【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 平的的租金 抵押價(jià)格：通常比正常交易價(jià)格低 （四）協(xié)議價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、拍賣價(jià)格 協(xié)議價(jià)格 招標(biāo)價(jià)格 拍賣價(jià)格 （五）土地使用權(quán)出讓價(jià)格、征用 /征收價(jià)格、課稅價(jià)格 （六）基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、建筑物重置價(jià)格 （七）市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格、評(píng)估價(jià)格 市場(chǎng)價(jià)格：實(shí)際交易價(jià)格 理論價(jià)格：均衡價(jià)格 評(píng)估價(jià)格 （八）原始價(jià)值、賬面價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值 （九）市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià) 市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)：由經(jīng)營(yíng)者自主制定，通過(guò) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格 政府指導(dǎo)價(jià)：政府規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng) 范圍，如物業(yè)服務(wù)費(fèi)、廣 交會(huì)期間酒店最高限價(jià)、 機(jī)場(chǎng)商品定價(jià) 政府定價(jià)：如房改房的成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià) （十）實(shí)際價(jià)格與名義價(jià)格 實(shí)際價(jià)格：指在成交日期一次性付清 的價(jià)格，或者把不是在成 交日期一次性付清的價(jià)格 折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。 名義價(jià)格：指在成交日期時(shí)講明，但不 是在成交日期一次性付清的 價(jià)格 案例： 一套建筑面積 100m單價(jià) 300元 /m總價(jià) 30萬(wàn)元的住房，在實(shí)際交易中的付款方式可能有下列幾種： 1．要求在成交日期時(shí)一次付清； 2．如果在成交日期時(shí)一次付清，則 給予 5%折扣。 3．從成交日期時(shí)起分期付清，首期 支付 10萬(wàn)元，余款在一年內(nèi)分兩 次支付，每半年支付 10萬(wàn)元。 4．約定在一年后一次付清。 5．以抵押貸款方式支付，首期支付 5 萬(wàn)元，余款在未來(lái) 10年內(nèi)以抵押 貸款方式按月等額支付。 （十一） 現(xiàn)貨價(jià)格和期貨價(jià)格及現(xiàn)房?jī)r(jià)格 和期房?jī)r(jià)格 思考： 在品質(zhì)相同的情況下，期房與現(xiàn)房的價(jià)格是否相同？ 期房?jī)r(jià)格與現(xiàn)房?jī)r(jià)格之間的關(guān)系有： 期房?jī)r(jià)格＝現(xiàn)房?jī)r(jià)格一預(yù)計(jì)從期房達(dá)到 現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益 的折現(xiàn)值一風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 案例：某期房一年后可投入使用，與其類似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為 3300元 /m2，出租的年末凈收益為 330元 /m2。假設(shè)折現(xiàn)率為 10%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的2%，試計(jì)算該期房目前的價(jià)格。 （十二） 起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià) 起價(jià) —— 指所銷售的商品房的最低價(jià)格 ，是樓層、朝向、戶型最差的商品房?jī)r(jià)格。 標(biāo)價(jià) —— 又稱報(bào)價(jià)、表格價(jià)，是商品房出售者在其 “ 價(jià) 目 表 ” 上標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶型的商品房的出售價(jià)格。 深圳市：明碼標(biāo)價(jià) 成交價(jià) 均價(jià) （十三） 補(bǔ)地價(jià) 補(bǔ)地價(jià) —— 指 國(guó)有土地使用者因改變土 地用途等原因 需要補(bǔ)交給政 府的一筆地價(jià)。 需要補(bǔ)地價(jià)的情形主要有下列四種：（ 1）更改原出讓土地使用權(quán)時(shí)規(guī)定的用途；（ 2）增加原出讓土地使用權(quán)時(shí)規(guī)定的容積率；（ 3）轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)；（ 4）出讓的土地使用權(quán)期滿后續(xù)期。 對(duì)于第（ 1）、（ 2）種情況， 補(bǔ)地價(jià) =改變用途后的地價(jià) 改變用途 前的地價(jià) 案例： 某宗土地總面積 1000m2，容積率為 3，對(duì)應(yīng)的土地單價(jià)為 450元 /m2，現(xiàn)允許將容積率提高到 5，樓面地價(jià)不變。試計(jì)算應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額。 某宗面積為 3000 m2的工業(yè)用地，容積率為 ，樓面地價(jià)為 700元 /m2?，F(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為 5，樓面地價(jià)為 960元 /m2。試計(jì)算應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額。 