【文章內(nèi)容簡介】 =0。””現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)目前無論是制度還是團隊執(zhí)行力都較弱，只有加強執(zhí)行力，做到日事日畢，最后的戰(zhàn)略目標(biāo)才能實現(xiàn)。執(zhí)行力需要一個完善的考核機制做基礎(chǔ)，它是靠人來體現(xiàn)的，如摩托羅拉的管理理念為：“企業(yè)管理=人力資源管理，而人力資源管理”績效管理。這一簡單公式是這一家族企業(yè)長盛不衰的主要因素?？傉摚荷虘?zhàn)與爭天下無異，老總?cè)缒芡聪聸Q心，建立現(xiàn)代企業(yè)制度，掃除人治之弊，知人善用，“人杰”何愁不來；有效授權(quán)，使人各盡其力?！叭√煜隆?，何嘗不能。 強化計劃和目標(biāo)管理 現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)的改革必須強化，實行目標(biāo)管理較強的計劃性：項目的可行性研究、資金籌措、土地征用、建筑規(guī)劃設(shè)計、招投標(biāo)、施工過程、銷售、物管等多個環(huán)節(jié)有不可預(yù)測的情況，一旦確認(rèn)其竣工日期，交房日期，其計劃必相應(yīng)確定。當(dāng)今客戶維權(quán)時代，在實施計劃前首先進行目標(biāo)管理，若是外包，我們更需具備計劃和目標(biāo)管理的能力。加強資金周轉(zhuǎn)：在這“快魚吃慢魚”的時代，資金周轉(zhuǎn)快就賺錢；現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)目前及今后都將面臨多項目運作狀態(tài)，做好公司的目標(biāo)管理可以保證資金鏈的運轉(zhuǎn)順暢。房地產(chǎn)本身就對管理者約束性不強，員工自主性較大的特性。如果沒有目標(biāo)管理，員工的主動性、積極性和約束性都會減弱。目前的現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)人多數(shù)都是：做你檢查的事，而不會做你期待的事。解放董事長，目前現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)集團的董事長好比“醫(yī)院的神醫(yī)”、“廟里的如來佛祖”，每天白天乃至深夜，各層人員在辦公室外面排長隊“求醫(yī)”或“求旨”。所謂“管得少就是管得好”。解決授權(quán)和管理問題應(yīng)強化目標(biāo)管理：現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)高層應(yīng)該運用目標(biāo)管理手段通過授權(quán)把企業(yè)總體目標(biāo)細(xì)化成各個小目標(biāo)，由中層管理者去努力執(zhí)行，從而使總目標(biāo)得以實現(xiàn)，其精髓在于增強最高管理者與廣大員工的共同責(zé)任感，充分發(fā)揮員工參與管理企業(yè)的積極性。通過員工自我管理，最高管理者能夠有效地化解工作壓力，使其能夠全身心地關(guān)注企業(yè)重要的戰(zhàn)略、資金、公共關(guān)系等。 不能因局限性而否定目標(biāo)管理目標(biāo)難以量化、具體化：現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)集團及房產(chǎn)公司內(nèi)外環(huán)境的不穩(wěn)定使得許多目標(biāo)難以定量化、目標(biāo)化，其內(nèi)部設(shè)計、工程、策劃、人力資源等團隊工作技術(shù)上不可分解，個人績效更難以衡量，這些都使許多業(yè)務(wù)在制定數(shù)量化目標(biāo)時存在較大困難。影響目標(biāo)管理的不確定因素：“市場上唯一確定的就是不確定。”房產(chǎn)市場更是如此，如拆遷、報批、工程施工、資金因素、設(shè)計進度等。前期報批、規(guī)劃協(xié)調(diào)、土地使用手續(xù)、施工許可證、房屋預(yù)售證辦理，都將遭遇許多不確定因素，特別是涉及到拆遷和政府部門報批等。施工和銷售過程中，有關(guān)單位影響、施工條件變化、技術(shù)失誤、施工組織管理不當(dāng)、意外事件的出現(xiàn)等。因此，我們應(yīng)正確面對目標(biāo)管理的不確定性，根據(jù)情況變化適時調(diào)整目標(biāo)，調(diào)整計劃是為了更好的完成目標(biāo)。因此，作為現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)高層更應(yīng)該一手拿計劃書，一手拿預(yù)期利潤目標(biāo)，加強“自我控制”，兩手都要硬，這樣企業(yè)才能步入既定軌道，否則就有脫軌翻車的危險。