【文章內容簡介】 華北約，幸福西街為兩條十五米規(guī)劃路貫穿，項目建成后將三面臨街。加上首期地鐵長壽西出口近在咫尺（從項目地點至前述地鐵出口，步行不超過五分鐘），將來交通會十分便利。但南面規(guī)劃路將小區(qū)分割，影響了項目的整體性，并會為將來的管理帶來不便。標的影響，項目各項評價指標對這兩種風險因素的變化較為敏感，尤其是銷售價格因素。（二）環(huán)境區(qū)位情況介紹一個項目的土地坐標是其多種因素綜合作用的結果，項目的地理位置、環(huán)境與污染情況、交通條件、市政配套、周邊景觀以及鄰近樓盤的素質等，共同決定了該項目的地塊價值。土地性質綜述：項目面積：約23689平方米，地形整體條件較完備，部分用地上原有廠房建筑，實際上滿足“七通”（即上水通、下水通、路通、電通、通訊通、煤氣通、熱力通）條件；除規(guī)劃中二期工程部分有兩個大坑之外，土地絕大部分平整?？傊?，地塊屬較理想的建筑用地。地塊周圍景觀（1） 自然景觀A、前方景觀（東方）該方向上，因有一高壓輸電線路沿麒麟路架設，使得該方向上的無論近看或遠望的視線都被干擾。因此，該方向遠景雖有景觀，但視線不佳；近景雖林中有水，但其景卻被雜亂的棚戶、散落的廢物削弱。B、 后方景觀（西方）后方景觀，雖然因緊臨的幾個小區(qū)開始未完成，近景尚為未知數(shù)；但遠 景視線極佳；遠處青山輪廓清晰可見。中部為高層建筑的彩色，稍近處則為玉泉花圃；景色層次分明，就如青色的山景中嵌進彩色的建筑圖象，如視點在8層以上還可看到左后方（西北方）的中山公園的山景。C、 左方景觀（北方）（略）D、 右方景觀（南方）（略）（2） 人文、歷史景觀A、公園等自然景觀（略）B、歷史古跡，人文景觀（略）（3）景觀綜述從地塊周圍環(huán)臨的景觀及遠景視野開闊程度看，東、南、西、北四個方向景觀中只有西方景觀尚可，東方景觀因視線被高壓線阻隔而大打折扣；南方景觀視線亦受阻擋；北方景觀不佳（變電站、工廠）；總之，地塊周圍景觀應屬該地塊的弱項。但因該地塊形狀南北方向較長，東西方向較窄，故將來可以設法通過環(huán)藝設計來弱化南北方向上的不佳景觀，消除此弱項。外部景觀如青青世界、世界之窗、動物園等，直達交通極為方便；且臨近有古縣衙、古城堡等一批歷史古跡，以及宗教景觀—天主教堂。這些外部景觀及其交通的便利程度應屬該地塊的優(yōu)勢。環(huán)境、污染情況：（1） 水、空氣、土地污染情況：地塊周圍工廠和一些無規(guī)劃的雜亂棚戶，工廠的廢氣、廢水的排放，棚戶區(qū)住戶亂拋的廢物，使周圍的水、空氣和土地都受到一定程度的污染。（2） 噪音污染（略）（3） 社會治安狀況（略）地塊周圍的交通條件（1） 環(huán)臨的公共交通條件（略）（2） 地塊與公共交通的連接—亞交通條件（略）（3） 交通條件綜述環(huán)臨地塊的公共交通極為便利，而且地塊緊鄰公交干道，不存在亞交通連接問題，更無交通瓶頸限制，因此該地塊的交通條件極為優(yōu)越，屬一優(yōu)勢條件。配套設施（1） 菜市場（略）（2） 商店、購物中心（略）（3） 小學（略）（4） 中學（略）（5） 醫(yī)院（略）（6） 體育娛樂場所（略）（7） 銀行、郵局、酒店（略）（三） 周邊樓盤情況介紹市場特點：內部區(qū)域市場發(fā)展的不平衡性南山區(qū)商品住宅樓市場具有顯著的地域不平衡性特征，可以將其劃分為以下五個子區(qū)域市場：（1） 區(qū)域一：北環(huán)大道以北區(qū)域，主要為大型政府微利房和福利房。該區(qū)域位置較偏僻，市場地價低，同時商品樓價格也較低。由于具微利房的特征，將來基本的市政設施會有配套。（2） 區(qū)域二：北環(huán)大道以南，深南大道以北，僑城西路以東區(qū)域。主要為華僑域和沙河一帶。該區(qū)域是深圳市第一人文景觀概念區(qū)域，其市場地價較高，商品樓檔次和價格也相應較高。但市政設施配套不是很方便。