【正文】 觀音閣，主要以經(jīng)營茶葉批發(fā)為主，共有大小鋪位約50余個；與竹蔭街相鄰處則為下觀音閣，主要以經(jīng)營干貨為主，共有大小鋪位約60余個。由于問卷設計非常詳盡，且其他信息一欄內(nèi)容頗有價值，被訪人一般很難完整作答，本次統(tǒng)計分析過程不采用有效問卷篩選法，而采用單項有效答題篩選法進行統(tǒng)計。 現(xiàn)居住狀況（38人未作答）居住地點門面內(nèi)市場內(nèi)市場外數(shù)量75人176人146人所占比例%%%這組數(shù)據(jù)大致反映了批發(fā)市場的工作生活態(tài)勢，絕大多數(shù)經(jīng)營戶為了方便照顧生意和節(jié)約開支，一般都會在離經(jīng)營場所很近的地方購買或租賃住房，甚至干脆就睡在門面內(nèi)，盡管市場內(nèi)的居住環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境對于生活居住來說是非常惡劣的，但是為了降低成本，許多小批發(fā)商不得不含辛茹苦年復一年的生活在這樣的環(huán)境中，每個人心中往往都滿懷著一份期望：有朝一日能夠生意做大了請個幫工就不用自己守店了，自己可以住在有山有水、風光秀麗的高檔小區(qū)里，打個電話訂貨就可以了。 經(jīng)營狀況（14人未作答）經(jīng)營狀況數(shù)量所占比例很好14%還可以9723%不太好261%很差49%按照通常習慣上來說，當被問及生意如何？混得怎樣？之類的話題時，絕大部分的人習慣性的回答應該是“一般般”、“還可以”、“過得去”，既不掉價，也不惹人眼紅，但是上表顯示的62%的不太好充分說明了梅溪橋市場群落的衰敗和沒落，這個數(shù)字反映的已經(jīng)不僅僅是目前的現(xiàn)狀，更映射出經(jīng)營戶對未來的茫然和無奈，其中的潛臺詞我們將在后面的章節(jié)中詳細論述。%的人認為不會搬遷實際上也是指近幾年內(nèi)不會，其實質(zhì)問題反映的是市民對政府在整個城市規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃方面投入力度的質(zhì)疑，有人就明確表示，政府從來就不關心這些不能體現(xiàn)政績的“垃圾工程”，都只熱衷于那些所謂的形象工程、亮點工程。商業(yè)項目的通用屬性——“扎堆效應”再一次顯現(xiàn)得淋漓盡致，這一屬性在梅溪橋目前的區(qū)塊內(nèi)經(jīng)過近20年自發(fā)的孕育和發(fā)展，實際上也已經(jīng)發(fā)展成一個如前所述的八大市場的集合群落，他自發(fā)的遵循著這樣的發(fā)展軌跡，在過去的很多年里擔當著岳陽市批發(fā)市場的龍頭老大的地位，并發(fā)揮著不可或缺的重要地位。%的人根本就不知道還有這回事，著實讓我們感到有些無奈，按理說大家都是商海中摸爬滾打這么多年的老江湖，對于各種商業(yè)信息、行業(yè)動態(tài)應該是相當敏感和非常靈通的。 您怎樣知道太陽橋建材大市場的？數(shù)量所占比例聽別人說的199%長江信息報15%岳陽晚報2%洞庭之聲5%岳陽電視臺25%廣播電臺41%車身廣告22%路過29%戶外廣告和宣傳單17%不知道117%有些出乎意料的結果居然在這個問題中產(chǎn)生，之所以問這個問題就是因為太陽橋建材大市場在銷售過程中的廣告投入可以說是相當可觀的，包括上表中列舉的項目他們該做的都做了，因此，本想通過這個問題能夠判斷一下哪種宣傳方式對這部分人群最為有效。上述零售或批發(fā)為主的業(yè)態(tài)主要靠的是貨品和現(xiàn)金的高速流轉(zhuǎn)，通過同一筆資金反復周轉(zhuǎn)多次賺取價格差額才能盈利，因此現(xiàn)金流是這類行業(yè)最為關心的話題和一切工作的核心，這也就是為什么我們經(jīng)常能看到這些零售企業(yè)在大打折扣，從某個角度看，現(xiàn)金的流轉(zhuǎn)順暢比單品的利潤更為重要。