【文章內(nèi)容簡介】 投資回報期太長，一時間看不到明確的結(jié)果，買碼的吸引力就會大大降低，相信碼風早就煙消云散了。1 您覺得目前市場內(nèi)的經(jīng)營環(huán)境如何？（9人未作答）數(shù)量所占比例很好43%一般239%很差144%這里所指的經(jīng)營環(huán)境是不包括交通、衛(wèi)生、安全等方面的，主要針對了解的是關(guān)于工商行政管理、稅收、城管、質(zhì)監(jiān)等軟件方面環(huán)境而言。盡管在調(diào)查之前就對梅溪橋區(qū)塊內(nèi)的經(jīng)營環(huán)境大致有所耳聞，但調(diào)查的結(jié)果仍然超出了我們的想象，具體詳情后面有詳細論述。典型樣例其實在這次的調(diào)查中，雖然看到的問卷似乎都是千篇一律的那幾個問題、都是那幾個答案、有時甚至連被訪者的回答都幾乎是一模一樣的，但一個月的調(diào)查也確實遇到了許多讓人能夠回味的事情，也許通過與一些做得比較大的經(jīng)營戶的交流、溝通、討論，我們更能窺得許許多多經(jīng)營戶的心態(tài)，更能了解為什么90年代曾經(jīng)風光無限的梅溪橋竟陷入了如今經(jīng)營瓶頸的尷尬，更能以一種平常的心態(tài)去面對本應(yīng)該冷靜以待的市場。所以，我們不妨靜下心來看看我們抽出來的幾個典型的樣例，或許，從中我們還能夠挖掘出一點什么……玲利副食玲利副食品商行位于竹蔭街批發(fā)市場11號鋪面，鋪位總面積32㎡，月租金750元，老板李慶利系梅溪橋商會理事，具有睿智頭腦及出色經(jīng)營能力的李老板代理了王朝干紅、椰島鹿龜酒、椰島檳榔、露露兒童飲料、金思力等多個品牌產(chǎn)品，年銷售額達千萬元以上，目前對于此次有關(guān)梅溪橋的整體搬遷事宜，李老板表示了肯定的態(tài)度，而對于目前竹蔭街的經(jīng)營環(huán)境，李老板更是一針見血地指出存在的許多弊?。菏紫仁嵌愂帐杖〉牟缓侠硇?，高達750元/月的國稅及300元/月的工商費著實讓李老板感覺有點不堪重負，他建議如果真的是建一個新市場，那么在新市場的運作中一定要采取包稅制的經(jīng)營思路，絕對不能允許稅務(wù)部門三天兩頭地查稅行動，在岳陽，長城市場應(yīng)該算是這方面的一個非常成功的樣板市場。其次是交通的不夠順暢。“勤勞而又恪職盡守的岳陽的交警同志們用他們的汗水拼命地阻擋著從湖北等地滾滾流向岳陽的財源，動輒幾百上千的罰款方式也終于讓那些癡心不改到岳陽進貨的生意朋友們對來岳陽望而卻步了，于是來岳陽的車越來越少，交警同志的收入也越來越少，由于同志們的收入越來越少想抓車創(chuàng)造收入的愿望就越來越強烈，抓車的次數(shù)也就越來越多，抓的次數(shù)越來越多，來岳陽的車也就越來越少，于是乎，一個惡性循環(huán)的機制就這樣誕生了。”李老板如是說。也許竹蔭街的弊端與詬病遠遠不止這些，這只不過是這個即將面臨淘汰市場所存在的許多問題的冰山一角，但這兩個問題無疑是生意人最為關(guān)心的兩個問題，的確，有誰又能在今日賬目被查明日貨車被擋的“良好”經(jīng)營環(huán)境下將生意越做越大呢？針對現(xiàn)在所面臨的不盡如意的經(jīng)營環(huán)境及氛圍情況，對于新市場的建設(shè)李老板也提出了更高的要求，由于生意做得比一般人要大，有錢人那種渴望享受的心態(tài)便在他的身上盡顯無疑：他希望能夠坐在門面二層的辦公室里或躺在三層的休閑椅上，呼吸著經(jīng)過綠色植物過濾的清新空氣，靜靜地描繪經(jīng)營的藍圖，或者打個電話，通過完善的倉庫管理將貨物直接送到打來電話需要貨物的客戶手里，在這樣的日子里，沒有稅收部門的打擾，沒有幫朋友、幫客戶到交警隊取車、了難的煩躁，有的只是不斷增加的外地客戶和不斷增加的銀行存款數(shù)目。當李老板還沉浸在一片想象的愉悅當中，我們實在不忍心打斷他的美夢，但作為市場調(diào)查為本質(zhì)工作的我們還是覺得有必要向他簡單介紹一下我們市場的大致狀況。