【文章內(nèi)容簡介】 發(fā)展以來，這種不利的競爭格局就一直在加劇中。這種局面在“十一五”期間將會更加顯現(xiàn)。 　　城市綜合實力的競爭 　　根據(jù)2004年中國城市競爭力報告，濟南城市綜合競爭力排名位次，在全國處于第18位，在環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)西南部，濟南位次高于石家莊、邯鄲等鐵路沿線城市，而低于青島（第12位）。在全國，青島的環(huán)境競爭力處第6位，政府管理競爭力第5位、開放競爭力第6位，濟南已經(jīng)遠不及青島，有的方面甚至低于煙臺、威海等城市。這種排序顯然有其現(xiàn)實的合理性，但這與濟南應(yīng)當具有的影響并帶動魯西、冀南、蘇北、豫西北，連接環(huán)渤海與長三角經(jīng)濟區(qū)，溝通黃河中下游的地位還不相符，目前還沒有能力真正承擔起環(huán)渤海南翼重要的次級經(jīng)濟中心的作用。由此影響到濟南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 　　相比之下，濟南社會經(jīng)濟的活躍性較差，外向型程度較低，參與區(qū)域內(nèi)部城市間分工程度不足等，受到來自省內(nèi)青島、煙臺、威海等城市競爭的影響明顯，使得來自港、澳，日、韓等外資項目，甚至來自江浙等省的內(nèi)資項目落戶濟南的機會減少。如此一來，濟南作為區(qū)內(nèi)節(jié)點城市對房地產(chǎn)業(yè)的吸引力相對降低。因此，增強濟南城市綜合實力是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)。 　　政府服務(wù)效率的競爭 　　政府管理部門審批速度、服務(wù)效率和態(tài)度等是重要的投資軟環(huán)境，當前國內(nèi)許多城市已經(jīng)在政府服務(wù)提速以及服務(wù)態(tài)度上發(fā)生了很大的轉(zhuǎn)變，服務(wù)型政府已經(jīng)成為改善投資環(huán)境的重要因素。目前珠三角、長三角的城市以及省內(nèi)的青島、煙臺、威海等城市政府服務(wù)效率已經(jīng)明顯走在全國的前面，這也是這些城市投資活躍、經(jīng)濟發(fā)達的重要原因之一，濟南市與上述城市相比尚存在較大差距。由于房地產(chǎn)市場發(fā)育存在區(qū)域差異，房地產(chǎn)業(yè)步入了跨區(qū)域投資開發(fā)的時代，國內(nèi)外許多大集團正在將投資向北方轉(zhuǎn)移。這些投資商看重的不僅是市場和城市的硬環(huán)境，更看重城市政府的服務(wù)效率。因此濟南市亟需改變目前審批流程繁雜、審批時間長、服務(wù)效率低的問題，這不僅是城市形象和政府形象問題，更關(guān)系到濟南城市招商引資和經(jīng)濟運行的效率，是城市競爭力的重要體現(xiàn)。 　　（三）宏觀調(diào)控與法制建設(shè) 　　宏觀調(diào)控從手段看是緊縮和擴張的動態(tài)統(tǒng)一，從目的看是防止大起大落的動態(tài)統(tǒng)一。在經(jīng)濟上升時期，宏觀調(diào)控的著力點是控制上升加速度和通貨膨脹，防止局部過熱演變?yōu)槿孢^熱，避免過度繁榮和泡沫化；在經(jīng)濟下降時期，宏觀調(diào)控的著力點是控制下降加速度和通貨緊縮，防止局部過冷演變?yōu)槿孢^冷，避免經(jīng)濟滑坡和慢性衰退。因此，宏觀調(diào)控覆蓋整個經(jīng)濟周期，既覆蓋上升期，又覆蓋下降期。只有將周期上升和下降兩個階段的宏觀調(diào)控統(tǒng)一起來，政府熨平經(jīng)濟周期的作用才能發(fā)揮出來，才能真正實現(xiàn)延長經(jīng)濟周期、促使國民經(jīng)濟持續(xù)快速增長的目標。 　　在2004年，國家為了控制投資過熱、防范金融風(fēng)險而采取宏觀調(diào)控政策，控制出讓開發(fā)用地，抬高了開發(fā)貸款門檻。2005年，被喻為中國樓市的政策年，繼3月16日取消了實行多年的房貸優(yōu)惠利率后，房產(chǎn)新政持續(xù)出臺了國八點、國八條、七部委意見等，調(diào)控樓市的多項政策深刻地影響了整個房地產(chǎn)市場，穩(wěn)住了城市快速上漲的房價，隨后也使樓市出現(xiàn)了交易量明顯下降的觀望期。同時，房地產(chǎn)稅制改革、物權(quán)法（草案）的討論廣泛展開，完善法制、規(guī)范市場進入快車道。所有這些都將影響著我市“十一五”房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀態(tài)。這其中，機遇與挑戰(zhàn)并存。 　　 宏觀經(jīng)濟走勢 　　“十一五”期間，我國國民經(jīng)濟將繼續(xù)保持快速增長勢頭，呈現(xiàn)“高增長、低通漲”的良好局面，我國經(jīng)濟將進入溫和調(diào)整階段，使得主要依靠投資和凈出口需求拉動的經(jīng)濟增長轉(zhuǎn)變?yōu)橐揽客顿Y、消費和凈出口三大需求共同拉動的經(jīng)濟增長，使得經(jīng)濟發(fā)展主要依靠規(guī)模增長轉(zhuǎn)變?yōu)橐揽恳?guī)模增長和質(zhì)量、結(jié)構(gòu)及效益的改善，我國經(jīng)濟加快走上集約化發(fā)展的道路。 　　