面積大小比例的相對均衡直觀的預示著新建市場必須根據(jù)每個單項業(yè)種的不同合理劃分區(qū)域、合理規(guī)劃鋪面大小。在同調(diào)查人員了解的過程中我們發(fā)現(xiàn)有很多被訪者的口氣如出一轍：“現(xiàn)在不要問我多少錢買，先告訴我你們打算怎么建？”，委婉一點的大概就會說“到時候再說吧”，更有不少人會有這樣的牢騷：“還買?。棵废獦蜻€沒買怕?。俊?。平均面積107㎡再準確不過的反映出這個群體的消費能力和消費習慣。如果排除這種概念理解上的誤差重新填寫的話，估計認同交通不方便的人數(shù)比例會高達85%以上！即便如此，梅溪橋市場群落惡劣的交通現(xiàn)狀無論是從表格上還是現(xiàn)實中都給我們新開發(fā)的所有項目提供了一個標準的反面樣例。%的支持率外，本地媒體的收看和收視率已經(jīng)被三湘都市報和瀟湘晨報沖擊得七零八落。1 如果您和市場內(nèi)的同行發(fā)生業(yè)務沖突，您會如何解決？（12人未作答）數(shù)量所占比例私下了難342%依靠法律途徑解決27%向商會申述27%不便回答27%設置這道題目的目的不便說明，結果也一目了然。%還要低，經(jīng)常買和偶爾買的比例應該互換一下會更接近真實，這就是說不符合實際；但是出于種種原因不承認自己買碼或經(jīng)常買碼又是導致回答結果符合常理的因素之一。比如買碼，投資1元錢，要么回報40元要么沒有回報，投資回報期最長4天。典型樣例其實在這次的調(diào)查中，雖然看到的問卷似乎都是千篇一律的那幾個問題、都是那幾個答案、有時甚至連被訪者的回答都幾乎是一模一樣的，但一個月的調(diào)查也確實遇到了許多讓人能夠回味的事情，也許通過與一些做得比較大的經(jīng)營戶的交流、溝通、討論，我們更能窺得許許多多經(jīng)營戶的心態(tài)，更能了解為什么90年代曾經(jīng)風光無限的梅溪橋竟陷入了如今經(jīng)營瓶頸的尷尬，更能以一種平常的心態(tài)去面對本應該冷靜以待的市場。”李老板如是說。不過李老板對于新市場物流園的立項倒是表現(xiàn)出了強烈的興趣，因為現(xiàn)在許多大型廠家采取的都是由商家自己請物流公司配送，然后廠家進行定額運費補貼的方法，所以如果新市場能有大型的物流園，價位肯定比他另外請物流配送要便宜得多，這樣，那部份定額的運費補貼實際上就還可以賺取一部份利潤了，這對于他來說，的確是一件非常好的事情?！坝捎诮鼛啄暝狸柕拇蟪幸荒瓯纫荒甓嗔耍詫ξ覀兗埰返牧闶蹃碚f是一個非常大的沖擊，加之最近兩年在岳陽是買碼成風，這也無形中對紙品消費的檔次形成了一定的沖擊，由于手里沒有錢，所以就算以前用的都是舒潔、都是高檔紙、名牌紙，現(xiàn)在也就只有委屈自己用稍微差一點紙了，確切地說，這也是不得已而為之的辦法。但或許是常女士仍然不太滿足現(xiàn)在的經(jīng)營狀況，她對于竹蔭街各方面的硬件設施可以說是非常的不滿意。其實在將車扣住之后，只是為了創(chuàng)造一點收入而已，想博得的無非就是那些罰款，或許這么一點點罰款對于經(jīng)營戶來說是一個小數(shù)目（大部分經(jīng)營戶為了能夠留住客戶一般都會替客戶代繳罰款），但如果次數(shù)多了，一個月發(fā)生幾次甚至十幾次，那么就算是再大的經(jīng)營戶也是承受不起的。對于常女士所提出的許多竹蔭街的缺點正是我們建立一個新市場所需要解決的問題，相信有許多的老板也多多少少遇到了同樣的問題，只愿新市場的建設能真正解決現(xiàn)在這些老板所遇到的一切缺點、一切影響生意成敗的因素。他說自己的糖果生意是墻內(nèi)開花墻外香，因為他的產(chǎn)品大多銷往外地，如長沙、益陽、常德，以及湖北的通城、洪湖等地，在本市幾乎沒有銷量（頂多是縣級市來這里進些貨）。究其原因，敖老板說了以下幾點： 第一，交通不便，這是最主要的方面。而交通被限制后，對于岳陽唯一做的較好的批發(fā)市場，政府好像并沒有采取相應的變通措施，也沒有做出更好的市場經(jīng)濟引導，導致很多進貨車輛只能在交警下班后，或者是晚上12點后進城?！