因為他是商會的理事，所以他對新市場建設(shè)的認同感是比較強烈的，但對于初步擬定的2200元/㎡的價格卻持非常強硬的態(tài)度，他說如果真是這么高的話就真的不愿意去買了。不過李老板對于新市場物流園的立項倒是表現(xiàn)出了強烈的興趣，因為現(xiàn)在許多大型廠家采取的都是由商家自己請物流公司配送，然后廠家進行定額運費補貼的方法，所以如果新市場能有大型的物流園，價位肯定比他另外請物流配送要便宜得多，這樣，那部份定額的運費補貼實際上就還可以賺取一部份利潤了，這對于他來說，的確是一件非常好的事情?；圬S商行走在竹蔭街批發(fā)市場的大街上，確實能讓人感覺到濃烈的大型市場的味道，從建設(shè)南路到梅溪橋的老新華書店，短短不到兩百米的距離就聚集了近百戶年營業(yè)額在百萬以上的商家，這就足以說明竹蔭街批發(fā)市場在整個梅溪橋批發(fā)市場群落里舉足輕重的地位。過了新華書店，就是一條通往原梅溪橋日化用品批發(fā)大市場的小巷子，小巷子由于長年見不到陽光顯得陰森而又荒涼，到達了這樣一個位置確實不會給人一種往里走的欲望，也難怪，在這樣的環(huán)境里又有誰會愿意經(jīng)營呢？也許是出于一種職業(yè)的敏銳嗅覺，走到巷子口的我并沒有停止往里面走動的腳步，走進巷子約10米左右，我眼前一亮，一塊似乎帶著金色光芒的招牌顯現(xiàn)在我的面前：慧豐商行（金貝貝紙尿褲岳陽總經(jīng)銷）。沒錯，就是它，這不就是調(diào)查這么多天辛辛苦苦找尋的全球紙品類的老大——金百利紙品在岳陽的總代理嗎？走進這個在我眼里閃爍著金色光芒的店鋪，近70平方米的店鋪一點都不顯得空曠，首先映入眼簾的是一排排整齊劃一的紙品，舒潔、金貝貝、舒而美，一個個知名已久的品牌在眼前流動，老板常女士也是一位非常熱情好客和健談的人，知道我們的來意后，她打開話匣子，滔滔不絕地跟我們說起來，據(jù)常女士說，她這么大一個店子，一個月租金才700元，也就是說只花到了不到10塊錢一個平方米，這對于我們在竹蔭街了解到的普遍偏高的租金是一個強烈的對比，也可能是因為她的店鋪的位置確實是太偏的緣故吧?！坝捎诮鼛啄暝狸柕拇蟪幸荒瓯纫荒甓嗔?，所以對我們紙品的零售來說是一個非常大的沖擊，加之最近兩年在岳陽是買碼成風，這也無形中對紙品消費的檔次形成了一定的沖擊，由于手里沒有錢，所以就算以前用的都是舒潔、都是高檔紙、名牌紙，現(xiàn)在也就只有委屈自己用稍微差一點紙了，確切地說，這也是不得已而為之的辦法?！背Ｅ咳缡钦f。不過雖然有這么大的沖擊，對于金百利來講還是造成不了很大的影響，畢竟作為全球的第一品牌，如果經(jīng)不起這些風浪，那也成不了第一品牌了，說這話的時候，我明顯看到常女士嘴角不經(jīng)意的微笑。確實，就岳陽這樣的城市，這樣的消費水平，單單做一個紙品的代理一年的銷售額居然能夠達到300萬元，這真讓人有點驚訝。但或許是常女士仍然不太滿足現(xiàn)在的經(jīng)營狀況，她對于竹蔭街各方面的硬件設(shè)施可以說是非常的不滿意。首當其沖被常女士指責的就是竹蔭街的倉庫問題了，由于紙品屬于體積非常大的經(jīng)營物種之一，所以對倉庫面積的要求之高也不是其它經(jīng)營物種所能比擬的，而落后的梅溪橋不僅沒有上規(guī)模、上檔次的倉庫，甚至連一個集中一點的倉庫都沒有，所以像做紙品這一類別的老板都只能零零散散地到處找民房做倉庫，畢竟如果是租用別的公司的專業(yè)倉庫不僅價格不太合算，近距離的也沒有。租用民房租金倒是便宜，整整100多平方米，居然只有區(qū)區(qū)400塊錢，但租用民房也有很多缺點，最大的問題是不安全，雖然紙類不是什么非常貴重的物品，但失盜的現(xiàn)象也時有發(fā)生，這樣倒不如租用貴一點的專業(yè)倉庫；而租用民房顯然在消防這一塊也是過不了關(guān)的，頻頻在紙品類老板中間發(fā)生的火災(zāi)事件讓常女士顯得有點無所適從，當然，光倉庫這一部份就還有許許多多亟需解決的問題，只是前面兩個問題是最重要的，在前面兩個問題沒解決之前其余的大可以忽略掉。