目標(biāo)管理之核心應(yīng)該是“自己管理自己”，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)人應(yīng)變“要我干”為“我要干”，即強調(diào)“自我控制”，戰(zhàn)勝最大的敵人——自己。每個人必須積極行動承擔(dān)起實現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的責(zé)任，他們的目標(biāo)集合就是公司的總目標(biāo)。員工必須知道企業(yè)的最終目標(biāo)以及對他的期望是什么，為什么期望于他，衡量的標(biāo)準(zhǔn)是什么，為什么是這樣的標(biāo)準(zhǔn)。因此，目標(biāo)管理對員工的素質(zhì)和自主性要求很高，從目前現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)企業(yè)管理現(xiàn)狀和從業(yè)者的素質(zhì)來看，達到這一要求還有一段距離，需要一個過程。 現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)計劃、目標(biāo)管理實施基本流程 目標(biāo)分解：將總目標(biāo)逐級分解到集團公司各分支機構(gòu)、各部門直至每個崗位員工。逐級審核各部門和每個員工年度目標(biāo)契約：由總裁辦、人力資源部、財務(wù)部進行，為了避免公司內(nèi)部“人情”因素的存在，在該階段由外部專家顧問團介入，可以公正、客觀提出意見。建立計劃目標(biāo)管理制度、流程、工作標(biāo)準(zhǔn)。舉行目標(biāo)契約簽約儀式、簽署財年目標(biāo)契約：這是一項十分嚴(yán)肅的事情，容不得半點虛假，“目標(biāo)任務(wù)書”人手一份，作為日?？己撕湍杲K發(fā)放薪酬的最主要依據(jù)。制定公司戰(zhàn)略規(guī)劃：利潤目標(biāo)；非利潤目標(biāo)（客戶滿意度、核心競爭力、學(xué)習(xí)能力、內(nèi)部管理等）?，F(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)計劃、目標(biāo)管理實施基本流程財年計劃目標(biāo)的確認(rèn)：依據(jù)3年戰(zhàn)略，用平衡計分法分解確定一年目標(biāo)。 建立全面預(yù)算管理系統(tǒng) 為保障目標(biāo)管理的有效實施的科學(xué)性，對目標(biāo)管理提供有力的支持，應(yīng)建立全面預(yù)算管理系統(tǒng)，制定各項靜態(tài)、動態(tài)指標(biāo)，包括核心房地產(chǎn)業(yè)務(wù)年度量化指標(biāo)，預(yù)算科目細(xì)化指標(biāo)，財務(wù)預(yù)算靜態(tài)、動態(tài)指標(biāo)等。預(yù)算的執(zhí)行是預(yù)算管理的核心，只有嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算，才能保證預(yù)算目標(biāo)最終能夠?qū)崿F(xiàn)，包括：支出審批、月度數(shù)據(jù)更新、月度預(yù)算分析和預(yù)算外重大調(diào)整四項工作。應(yīng)注意以下問題：第一，公司高層，包括董事長必須充分重視，否則就會流于形式。第二，計劃和預(yù)算不能等同：計劃是建立在戰(zhàn)略目標(biāo)基礎(chǔ)上的，實際運用中不確定因素多，調(diào)整頻率往往高于預(yù)算，預(yù)算是建立在運營基礎(chǔ)上的，是計劃的延展和細(xì)分。第三，全面預(yù)算涵蓋投資、運營、現(xiàn)金流、財務(wù)等，應(yīng)該緊緊圍繞戰(zhàn)略目標(biāo)。第四，全面預(yù)算不等于財務(wù)預(yù)算，財務(wù)部門不能單獨完成該項工作，但可由財務(wù)部門來指導(dǎo)。第五，全面預(yù)算管理一定要與嚴(yán)格的績效考核制度結(jié)合起來，與薪酬緊密聯(lián)系。否則，將與執(zhí)行相脫離，失去權(quán)威性和嚴(yán)肅性。應(yīng)與薪酬管理相結(jié)合。（注：隨著現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)的發(fā)展可設(shè)薪酬管理委員會）第六，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)目標(biāo)管理體系： 成本（費用） 工期、銷售（進度）質(zhì)量（功能） 計劃目標(biāo)管理中定性和定量相結(jié)合的原則結(jié)合現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)實際情況，以及房地產(chǎn)業(yè)的特性，目標(biāo)的設(shè)定應(yīng)采用定性和定量相結(jié)合的方式：好的目標(biāo)管理=定性管理+定量管理。