【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 華北約，幸福西街為兩條十五米規(guī)劃路貫穿，項(xiàng)目建成后將三面臨街。加上首期地鐵長(zhǎng)壽西出口近在咫尺（從項(xiàng)目地點(diǎn)至前述地鐵出口，步行不超過(guò)五分鐘），將來(lái)交通會(huì)十分便利。但南面規(guī)劃路將小區(qū)分割，影響了項(xiàng)目的整體性，并會(huì)為將來(lái)的管理帶來(lái)不便。標(biāo)的影響，項(xiàng)目各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)這兩種風(fēng)險(xiǎn)因素的變化較為敏感，尤其是銷售價(jià)格因素。（二）環(huán)境區(qū)位情況介紹一個(gè)項(xiàng)目的土地坐標(biāo)是其多種因素綜合作用的結(jié)果，項(xiàng)目的地理位置、環(huán)境與污染情況、交通條件、市政配套、周邊景觀以及鄰近樓盤的素質(zhì)等，共同決定了該項(xiàng)目的地塊價(jià)值。土地性質(zhì)綜述：項(xiàng)目面積：約23689平方米，地形整體條件較完備，部分用地上原有廠房建筑，實(shí)際上滿足“七通”（即上水通、下水通、路通、電通、通訊通、煤氣通、熱力通）條件；除規(guī)劃中二期工程部分有兩個(gè)大坑之外，土地絕大部分平整?？傊?，地塊屬較理想的建筑用地。地塊周圍景觀（1） 自然景觀A、前方景觀（東方）該方向上，因有一高壓輸電線路沿麒麟路架設(shè)，使得該方向上的無(wú)論近看或遠(yuǎn)望的視線都被干擾。因此，該方向遠(yuǎn)景雖有景觀，但視線不佳；近景雖林中有水，但其景卻被雜亂的棚戶、散落的廢物削弱。B、 后方景觀（西方）后方景觀，雖然因緊臨的幾個(gè)小區(qū)開始未完成，近景尚為未知數(shù)；但遠(yuǎn) 景視線極佳；遠(yuǎn)處青山輪廓清晰可見。中部為高層建筑的彩色，稍近處則為玉泉花圃；景色層次分明，就如青色的山景中嵌進(jìn)彩色的建筑圖象，如視點(diǎn)在8層以上還可看到左后方（西北方）的中山公園的山景。C、 左方景觀（北方）（略）D、 右方景觀（南方）（略）（2） 人文、歷史景觀A、公園等自然景觀（略）B、歷史古跡，人文景觀（略）（3）景觀綜述從地塊周圍環(huán)臨的景觀及遠(yuǎn)景視野開闊程度看，東、南、西、北四個(gè)方向景觀中只有西方景觀尚可，東方景觀因視線被高壓線阻隔而大打折扣；南方景觀視線亦受阻擋；北方景觀不佳（變電站、工廠）；總之，地塊周圍景觀應(yīng)屬該地塊的弱項(xiàng)。但因該地塊形狀南北方向較長(zhǎng)，東西方向較窄，故將來(lái)可以設(shè)法通過(guò)環(huán)藝設(shè)計(jì)來(lái)弱化南北方向上的不佳景觀，消除此弱項(xiàng)。外部景觀如青青世界、世界之窗、動(dòng)物園等，直達(dá)交通極為方便；且臨近有古縣衙、古城堡等一批歷史古跡，以及宗教景觀—天主教堂。這些外部景觀及其交通的便利程度應(yīng)屬該地塊的優(yōu)勢(shì)。環(huán)境、污染情況：（1） 水、空氣、土地污染情況：地塊周圍工廠和一些無(wú)規(guī)劃的雜亂棚戶，工廠的廢氣、廢水的排放，棚戶區(qū)住戶亂拋的廢物，使周圍的水、空氣和土地都受到一定程度的污染。（2） 噪音污染（略）（3） 社會(huì)治安狀況（略）地塊周圍的交通條件（1） 環(huán)臨的公共交通條件（略）（2） 地塊與公共交通的連接—亞交通條件（略）（3） 交通條件綜述環(huán)臨地塊的公共交通極為便利，而且地塊緊鄰公交干道，不存在亞交通連接問(wèn)題，更無(wú)交通瓶頸限制，因此該地塊的交通條件極為優(yōu)越，屬一優(yōu)勢(shì)條件。配套設(shè)施（1） 菜市場(chǎng)（略）（2） 商店、購(gòu)物中心（略）（3） 小學(xué)（略）（4） 中學(xué)（略）（5） 醫(yī)院（略）（6） 體育娛樂(lè)場(chǎng)所（略）（7） 銀行、郵局、酒店（略）（三） 周邊樓盤情況介紹市場(chǎng)特點(diǎn)：內(nèi)部區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展的不平衡性南山區(qū)商品住宅樓市場(chǎng)具有顯著的地域不平衡性特征，可以將其劃分為以下五個(gè)子區(qū)域市場(chǎng)：（1） 區(qū)域一：北環(huán)大道以北區(qū)域，主要為大型政府微利房和福利房。