（3） 區(qū)域三：北環(huán)大道以南，深南大道以北，僑城西路以東區(qū)域。主要為南山舊城區(qū)和工業(yè)園區(qū)。該區(qū)域的主要住宅是南山舊城區(qū)的民房，商品住宅較少，其它是工業(yè)廠房。該區(qū)市場地價較低，周邊環(huán)境總體較雜亂，市政配套較遠。金麒麟花園項目正位于該區(qū)域。（4） 區(qū)域四：深南大道以南，內環(huán)路以北區(qū)域。該區(qū)域為南山區(qū)商業(yè)文化中心，市場地價中等，同時商品樓價格也適中。隨著南山區(qū)的市政規(guī)劃的實施，該區(qū)域作為南山區(qū)中心的地位將進一步得到強化，在市政設施方面也將越來越齊方便。（5） 區(qū)域五：內環(huán)路以南區(qū)域，主要指蛇口、赤灣。該區(qū)域擁有豐富的海景和山景等自然景觀。是南山區(qū)高檔豪宅的集中區(qū)域。但由于目前位置離深圳中心較遠，普通商品住宅樓的價位相對較低。結論在深圳市房地產發(fā)展的早中期，南山區(qū)由于區(qū)位因素，發(fā)展較羅湖區(qū)、福田區(qū)滯后，到目前，商品住宅價格要比前者低3040%。深圳市中心的西移，南山區(qū)西部建設的加速，為南山區(qū)的區(qū)位功能的進一步轉換提供了催化劑，同時為南山區(qū)房地產，尤其是商品住宅市場提供了契機。南山區(qū)商品住宅市場存在明顯的區(qū)域不平衡性，這種不平衡性在短期內仍將存在，但隨著南山區(qū)西部建設的加快，以及發(fā)展商的努力，這種不平衡性將日益縮小。三、地塊優(yōu)劣勢（SWOT）分析（一）地理條件分析就此地塊的客觀地理位置及環(huán)境條件，按前面所列的諸項要素及簡要分析結論，和SWOT分析法，列出SWOT坐標圖如下：S（優(yōu)勢） W（劣勢）“七能”+交通 景觀+拆遷費購物 娛樂+銀行、郵局污染O（機會） T（威脅） 掌握“前海”、“玉泉”的詳細情況， 直接對手在設計價格、入市機會等避開對手； 前?；▓@ 概念、環(huán)藝設計弱化景觀劣勢、 玉泉花園降低噪音影響。從以上四個象限中的因素分布情況可以看出：地塊環(huán)臨的幾個訂條件如交通、購物、醫(yī)療都非弱勢；地形地貌亦無特別的劣勢；幾個劣勢因素（污染、景觀）都可經(jīng)過未來小區(qū)的合理規(guī)劃和設計得到不同程度的改善。因此該地塊無完全劣勢。就金麒麟項目的開發(fā)、投資而方，未來開發(fā)營銷工作，只要注意威脅（T）因此，把握機會（O）因素，那么，地塊的地理條件就不會成為影響整個小區(qū)價值的劣勢因素。（二）環(huán)臨競爭樓盤對比從環(huán)臨地塊的7個樓盤的地理位置和樓盤性質看，該地區(qū)的多層住宅（最高8層），價格均不超過3500元/平方米，與地塊直連的兩樓盤售價最低僅為2200元/平方米。（三）結論從項目地塊性質來看，金麒麟花園地塊是較理想的住宅建筑用地。根據(jù)SWOT分析，該地塊在市政配套、環(huán)境污染及區(qū)位位置方面具有暫的劣勢，并考慮到地塊直臨麒麟立交橋和兩大交通主干道，且與交通主干道（深南大道和麒麟道）之間沒有足夠的空間進行環(huán)藝設計以屏蔽交通的喧囂，故在此塊地上難以開發(fā)出豪華住宅區(qū)。周邊高素質可比樓盤減少，在建樓盤售價均偏低。綜合以上各項，比照料地塊周邊的地產開發(fā)水平。金麒麟項目常規(guī)類比土地價值在3500/平米左右。若導入國企的全程服務，在小區(qū)規(guī)劃、建筑風格、營銷推廣等方面進行綜合提升，則項目單位平均價值可上升至5000元以上。四、居住圈客戶調查分析（一）從項目鄰近樓盤的客戶群情況看，沒有任何一個能具有傾向性較強的，職業(yè)層次單一的客戶群。究其原因，有以下幾點原因：由于此地的地理位置，仍然處在深圳市區(qū)和蛇口工業(yè)區(qū)之間的“軟肋”。