痹狸柨h只有一個批發(fā)市場就是致富街，市場集中、品種齊全、分類分區(qū)明確，去那里進貨不用東奔西跑，既方便又快捷。這樣不僅增加了運輸成本，也浪費了大量時間。敖老板說他每個月要交750元國稅、380元工商管理費、100元地稅、1000元的門面租金，另加管理費、衛(wèi)生費等，一個月的開支最少在40005000元，這相對于現(xiàn)在的經(jīng)營狀況來說是一個不小的開支。 u 廣告宣傳力度要大，最好是能到岳陽周邊的地區(qū)去招商和宣傳，吸引更多的外地客商在岳陽投資或進貨，把市場名氣做大，爭取把失去的市場份額全部奪回來。敖記糖果主銷自己生產(chǎn)的“富強”牌糖，在市場上不是很有名氣，也沒有任何的廣告宣傳，但是其憑借著優(yōu)惠的價格和過硬的質(zhì)量，在岳陽的周邊城市，如湖北的通城、洪湖、南縣，以及益陽、常德等地區(qū)銷量很好。因此，新市場如有配套的物流公司，將會為將來的經(jīng)營帶來極大的方便。因此大市場內(nèi)的門面具有很大的局限性和不確定性。信步走進這個不足30平米的門面，發(fā)現(xiàn)整件整件的旺仔牛奶整齊地擺滿了整個空間的三分之二，剩下門口一小塊地方只能放張桌子，這與我在其他門面看到的多種類的貨物充斥其中有很大的視覺差異。從交談中，我們了解到，旺仔牛奶幾乎遍布岳陽市區(qū)及周邊六個縣三個區(qū)的各個角落，哪里有超市、店鋪，哪里就有旺仔牛奶，營銷網(wǎng)絡做得廣而深，且產(chǎn)品已經(jīng)深入人心。但是，這都不能阻止買碼之風的盛行，民間資金源源不斷的流向外地，岳陽出現(xiàn)了前所未有的經(jīng)濟滑坡，市場疲憊、經(jīng)濟蕭條，導致民眾購買力下降。不過，這不是主要的，主要的是縣城的車過來進貨，只能晚上進城，或者在交警下班的時候躲著進城，給他們造成了極大的不便。因此，建立一個大型、安全的停車場是所有商戶的期望。并且國稅部門經(jīng)常來市場惡意查稅，客觀上嚴重影響了商戶的正常經(jīng)營。在說到對新市場的具體要求時，孫老板提到以下幾點：u 門面面積不要很大，3040平米?，F(xiàn)浩海商行的貨物主要通過聯(lián)運公司進行配送。住房面積在120150平米之間，三室兩廳或者四室兩廳，價格在8001000元/平米。他介紹說，現(xiàn)在的銷路已全部打開，有了比較穩(wěn)固的銷售網(wǎng)絡，下面的業(yè)務員也有上十人。梅溪橋是自發(fā)形成的馬路市場，沒有統(tǒng)一的規(guī)劃和配套的設施。而梅溪橋市場數(shù)十年來，卻沒有任何的改變，一直停滯不前，因此漸漸失去了市場競爭優(yōu)勢，被搶走的蛋糕越來越多。嚴老板說，交通不便是最困擾梅溪橋的問題。u 最好采用統(tǒng)一收稅制。梅溪橋的不集中當然主要是因為它地處岳陽的老城區(qū)，許多建筑根本沒有經(jīng)過長遠的規(guī)劃就開始建筑，這樣建了拆，拆了建不僅極大地造成了資源的浪費，還導致因無地可建而不得不將市場分散而建，這樣的話讓許多外地來岳陽進貨的客戶根本就不能在最短的時間內(nèi)進齊自己想要的全部商品，久而久之，許多客戶也因為這些原因不再來岳陽進貨了，轉(zhuǎn)而去了市場集中度很高的高橋大市場進貨，甚至有些本地的客戶也寧可跑得遠一點去長沙，更別說像湖北、汩羅那些地方了。對于現(xiàn)在生意的經(jīng)營狀況，老板李貴道、老板娘彭陽都顯示出無可奈何的表情，作為來岳陽經(jīng)商的首批邵陽人，他們一個大家族走上了與另外一大批老鄉(xiāng)完全不一樣的經(jīng)營品種，現(xiàn)在不光他們一家在做香燭生意，他們的表弟嚴勝宏、嚴勝光、妹妹李媚娘、侄子羅林也都在做香燭生意，毫不夸張地說，他們這個家族幾乎占據(jù)了整個岳陽市香燭類70%的市場份額。