補(bǔ)地價(jià)公式： 補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)） =現(xiàn)樓面地價(jià) 現(xiàn)容積 率 原樓面地價(jià) 原容積率 補(bǔ)地價(jià)（總價(jià)） =補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)） 土地 總面積 若樓面地價(jià)不變，則有 補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)） =原樓面地價(jià) （現(xiàn)容積 率 原容積率） 習(xí)題： 有一宗房產(chǎn)交易，成交價(jià)格為 3000元 /m2，付款方式為首付 10%，余款在 1年內(nèi)按月等額付清，假設(shè)月利率為%，其實(shí)際成交價(jià)格為（） A、 3000 B、 2700 C、 2914 D、 2500 甲土地的樓面地價(jià)為 2022元 /m2，建筑容積率為 5，乙土地的樓面地價(jià)為1500元 /m2，容積率為 7，若兩宗地面積等其他條件相同，其總價(jià)相比（ ） A、甲等于乙 B、甲大于乙 C、甲小于乙 D、無(wú)法判斷 某宗房地產(chǎn)的總價(jià)值是 200萬(wàn)元，其中土地價(jià)值 60萬(wàn)元，通過(guò)抵押貸款獲得貸款 100萬(wàn)元，若投火災(zāi)保險(xiǎn)，則投保價(jià)值為（ ）萬(wàn)元。 A、 200 B、 140 C、 100 D、 60 一宗 2022 m2的工業(yè)用地，容積率為，樓面地價(jià)為 690元 /m2?，F(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為 5。1，樓面地價(jià)為 950元 /m2，則應(yīng)補(bǔ)地價(jià)為（ ） A、 552 B、 3519 C、 4293 D、 4845 167。 2. 房地產(chǎn)供求與價(jià)格 一、房地產(chǎn)需求 （一）房地產(chǎn)需求的概念 —— 指消費(fèi)者 (買者 )在特定時(shí)間、按特定價(jià)格所愿意且有能力購(gòu)買的該種房地產(chǎn)的數(shù)量。 （二）決定房地產(chǎn)需求量的因素 該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平 需求規(guī)律：需求量與價(jià)格負(fù)相關(guān) 特例：炫耀性物品、吉芬物品 消費(fèi)者的收入水平 消費(fèi)者的偏好 相關(guān)房地產(chǎn)的價(jià)格水平 替代品：經(jīng)濟(jì)適用房與商品房 互補(bǔ)品：住宅與商業(yè)、娛樂(lè)房地產(chǎn) 消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期 （三）房地產(chǎn)的需求曲線 二、房地產(chǎn)供給 （一）房地產(chǎn)供給的概念 —— 指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有者 (賣者 )在特定時(shí)間、以特定價(jià)格所愿意且能夠出售的該種房地產(chǎn)的數(shù)量。 （二）決定房地產(chǎn)供給量的因素 該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平 供給規(guī)律：供給量與價(jià)格正相關(guān) 該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本 該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平 開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期 （三）房地產(chǎn)的供給曲線 三、房地產(chǎn)的均衡價(jià)格 四、房地產(chǎn)供求彈性 彈性 —— 對(duì)一個(gè)變量對(duì)于另一個(gè)變 量的敏感性的一種度量 （一） 房地產(chǎn)的需求彈性 舉例：已知某房地產(chǎn)價(jià)格為 900元 /m2時(shí)，需求量為 100萬(wàn)平方米；當(dāng)價(jià)格為1000元 /m2時(shí)，需求量為 90萬(wàn)平方米，則需求價(jià)格彈性為多少？ 房地產(chǎn)需求的收入彈性 房地產(chǎn)需求的人口彈性 房地產(chǎn)需求的交叉價(jià)格彈性 (二 )房地產(chǎn)的供給彈性 房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性 房地產(chǎn)供給的要素成本彈性 (三 )彈性數(shù)值的類型 彈性數(shù)值大于 1—— 富有彈性 彈性數(shù)值小于 1—— 缺乏彈性 彈性數(shù)值等于 1—— 單一彈性 彈性數(shù)值為無(wú)窮大 —— 完全彈性 彈性數(shù)值等于零 —— 完全無(wú)彈性 影響房地產(chǎn)供給價(jià)格彈性的因素： 時(shí) 間 開(kāi)發(fā)周期 [作業(yè)與思考 ] 決定房地產(chǎn)需求量的因素有哪些？ 需求曲線與供給曲線有何不同？ 什么是均衡價(jià)格？其形成機(jī)制是什么？ 房地產(chǎn)價(jià)格與供求的一般關(guān)系是什么？ 需要補(bǔ)交地價(jià)的情形有哪些？各種情形下的補(bǔ)地價(jià)如何計(jì)算？ 任務(wù)三 房地產(chǎn)估價(jià)原則 167。 167。 案例導(dǎo)入 ? 某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)，該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓。 ? 討論： ? （ 1）應(yīng)根據(jù)何種用途對(duì)該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)？ ? （ 2）該工廠若為擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則抵押價(jià)值如何確定？ 167。 合法原則 最高最佳使用原則 合法原則 合法原則的必要性： 兩宗實(shí)物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益不同，價(jià)值可能不同 合法權(quán)益包括 合法產(chǎn)權(quán) 、 合法使用 、 合法處分 一、 合法產(chǎn)權(quán)，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù) 土地權(quán)屬證書 :《 國(guó)有土地使用證 》 《 集體土地所有證 》