房地產(chǎn)業(yè)的核心由開發(fā)轉(zhuǎn)向金融運(yùn)作doc(編輯修改稿)
2025-08-28 10:24 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 地儲備超過1000萬平方米建筑面積，有利于完善萬科跨區(qū)域發(fā)展的戰(zhàn)略布局，使其大大增強(qiáng)了持續(xù)競爭能力。 被萬科視為未來發(fā)展新標(biāo)桿的美國Pulte Homes公司的運(yùn)作模式，可能是萬科意圖的最佳注解：在房地產(chǎn)基金占主導(dǎo)地位的美國房地產(chǎn)市場，作為上市公司的PulteHomes，其主導(dǎo)權(quán)不在公眾基金手中，而是以房地產(chǎn)投資商的身份，采取收購兼并的方式做大規(guī)模，鞏固自己的市場占有率。%，而美國前十名地產(chǎn)商的市場占有率不到20%。 其實(shí)還有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)商也敏感地看到了這種轉(zhuǎn)型的脈絡(luò)。“我們也正在思考向?qū)I(yè)房地產(chǎn)投資管理公司轉(zhuǎn)型的可能。”百仕達(dá)地產(chǎn)副總裁羅雷說。 房地產(chǎn)業(yè)食物鏈正在發(fā)生變異 從金地集團(tuán)和萬科的金融運(yùn)作中可以清楚地看到，大投資商、信托資金及海外房地產(chǎn)基金的介入，正在顛覆傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)食物鏈：20多年來長期處于食物鏈頂端的開發(fā)商不得不將壟斷利潤與這些參與者分享 傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)鏈條顯示，開發(fā)商是整個鏈條的上端，也是利益?zhèn)鲃拥牡谝画h(huán)。而且開發(fā)商往往也利用這種“核心”的優(yōu)勢，通過帶資承包等形式使得施工企業(yè)承擔(dān)部分開發(fā)資金利息、出讓他們應(yīng)得的部分利益，通過預(yù)售的形式讓消費(fèi)者承擔(dān)部分開發(fā)資金利息，等等，實(shí)施對施工企業(yè)、消費(fèi)者的掠奪。 但在投資商、信托資金以及海外房地產(chǎn)基金參與的項(xiàng)目中，它們參與瓜分了以前由開發(fā)商獨(dú)自享有的高額利潤。顯然傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)和利益分配模式已經(jīng)發(fā)生了變化。 事實(shí)上，目前海外房地產(chǎn)基金及其他投資商與國內(nèi)開發(fā)商的合作，基本上都如HI公司與萬科中山公司的合作方式一樣，一般都是成立項(xiàng)目公司，雙方各自持有項(xiàng)目公司一定比例的股權(quán)，并按此比例享有項(xiàng)目利潤。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)相比，這意味著站在整個開發(fā)鏈條上端的除了開發(fā)商以外，還有海外房地產(chǎn)基金以及其他投資商，它們共同瓜分房地產(chǎn)項(xiàng)目的大部分利潤。 我們認(rèn)為，隨著各種主體的投資商以及海外房地產(chǎn)基金越來越深入地介入中國房地產(chǎn)市場，它們將連同由開發(fā)商嬗變而來的專業(yè)房地產(chǎn)投資商一起共同占據(jù)產(chǎn)業(yè)鏈條上端的位置。而這種變化趨勢，可能正是推動萬科、金地集團(tuán)等一大批房地產(chǎn)開發(fā)商積極向投資商和運(yùn)營管理商轉(zhuǎn)變的根本動力。 房地產(chǎn)基金及大投資商將主導(dǎo)中國房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)基金和投資商將成為未來的兩種主流業(yè)態(tài)。按照中國目前房地產(chǎn)市場存量及未來的發(fā)展?jié)摿?，只要政策許可，未來中國房地產(chǎn)基金從數(shù)量上和管理的資產(chǎn)規(guī)模上達(dá)到美國目前的水平是完全可能的。