為了建立科學(xué)管理體系，必須把定性管理與定量管理有機結(jié)合起來使之優(yōu)勢互補，相得益彰。 董事長管計劃外，職業(yè)經(jīng)理人管計劃內(nèi)董事長親自參與計劃的制定，負(fù)責(zé)計劃的監(jiān)督和執(zhí)行，專注于解決計劃外的不確定因素，對計劃內(nèi)的事堅決不插手，重大突發(fā)事件才親自出面處理；計劃內(nèi)的事讓職業(yè)經(jīng)理人去完成。 設(shè)立CEO辦，作用之一在于監(jiān)督與防范，將“死后認(rèn)尸”變成““事先防范”在目標(biāo)管理方面具有以下職能：專職計劃目標(biāo)管理部門：具有全局眼光的責(zé)任考核職能、管理診斷能力，掌握目標(biāo)體系構(gòu)建技術(shù)?？绮块T委員會：集思廣益，收集來自各部門的意見，對各反饋信息進行處理，制定相關(guān)應(yīng)對之策。領(lǐng)會和貫徹董事長的意圖，對各部門具有溝通協(xié)調(diào)、控制之職能。總論：企業(yè)經(jīng)營如沙場征戰(zhàn)，要有周詳完善的計劃，若領(lǐng)導(dǎo)一時興起，非“謀定而后動”，匆忙制定，執(zhí)行不力，將使計劃流于形式。唯有制定充分，落實有力，監(jiān)督到位，反饋及時的計劃，才能畢其功于一役，贏得最后的勝利。三國孔明事前調(diào)研謀定，事中控制，往往事后結(jié)果是事前預(yù)估的150﹪以上成功，值得我們?nèi)プ非蠛蛯W(xué)習(xí)。 現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)人外交、合作禮節(jié)之道現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)人外交、合作禮節(jié)之道——“有理有節(jié)、不亢不卑”原則： 對客戶或其他合作伙伴的過度維權(quán)行為不能一味退讓當(dāng)今維權(quán)時代，風(fēng)頭浪尖上的房地產(chǎn)業(yè)成為人們關(guān)注的焦點，成為最大的投訴熱點。有些刁鉆客戶常結(jié)成團體共同投訴，給地產(chǎn)公司施加壓力，甚至無理取鬧，在媒體方面，從中央到地方只要房地產(chǎn)業(yè)有“風(fēng)吹草動”便會在社會上“一石激起千層浪”。在市場經(jīng)濟條件下，交易雙方的地位是平等的，“客戶是上帝”這一市場經(jīng)濟“金科玉律”只能是建立在雙方平等交易基礎(chǔ)之上的，而對于過度維權(quán)甚至采用誹謗和暴力等手段危害公司聲譽，影響正常工作秩序的行為，要堅決和及時地拿起法律武器，進行有理有節(jié)的“抗?fàn)帯薄?誠信經(jīng)營曾幾何時，房地產(chǎn)公司成了當(dāng)今社會“不誠信”的代名詞，面積縮水、質(zhì)量低劣、合同陷阱、擅改規(guī)劃綠地為樓房、業(yè)主遲遲拿不到房產(chǎn)證、入住后墻壁開裂滲水等，這是由少數(shù)素質(zhì)較低的開發(fā)商所為，使房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了誠信危機?，F(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)人要做有社會良知的一個群體，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)要做一個有良知的企業(yè)，樹立誠信品牌。應(yīng)知：誠信是市場經(jīng)濟的基石，不誠信帶來的傷害，除當(dāng)事人和消費者外，損失最大的還是失去誠信的現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)。世界華人首富李嘉誠先生曾經(jīng)說過：“一生之中，最重要的是守信，我現(xiàn)在就算再有多少倍的資金也不足以應(yīng)付那么多的生意，而且很多是別人主動找自己的，這些都是為人守信的結(jié)果。”” 實事求是，慎重承諾，不夸大宣傳夸大宣傳，承諾不兌現(xiàn)是日后投訴增多之最主要原因。 建立危機預(yù)警和處理系統(tǒng)“人無遠(yuǎn)慮，必有近憂?！爆F(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)人應(yīng)居安思危，更何況現(xiàn)在還沒有居安，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)還未賺錢，應(yīng)建立起預(yù)警系統(tǒng)，并制定各種預(yù)案，方能應(yīng)付自如。