上、兩頭都靠不上，地價較低房屋成本低，售價低。因此，這種低價位的住宅覆蓋的社會層次越寬，往往客戶群的社會萬分越復雜，也就越難以在職業(yè)上區(qū)分他們，而只能用其收入水平（中等收入，年收入58萬元，即有能力購房）來界定。由南山區(qū)的人文地理條件決定：整個南山區(qū)部分被規(guī)劃為高科技工業(yè)園區(qū)，這就決定了該地區(qū)的人員的從業(yè)結構的特殊性，即科研人員、企業(yè)管理人員和普通的工人、外資方的代表等。在這些企業(yè)中，除少數(shù)高級管理人員和外方代表以外，絕大部分的普通職工和中、低級的管理人員，其收入水平均不足以支持購買中、高檔價位（50008000元/平方米）的住宅。因此，中低檔價位住宅更適合該地區(qū)的中高層企業(yè)人員和部分科研人員。這就必然導致在該區(qū)內同一收入水平上的各行各業(yè)的人都可能購置同樣的住房，使這些小區(qū)的居民萬分復雜化。同時，南山區(qū)內還有許多當?shù)卮迕?，這些村民因各種原因（如征地補償、多種經(jīng)營或股票投資等）有相當?shù)氖杖牒头e蓄，他們完全有能力在該地區(qū)選擇適當?shù)淖≌@就使這些小區(qū)居民的成分更加復雜。總之，由于各方面的因素制約，金麒麟花園附近的房價低，限制了該地區(qū)的住宅開發(fā)的檔次，住宅檔次不高，又必然導致居民成分復雜。（二） 綜上所述，對金麒麟花園主力客戶群的判斷，應基于以下幾個基礎： 中等收入的企業(yè)中，高級管理人員，部分政府機關工作人員（集體購買），這些人更趨向選擇于中、小戶型（5090平方米）。 購房更注重經(jīng)濟實惠，較少關注“人以群分”而產生的明顯社會階層界限（如“萬科城市花園”，被多數(shù)人認為是“成功人士”的選擇）。 小戶型面對的住戶，是第一次購房的客戶（從統(tǒng)計的幾個臨近樓盤看小戶占相當大的比例，近六成）。第4章、項目價值分析一、分析方法商品住宅價值分析法—類比可實現(xiàn)價值分析（一） 該價值分析法是選擇若干與本項目在物業(yè)類型和檔次上相類似的樓盤，通過對它們和本項目之間各價值實現(xiàn)要素的對比分析，判斷本項目在當前市場形勢下可實現(xiàn)之價值，主要步驟如下： 選擇可類比項目； 確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各要素及其在價值實現(xiàn)中的權重； 分析可類比項目價值實現(xiàn)的各要素之特征； 對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比值； 根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價。（二） 類比可實現(xiàn)價值的概念及其決定因素類比可實現(xiàn)價值是指在當前的市場條件下，某項目與周邊一地價圈內同類項目相比，所具備的比較價值。在具體的數(shù)量計算中，需全面考察比較各類比樓盤的諸價值要素。決定一個成熟市場（合理的買方市場）的成熟商品住宅項目的價值要素包括以下三類；A、類比土地價值——地段資源的差異地段從來就是決定房地產價值的最基本和重要的因素之一。作為一個“資源”的概念，不同地段具有不同的房地產資源優(yōu)勢，即具備不同的地產因子。這些地產因子包括交通條件、環(huán)境景觀條件和市政配套條件等等，在某個時期內是難以改變的。在同一地價圈內的不同項目，其類比土地價值的差異主要決定于以下要素：*市政交通及直入交通的便利性的差異；*項目周邊環(huán)境的差異，包括項目周邊自然和綠化景觀的差異，教育人文景觀的差異、各種污染程度的差異以及周邊社區(qū)素質的差異；*周邊市政配套便利性的差異。