【文章內容簡介】 平的的租金 抵押價格：通常比正常交易價格低 （四）協(xié)議價格、招標價格、拍賣價格 協(xié)議價格 招標價格 拍賣價格 （五）土地使用權出讓價格、征用 /征收價格、課稅價格 （六）基準地價、標定地價、建筑物重置價格 （七）市場價格、理論價格、評估價格 市場價格：實際交易價格 理論價格：均衡價格 評估價格 （八）原始價值、賬面價值、市場價值 （九）市場調節(jié)價、政府指導價、政府定價 市場調節(jié)價：由經營者自主制定，通過 市場競爭形成的價格 政府指導價：政府規(guī)定基準價及其浮動 范圍，如物業(yè)服務費、廣 交會期間酒店最高限價、 機場商品定價 政府定價：如房改房的成本價、標準價 （十）實際價格與名義價格 實際價格：指在成交日期一次性付清 的價格，或者把不是在成 交日期一次性付清的價格 折現(xiàn)到成交日期時的價格。 名義價格：指在成交日期時講明，但不 是在成交日期一次性付清的 價格 案例： 一套建筑面積 100m單價 300元 /m總價 30萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種： 1．要求在成交日期時一次付清； 2．如果在成交日期時一次付清，則 給予 5%折扣。 3．從成交日期時起分期付清，首期 支付 10萬元，余款在一年內分兩 次支付，每半年支付 10萬元。 4．約定在一年后一次付清。 5．以抵押貸款方式支付，首期支付 5 萬元，余款在未來 10年內以抵押 貸款方式按月等額支付。 （十一） 現(xiàn)貨價格和期貨價格及現(xiàn)房價格 和期房價格 思考： 在品質相同的情況下，期房與現(xiàn)房的價格是否相同？ 期房價格與現(xiàn)房價格之間的關系有： 期房價格＝現(xiàn)房價格一預計從期房達到 現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益 的折現(xiàn)值一風險補償 案例：某期房一年后可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為 3300元 /m2，出租的年末凈收益為 330元 /m2。假設折現(xiàn)率為 10%，風險補償估計為現(xiàn)房價格的2%，試計算該期房目前的價格。 （十二） 起價、標價、成交價和均價 起價 —— 指所銷售的商品房的最低價格 ，是樓層、朝向、戶型最差的商品房價格。 標價 —— 又稱報價、表格價，是商品房出售者在其 “ 價 目 表 ” 上標注的不同樓層、朝向、戶型的商品房的出售價格。 深圳市：明碼標價 成交價 均價 （十三） 補地價 補地價 —— 指 國有土地使用者因改變土 地用途等原因 需要補交給政 府的一筆地價。 需要補地價的情形主要有下列四種：（ 1）更改原出讓土地使用權時規(guī)定的用途；（ 2）增加原出讓土地使用權時規(guī)定的容積率；（ 3）轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權；（ 4）出讓的土地使用權期滿后續(xù)期。 對于第（ 1）、（ 2）種情況， 補地價 =改變用途后的地價 改變用途 前的地價 案例： 某宗土地總面積 1000m2，容積率為 3，對應的土地單價為 450元 /m2，現(xiàn)允許將容積率提高到 5，樓面地價不變。試計算應補地價的數(shù)額。 某宗面積為 3000 m2的工業(yè)用地，容積率為 ，樓面地價為 700元 /m2?，F(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為 5，樓面地價為 960元 /m2。試計算應補地價的數(shù)額。 