而隨著房地產(chǎn)業(yè)食物鏈的變異，那些具有豐富的開發(fā)、運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)房地產(chǎn)投資商也將成為左右市場的重要力量 眾所周知，目前房地產(chǎn)業(yè)的資金來源中，銀行貸款和其他資金（包括定金及預(yù)收款等）規(guī)模過大。2003年，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中的國內(nèi)貸款迅速擴(kuò)張，、。2004年宏觀調(diào)控后，房地產(chǎn)開發(fā)投資的貸款增幅放慢，%。 中國經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測中心的張海旺認(rèn)為，目前房地產(chǎn)開發(fā)投資資金的主要來源仍是國內(nèi)貸款，其他融資渠道甚少且極不穩(wěn)定，這給銀行系統(tǒng)帶來很大的不確定因素。而且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把定金及預(yù)收款作為投資資金的重要來源。2004年110月，國內(nèi)貸款、定金及預(yù)收款合計(jì)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的比重超過六成，%，比宏觀調(diào)控前的2004年12月份非但沒有下降。在房地產(chǎn)開發(fā)投資因國內(nèi)貸款下降減輕對銀行資金依賴的同時，由于個人住房貸款迅速增長，又間接深化了對銀行資金的占用?！斑@間接加重了房地產(chǎn)開發(fā)投資對銀行資金的依賴。” 業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，中國目前的這種狀況與當(dāng)年美國出臺《房地產(chǎn)投資信托基金法》時的情況基本一致：一方面房地產(chǎn)企業(yè)融資存在瓶頸，特別是向銀行借貸方面有各種各樣的限制，另一方面是普通投資者有參與分享地產(chǎn)業(yè)高成長的強(qiáng)烈沖動，普通投資者只能通過購買房產(chǎn)及信托產(chǎn)品間接投資于房地產(chǎn)，而不能分享房地產(chǎn)開發(fā)的超額利潤，因?yàn)闆]有集合投資的合法渠道。投資者對房地產(chǎn)的投資熱情從目前房地產(chǎn)信托產(chǎn)品往往推出后很快就銷售一空的情況可見一斑。 房地產(chǎn)信托基金若能推出，無疑將成為最佳的投資工具。而我們的一些案例研究表明，中國目前具備了房地產(chǎn)信托基金生存和發(fā)展的土壤。因?yàn)橹袊鴮?shí)際上已存在類“REITs產(chǎn)品”。與美國收益型REITs相比，目前深滬1300多家上市公司中，中國國貿(mào)（600007）、小商品城（600415）兩家具有“REITS產(chǎn)品”的部分特性（附文1）。 中國國貿(mào)收入的主要來源是國貿(mào)大廈寫字樓和商場、中國大飯店、國貿(mào)飯店的出租收入（表2），符合REIT產(chǎn)品收入來源的要求。但與真正的REITs相比，中國國貿(mào)沒有稅收優(yōu)惠，所得稅率為33%，盈利的大部分也沒有分派給股東。而國外REITs不交所得稅，應(yīng)稅所得中至少有95%的部分以股利的形式分配給股東。 商業(yè)零售房地產(chǎn)將拔得頭籌 中國目前的居民消費(fèi)率約為55%，大大低于7080%的世界平均水平。居民消費(fèi)率的觸底反彈對商業(yè)地產(chǎn)將產(chǎn)生持續(xù)而長期的需求。因此我們預(yù)計(jì)，在各種類型的房地產(chǎn)中，商業(yè)零售房地產(chǎn)將可能成為房地產(chǎn)基金（REITs）投資的首選目標(biāo) 2004年底中國商業(yè)零售業(yè)已全面對外開放，在此前后，中外零售連鎖巨頭們的擴(kuò)張幾近瘋狂，競爭近乎白熱化，但從中也可清楚地看到這個市場的巨大潛力。
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