房地產(chǎn)業(yè)的核心由開發(fā)轉(zhuǎn)向金融運(yùn)作-預(yù)覽頁
【正文】 同出資設(shè)立一家項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司注冊(cè)資本約為5億元，股東出資比例為：金地集團(tuán)出資約7500萬元，占注冊(cè)資本的15%；MSREF出資約27500萬元，占注冊(cè)資本的55%；上海盛融投資有限公司出資約1 5000萬元，占注冊(cè)資本的30%。 ，包括了中國建設(shè)銀行16家分行分布在華中和華南地區(qū)的154項(xiàng)資產(chǎn)。顯然金地集團(tuán)扮演的是運(yùn)營管理商的角色。 萬科加緊調(diào)整融資結(jié)構(gòu)2004年6月9日，、期限2年、年利率為4%的貸款協(xié)議，用于深圳十七英里項(xiàng)目的開發(fā)。該信托貸款的年利率為4%，%相比，萬科每年節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用近400萬元。信托計(jì)劃的投資者在購買該產(chǎn)品的同時(shí)，不僅享有通常意義的投資收益，更重要的是還可以獲得對(duì)該房產(chǎn)的優(yōu)先購買權(quán)以及購房價(jià)格的高折扣率。上述轉(zhuǎn)讓完成后，萬科對(duì)中山公司直接和間接擁有的權(quán)益為48%（圖3）。涉及21項(xiàng)物業(yè)，建筑面積598萬M2，按權(quán)益算，本項(xiàng)交易完成后，萬科權(quán)益土地儲(chǔ)備增加194萬M2。 我們的分析表明，這項(xiàng)收購使萬科的權(quán)益土地儲(chǔ)備超過1000萬平方米建筑面積，有利于完善萬科跨區(qū)域發(fā)展的戰(zhàn)略布局，使其大大增強(qiáng)了持續(xù)競爭能力。 被萬科視為未來發(fā)展新標(biāo)桿的美國Pulte Homes公司的運(yùn)作模式，可能是萬科意圖的最佳注解：在房地產(chǎn)基金占主導(dǎo)地位的美國房地產(chǎn)市場(chǎng)，作為上市公司的PulteHomes，其主導(dǎo)權(quán)不在公眾基金手中，而是以房地產(chǎn)投資商的身份，采取收購兼并的方式做大規(guī)模，鞏固自己的市場(chǎng)占有率。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)相比，這意味著站在整個(gè)開發(fā)鏈條上端的除了開發(fā)商以外，還有海外房地產(chǎn)基金以及其他投資商，它們共同瓜分房地產(chǎn)項(xiàng)目的大部分利潤。 我們認(rèn)為，隨著各種主體的投資商以及海外房地產(chǎn)基金越來越深入地介入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，它們將連同由開發(fā)商嬗變而來的專業(yè)房地產(chǎn)投資商一起共同占據(jù)產(chǎn)業(yè)鏈條上端的位置。 房地產(chǎn)基金和投資商將成為未來的兩種主流業(yè)態(tài)。而且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把定金及預(yù)收款作為投資資金的重要來源?！蓖顿Y者對(duì)房地產(chǎn)的投資熱情從目前房地產(chǎn)信托產(chǎn)品往往推出后很快就銷售一空的情況可見一斑。 房地產(chǎn)信托基金若能推出，無疑將成為最佳的投資工具。但與真正的REITs相比，中國國貿(mào)沒有稅收優(yōu)惠，所得稅率為33%，盈利的大部分也沒有分派給股東。 中國目前的居民消費(fèi)率約為55%，大大低于7080%的世界平均水平。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2005年2月，家樂福在中國的門店數(shù)已達(dá)53家。 其他外資零售業(yè)巨頭也不甘落后。因?yàn)槟壳爸袊M(fèi)率約為55%，大大低于70%的世界平均水平。該合作框架協(xié)議書涉及項(xiàng)目20個(gè)，而此前雙方已經(jīng)簽署了全國6個(gè)不同城市的深國投商業(yè)中心項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓合同?