補地價公式： 補地價（單價） =現(xiàn)樓面地價 現(xiàn)容積 率 原樓面地價 原容積率 補地價（總價） =補地價（單價） 土地 總面積 若樓面地價不變，則有 補地價（單價） =原樓面地價 （現(xiàn)容積 率 原容積率） 習題： 有一宗房產交易，成交價格為 3000元 /m2，付款方式為首付 10%，余款在 1年內按月等額付清，假設月利率為%，其實際成交價格為（） A、 3000 B、 2700 C、 2914 D、 2500 甲土地的樓面地價為 2022元 /m2，建筑容積率為 5，乙土地的樓面地價為1500元 /m2，容積率為 7，若兩宗地面積等其他條件相同，其總價相比（ ） A、甲等于乙 B、甲大于乙 C、甲小于乙 D、無法判斷 某宗房地產的總價值是 200萬元，其中土地價值 60萬元，通過抵押貸款獲得貸款 100萬元，若投火災保險，則投保價值為（ ）萬元。 A、 200 B、 140 C、 100 D、 60 一宗 2022 m2的工業(yè)用地，容積率為，樓面地價為 690元 /m2?，F(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為 5。1，樓面地價為 950元 /m2，則應補地價為（ ） A、 552 B、 3519 C、 4293 D、 4845 167。 2. 房地產供求與價格 一、房地產需求 （一）房地產需求的概念 —— 指消費者 (買者 )在特定時間、按特定價格所愿意且有能力購買的該種房地產的數(shù)量。 （二）決定房地產需求量的因素 該種房地產的價格水平 需求規(guī)律：需求量與價格負相關 特例：炫耀性物品、吉芬物品 消費者的收入水平 消費者的偏好 相關房地產的價格水平 替代品：經濟適用房與商品房 互補品：住宅與商業(yè)、娛樂房地產 消費者對未來的預期 （三）房地產的需求曲線 二、房地產供給 （一）房地產供給的概念 —— 指房地產開發(fā)商和擁有者 (賣者 )在特定時間、以特定價格所愿意且能夠出售的該種房地產的數(shù)量。 （二）決定房地產供給量的因素 該種房地產的價格水平 供給規(guī)律：供給量與價格正相關 該種房地產的開發(fā)成本 該種房地產的開發(fā)技術水平 開發(fā)商對未來的預期 （三）房地產的供給曲線 三、房地產的均衡價格 四、房地產供求彈性 彈性 —— 對一個變量對于另一個變 量的敏感性的一種度量 （一） 房地產的需求彈性 舉例：已知某房地產價格為 900元 /m2時，需求量為 100萬平方米；當價格為1000元 /m2時，需求量為 90萬平方米，則需求價格彈性為多少？ 房地產需求的收入彈性 房地產需求的人口彈性 房地產需求的交叉價格彈性 (二 )房地產的供給彈性 房地產供給的價格彈性 房地產供給的要素成本彈性 (三 )彈性數(shù)值的類型 彈性數(shù)值大于 1—— 富有彈性 彈性數(shù)值小于 1—— 缺乏彈性 彈性數(shù)值等于 1—— 單一彈性 彈性數(shù)值為無窮大 —— 完全彈性 彈性數(shù)值等于零 —— 完全無彈性 影響房地產供給價格彈性的因素： 時 間 開發(fā)周期 [作業(yè)與思考 ] 決定房地產需求量的因素有哪些？ 需求曲線與供給曲線有何不同？ 什么是均衡價格？其形成機制是什么？ 房地產價格與供求的一般關系是什么？ 需要補交地價的情形有哪些？各種情形下的補地價如何計算？ 任務三 房地產估價原則 167。 167。 案例導入 ? 某工廠為企業(yè)改制進行資產重組，委托估價機構將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進行估價，該工廠的房屋所有權證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察的結果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓。 ? 討論： ? （ 1）應根據(jù)何種用途對該兩幢房屋進行估價？ ? （ 2）該工廠若為擴大經營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則抵押價值如何確定？ 167。 合法原則 最高最佳使用原則 合法原則 合法原則的必要性： 兩宗實物狀況相同的房地產，如果權益不同，價值可能不同 合法權益包括 合法產權 、 合法使用 、 合法處分 一、 合法產權，應以房地產權屬證書和有關證件為依據(jù) 土地權屬證書 :《 國有土地使用證 》 《 集體土地所有證 》