“十一五”期間，我市將首次遇到工業(yè)化與城市化發(fā)展的土地屏障，土地對我市經(jīng)濟增長的制約，則會推動我市工業(yè)化與城市化朝向更加集約土地使用的方向發(fā)展，特別是推動濟南大都市圈的發(fā)展，因為只有采用“都市圈”模式才能最集約地使用土地。此外還會推動對城市建成區(qū)的再開發(fā)，就是將大量低層建筑推倒重建成高層建筑，大幅度提高城市的開發(fā)強度，并結(jié)合產(chǎn)業(yè)升級，淘汰掉那些土地產(chǎn)出率低的工業(yè)與服務(wù)業(yè)項目?？傊?，“十一五”期間我市經(jīng)濟增長所遇到的新矛盾、新問題，會推動我市經(jīng)濟加快走上集約化發(fā)展的道路，從而使“十一五”成為我市經(jīng)濟在走向現(xiàn)代化過程中的重要轉(zhuǎn)型期。 　　土地管理 　　2003－2004年，加強土地管理的調(diào)控政策先后有：國土資源部發(fā)了《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》，嚴格控制土地供應(yīng)總量；國務(wù)院出臺關(guān)于清理整頓開發(fā)區(qū)和加強建設(shè)用地管理的通知；國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即71號令)等。國有土地出讓“招、拍、掛”制度的確立，體現(xiàn)了公開、公正、公平的原則，使開發(fā)商減少了取得土地的許多中間環(huán)節(jié)，實現(xiàn)了土地與資本的最直接結(jié)合，明顯提高了土地資源配置的效率，加強了土地市場秩序。采用“招、拍、掛”后的地價會上漲，資金不足、開發(fā)能力低的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會逐步被淘汰?！笆晃濉逼陂g國家將繼續(xù)土地的嚴格管理以及對于農(nóng)用地和基本農(nóng)田的嚴格保護的政策，這對于快速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)是一個非常嚴峻的挑戰(zhàn)，如何利用現(xiàn)行的土地政策、盤活存量土地、發(fā)展省地型房地產(chǎn)成為行業(yè)急需解決的問題。 　　房地產(chǎn)金融 　　房地產(chǎn)金融是對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的強力支持，同時也要防范金融風(fēng)險。合理運用房地產(chǎn)金融政策進行投資調(diào)控，是促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的有效手段之一。把房地產(chǎn)住房抵押貸款的利率提高到正常的水平，目的是要遏制房地產(chǎn)商的短期投機行為，讓消費者增強資金價格風(fēng)險的意識。加息改變了市場預(yù)期，有利于引導(dǎo)投資的合理流向，有利于遏制房地產(chǎn)業(yè)過熱苗頭，消除潛在金融風(fēng)險，以實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。 　　　“十一五”期間國家將發(fā)展多層次的資本市場和完善房地產(chǎn)信托，增加房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。只有完善房地產(chǎn)企業(yè)的長期融資渠道，才能形成租售并舉的住房市場，才能最終促使房地產(chǎn)健康發(fā)展。 　　房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 　　2004年末頒布了新修訂的《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》。該管理條例提高了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立門檻；明確了房地產(chǎn)開發(fā)必須堅持政府總攬、市場導(dǎo)向、以項目帶開發(fā)的方針；對房地產(chǎn)開發(fā)項目的確立與取得、房地產(chǎn)項目的建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營等作了相應(yīng)的規(guī)定；首次把住宅性能認定要求列入項目建設(shè)條件意見，依法實行《住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)要求意見書》制度，該意見書與控制規(guī)劃條件同時作為開發(fā)項目招標和土地出讓的必備條件。該條例的頒布實施對于今后規(guī)范管理省內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為和市場秩序、提高商品房產(chǎn)品質(zhì)量將起到重要作用。 　　　　2005年4月頒布了《山東省商品房銷售條例》，嚴格執(zhí)行該條例，對于規(guī)范房地產(chǎn)銷售經(jīng)營行為、理順市場秩序、保障購房者的權(quán)益，應(yīng)具有重要意義。 　　