受此規(guī)模限制。為解決這一矛盾，可對(duì)開發(fā)強(qiáng)度提出了以容積率和地價(jià)雙重調(diào)節(jié)的措施，使得容積率的確定與經(jīng)濟(jì)利益及政策因素關(guān)系十分密切。 城中村目前存在的突出問題主要表現(xiàn)為市政和公共設(shè)施配套不齊全及安全隱患嚴(yán)重，這也成為城中村改造的主要目的和要求?！冻鞘芯幼^(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180－93）：“綠地率：新區(qū)建設(shè)不應(yīng)低于30%，舊區(qū)改建不宜低于25%。 住宅區(qū)綠地 住宅區(qū)綠地的定義和內(nèi)容依據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180－93）。本條款的綠地率指標(biāo)是依據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180－93）。－1；－1 宅旁（宅間）綠地面積計(jì)算起止界示意圖（2） 道路綠地面積：以道路紅線內(nèi)規(guī)劃的綠地面積為準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算；（3） 院落式組團(tuán)綠地面積：；當(dāng)有人行便道時(shí)算到便道邊；臨城市道路則算到紅線；。－2 院落式組團(tuán)綠地面積計(jì)算起止示意圖－3 開敞型院落式組團(tuán)綠地示意圖 有關(guān)大小喬木和灌木栽植的要求，主要是根據(jù)住宅采光、通風(fēng)要求和樹木生長(zhǎng)空間要求而規(guī)定的合理距離。重視住宅外墻的垂直綠化、屋頂花園、陽臺(tái)與居室綠化，對(duì)改善住宅區(qū)的生態(tài)環(huán)境和美化住宅空間環(huán)境，加強(qiáng)綠色空間與景觀的相互滲透和聯(lián)系，特別是對(duì)于建筑密度大、綠地少的住宅區(qū)尤為重要。 住宅區(qū)公共綠地規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn) 小區(qū)和組團(tuán)的人均綠地指標(biāo)依據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180－93），可以滿足300～700戶設(shè)置一個(gè)面積為500～1000平方米的組團(tuán)綠地的要求；，可以滿足每個(gè)小區(qū)設(shè)置一個(gè)面積為4000～6000平方米的小區(qū)級(jí)中心綠地（小游園）的要求。 本條款是依據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180－93）。 開敞型與封閉型院落組團(tuán)綠地的主要區(qū)別是：后者四面被住宅建筑圍合，空間較封閉，故要求其平面與空間尺度應(yīng)適當(dāng)加大；而前者至少有一邊與住宅區(qū)道路相鄰，其院落空間較開敞，故要求的平面與空間尺度可以小一些。 院落式組團(tuán)綠地設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)封閉型綠地 開敞型綠地 南側(cè)多層樓 南側(cè)高層樓 南側(cè)多層樓 南側(cè)高層樓 L≥L≥30m L≥L≥50m L≥L≥30m L≥L≥50m S1≥800m2 S1≥1800m2 S1≥500m2 S1≥1200m2 S2≥1000m2 S2≥2000m2 S2≥600m2 S2≥1400m2 注：L——南北兩樓正面間距（m）； S1——北側(cè)為多層樓的組團(tuán)綠地面積（m2）； S2——北側(cè)為高層樓的組團(tuán)綠地面積（m2）。 隨著長(zhǎng)沙市區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，工業(yè)逐步向都市區(qū)外圍轉(zhuǎn)移，都市區(qū)內(nèi)工業(yè)用地逐步減少，都市區(qū)外工業(yè)用地則保持增長(zhǎng)趨勢(shì)。特別是一類工業(yè)對(duì)外干擾小，所用設(shè)備較輕，不同類型的生產(chǎn)加工活動(dòng)相互聯(lián)系密切，因此宜將一類工業(yè)集中布置在多層廠房之內(nèi)，從而有利于提高工業(yè)用地的利用率。 二類工業(yè)是城市工業(yè)的主要類型，對(duì)環(huán)境有一定的影響，部分二類工業(yè)可能會(huì)產(chǎn)生較大的污染（包括大氣污染、水污染和噪音污染等），因此應(yīng)集中布置在專門的工業(yè)區(qū)內(nèi)，不得與居住、公共設(shè)施等其它非工業(yè)功能區(qū)相混合。三類工業(yè)對(duì)環(huán)境污染嚴(yán)重，用地規(guī)模大，宜遠(yuǎn)離城市中心區(qū)單獨(dú)布置，與建成區(qū)之間應(yīng)設(shè)置較寬的衛(wèi)生防護(hù)綠帶，具體標(biāo)準(zhǔn)可參照相關(guān)的工業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范執(zhí)行。