對突發(fā)事件應(yīng)冷靜處理，講“快”而不能拖，其程序為：及時對話（特別是關(guān)鍵人物：領(lǐng)頭）→情理溝通（包括針對媒體炒作行為）→“對簿公堂”?？傊?，一切圍繞企業(yè)目標(biāo)，遵循“剛?cè)嵯酀?、貴柔貴和、攻城為下、攻心為上、不戰(zhàn)而屈人之兵為上上策?！敝?。 客戶服務(wù)系統(tǒng)隨著現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)的發(fā)展，客戶服務(wù)系統(tǒng)將設(shè)立客戶服務(wù)部，成立客戶服務(wù)維修隊，將客戶服務(wù)工作延伸至項目前期、中期、后期等階段，加強客戶細(xì)節(jié)管理等工作系統(tǒng)?？傉摚涸诋?dāng)今房產(chǎn)界，越是“樹欲靜”卻越是“風(fēng)不止”。因此，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)外交或合作的“禮節(jié)”之道應(yīng)是“有禮有節(jié)、不亢不卑”，對合作者或客戶的合理要求，應(yīng)無條件給予滿足，但對其過度維權(quán)行為要動之以情，曉之以理，不可盲目退讓，以至公司利益受損。 人力資源管理與房地產(chǎn)實際業(yè)務(wù)結(jié)合 房地產(chǎn)人才供不應(yīng)求 “千軍易得，一將難求?！碑?dāng)今房產(chǎn)人才，特別是學(xué)歷高，同時實操經(jīng)驗豐富、人品好的人才非常難得。房地產(chǎn)業(yè)是一個極講效率、實戰(zhàn)性很強的行業(yè)，它要求人力資源部必須實實在在為公司目標(biāo)服務(wù)，與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)密切結(jié)合，為生產(chǎn)一線排憂解難。否則，將會出現(xiàn)考核不到位，薪酬體系沒根據(jù)房地產(chǎn)實際情況來設(shè)立，培訓(xùn)工作嚴(yán)重脫離實際，而導(dǎo)致人才流失或不能吸納優(yōu)秀人才。這方面正是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)需要加強的工作。 現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)人力資源管理新定位 戰(zhàn)略參與：指人力資源管理部要參與到企業(yè)戰(zhàn)略制定中去，確保企業(yè)所制定人力資源戰(zhàn)略得以有效實施，要求人力資源管理者必須以戰(zhàn)略為導(dǎo)向。管理專家：人力資源管理部要進行各種人力資源制度的設(shè)計及執(zhí)行，承擔(dān)相應(yīng)的職能管理活動。如：人力資源規(guī)劃、招聘錄用、培訓(xùn)、薪酬管理、績效管理等。員工激勵者：通過各種手段激發(fā)員工的獻身精神，使他們更加積極和主動的工作。變革推動者：積極推動、組織各項變革實施，成為企業(yè)變革的助推器。應(yīng)在公司戰(zhàn)略規(guī)劃與實施企業(yè)文化建設(shè)上起到相應(yīng)支持作用。總之，要達到以上四種要求，成功之關(guān)鍵在于：是否建立在房產(chǎn)業(yè)務(wù)工作基礎(chǔ)上，是否與業(yè)務(wù)有關(guān)聯(lián)?，F(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)人力資源部不能抱怨董事長不重視人力資源，而要先問自己做的工作是否與房產(chǎn)業(yè)務(wù)脫節(jié)，究竟做了多少實實在在的事。 現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)人力資源管理體系在房產(chǎn)運作體系中的位置戰(zhàn)略規(guī)劃組織設(shè)計組織設(shè)計各崗位說明書各部門計劃目標(biāo)管理職位評估績效考核崗位工資系統(tǒng) 績效獎金系統(tǒng)長期留才計劃人力資源管理體系在房產(chǎn)運作體系中的位置 現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)急需建立科學(xué)、公平的薪酬和績效考核系統(tǒng) 行業(yè)特殊性決定了房產(chǎn)從業(yè)人員薪金狀況一直令人矚目。由于工作沒時效性、勞動強度大，因此，對薪酬期望值較高。目前房地產(chǎn)人員離職的主要原因是薪酬問題，80﹪的不穩(wěn)定狀況直接緣于薪酬。所以，房地產(chǎn)企業(yè)薪酬福利政策的合理性已成為決定房地產(chǎn)人力資源穩(wěn)定性的關(guān)鍵因素，（見下圖）現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)人力資源管理系統(tǒng)中最重要的模塊是：薪酬；績效考核。