該區(qū)域位置較偏僻，市場(chǎng)地價(jià)低，同時(shí)商品樓價(jià)格也較低。由于具微利房的特征，將來(lái)基本的市政設(shè)施會(huì)有配套。（2） 區(qū)域二：北環(huán)大道以南，深南大道以北，僑城西路以東區(qū)域。主要為華僑域和沙河一帶。該區(qū)域是深圳市第一人文景觀概念區(qū)域，其市場(chǎng)地價(jià)較高，商品樓檔次和價(jià)格也相應(yīng)較高。但市政設(shè)施配套不是很方便。（3） 區(qū)域三：北環(huán)大道以南，深南大道以北，僑城西路以東區(qū)域。主要為南山舊城區(qū)和工業(yè)園區(qū)。該區(qū)域的主要住宅是南山舊城區(qū)的民房，商品住宅較少，其它是工業(yè)廠房。該區(qū)市場(chǎng)地價(jià)較低，周邊環(huán)境總體較雜亂，市政配套較遠(yuǎn)。金麒麟花園項(xiàng)目正位于該區(qū)域。（4） 區(qū)域四：深南大道以南，內(nèi)環(huán)路以北區(qū)域。該區(qū)域?yàn)槟仙絽^(qū)商業(yè)文化中心，市場(chǎng)地價(jià)中等，同時(shí)商品樓價(jià)格也適中。隨著南山區(qū)的市政規(guī)劃的實(shí)施，該區(qū)域作為南山區(qū)中心的地位將進(jìn)一步得到強(qiáng)化，在市政設(shè)施方面也將越來(lái)越齊方便。（5） 區(qū)域五：內(nèi)環(huán)路以南區(qū)域，主要指蛇口、赤灣。該區(qū)域擁有豐富的海景和山景等自然景觀。是南山區(qū)高檔豪宅的集中區(qū)域。但由于目前位置離深圳中心較遠(yuǎn)，普通商品住宅樓的價(jià)位相對(duì)較低。結(jié)論在深圳市房地產(chǎn)發(fā)展的早中期，南山區(qū)由于區(qū)位因素，發(fā)展較羅湖區(qū)、福田區(qū)滯后，到目前，商品住宅價(jià)格要比前者低3040%。深圳市中心的西移，南山區(qū)西部建設(shè)的加速，為南山區(qū)的區(qū)位功能的進(jìn)一步轉(zhuǎn)換提供了催化劑，同時(shí)為南山區(qū)房地產(chǎn)，尤其是商品住宅市場(chǎng)提供了契機(jī)。南山區(qū)商品住宅市場(chǎng)存在明顯的區(qū)域不平衡性，這種不平衡性在短期內(nèi)仍將存在，但隨著南山區(qū)西部建設(shè)的加快，以及發(fā)展商的努力，這種不平衡性將日益縮小。三、地塊優(yōu)劣勢(shì)（SWOT）分析（一）地理?xiàng)l件分析就此地塊的客觀地理位置及環(huán)境條件，按前面所列的諸項(xiàng)要素及簡(jiǎn)要分析結(jié)論，和SWOT分析法，列出SWOT坐標(biāo)圖如下：S（優(yōu)勢(shì)） W（劣勢(shì)）“七能”+交通 景觀+拆遷費(fèi)購(gòu)物 娛樂(lè)+銀行、郵局污染O（機(jī)會(huì)） T（威脅） 掌握“前?！薄ⅰ坝袢钡脑敿?xì)情況， 直接對(duì)手在設(shè)計(jì)價(jià)格、入市機(jī)會(huì)等避開對(duì)手； 前?；▓@ 概念、環(huán)藝設(shè)計(jì)弱化景觀劣勢(shì)、 玉泉花園降低噪音影響。從以上四個(gè)象限中的因素分布情況可以看出：地塊環(huán)臨的幾個(gè)訂條件如交通、購(gòu)物、醫(yī)療都非弱勢(shì)；地形地貌亦無(wú)特別的劣勢(shì)；幾個(gè)劣勢(shì)因素（污染、景觀）都可經(jīng)過(guò)未來(lái)小區(qū)的合理規(guī)劃和設(shè)計(jì)得到不同程度的改善。因此該地塊無(wú)完全劣勢(shì)。就金麒麟項(xiàng)目的開發(fā)、投資而方，未來(lái)開發(fā)營(yíng)銷工作，只要注意威脅（T）因此，把握機(jī)會(huì)（O）因素，那么，地塊的地理?xiàng)l件就不會(huì)成為影響整個(gè)小區(qū)價(jià)值的劣勢(shì)因素。（二）環(huán)臨競(jìng)爭(zhēng)樓盤對(duì)比從環(huán)臨地塊的7個(gè)樓盤的地理位置和樓盤性質(zhì)看，該地區(qū)的多層住宅（最高8層），價(jià)格均不超過(guò)3500元/平方米，與地塊直連的兩樓盤售價(jià)最低僅為2200元/平方米。（三）結(jié)論從項(xiàng)目地塊性質(zhì)來(lái)看，金麒麟花園地塊是較理想的住宅建筑用地。