房地產(chǎn)業(yè)的核心由開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向金融運(yùn)作doc(編輯修改稿)
2025-08-28 10:24 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 地儲(chǔ)備超過(guò)1000萬(wàn)平方米建筑面積，有利于完善萬(wàn)科跨區(qū)域發(fā)展的戰(zhàn)略布局，使其大大增強(qiáng)了持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)能力。 被萬(wàn)科視為未來(lái)發(fā)展新標(biāo)桿的美國(guó)Pulte Homes公司的運(yùn)作模式，可能是萬(wàn)科意圖的最佳注解：在房地產(chǎn)基金占主導(dǎo)地位的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，作為上市公司的PulteHomes，其主導(dǎo)權(quán)不在公眾基金手中，而是以房地產(chǎn)投資商的身份，采取收購(gòu)兼并的方式做大規(guī)模，鞏固自己的市場(chǎng)占有率。%，而美國(guó)前十名地產(chǎn)商的市場(chǎng)占有率不到20%。 其實(shí)還有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也敏感地看到了這種轉(zhuǎn)型的脈絡(luò)。“我們也正在思考向?qū)I(yè)房地產(chǎn)投資管理公司轉(zhuǎn)型的可能?！卑偈诉_(dá)地產(chǎn)副總裁羅雷說(shuō)。 房地產(chǎn)業(yè)食物鏈正在發(fā)生變異 從金地集團(tuán)和萬(wàn)科的金融運(yùn)作中可以清楚地看到，大投資商、信托資金及海外房地產(chǎn)基金的介入，正在顛覆傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)食物鏈：20多年來(lái)長(zhǎng)期處于食物鏈頂端的開(kāi)發(fā)商不得不將壟斷利潤(rùn)與這些參與者分享 傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鏈條顯示，開(kāi)發(fā)商是整個(gè)鏈條的上端，也是利益?zhèn)鲃?dòng)的第一環(huán)。而且開(kāi)發(fā)商往往也利用這種“核心”的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)帶資承包等形式使得施工企業(yè)承擔(dān)部分開(kāi)發(fā)資金利息、出讓他們應(yīng)得的部分利益，通過(guò)預(yù)售的形式讓消費(fèi)者承擔(dān)部分開(kāi)發(fā)資金利息，等等，實(shí)施對(duì)施工企業(yè)、消費(fèi)者的掠奪。 但在投資商、信托資金以及海外房地產(chǎn)基金參與的項(xiàng)目中，它們參與瓜分了以前由開(kāi)發(fā)商獨(dú)自享有的高額利潤(rùn)。顯然傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和利益分配模式已經(jīng)發(fā)生了變化。 事實(shí)上，目前海外房地產(chǎn)基金及其他投資商與國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商的合作，基本上都如HI公司與萬(wàn)科中山公司的合作方式一樣，一般都是成立項(xiàng)目公司，雙方各自持有項(xiàng)目公司一定比例的股權(quán)，并按此比例享有項(xiàng)目利潤(rùn)。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相比，這意味著站在整個(gè)開(kāi)發(fā)鏈條上端的除了開(kāi)發(fā)商以外，還有海外房地產(chǎn)基金以及其他投資商，它們共同瓜分房地產(chǎn)項(xiàng)目的大部分利潤(rùn)。 我們認(rèn)為，隨著各種主體的投資商以及海外房地產(chǎn)基金越來(lái)越深入地介入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，它們將連同由開(kāi)發(fā)商嬗變而來(lái)的專業(yè)房地產(chǎn)投資商一起共同占據(jù)產(chǎn)業(yè)鏈條上端的位置。而這種變化趨勢(shì)，可能正是推動(dòng)萬(wàn)科、金地集團(tuán)等一大批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商積極向投資商和運(yùn)營(yíng)管理商轉(zhuǎn)變的根本動(dòng)力。 房地產(chǎn)基金及大投資商將主導(dǎo)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)基金和投資商將成為未來(lái)的兩種主流業(yè)態(tài)。按照中國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存量及未來(lái)的發(fā)展?jié)摿?