第三，近幾年岳陽買碼成風對她的影響也比較大，現(xiàn)在不僅僅是許多岳陽市民參與買碼，甚至已經(jīng)發(fā)展到廟堂里許多已經(jīng)皈依佛門的居士們也開始跟著買起來了，根本就不再點香敬神，而將錢省下來去買碼，有的就算是點香，也是將以前的一天兩次變?yōu)橐惶煲淮?，將一次三根變?yōu)橐淮我桓眠@些省下來的錢去買碼，并向菩薩承諾：如果菩薩保佑中了碼，到時候一定加倍點香謝謝菩薩。香燭類產(chǎn)品最好是能有統(tǒng)一的倉庫，而且倉庫要求要隔潮、防火，三年前的那一場火災讓彭老板至今都還記憶猶新呢！“其實我最大的心愿是你們真的能建一個集中的、大型的市場。位于茶葉市場20號鋪面的福建茶行是整個茶葉市場做得最好的茶商之一，不到50平米的鋪面里簡單的陣列、典雅的布置、撲面而來的茶文化氣息都似乎在訴說著老板是一個具有與眾不同品味的人。第二，由于梅溪橋茶葉批發(fā)大市場沒有成規(guī)模的大型倉庫，像現(xiàn)在溫老板租用的倉庫在茶葉市場旁邊的民房里，還高居五樓，雖然說100多平方米的房子才100多塊錢，但是進出貨物所耗費的人力、物力足夠租用一個專業(yè)的倉庫了?！跋癫枞~市場的建設”溫老板說，“一般要建兩層，進深不要太深了，有個8米左右就足夠了，間寬最好能寬點，像我們這樣的大戶巴不得間寬能達到8米以上，最起碼要顯示出氣勢。藍月亮商行當為期一月的調(diào)查進行到第六天，我們的調(diào)查戶數(shù)上升到60戶，位于竹蔭街批發(fā)大市場街口的藍月亮商行我們卻一直沒有機會進去調(diào)查，只因為在這近一周的時間里，幾乎每天里面總是在開會，總是聽到業(yè)務員們激昂慷慨的發(fā)言和熱烈的掌聲，以至于我們甚至對這家商行的老板充滿了好奇之心。二、市場不集中。四、買碼成風。五、超市的壓款。在建筑物的要求上，劉老板希望最好能夠建三層，首層經(jīng)營，二層辦公，三層可以中午休息一下或做一個會議室，門面稍微要寬一點，進深67米左右，一定要帶廚房和洗手間，提到雨棚時，劉老板說如果建雨棚一定要從市場進口處前200米左右就開始建，因為如果下雨的話，外面進來的人很容易把里面踩臟，但因為里面沒有雨水的沖洗，臟東西就會存在時間較長，這會嚴重影響空氣質(zhì)量，所以市場內(nèi)最好不要建雨棚，栽花種樹最好，空氣會更新鮮、衛(wèi)生狀況也會更好。裕和商行裕和商行位于岳陽市梅溪橋東大市場第二排32號門面，總面積56M2, 上下兩層，營業(yè)面積28M2，另有棚位15M2左右，租金是按10000元/年繳納的，目前在學坡附近租有倉庫120M2,租金約300元/月。據(jù)李夫人介紹，他們兩口子經(jīng)營干貨生意已經(jīng)由很多年，從觀音閣開始起步然后搬到東大市場，生意越做越好也越做越大。原因是亞華最近也在和他們接觸中，雖然還沒有交定金，但是已和他們達成了一個初步協(xié)議。她認為目前的生意已經(jīng)不如以前那樣好做了，主要是有以下幾個方面造成的：u 經(jīng)濟不景氣：下崗職工增加、失業(yè)人口呈上升趨勢，造成整體購買力下降。缺點是：u 倉庫太少；東大市場占地面積過小，沒做什么倉庫，導致市場內(nèi)的經(jīng)營戶基本到在市場外面租用倉庫，不便于管理。我們談到新市場的建立，李女士非常支持。至于是否購買產(chǎn)權，她要看市場的發(fā)展來決定。他介紹說，廣州立白是國內(nèi)有名的洗滌用品廠家，在各省市都有健全的銷售網(wǎng)絡，就岳陽地區(qū)來講，一年的銷售量就有一千多萬，各大超市、商場及小經(jīng)銷商處都有賣。就算你們不做，還有其他人做，很多人已經(jīng)注意到了這個市場。各商戶只能與客戶商量達成一致，貨車在晚上進城，裝完貨后在交警早晨上班之前出城，也有個別膽大的，在白天偷著進城，但是在一次次交警的圍追堵截下，只得黯然退出，另想他法，這不得不導致外地來岳陽進貨的車輛逐漸減少，從根本上影響了生意的發(fā)展。再說，緊張的城市用地，促使梅溪橋沒有再擴大的可能性。倉庫也是困擾著鄒老板的大問題。對于新市場，鄒老板也很有見地地提出了以下觀點：u 賣價不能太高，建議我們分批吸引經(jīng)營戶搬遷