對(duì)于以勞動(dòng)密集型工業(yè)為主的企業(yè)，為減少工人的通勤流量，方便居民生活，允許就近布置在住宅區(qū)內(nèi)；但應(yīng)獨(dú)立占地建設(shè)而不得與住宅功能相混合，并采取相應(yīng)措施減少對(duì)居民住宅的噪聲、氣味及其它方面的干擾。因此規(guī)劃工業(yè)布局時(shí)，除了要注意減小對(duì)非工業(yè)區(qū)的污染外，也要盡量克服不同工業(yè)之間的污染，可設(shè)立污染工業(yè)園將污染嚴(yán)重的工業(yè)集中在一起。 高新技術(shù)園區(qū)要求緊臨大學(xué)或科研機(jī)構(gòu)設(shè)置，以便于科技成果的轉(zhuǎn)化和新技術(shù)的利用。高新技術(shù)園區(qū)要求有良好的通訊設(shè)施、有高技術(shù)的勞動(dòng)力和高質(zhì)量的工作與娛樂環(huán)境。 規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn) 本條所指工業(yè)區(qū)是指位于城市建成區(qū)內(nèi)獨(dú)立的工業(yè)用地，僅包括少量的生活配套用地，不包括城市的居住用地和商業(yè)用地。 工業(yè)區(qū)按行業(yè)分類用地控制指標(biāo)參照《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)（試行）》。對(duì)適合多層標(biāo)準(zhǔn)廠房生產(chǎn)的工業(yè)項(xiàng)目，應(yīng)進(jìn)入多層標(biāo)準(zhǔn)廠房，原則上不單獨(dú)供地。一類、二類工業(yè)區(qū)可以以多層廠房為主，因此容積率相對(duì)高一些。對(duì)于工業(yè)區(qū)的開發(fā)強(qiáng)度，宜根據(jù)所在地區(qū)具體情況編制修建性詳細(xì)規(guī)劃，采用個(gè)案方式確定。 工業(yè)區(qū)按行業(yè)分類用地控制指標(biāo)參照《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)（試行）》。對(duì)于工業(yè)區(qū)而言，最重要的一類配套設(shè)施就是單身宿舍。第二種是為了方便職工上下班，在一、二類工業(yè)區(qū)內(nèi)建設(shè)的單身宿舍樓，但也需要單獨(dú)占地建設(shè)，并不得與工業(yè)廠房混合建設(shè)，還應(yīng)采取必要的衛(wèi)生和環(huán)境防護(hù)措施，滿足居住建筑的間距要求；這種單身宿舍在進(jìn)行用地統(tǒng)計(jì)時(shí)應(yīng)計(jì)入工業(yè)用地（M），本條規(guī)定主要是針對(duì)這種單身宿舍制定的。 職工食堂是工業(yè)區(qū)必備的生活輔助設(shè)施，根據(jù)廠區(qū)規(guī)模的大小可以設(shè)置一個(gè)或多個(gè)，滿足職工就近用餐的需要。 工業(yè)區(qū)配套設(shè)施的設(shè)置應(yīng)遵循集中布局、簡(jiǎn)化功能、高效使用的原則，并應(yīng)逐步走向市場(chǎng)化和社會(huì)化經(jīng)營(yíng)，盡可能多利用城市公共設(shè)施，減少重復(fù)建設(shè)。 停車場(chǎng)是工業(yè)區(qū)內(nèi)的重要配套設(shè)施。根據(jù)本標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則第15章的規(guī)定，～；每個(gè)工業(yè)區(qū)的停車場(chǎng)地中，應(yīng)有50%用于小汽車和輕型貨車的停泊，50%用于貨車的停車和裝卸；面積大于45米40米的地塊應(yīng)增設(shè)大型貨柜裝卸泊位，裝卸位長(zhǎng)度不得小于13米，寬度不得小于4米。下表為《香港規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)和準(zhǔn)則》對(duì)各類工業(yè)停車場(chǎng)所做的具體規(guī)定，可作為工業(yè)區(qū)停車場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)的參考依據(jù)。 建筑樓面面積每1000～1200 m2設(shè)一個(gè)。 工 業(yè) / 辦 公 室 用 地 工業(yè)/辦公室用途建筑樓面面積每200～300 m2設(shè)一個(gè)；商業(yè)用途建筑樓面面積每200～300 m2設(shè)一個(gè)。 與工業(yè)用地相同。在所提供的停車位之中，50%供停泊私家車及輕型貨車使用，另外50%則供停泊貨車和裝卸貨物之用。 商業(yè) 待詳細(xì)研究后才提出建議。 其他具特殊要求的用地 按運(yùn)作需要而定。 