倉庫一談完，常女士話鋒一轉(zhuǎn)就對準了竹蔭街許多老板都提到了的交通問題，正如玲利副食的李老板所說的，常女士也認為岳陽的交警同志們非常、非常地“恪職盡守”，他們經(jīng)常性地將來岳陽送貨或者進貨的外地車輛擋住并扣起來，哪怕他們不是通過巴陵中路進入岳陽的。其實在將車扣住之后，只是為了創(chuàng)造一點收入而已，想博得的無非就是那些罰款，或許這么一點點罰款對于經(jīng)營戶來說是一個小數(shù)目（大部分經(jīng)營戶為了能夠留住客戶一般都會替客戶代繳罰款），但如果次數(shù)多了，一個月發(fā)生幾次甚至十幾次，那么就算是再大的經(jīng)營戶也是承受不起的。而治安問題也引起了常女士的強烈不滿，因為常女士自己在青年堤買了房子，所以不可能住在門面里面，天天要跑回去又還是太遠了一點，但梅溪橋確實沒人能夠讓人很好享受型居住的房子，門面上倒沒有什么被盜的情況，就是晚上租住的梅溪橋那套破爛房子，周圍吸毒、打架、亂七八糟的人太多了，想出去逛一下街都不敢太晚回來，所以如果真的建一個新市場的話一定要加強市場內(nèi)及市場周圍的保安巡邏，因為保安不單單是市場內(nèi)的，周圍也顯得非常重要，如果周圍的安全不能保證，那么也沒有誰愿意到市場內(nèi)來了。其實當一個品種的生意做大了以后，對門面的要求反而就降低了，像常女士所說的，她現(xiàn)在的這個生意就算是不要門面也是一樣地經(jīng)營，所以門面的大小對她來說無所謂，小點不要緊，只要能展示幾個品牌，有30個平方左右就足夠了，但最好能寬一點，要大概4米左右，帶一個小廚房和一個小洗手間，中午不愿意回家就在門面內(nèi)做頓飯吃也挺不錯。當然最好是能有兩層，樓上可以作為辦公室用一下，因為金百利湖南的總代理有一個常駐業(yè)務(wù)員在岳陽駐守，所以需要一個辦公室給他處理許多業(yè)務(wù)上的事情。對于常女士所提出的許多竹蔭街的缺點正是我們建立一個新市場所需要解決的問題，相信有許多的老板也多多少少遇到了同樣的問題，只愿新市場的建設(shè)能真正解決現(xiàn)在這些老板所遇到的一切缺點、一切影響生意成敗的因素。敖記糖果敖記糖果批發(fā)商行位于岳陽市梅溪橋竹蔭街港務(wù)局11號門面，面積38平方米，年銷售額200300萬。梅溪橋現(xiàn)在僅有的四家糖果批發(fā)商中，他們是做的較好且具有代表性的一家。老板敖本元是個40歲左右的岳陽縣人，此人極有創(chuàng)業(yè)精神和經(jīng)營頭腦，除在竹蔭街有門面外，在岳紡還有一個200平米的廠房，自創(chuàng)品牌“富強”，可以說是“前店后廠”。他說自己的糖果生意是墻內(nèi)開花墻外香，因為他的產(chǎn)品大多銷往外地，如長沙、益陽、常德，以及湖北的通城、洪湖等地，在本市幾乎沒有銷量（頂多是縣級市來這里進些貨）?！耙郧吧夂芎茫沁@兩年由于各種原因，生意已經(jīng)大大縮水，只靠些老顧客維持生意，”無奈之情溢于言表。對于我們這次調(diào)查梅溪橋整體搬遷、建立新市場的事情，敖老板持肯定態(tài)度，且十分愿意搬遷，希望能早日建立新市場說起梅溪橋，敖老板的話匣子就打開了，這是他十分熟悉的土地，也是他的創(chuàng)業(yè)根據(jù)地，他是親眼看著她一步步成長壯大的?？粗值郎狭攘鹊膸讉€人，他說，在前幾年，梅溪橋批發(fā)市場生意做的很紅火，市場內(nèi)人來人往，熱鬧非凡，不只在岳陽人中深入人心，且在其他地區(qū)也很有名氣，絕不是現(xiàn)在這個慘淡的景象。究其原因，敖老板說了以下幾點： 第一，交通不便，這是最主要的方面。岳陽是一個旅游城市，為了跟上全國旅游城市的步伐，還岳陽一個明凈的天空，岳陽市政府下達了不準貨車和農(nóng)用牌照車進城的規(guī)定，否則罰款。而梅溪橋批發(fā)市場處于岳陽市區(qū)中心地段，外來進貨車輛在一次次的“以身試法”后，終于卻步了，特別是外地車輛。