根據(jù)SWOT分析，該地塊在市政配套、環(huán)境污染及區(qū)位位置方面具有暫的劣勢(shì)，并考慮到地塊直臨麒麟立交橋和兩大交通主干道，且與交通主干道（深南大道和麒麟道）之間沒(méi)有足夠的空間進(jìn)行環(huán)藝設(shè)計(jì)以屏蔽交通的喧囂，故在此塊地上難以開發(fā)出豪華住宅區(qū)。周邊高素質(zhì)可比樓盤減少，在建樓盤售價(jià)均偏低。綜合以上各項(xiàng)，比照料地塊周邊的地產(chǎn)開發(fā)水平。金麒麟項(xiàng)目常規(guī)類比土地價(jià)值在3500/平米左右。若導(dǎo)入國(guó)企的全程服務(wù)，在小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格、營(yíng)銷推廣等方面進(jìn)行綜合提升，則項(xiàng)目單位平均價(jià)值可上升至5000元以上。四、居住圈客戶調(diào)查分析（一）從項(xiàng)目鄰近樓盤的客戶群情況看，沒(méi)有任何一個(gè)能具有傾向性較強(qiáng)的，職業(yè)層次單一的客戶群。究其原因，有以下幾點(diǎn)原因：由于此地的地理位置，仍然處在深圳市區(qū)和蛇口工業(yè)區(qū)之間的“軟肋”。上、兩頭都靠不上，地價(jià)較低房屋成本低，售價(jià)低。因此，這種低價(jià)位的住宅覆蓋的社會(huì)層次越寬，往往客戶群的社會(huì)萬(wàn)分越復(fù)雜，也就越難以在職業(yè)上區(qū)分他們，而只能用其收入水平（中等收入，年收入58萬(wàn)元，即有能力購(gòu)房）來(lái)界定。由南山區(qū)的人文地理?xiàng)l件決定：整個(gè)南山區(qū)部分被規(guī)劃為高科技工業(yè)園區(qū)，這就決定了該地區(qū)的人員的從業(yè)結(jié)構(gòu)的特殊性，即科研人員、企業(yè)管理人員和普通的工人、外資方的代表等。在這些企業(yè)中，除少數(shù)高級(jí)管理人員和外方代表以外，絕大部分的普通職工和中、低級(jí)的管理人員，其收入水平均不足以支持購(gòu)買中、高檔價(jià)位（50008000元/平方米）的住宅。因此，中低檔價(jià)位住宅更適合該地區(qū)的中高層企業(yè)人員和部分科研人員。這就必然導(dǎo)致在該區(qū)內(nèi)同一收入水平上的各行各業(yè)的人都可能購(gòu)置同樣的住房，使這些小區(qū)的居民萬(wàn)分復(fù)雜化。同時(shí)，南山區(qū)內(nèi)還有許多當(dāng)?shù)卮迕瘢@些村民因各種原因（如征地補(bǔ)償、多種經(jīng)營(yíng)或股票投資等）有相當(dāng)?shù)氖杖牒头e蓄，他們完全有能力在該地區(qū)選擇適當(dāng)?shù)淖≌?，這就使這些小區(qū)居民的成分更加復(fù)雜?？傊捎诟鞣矫娴囊蛩刂萍s，金麒麟花園附近的房?jī)r(jià)低，限制了該地區(qū)的住宅開發(fā)的檔次，住宅檔次不高，又必然導(dǎo)致居民成分復(fù)雜。（二） 綜上所述，對(duì)金麒麟花園主力客戶群的判斷，應(yīng)基于以下幾個(gè)基礎(chǔ)： 中等收入的企業(yè)中，高級(jí)管理人員，部分政府機(jī)關(guān)工作人員（集體購(gòu)買），這些人更趨向選擇于中、小戶型（5090平方米）。 購(gòu)房更注重經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，較少關(guān)注“人以群分”而產(chǎn)生的明顯社會(huì)階層界限（如“萬(wàn)科城市花園”，被多數(shù)人認(rèn)為是“成功人士”的選擇）。 小戶型面對(duì)的住戶，是第一次購(gòu)房的客戶（從統(tǒng)計(jì)的幾個(gè)臨近樓盤看小戶占相當(dāng)大的比例，近六成）。