，只要政策許可，未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)基金從數(shù)量上和管理的資產(chǎn)規(guī)模上達(dá)到美國(guó)目前的水平是完全可能的。而隨著房地產(chǎn)業(yè)食物鏈的變異，那些具有豐富的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)房地產(chǎn)投資商也將成為左右市場(chǎng)的重要力量 眾所周知，目前房地產(chǎn)業(yè)的資金來(lái)源中，銀行貸款和其他資金（包括定金及預(yù)收款等）規(guī)模過(guò)大。2003年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源中的國(guó)內(nèi)貸款迅速擴(kuò)張，、。2004年宏觀調(diào)控后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的貸款增幅放慢，%。 中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心的張海旺認(rèn)為，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金的主要來(lái)源仍是國(guó)內(nèi)貸款，其他融資渠道甚少且極不穩(wěn)定，這給銀行系統(tǒng)帶來(lái)很大的不確定因素。而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)把定金及預(yù)收款作為投資資金的重要來(lái)源。2004年110月，國(guó)內(nèi)貸款、定金及預(yù)收款合計(jì)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的比重超過(guò)六成，%，比宏觀調(diào)控前的2004年12月份非但沒(méi)有下降。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資因國(guó)內(nèi)貸款下降減輕對(duì)銀行資金依賴的同時(shí)，由于個(gè)人住房貸款迅速增長(zhǎng)，又間接深化了對(duì)銀行資金的占用?！斑@間接加重了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)銀行資金的依賴?！?業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，中國(guó)目前的這種狀況與當(dāng)年美國(guó)出臺(tái)《房地產(chǎn)投資信托基金法》時(shí)的情況基本一致：一方面房地產(chǎn)企業(yè)融資存在瓶頸，特別是向銀行借貸方面有各種各樣的限制，另一方面是普通投資者有參與分享地產(chǎn)業(yè)高成長(zhǎng)的強(qiáng)烈沖動(dòng)，普通投資者只能通過(guò)購(gòu)買房產(chǎn)及信托產(chǎn)品間接投資于房地產(chǎn)，而不能分享房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的超額利潤(rùn)，因?yàn)闆](méi)有集合投資的合法渠道。投資者對(duì)房地產(chǎn)的投資熱情從目前房地產(chǎn)信托產(chǎn)品往往推出后很快就銷售一空的情況可見(jiàn)一斑。 房地產(chǎn)信托基金若能推出，無(wú)疑將成為最佳的投資工具。而我們的一些案例研究表明，中國(guó)目前具備了房地產(chǎn)信托基金生存和發(fā)展的土壤。因?yàn)橹袊?guó)實(shí)際上已存在類“REITs產(chǎn)品”。與美國(guó)收益型REITs相比，目前深滬1300多家上市公司中，中國(guó)國(guó)貿(mào)（600007）、小商品城（600415）兩家具有“REITS產(chǎn)品”的部分特性（附文1）。 中國(guó)國(guó)貿(mào)收入的主要來(lái)源是國(guó)貿(mào)大廈寫字樓和商場(chǎng)、中國(guó)大飯店、國(guó)貿(mào)飯店的出租收入（表2），符合REIT產(chǎn)品收入來(lái)源的要求。但與真正的REITs相比，中國(guó)國(guó)貿(mào)沒(méi)有稅收優(yōu)惠，所得稅率為33%，盈利的大部分也沒(méi)有分派給股東。而國(guó)外REITs不交所得稅，應(yīng)稅所得中至少有95%的部分以股利的形式分配給股東。 商業(yè)零售房地產(chǎn)將拔得頭籌 中國(guó)目前的居民消費(fèi)率約為55%，大大低于7080%的世界平均水平。居民消費(fèi)率的觸底反彈對(duì)商業(yè)地產(chǎn)將產(chǎn)生持續(xù)而長(zhǎng)期的需求。因此我們預(yù)計(jì)，在各種類型的房地產(chǎn)中，商業(yè)零售房地產(chǎn)將可能成為房地產(chǎn)基金（REITs）投資的首選目標(biāo) 2004年底中國(guó)商業(yè)零售業(yè)已全面對(duì)外開(kāi)放，在此前后，中外零售連鎖巨頭們的擴(kuò)張幾近瘋狂，競(jìng)爭(zhēng)近乎白熱化，但從中也可清楚地看到這個(gè)市場(chǎng)的巨大潛力。
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