敖老板說，被捉的車幾乎全是外地車，似乎岳陽的交警對外地車輛“情有獨鐘”。而交通被限制后，對于岳陽唯一做的較好的批發(fā)市場，政府好像并沒有采取相應(yīng)的變通措施，也沒有做出更好的市場經(jīng)濟引導(dǎo)，導(dǎo)致很多進貨車輛只能在交警下班后，或者是晚上12點后進城。久而久之，他們終于疲倦了，轉(zhuǎn)而去了較遠的長沙或武漢，以往在岳陽市場隨處可見的外地車輛，現(xiàn)在想見都難了。 第二，市場多且分散，這也是極其重要的一個因素。敖老板對此深有感觸，甚至夸張地說：“岳陽市的批發(fā)市場還不如榮家灣的致富街。”岳陽縣只有一個批發(fā)市場就是致富街，市場集中、品種齊全、分類分區(qū)明確，去那里進貨不用東奔西跑，既方便又快捷。而岳陽的市場確實比致富街大、貨物多、質(zhì)量好、品種更齊全，可是為什么會有很多經(jīng)銷商不愿意來岳陽進貨呢？“因為來岳陽進一趟貨很難”?，F(xiàn)在我們來看一下岳陽市的批發(fā)市場分布：副食煙酒在梅溪橋；小百貨在泰和；水果在八字門；干貨在東大，相互間的距離隔了十萬八千里，遍布城市的各個方位。如果是一個生手來進貨，可能會連地方都找不到。這樣不僅增加了運輸成本，也浪費了大量時間。以前榮家灣、華容等縣級城市都在岳陽進貨，如今稍微大一點的經(jīng)銷商都去了長沙或武漢了，以至于岳陽的批發(fā)市場越做越小，如果一個批發(fā)市場僅僅只靠一個市區(qū)的消費量來支撐的話，是遠遠不夠的。由此可見，建立一個市場集中且品種齊全的大規(guī)模批發(fā)市場迫在眉睫。第三，經(jīng)營費用高。敖老板說他每個月要交750元國稅、380元工商管理費、100元地稅、1000元的門面租金，另加管理費、衛(wèi)生費等，一個月的開支最少在40005000元，這相對于現(xiàn)在的經(jīng)營狀況來說是一個不小的開支。 當然，存在缺點的同時，梅溪橋也有一些本身的優(yōu)勢。梅溪橋市場是一個老市場，在同類市場中有一定的名氣，且處城市中心，市民購物方便等。 也許梅溪橋的弊端和優(yōu)勢遠遠不止這些，不過現(xiàn)在的狀況就已經(jīng)讓敖老板心力交瘁、心灰意冷了。當我們提到新市場的建設(shè)時，他好像又看到了一線希望，對此也抱了很高的期望，并向我們建議：u 因門面只是商品的展示窗口，所以面積不要很大，上下兩層5060平米就可以了，面寬45米，進深67米，；最好能有單獨的廚房和衛(wèi)生間，且有統(tǒng)一的整體雨棚，以方便上下貨；u 倉庫100平米，要求安全、干燥、通風，和門面的距離不超過500米。u 市場要形成規(guī)模，首期門面最好能有8001000個門面，且市場集中、品種齊全，特別提到泰和批發(fā)市場要搬過去。u 廣告宣傳力度要大，最好是能到岳陽周邊的地區(qū)去招商和宣傳，吸引更多的外地客商在岳陽投資或進貨，把市場名氣做大，爭取把失去的市場份額全部奪回來。u 政策優(yōu)惠。稅收、租金在前兩年要減免，最好采取包稅制，統(tǒng)一收稅。u 配套的物流。敖記糖果主銷自己生產(chǎn)的“富強”牌糖，在市場上不是很有名氣，也沒有任何的廣告宣傳，但是其憑借著優(yōu)惠的價格和過硬的質(zhì)量，在岳陽的周邊城市，如湖北的通城、洪湖、南縣，以及益陽、常德等地區(qū)銷量很好。用他的話說，就是只做流通，不做超市，因為超市費用高且結(jié)賬麻煩。另外，他從來都不送貨，認為羊毛出在羊身上，因此他把運費讓給進貨的經(jīng)銷商。而自己生產(chǎn)用的原材料都是在廣東汕頭進的，很少在長沙高橋進貨，一般是通過物流公司托運（公路），三天內(nèi)到貨，幾乎月平均一次。因此，新市場如有配套的物流公司，將會為將來的經(jīng)營帶來極大的方便。另外敖老板認為新市場2200元/㎡的價格難以接受。他說到岳陽的臨街門面如康岳花園、新路口等門面價格都只要1800元/㎡左右，產(chǎn)權(quán)還是終身所有，且沒有什么風險，比較穩(wěn)定。