第4章、項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析一、分析方法商品住宅價(jià)值分析法—類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析（一） 該價(jià)值分析法是選擇若干與本項(xiàng)目在物業(yè)類型和檔次上相類似的樓盤，通過(guò)對(duì)它們和本項(xiàng)目之間各價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比分析，判斷本項(xiàng)目在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下可實(shí)現(xiàn)之價(jià)值，主要步驟如下： 選擇可類比項(xiàng)目； 確定該類樓盤價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其在價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重； 分析可類比項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素之特征； 對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比值； 根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)。（二） 類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值的概念及其決定因素類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值是指在當(dāng)前的市場(chǎng)條件下，某項(xiàng)目與周邊一地價(jià)圈內(nèi)同類項(xiàng)目相比，所具備的比較價(jià)值。在具體的數(shù)量計(jì)算中，需全面考察比較各類比樓盤的諸價(jià)值要素。決定一個(gè)成熟市場(chǎng)（合理的買方市場(chǎng)）的成熟商品住宅項(xiàng)目的價(jià)值要素包括以下三類；A、類比土地價(jià)值——地段資源的差異地段從來(lái)就是決定房地產(chǎn)價(jià)值的最基本和重要的因素之一。作為一個(gè)“資源”的概念，不同地段具有不同的房地產(chǎn)資源優(yōu)勢(shì)，即具備不同的地產(chǎn)因子。這些地產(chǎn)因子包括交通條件、環(huán)境景觀條件和市政配套條件等等，在某個(gè)時(shí)期內(nèi)是難以改變的。在同一地價(jià)圈內(nèi)的不同項(xiàng)目，其類比土地價(jià)值的差異主要決定于以下要素：*市政交通及直入交通的便利性的差異；*項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異，包括項(xiàng)目周邊自然和綠化景觀的差異，教育人文景觀的差異、各種污染程度的差異以及周邊社區(qū)素質(zhì)的差異；*周邊市政配套便利性的差異。B、項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷如果說(shuō)項(xiàng)目的地段資源所決定的類比土地價(jià)值是客觀的不能為發(fā)展商所改變的話（當(dāng)然會(huì)因?yàn)檎姓?guī)劃的發(fā)展而變化），那么，發(fā)展商所能做的最大限度地使項(xiàng)目?jī)r(jià)值升的就是對(duì)項(xiàng)目的精心規(guī)劃、包裝和管理。以下是決定中高檔樓盤可提升價(jià)值的主要要素：*建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)；*單體戶型設(shè)計(jì)；*建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì)；*小區(qū)配套和物業(yè)管理*形象包裝和營(yíng)銷策劃*發(fā)展商品牌和實(shí)力C、價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素——經(jīng)濟(jì)、政策因素房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)之間是相互影響、相互制約的關(guān)系。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)走強(qiáng)的結(jié)果，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)又具有支柱性的作用。一般來(lái)說(shuō)。房地產(chǎn)的市場(chǎng)周期是同宏觀經(jīng)濟(jì)周期基本同步的。在政策方面、利息率的變化、金融按揭政策、房改政策等等都對(duì)商品住宅項(xiàng)目的價(jià)值實(shí)現(xiàn)有著顯著的影響。