吉信行策劃業(yè)務(wù)操作手冊(cè)(編輯修改稿)
2025-08-26 00:35 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 研的安排； 時(shí)間安排市調(diào)時(shí)段的安排（平日、周末、節(jié)假日、白天、夜晚），調(diào)研時(shí)間長(zhǎng)短的估算，調(diào)研項(xiàng)目/段的時(shí)序安排等。 “四度空間”法則（常用分析法） “四度空間”法則是根據(jù)由外到內(nèi)，由表及里的順序全面、深入的對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行分析的一種方法，主要應(yīng)用于挖掘篩選項(xiàng)目的核心價(jià)值，幫助策劃深度挖掘出項(xiàng)目產(chǎn)品的價(jià)值點(diǎn)。產(chǎn)品的價(jià)值只有通過對(duì)比才能凸顯出來(lái)，擺正自己的位置，看清競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的模樣，知己知彼才能一擊制勝。每個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品的核心價(jià)值點(diǎn)不同，所在的空間層級(jí)也不同，例如：棕櫚泉（?。┊a(chǎn)品的價(jià)值點(diǎn)在于四度空間，望今緣的價(jià)值點(diǎn)在于一度空間。各項(xiàng)目策劃只有根據(jù)項(xiàng)目自身情況進(jìn)行多維度的詳細(xì)分析，全面、深入的了解項(xiàng)目自身及外部條件，才能幫助項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)品價(jià)值挖掘，從中挖掘篩選出項(xiàng)目的核心價(jià)值。“四度空間”法則u 一度空間：圍墻外的價(jià)值點(diǎn)w 區(qū)域——區(qū)位屬性，未來(lái)規(guī)劃w 周邊配套——現(xiàn)有配套、未來(lái)配套w 交通——交通配套、交通規(guī)劃u 二度空間：圍墻內(nèi)至建筑主體外的價(jià)值點(diǎn)w 項(xiàng)目自身基本指標(biāo)——容積、布局、建筑密度、建安成本、產(chǎn)品公攤、地勢(shì)山體（例：純坡地別墅）w 園林——園林風(fēng)格、主題、樹木花草、雕塑小品、園林細(xì)節(jié)材料、園林工藝、園林維護(hù)w 會(huì)所——室內(nèi)會(huì)所、開放型泛會(huì)所u 三度空間：建筑主體內(nèi)部的價(jià)值點(diǎn)w 建筑形態(tài)w 外立面w 工藝及材料——外觀工藝、構(gòu)造工藝、增設(shè)工藝（例：新風(fēng)系統(tǒng)、尊貴門廳）、交房標(biāo)準(zhǔn)、建安材料w 功能布局——主力戶型、其他戶型、戶型優(yōu)勢(shì)、朝向位置、功能區(qū)劃分w 各單位面積數(shù)據(jù)（例：6平米超大衣帽間、42平米客廳挑空）w 裝修——各項(xiàng)裝修品牌、裝修程度（例：溫泉到戶）、裝修工藝u 四度空間：附加值w 物業(yè)——硬件配套、軟件配套（酒店式物業(yè)服務(wù)巡邏）、物業(yè)價(jià)格w 社區(qū)——常規(guī)配套、商業(yè)規(guī)劃w 品牌——開發(fā)商、投資商、景觀規(guī)劃w 人文社區(qū)文化——定位人文、概念人文、時(shí)效人文 Mckinsey方法結(jié)構(gòu)化、邏輯化的思考方式在解決任何問題的時(shí)候，要把你的思路理清楚，在避免困惑及糾纏不清的同時(shí)，你的思考還必須是完整的。寧愿推導(dǎo)出一個(gè)不可行的甚至是錯(cuò)誤的結(jié)論，只要是經(jīng)過一個(gè)結(jié)構(gòu)化的，有邏輯的思考過程。 麥肯錫結(jié)構(gòu)化MECE分析法結(jié)構(gòu)化是指解決問題的分析框架，通常先界定問題，然后將問題細(xì)分，再進(jìn)一步剖析問題，找出可能成為解答的假設(shè)。其本質(zhì)就是邏輯，其目的在于對(duì)問題的思考更完整、更有條理；在于幫助我們理清思路，而不是否認(rèn)事物之間的相互聯(lián)系。MECE （即Mutually Exclusive Collectively Exhaustive，中文意思是“相互獨(dú)立，完全窮盡”） 就是把一個(gè)大問題分解為若干細(xì)分為明確的、沒有重疊的、不遺漏的子問題，并解決問題的的方法，是麥肯錫思維過程的一條基本準(zhǔn)則。其重點(diǎn)在于幫助分析人員找到問題的關(guān)鍵因素，并找到所有可能的解決辦法。（注：MECE在解決問題的過程中，要確保所有相關(guān)的問題都已考慮在內(nèi)，且要盡量避免重復(fù)或遺漏。）