目前有普通員工薪酬高于管理人員的現(xiàn)象。因此，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)建立科學(xué)、公平的薪酬體系和績效考核體系已是當(dāng)務(wù)之急，隨著公司的發(fā)展，可建立一個常設(shè)機構(gòu)——薪酬管理委員會來實施。通過職位評估與薪酬調(diào)查，建立每個職位固定薪酬，代表職位在企業(yè)中的價值。 現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)最優(yōu)秀的人才標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)的優(yōu)秀人才應(yīng)符合公司發(fā)展思路、重視團隊建設(shè)、認(rèn)同企業(yè)核心價值觀，有好的人品素質(zhì)、情操、涵養(yǎng)以及創(chuàng)業(yè)精神的人才。重點強調(diào)：現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)投資大、項目多，高投入就有高風(fēng)險，要求團隊中每個人都要投入100﹪的精力，形成合力。在團隊中如果有人不能與團隊共榮辱，只想為自己或本部門建立豐功偉績，就算這個人其它方面很優(yōu)秀，也可能成為團隊中的危險人物；若人品差，不認(rèn)同公司價值觀，即使能力強也應(yīng)讓其離開公司?，F(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)的發(fā)展應(yīng)該是以整個公司作為操盤手，而不是以某一個人作為操盤手，必須形成合力，共擔(dān)風(fēng)險，協(xié)作成功（包括外包協(xié)作單位）。因此，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的高管們必須具備強的專業(yè)素質(zhì)之外，還必須要有好的人品，高的精神境界以及團隊協(xié)作精神和資源整合能力?？傉摚喝肆Y源管理就如“以桂為餌，黃金為鉤?！睍蚱x業(yè)務(wù)太遠(yuǎn)，得不到大家的認(rèn)同，以致“得魚無幾”。取其實，不賞其華，實實在在的人力資源管理才是我們所需要的。 重調(diào)研，把握客觀市場，提倡創(chuàng)新重調(diào)研，無論戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)、產(chǎn)品都應(yīng)符合客觀實際、市場需求為原則；提倡創(chuàng)新，但不能過度創(chuàng)新原則。 現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)的生存之道第一是市場，第二是市場，第三還是市場。市場的殘酷競爭迫使我們必須加強調(diào)研，還原市場的真實性，將產(chǎn)品研發(fā)視為第一生產(chǎn)力。 創(chuàng)新創(chuàng)新是永恒的話題，但稍有不慎就有可能脫離市場，面臨較大風(fēng)險，所以最適合市場和客戶需求的產(chǎn)品才是最好的產(chǎn)品。適可而止的創(chuàng)新之道才是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)發(fā)展的“硬道理”。 現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)不能成為藝術(shù)家的家園 現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)做的是實實在在，處處有風(fēng)險的房地產(chǎn)投資開發(fā)活動，做的是產(chǎn)品，不是作品，把作品留給藝術(shù)家們吧，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)不能成為藝術(shù)家的家園。偉大不在于傳奇，而在于把平凡的時間變成永恒。 設(shè)立“設(shè)計部”隨著發(fā)展，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)將設(shè)立“設(shè)計部”，這是經(jīng)過廣闊的市場天地洗禮的設(shè)計部，而不是純技術(shù)的設(shè)計部。 重視調(diào)研對戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)的定位，每次都應(yīng)通過調(diào)研，面對客觀現(xiàn)實情況，建立在相應(yīng)的政策、法規(guī)的基礎(chǔ)之上，不能“拍腦袋”憑空而定?？傉摚簱?jù)古論今，