B、項目可提升價值判斷如果說項目的地段資源所決定的類比土地價值是客觀的不能為發(fā)展商所改變的話（當然會因為政府市政規(guī)劃的發(fā)展而變化），那么，發(fā)展商所能做的最大限度地使項目價值升的就是對項目的精心規(guī)劃、包裝和管理。以下是決定中高檔樓盤可提升價值的主要要素：*建筑風格和立面的設計、材質；*單體戶型設計；*建筑空間布局和環(huán)藝設計；*小區(qū)配套和物業(yè)管理*形象包裝和營銷策劃*發(fā)展商品牌和實力C、價值實現(xiàn)的經(jīng)濟因素——經(jīng)濟、政策因素房地產業(yè)和宏觀經(jīng)濟之間是相互影響、相互制約的關系。房地產市場的發(fā)展是宏觀經(jīng)濟經(jīng)濟走強的結果，而房地產業(yè)的發(fā)展，對國民經(jīng)濟增長的貢獻又具有支柱性的作用。一般來說。房地產的市場周期是同宏觀經(jīng)濟周期基本同步的。在政策方面、利息率的變化、金融按揭政策、房改政策等等都對商品住宅項目的價值實現(xiàn)有著顯著的影響。二、價值分析的相關指標（一）類比樓盤價值評價分析項目2公里半徑內的可類比項目，并對各樓盤的價值要素進行評價，以下為類比樓盤價值評價表：評判項目 評價A、地塊周邊環(huán)境及配套評判 A1地理位置 A2周邊環(huán)境、景觀 A3周邊市政配套 A4周邊小區(qū)整體素質 B、樓盤素質評判 B1建筑風格和立面 B2建筑布局和空間規(guī)劃 B3小區(qū)內環(huán)藝規(guī)劃 B4戶型設計 B5小區(qū)配套 B6車流組織 B7物業(yè)管理 C、物業(yè)形象 C1發(fā)展商品牌 C2項目包裝及營銷手法 D、項目期間的經(jīng)濟、政策特征 綜合評價 （二）項目價值類比分析在以上對項目周邊同類商品住宅之價值評價分析的基礎上，將本項目同其可類比樓盤進行價值要素的對比分析，判斷本項目在目前市場形勢下的可實現(xiàn)的類比市場價值。價值提升和實現(xiàn)要素對比分析價值提升和實現(xiàn)要素 價值權重 價值實現(xiàn)程度本項目 類比項目1 類比項目2 類比項目3A、類比土地價值——地段資源 35% A—1市政交通及直入交通 10% A—2周邊環(huán)境（景觀、污染） 15% A—3市政配套 10% B、可提升價值比較 60% B—1建筑風格及立面 13% B—2戶型 8% B—3建筑布局和環(huán)藝 13% B—4小區(qū)內配套和物業(yè)管理 10% B—5形象包裝和營銷策劃 8% B—6發(fā)展商品牌和實力 8% C、價值實現(xiàn)制約因素——經(jīng)濟、政策因素 5% 總計 100% 加權類比較 項目類比價值計算樓盤 A、權值 B、已實現(xiàn)之價值 C、本項目可能實現(xiàn)=B、A D、本項目類比價值算術平均值=（C1+C2+C3+C4）/4項目所在板塊近期同類樓盤均價 C1= 類比項目1 C2= 類比項目2 C3= 類比項目3 C4= 以上算術平均D（1177。5%）即為本項目的類比可實現(xiàn)價值。住宅環(huán)境細化的評價要素區(qū)域環(huán)境 交通設施 火車站、街道寬度、車輛行人狀況、道路是否平整、機場、地鐵景觀景點 公園、自然景觀如山和水等、賓館、展覽中、體育館、商場城市規(guī)劃 近5年內有重大設施興建拆遷、道路規(guī)劃、公用設施規(guī)劃環(huán)境污染 有無重要污染和塵土源、噪音、廢氣等區(qū)域空間 地形、氣候、生態(tài)、綠化指標和資源、水資源小區(qū)環(huán)境 公共設施 學校、醫(yī)院、日用品商店、幼八園綜合景觀 建筑小品、綠化、噴水池、大門、圍墻、平臺、山石環(huán)境設施 指路牌、座凳椅、垃圾箱、書報亭、公用電話、取款機裝飾藝術 雕塑、水體、燈飾環(huán)境綠化 人工綠化帶、廣場綠化、街心花園、街道綠化室內環(huán)境 窗臺景觀 可見度、景觀大小、風向、陽光自然光線 自然光亮度、廚廁亮度