如設(shè)有其他配套設(shè)施，《香港規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》第8章內(nèi)部運(yùn)輸設(shè)施的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)將適用。就工業(yè)來說，上述泊車設(shè)施規(guī)定屬最低要求。就科學(xué)園來說，重型貨車的泊車設(shè)施規(guī)定并不適用。 為提高運(yùn)行效率和保證環(huán)境質(zhì)量，目前長(zhǎng)沙市的污水處理廠是按照全市統(tǒng)一的污水系統(tǒng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，從理論上說可以滿足所有地區(qū)的工業(yè)污水處理要求。因此，對(duì)于那些位置較偏遠(yuǎn)、周邊設(shè)施不齊全且難以納入全市污水系統(tǒng)進(jìn)行污水處理的工業(yè)區(qū)，應(yīng)根據(jù)需要自行建設(shè)污水處理廠解決目前面臨的排污問題，待條件成熟時(shí)再并入全市污水處理系統(tǒng)中。將工業(yè)區(qū)道路劃定為主要通道和次要通道兩個(gè)道路等級(jí)。 工業(yè)區(qū)綠地 長(zhǎng)沙建設(shè)“國(guó)家園林城市”的發(fā)展目標(biāo)和現(xiàn)代工業(yè)技術(shù)的進(jìn)步，對(duì)工業(yè)區(qū)綠化建設(shè)提出了更高要求和技術(shù)支持。 參照《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)（試行）》規(guī)定，工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)要嚴(yán)格控制廠區(qū)綠化率，在工業(yè)開發(fā)區(qū)（園區(qū)）或工業(yè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)不得建造“花園式工廠”。工業(yè)區(qū)內(nèi)綠化樹種應(yīng)選擇抗污滯塵力強(qiáng)、無飛絮，具防火和美化功能的樹種。 為保障整個(gè)工業(yè)區(qū)的環(huán)境質(zhì)量，工業(yè)區(qū)應(yīng)集中設(shè)置成片游憩綠地，辟建工業(yè)區(qū)小游園，滿足職工工作之余的休憩、娛樂需要，美化工業(yè)區(qū)環(huán)境。 高新技術(shù)園區(qū) 長(zhǎng)沙將加速發(fā)展高新技術(shù)工業(yè)，建設(shè)成為湖南省的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，中南地區(qū)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心之一。高新技術(shù)園區(qū)宜緊臨大學(xué)或科研機(jī)構(gòu)選址，園區(qū)內(nèi)往往包括專門的研究機(jī)構(gòu)和一些既有研究開發(fā)能力又能試制生產(chǎn)的企業(yè)單位；要求有良好的通訊設(shè)施、便捷的交通條件和高質(zhì)量的工作娛樂環(huán)境。 高新技術(shù)園區(qū)是一種集教育研發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)服務(wù)于一體的綜合性功能區(qū)，不是一種單純的用地類型，因此可以安排與上述活動(dòng)相關(guān)、功能彼此相容的用地類型。 高新技術(shù)園區(qū)要求有優(yōu)美的環(huán)境，因此建筑密度應(yīng)比一般工業(yè)區(qū)低，綠地率應(yīng)高于一般工業(yè)區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。（2） 地下水位不宜太高。這里的地下水位是指常年平均地下水位?？紤]到與居住、工業(yè)等其它功能區(qū)的相互影響，居民密集的住宅區(qū)、附近有生產(chǎn)（或儲(chǔ)存）易燃易爆危險(xiǎn)品的工礦企業(yè)、附近有易對(duì)商品有腐蝕和污染影響的工礦企業(yè)等不應(yīng)選作倉(cāng)儲(chǔ)用地。倉(cāng)儲(chǔ)用地沿河布置時(shí)，從功能和景觀上對(duì)城市環(huán)境都會(huì)造成一些不良影響，應(yīng)緊湊布局，不應(yīng)侵占城市生活岸線，更不能對(duì)河流造成污染。 同類倉(cāng)庫宜集中布置以提高貨物運(yùn)送效率，降低成本。 規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn) 在普通倉(cāng)庫用地中安排相應(yīng)項(xiàng)目時(shí)，按照本條規(guī)定確定衛(wèi)生防護(hù)距離，使用時(shí)應(yīng)注意： （1） 本款規(guī)定中的倉(cāng)儲(chǔ)用地與居住用地之間的衛(wèi)生防護(hù)帶寬度，是指相距最近倉(cāng)儲(chǔ)建筑邊界至居住用地內(nèi)建筑邊界的距離。 