MECE分析法的步驟：主要有兩個(gè)步驟 步驟一、確認(rèn)問題是什么？ 步驟二、尋找MECE的切入點(diǎn)。MECE分析法的原則：獨(dú)立性和完整性MECE從你的解決方案的最高層次開始——列出你所必須解決的問題的各項(xiàng)組成內(nèi)容。 當(dāng)你覺得這些內(nèi)容已經(jīng)確定以后，仔細(xì)琢磨它們。是不是每一項(xiàng)內(nèi)容都是獨(dú)立的、可以清楚區(qū)分的事情？如果是，那么你的內(nèi)容清單就是相互獨(dú)立的。 是不是這個(gè)問題的每一個(gè)方面都出自所列內(nèi)容的一項(xiàng)（而且是惟一的一項(xiàng)），也就是說，你是不是把一切都想到了？如果是，那么你所列的內(nèi)容就是完全窮盡的。 SWOT分析法（形成戰(zhàn)略）SWOT分析目的是通過對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅的分析，能夠在實(shí)際操盤過程中更好的發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，彌補(bǔ)劣勢(shì)，利用機(jī)會(huì)以及規(guī)避威脅。必須注意的是，SWOT分析里的文字要精益求精，提煉出精華，不能像寫小說一樣運(yùn)用太多的文字。從整體上來(lái)看，SWOT 可分為兩部分，一部分為SW，主要用來(lái)分析內(nèi)部條件；另一部分為OT，主要用來(lái)分析外部條件。SWOT內(nèi)涵：S（Strength優(yōu)勢(shì)）是內(nèi)部因素，例如：有利的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)；充足的經(jīng)濟(jì)循環(huán)；良好的企業(yè)形象；規(guī)模經(jīng)濟(jì)；產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)；市場(chǎng)份額；成本優(yōu)勢(shì)；廣告攻勢(shì)等。W（Weakness弱勢(shì)）是指在競(jìng)爭(zhēng)中相對(duì)弱勢(shì)的方面。也是內(nèi)部因素，例如：項(xiàng)目配套不完善；項(xiàng)目管理混亂；交通不便利；產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重；競(jìng)爭(zhēng)力差等。O（Opportunity機(jī)會(huì)）是外部因素，例如：新型產(chǎn)品；新市場(chǎng)；新需求；市場(chǎng)壁壘解除；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手知名度不高等。T（Threat威脅）也是外部因素，例如：新的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；同類型產(chǎn)品增多；市場(chǎng)緊縮；行業(yè)政策變化；客戶偏好改變；突發(fā)事件等成功應(yīng)用SWOT分析法的簡(jiǎn)單規(guī)則 進(jìn)行SWOT分析的時(shí)候必須對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)有客觀的認(rèn)識(shí)； 進(jìn)行SWOT分析的時(shí)候必須區(qū)分項(xiàng)目的現(xiàn)狀與前景； 進(jìn)行SWOT分析的時(shí)候必須考慮全面。 進(jìn)行SWOT分析的時(shí)候必須與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行比較，比如優(yōu)于或是劣于你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手； 保持SWOT分析法的簡(jiǎn)潔化，避免復(fù)雜化與過度分析； SWOT分析法因人而異，分析情況因項(xiàng)目而異。 魚骨圖分析法（常用分析法）魚骨圖，又名特性要因圖，石川圖，因果圖。它是由日本管理大師石川馨先生發(fā)展出來(lái)，是一種發(fā)現(xiàn)問題“根本原因”的方法。我們通過頭腦風(fēng)暴法，找出影響問題的特性的重要因素，并將它們與特性值一起，按相互關(guān)聯(lián)性整理而成的層次分明、條理清楚，并標(biāo)出重要因素的圖形即為魚骨圖。魚骨圖的本質(zhì)：找到根本原因，真正的、徹底的解決問題魚骨圖的用法:216。 魚骨圖是一個(gè)非定量的工具，可以幫助我們找出引起問題潛在的根本原因。216。 它使我們問自己：?jiǎn)栴}為什么會(huì)發(fā)生？使項(xiàng)目小組聚焦于問題
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