2005年5月，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，規(guī)定自6月1日起禁止未竣工的已購預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓；對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的,取消了營業(yè)稅的優(yōu)惠。這一措施對于穩(wěn)定房價、抑制投機性需求、規(guī)范房地產(chǎn)市場起到了重要的作用。 　　房地產(chǎn)稅制改革 　　我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制，是1994年稅制改革后逐步形成的，直接以房地產(chǎn)為課稅對象的稅種有5種，包括土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、契稅；與房地產(chǎn)聯(lián)系密切的稅種有營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、個人所得稅、印花稅。 　　我國房地產(chǎn)稅制存在諸多不完善之處，如流通環(huán)節(jié)稅費過多、重復(fù)征稅、征稅范圍過窄、計稅依據(jù)不合理等，全面的房地產(chǎn)稅改已是迫在眉睫。稅制改革的目標是構(gòu)建一個科學(xué)的稅收結(jié)構(gòu)，在“明租、正稅、清費”的前提下，適當調(diào)整征稅范圍，擴大稅基，合理計稅。通過開征統(tǒng)一規(guī)范的不動產(chǎn)稅、清理房地產(chǎn)行業(yè)收費、開征土地閑置稅、適時開征遺產(chǎn)稅和贈與稅等措施來完善我國房地產(chǎn)稅收體制，進一步體現(xiàn)稅收對于房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控職能和對社會財富再分配的調(diào)節(jié)職能，并有助于提高土地和房產(chǎn)的使用效率，建設(shè)節(jié)約型社會。 　　行政許可法 　　《行政許可法》的頒布為約束行政行為、為房地產(chǎn)業(yè)的健康和規(guī)范化發(fā)展提供了法律保障。 　　第一，行政機關(guān)辦事效率的提高、行政許可時間的縮短，優(yōu)化了房地產(chǎn)投資環(huán)境，使得建立一個高效率的房地產(chǎn)市場成為可能。為了提高效率，從土地到規(guī)劃，再到建設(shè)管理和市場管理，各個環(huán)節(jié)的審批手續(xù)都進行了較大規(guī)模的調(diào)整，這有利于減小房地產(chǎn)企業(yè)管理成本，縮短房地產(chǎn)開發(fā)周期。 　　第二，《行政許可法》中明確了有關(guān)聽證的規(guī)定。對于房地產(chǎn)業(yè)來說，凡涉及公眾利益的事件，必須在20日內(nèi)組織聽證，行政機關(guān)不能再擅自替業(yè)主做主，而是必須通過聽證會聽取業(yè)主的意見，更大限度地保護了民眾利益，這要求政府的管理行為和房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營行為要符合規(guī)范，體現(xiàn)“以人為本”。 　　第三，監(jiān)查部門也將受監(jiān)督。《行政許可法》規(guī)定，實施行政監(jiān)察管理的部門，將把監(jiān)督檢查結(jié)果經(jīng)監(jiān)查人員簽字交由專門部門記錄歸檔，以示對監(jiān)查結(jié)果的真實性和公正性負責(zé)，有利于減少監(jiān)查人員濫用職權(quán)。這將促使房地產(chǎn)行業(yè)更為透明、公正。 　　物權(quán)法 　　《中華人民共和國物權(quán)法（草案）》，是一部明確物的歸屬，保護物權(quán)，充分發(fā)揮物的效用，維護社會主義市場經(jīng)濟秩序，維護國家基本經(jīng)濟制度，關(guān)系人民群眾切身利益的民事基本法律草案。在這部共５編２０章２６８條的草案中，涉及房地產(chǎn)行業(yè)的有包括建設(shè)用地使用權(quán)、業(yè)主身份及權(quán)利、拆遷補償、不動產(chǎn)登記等八項內(nèi)容。該法一旦頒發(fā)實施，將對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生深遠影響。 　　預(yù)計2006年出臺的《物權(quán)法》在規(guī)劃建設(shè)用地、不動產(chǎn)登記制度等方面做出規(guī)定，將達到進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場、降低金融風(fēng)險的目的。而對于征地與拆遷的合理補償、小區(qū)綠地與道路的權(quán)屬、土地使用權(quán)續(xù)期、建設(shè)用地收回等問題的規(guī)定會在一定程度上約束房地產(chǎn)開發(fā)商的行為，充分保護物權(quán)所有人利益。這要求開發(fā)商必須增強法制觀念。 　　