，這些商場(chǎng)主要租給沃爾瑪，嘉德占股份51%，深國投占股49%。 從操作模式看，以湖南項(xiàng)目為例：國投置業(yè)持有湖南深圳國投商業(yè)置業(yè)發(fā)展有限公司（簡稱湖南發(fā)展）49%的股權(quán)，嘉德集團(tuán)全資子公司凱德商用中國投資有限公司持有51%的股權(quán)。例如在土地收購期間，通過發(fā)行股權(quán)信托，支持深國投置業(yè)購買土地；在項(xiàng)目進(jìn)行期間，可以根據(jù)工程的進(jìn)度，從財(cái)務(wù)成本最小化的原則，通過發(fā)行貸款信托或股權(quán)信托的方式保證項(xiàng)目如期竣工交付使用，而且借助深國投與沃爾瑪長期的戰(zhàn)略合作關(guān)系，保證了房產(chǎn)穩(wěn)定的銷售渠道，并以此獲得穩(wěn)定的租金收入；發(fā)行受益權(quán)信托，不僅可以及時(shí)變現(xiàn)，保證資金的流動(dòng)性，而且可以充分享受商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的最大化價(jià)值。 該操作模式也為類似商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作提供了一個(gè)很好的范本。 在未來混業(yè)經(jīng)營的模式下，會(huì)產(chǎn)生類似美林、摩根的投資商。該證券化方案采用信托作為特定目的載體（SPV，是為資產(chǎn)證券化設(shè)立的有限責(zé)任公司，以之為載體收購可證券化的特殊資產(chǎn)），其運(yùn)作的基本方式是：首先，商業(yè)銀行將其可證券化的住房貸款出售給SPV；其次，SPV將所獲得的住房貸款匯總重組，經(jīng)信用擔(dān)保及評(píng)級(jí)后，發(fā)行住房貸款證券；最后，SPV持有資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流，用于對(duì)投資者支付本息以及評(píng)估、擔(dān)保、承銷或其他證券化費(fèi)用。經(jīng)過近40多年的發(fā)展，美國目前大約有300多只 REITs在運(yùn)作之中，管理的資產(chǎn)總值超過3000億美元，而且其中有近2/3在全國性的證券交易所上市交易。 按照REITs組織形態(tài)不同，美國REITs可分為契約型和公司型兩種。3）混合型：它是介于資產(chǎn)類和抵押類之間的一種房地產(chǎn)投資信托，具有資產(chǎn)類REITs和抵押類REITs的雙重特點(diǎn)，即在從事抵押貸款服務(wù)的同時(shí)，自身也擁有部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國的REITs 中的絕大部分是從事資產(chǎn)類投資，約占所有REITs 的96%.，每個(gè)REIT 根據(jù)各自的專長選擇投資領(lǐng)域，有的以地理區(qū)域?yàn)閷ｉL，如地區(qū)、州、市的地產(chǎn)；有的專長于各種行業(yè)地產(chǎn)，如零售業(yè)、工業(yè)、辦公樓、公寓、醫(yī)院等房地產(chǎn)；有些REITs 選擇廣泛的投資類型，包括房地產(chǎn)、貸款類的眾多產(chǎn)品。 REITs的操作模式是：先發(fā)行股票籌集資金，發(fā)行方式有募集和公開發(fā)行等，讓人壽保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老基金組織等機(jī)構(gòu)投資者和一般投資者認(rèn)購。房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)走資本運(yùn)作之路房地產(chǎn)企業(yè)只有將產(chǎn)業(yè)資本和金融資本有機(jī)結(jié)合，走資本運(yùn)作的道路，才能應(yīng)對(duì)國內(nèi)外生存環(huán)境的變化，迎接WTO的挑戰(zhàn)。但與以往相比，我國房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境已經(jīng)并將繼續(xù)發(fā)生重大變化。專家們認(rèn)為，我國房地產(chǎn)業(yè)的重新洗牌已經(jīng)開始。
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