二、價(jià)值分析的相關(guān)指標(biāo)（一）類比樓盤價(jià)值評(píng)價(jià)分析項(xiàng)目2公里半徑內(nèi)的可類比項(xiàng)目，并對(duì)各樓盤的價(jià)值要素進(jìn)行評(píng)價(jià)，以下為類比樓盤價(jià)值評(píng)價(jià)表：評(píng)判項(xiàng)目 評(píng)價(jià)A、地塊周邊環(huán)境及配套評(píng)判 A1地理位置 A2周邊環(huán)境、景觀 A3周邊市政配套 A4周邊小區(qū)整體素質(zhì) B、樓盤素質(zhì)評(píng)判 B1建筑風(fēng)格和立面 B2建筑布局和空間規(guī)劃 B3小區(qū)內(nèi)環(huán)藝規(guī)劃 B4戶型設(shè)計(jì) B5小區(qū)配套 B6車流組織 B7物業(yè)管理 C、物業(yè)形象 C1發(fā)展商品牌 C2項(xiàng)目包裝及營(yíng)銷手法 D、項(xiàng)目期間的經(jīng)濟(jì)、政策特征 綜合評(píng)價(jià) （二）項(xiàng)目?jī)r(jià)值類比分析在以上對(duì)項(xiàng)目周邊同類商品住宅之價(jià)值評(píng)價(jià)分析的基礎(chǔ)上，將本項(xiàng)目同其可類比樓盤進(jìn)行價(jià)值要素的對(duì)比分析，判斷本項(xiàng)目在目前市場(chǎng)形勢(shì)下的可實(shí)現(xiàn)的類比市場(chǎng)價(jià)值。價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對(duì)比分析價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素 價(jià)值權(quán)重 價(jià)值實(shí)現(xiàn)程度本項(xiàng)目 類比項(xiàng)目1 類比項(xiàng)目2 類比項(xiàng)目3A、類比土地價(jià)值——地段資源 35% A—1市政交通及直入交通 10% A—2周邊環(huán)境（景觀、污染） 15% A—3市政配套 10% B、可提升價(jià)值比較 60% B—1建筑風(fēng)格及立面 13% B—2戶型 8% B—3建筑布局和環(huán)藝 13% B—4小區(qū)內(nèi)配套和物業(yè)管理 10% B—5形象包裝和營(yíng)銷策劃 8% B—6發(fā)展商品牌和實(shí)力 8% C、價(jià)值實(shí)現(xiàn)制約因素——經(jīng)濟(jì)、政策因素 5% 總計(jì) 100% 加權(quán)類比較 項(xiàng)目類比價(jià)值計(jì)算樓盤 A、權(quán)值 B、已實(shí)現(xiàn)之價(jià)值 C、本項(xiàng)目可能實(shí)現(xiàn)=B、A D、本項(xiàng)目類比價(jià)值算術(shù)平均值=（C1+C2+C3+C4）/4項(xiàng)目所在板塊近期同類樓盤均價(jià) C1= 類比項(xiàng)目1 C2= 類比項(xiàng)目2 C3= 類比項(xiàng)目3 C4= 以上算術(shù)平均D（1177。5%）即為本項(xiàng)目的類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值。住宅環(huán)境細(xì)化的評(píng)價(jià)要素區(qū)域環(huán)境 交通設(shè)施 火車站、街道寬度、車輛行人狀況、道路是否平整、機(jī)場(chǎng)、地鐵景觀景點(diǎn) 公園、自然景觀如山和水等、賓館、展覽中、體育館、商場(chǎng)城市規(guī)劃 近5年內(nèi)有重大設(shè)施興建拆遷、道路規(guī)劃、公用設(shè)施規(guī)劃環(huán)境污染 有無(wú)重要污染和塵土源、噪音、廢氣等區(qū)域空間 地形、氣候、生態(tài)、綠化指標(biāo)和資源、水資源小區(qū)環(huán)境 公共設(shè)施 學(xué)校、醫(yī)院、日用品商店、幼八園綜合景觀 建筑小品、綠化、噴水池、大門、圍墻、平臺(tái)、山石環(huán)境設(shè)施 指路牌、座凳椅、垃圾箱、書報(bào)亭、公用電話、取款機(jī)裝飾藝術(shù) 雕塑、水體、燈飾環(huán)境綠化 人工綠化帶、廣場(chǎng)綠化、街心花園、街道綠化室內(nèi)環(huán)境 窗臺(tái)景觀 可見度、景觀大小、風(fēng)向、陽(yáng)光自然光線 自然光亮度、廚廁亮度