倉(cāng)儲(chǔ)用地內(nèi)允許設(shè)置的項(xiàng)目和設(shè)施有普通倉(cāng)庫、基層管理設(shè)施以及配套建設(shè)的園林建筑、小品和小型公用設(shè)施；由于土地的獲取方式、經(jīng)濟(jì)效益存在很大的差別，應(yīng)嚴(yán)格控制倉(cāng)儲(chǔ)用地內(nèi)建筑功能的轉(zhuǎn)換和變更，特別要對(duì)單身宿舍和市場(chǎng)等商業(yè)建筑進(jìn)行嚴(yán)格限制，只有經(jīng)相關(guān)主管部門特別審查后，才允許設(shè)置。 本條內(nèi)容作為控制倉(cāng)儲(chǔ)用地建筑密度的指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)。普通倉(cāng)庫按建筑規(guī)模可分為：（1） 大型倉(cāng)庫：庫房總建筑面積≥50000平方米；（2） 中型倉(cāng)庫：庫房總建筑面積為10000平方米至50000平方米；（3） 小型倉(cāng)庫：庫房總建筑面積10000平方米。 特種品倉(cāng)庫用地 本條是關(guān)于危險(xiǎn)品倉(cāng)庫用地的選址和布局規(guī)定，執(zhí)行中應(yīng)注意：（1） 危險(xiǎn)品倉(cāng)庫的選址應(yīng)按照城市總體規(guī)劃要求編制專門的選址規(guī)劃，報(bào)規(guī)劃、消防、環(huán)保部門審定后才能確定最后的選址?！妒蛶煸O(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ74—84）中規(guī)定石油庫與周圍居住區(qū)、工礦企業(yè)、交通線路等的安全距離，不得小于下表的規(guī)定。如糧食儲(chǔ)備倉(cāng)庫應(yīng)布置在交通干線附近，遠(yuǎn)離排放有害物的工業(yè)企業(yè)，與工業(yè)企業(yè)之間的衛(wèi)生防護(hù)距離，應(yīng)達(dá)到工業(yè)用地與居住用地之間衛(wèi)生防護(hù)距離的標(biāo)準(zhǔn)。堆場(chǎng)的設(shè)置應(yīng)首先考慮不能給周邊地區(qū)帶來干擾和污染，因此不宜設(shè)在市中心區(qū)內(nèi)?！督ㄖO(shè)計(jì)資料集（第二版）》第五分冊(cè)對(duì)于集裝箱堆放場(chǎng)地提出了明確的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，匯總?cè)缦鹿┮?guī)劃編制和管理人員參考：（1） 集裝箱庫應(yīng)靠近碼頭、鐵路和公路。（3） 貨場(chǎng)應(yīng)高出四周地面30厘米，并向四周設(shè)1%的散水坡度，而且要鋪設(shè)堅(jiān)硬地面，一般采用混凝土地面。（5） 集裝箱堆放層數(shù)取決于裝卸設(shè)備和集裝箱數(shù)量。（6） 貨場(chǎng)面積根據(jù)堆放集裝箱數(shù)量、尺寸、間距和堆放層數(shù)，以及裝卸和搬運(yùn)設(shè)備的作業(yè)通道等確定。集裝箱平面布置間距表 裝卸方式 集裝箱間距 作業(yè)通道（m） 前后 左右 叉車 ～ ～ ① 跨運(yùn)車 ～ ～ 左右間距已含通道 龍門起重機(jī) ～ ～ 注：適用于大型集裝箱作業(yè)（8） 拼箱貨運(yùn)輸?shù)难b箱和拆箱以及收發(fā)作業(yè)均應(yīng)在室內(nèi)進(jìn)行，并應(yīng)有適當(dāng)?shù)呐R時(shí)堆放貨物面積。物流園區(qū)宜相對(duì)獨(dú)立設(shè)置，應(yīng)能夠方便、快捷地與區(qū)域和城市交通系統(tǒng)相銜接，與鐵路、快速道路、機(jī)場(chǎng)、港口有便捷地交通連接。參照長(zhǎng)沙物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，物流園區(qū)用地可包括倉(cāng)儲(chǔ)用地、商業(yè)用地、商業(yè)性辦公用地以及與其功能密切相關(guān)的對(duì)外交通、道路廣場(chǎng)、市政公用設(shè)施、單身宿舍等用地類型。 舊區(qū)改建，不是單一的城市建設(shè)行為，經(jīng)常會(huì)涉及到工業(yè)企業(yè)的技術(shù)改造與搬遷、用地或建筑使用性質(zhì)的改變、街區(qū)環(huán)境的綜合治理。根據(jù)城市規(guī)劃與建設(shè)的特點(diǎn)，三種方式既有相同的一面，又存在根本性區(qū)別：（1） 局部改建：用地面積一般小于30ha，以危房改建、用地性質(zhì)調(diào)整及商業(yè)性舊區(qū)改建為主，多為近期實(shí)施項(xiàng)目。道路拓寬改建以政府性行為為主。（3） 成片改建：以提高城市綜合功能為主體的改建行為，一般面積較大，改建周期長(zhǎng)，實(shí)際操作時(shí)所包含的內(nèi)容及形式較多，如危房改建、道路改建、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的配套建設(shè)等。 用地布局