五、“十一五”房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展預(yù)測 　　（一）住宅需求預(yù)測 　　住宅需求預(yù)測是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展預(yù)測的重要基礎(chǔ)。根據(jù)市房管部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2004年底，濟南市實有住宅面積6195萬平方米。根據(jù)“十一五”房產(chǎn)管理發(fā)展預(yù)測，，中心城城區(qū)人口將達到291萬左右。 　　按照以上數(shù)據(jù)，計算得出： 　　2005年中心城城區(qū)人口＝＋（291－）／6＝(萬人) 　　2005年中心城城區(qū)住宅建筑面積=*(+)=6607萬平方米 　　2010年中心城城區(qū)住宅建筑面積=291*= 　　進而計算得到 　　“十一五”期間中心城城區(qū)住宅需求總量== 　　考慮到中心城范圍內(nèi)非商品住宅和違規(guī)違章住宅建設(shè)（含集資建房、舊村改造住宅及其非法銷售量、違規(guī)違章不具備銷售條件的商品住宅）并未列入房產(chǎn)管理部門備案登記，這部分需求量也占到一定比例，得到“十一五”。 　　（二）商業(yè)用房需求預(yù)測 　　商業(yè)用房包括商鋪、寫字樓（及辦公樓）等，商業(yè)用房需求預(yù)測依據(jù)的基礎(chǔ)歷史統(tǒng)計數(shù)據(jù)是全市分年度增量商業(yè)用房銷售面積交易量，這個交易量是全市數(shù)據(jù)，但用于市區(qū)中心城商業(yè)用房需求預(yù)測，需要作區(qū)域修正。 表6 1998～2004年市區(qū)中心城商業(yè)用房新增有效需求量 單位：萬平方米年份1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年市域交易量區(qū)域修正系數(shù)市區(qū)需求量　?。ㄕf明：受統(tǒng)計資料限制，市區(qū)中心城商業(yè)用房銷售面積通過區(qū)域修正系數(shù)修正得到，區(qū)域修正系數(shù)=市轄區(qū)新開工面積/市域新開工面積） 　　根據(jù)預(yù)測數(shù)據(jù)，采用最小二乘法得出商業(yè)用房需求量自回歸預(yù)測模型為: 　　Y= + （相關(guān)系數(shù)R=） 　　式中，Y 為商業(yè)用房有效需求量，t為時間變量，以1998年為起點，1998年時t=1，1999年時t=2，2000年時t=3，由此類推。 　　根據(jù)該模型預(yù)測得到“十一五”期間市區(qū)中心城商業(yè)用房有效需求量?？紤]到城市化加快、市場經(jīng)濟進一步發(fā)育和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整使第三產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的影響，因此，我市“十一五”期間商業(yè)用房有效需求總量還應(yīng)有所增加。，計算得到“十一五”期間我市商業(yè)用房有效需求總量為275萬平米，平均每年需求量為55萬平米。 表7 “十一五”商業(yè)用房新增有效需求預(yù)測結(jié)果 單位：萬平方米年 份2006年2007年2008年2009年2010年合 計預(yù)測值修正值3644546576275（三）土地需求預(yù)測 　　土地需求是指為滿足住宅、商業(yè)以及其它用途等的需求而需要的開發(fā)用地的需求量，因此，土地需求預(yù)測可以按照住宅需求和商業(yè)用房需求預(yù)測結(jié)果和一定的開發(fā)強度指數(shù)進行推算?！笆晃濉逼陂g我市每年土地需求預(yù)測可依據(jù)下式為基礎(chǔ)進行推算： 　　L= Y1/R1+ Y2/R2 　　式中：L為住宅和商業(yè)用房所需要的開發(fā)用地量，Y1為住宅需求總量，Y2為商業(yè)用房需求總量，R1為住宅開發(fā)區(qū)片的開發(fā)強度指數(shù)（相當于地塊容積率），R2為商用地產(chǎn)開發(fā)區(qū)片開發(fā)強度指數(shù)。即 　　L=Y1/+Y2/ 　　將前述預(yù)測的“十一五”期間住宅需求量和商業(yè)用房需求量代入上式，計算得到“十一五”，再加上工業(yè)用途等其它用地需求，我市“十一五”期間房地產(chǎn)開發(fā)用地需求總量在3000萬平方米左右，平均每年的需求量為600萬平方米左右。 　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)投資規(guī)模預(yù)測 　　根據(jù)前述發(fā)展現(xiàn)狀分析，濟南市的房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比例明顯偏低，增長速度也一直低于全國平均水平。在“十一五”期間難得的發(fā)展機遇面前，應(yīng)該加快房地產(chǎn)投資開發(fā)的步伐。按照與國內(nèi)其他城市的對比，“十一五”期間濟南市市轄區(qū)房地產(chǎn)投資開發(fā)保持不低于平均20%的增長率是一個合理的發(fā)展速度，故采