【文章內(nèi)容簡介】 際大酒店有限公司 項(xiàng)目性質(zhì)：改造 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 貴州省 編制的依據(jù) 1. 《中華人民共和國節(jié)約能源法》 2. 《中華人民共和國電力法》 3. 《中華人民共和國清潔生產(chǎn)促進(jìn)法》 4. 《循環(huán)經(jīng)濟(jì)促進(jìn)法》 5. 環(huán)保部門對(duì)本項(xiàng)目的環(huán)保要求 6. 項(xiàng)目單 位提供的其他項(xiàng)目有關(guān)材料 編制研究范圍 本可研報(bào)告的研究范圍如下： 1. 市場分析 6 2. 環(huán)境保護(hù) 3. 節(jié)能分析 4. 勞動(dòng)衛(wèi)生、安全與消防 5. 企業(yè)組織與勞動(dòng)定員 6. 投資估算 7. 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 8. 效益分析 可行性研究概論 投資估算 本項(xiàng)目總投資為 11318萬元。 資金籌措 本項(xiàng)目總投資為 11318萬 元， 全部 由 企業(yè) 方自籌 。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 經(jīng)財(cái)務(wù)預(yù)測表明，項(xiàng)目正常經(jīng)營年份營業(yè)收入達(dá)到 萬元，利潤 萬元，凈利潤 2212 萬元。投資利潤率 %，根據(jù)對(duì)項(xiàng)目 10 年運(yùn)營期全部投資現(xiàn)金流量的分析，稅后全部投資內(nèi)部收益率為 %，投資回收期 年（不含改造期），因此項(xiàng)目從財(cái)務(wù)角度分析是可行的。項(xiàng)目基本具有較高的盈利能力，盈虧平衡點(diǎn)較低，說 7 明該項(xiàng)目可以抵抗一定的市場風(fēng)險(xiǎn)。 可行性研究結(jié)論 項(xiàng)目目標(biāo)明確，項(xiàng)目市場前景廣闊。對(duì)提高人民生活水平，提高城市形象，加大城市接待水平，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的快速發(fā)展具有重要意義。 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益分析表明，該項(xiàng)目不僅具有很好的盈利能力，而且能夠較好地解決當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)問題。 經(jīng)可行性研究分析，本項(xiàng)目采取的方案可行，本項(xiàng)目符合當(dāng)?shù)貙?shí)際和當(dāng)前產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，項(xiàng)目所在區(qū)位交通方便，具有較好 的社會(huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和外部協(xié)作條件，地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。項(xiàng)目規(guī)模合理，技術(shù)設(shè)備選型先進(jìn)，環(huán)保、消防及勞動(dòng)安全措施適當(dāng)，節(jié)能效果明顯。經(jīng)測算，項(xiàng)目投資方案合理，經(jīng)濟(jì)效益良好，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，項(xiàng)目實(shí)施后，將帶來顯著的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益，所以該項(xiàng)目是可行的。 8 第 2章 項(xiàng)目的意義及必要性 項(xiàng)目提出的背景 隨著六盤水市區(qū)的整體規(guī)劃和發(fā)展，賦予了 XX 國際大酒店更高的要求。作為該商業(yè)中心未來標(biāo)志性建筑及酒店行業(yè)的領(lǐng)頭羊，承載著城市旅游、休閑、會(huì)展等現(xiàn)代化高檔次消費(fèi)的服務(wù)需要。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 （ 1） 項(xiàng)目建設(shè)將促進(jìn)本區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì) 發(fā)展 本項(xiàng)目建成后的營業(yè)收入將由住宿、娛樂、餐飲、會(huì)議及其他服務(wù)項(xiàng)目構(gòu)成， 通過 完善的管理和細(xì)致的服務(wù) 讓賓客 體會(huì)到 高品位的 享受 。上述服務(wù)項(xiàng) 目均是高效經(jīng)濟(jì)的項(xiàng)目，均易獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益。本項(xiàng)目的落成，可以拉動(dòng)當(dāng)?shù)睾芏嘈袠I(yè)的發(fā)展，同時(shí)可提供新的就業(yè)崗位，緩解就業(yè)壓力，有利于社會(huì)和諧發(fā)展，起到繁榮區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的作用， 為區(qū) 內(nèi) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，促進(jìn)區(qū) 內(nèi) 經(jīng)濟(jì)的 快速崛起 。 （ 2） 本項(xiàng)目提高了六盤水市高端接待的接待能力 作為六盤水市的高星級(jí)酒店之一，加強(qiáng)加大了六盤水市的整體接待能力。 （ 3） 項(xiàng)目落成將帶動(dòng)本地區(qū)酒店行業(yè)發(fā)展 本項(xiàng)目定位為五星級(jí)多功能商務(wù)酒店。引進(jìn)了更多先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)及營銷體系，也必將在行業(yè)內(nèi)產(chǎn)生很大的影響。屆時(shí)會(huì)有更多同行取經(jīng)借鑒，完善自身管理及營銷等體系，以帶動(dòng)本地區(qū)酒店行業(yè)更大的發(fā)展。 9 第 3章 項(xiàng)目市場分析 行業(yè)現(xiàn)狀 本市現(xiàn)有各大酒店概況： 當(dāng)前全市僅有的兩家高星級(jí)酒店，客房月入住率均為 70%以上，餐飲上客率晚市均為 80%以上。 供給、需求分析 其他配套設(shè)施： 各酒店內(nèi)都有相關(guān)配套設(shè)施，但是配套設(shè)施檔次、裝修風(fēng)格以及規(guī)模參差不齊，不能承載我們六盤水市夜郎文化對(duì)外接待的形象功能展示。 餐飲： 通過市場調(diào)查， 餐飲部因?yàn)榈貐^(qū)局域性限制，外出學(xué)習(xí)時(shí)間短，不能與一線城市的高端餐飲同步，不能滿足旅客對(duì)各地不同餐飲口味酒店名稱 （星級(jí)） 類型 房間類型 會(huì)議室 配套 特色 餐飲設(shè)施 時(shí)代假日酒店★★★★ 涉外 標(biāo)準(zhǔn)間、套房 238 間 大小共 7 個(gè) KTV、 棋牌室 、 健身房、等休閑娛樂場所 功能齊全，環(huán)境幽雅 宴會(huì)廳、大餐廳和 21個(gè)風(fēng)格各異的餐廳包廂 鳳凰祥林大酒店 ★★★★ 商務(wù) 標(biāo)間、套房共 130 余間 大小共 3 個(gè) KTV 包房23 間和商務(wù) 會(huì) 所 包房 17 間 裝修豪華 宴會(huì)廳 24個(gè) 10 的需求。 建筑風(fēng)貌： 建筑風(fēng)貌隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 對(duì)外接待需求快速增長，酒店的建筑風(fēng)貌對(duì)涉外型商務(wù)酒店經(jīng)營影響會(huì)越來越明顯。 特色： 本項(xiàng)目在投資時(shí)考慮到差異化經(jīng)營，把酒店的特色在顧客面前表現(xiàn)的淋漓盡致，留住每一位顧客，形成更大的顧客群體，故而爭取到最大的市場份額。 一、會(huì)議及活動(dòng) 隨著六盤水市每年政府會(huì)議的召開及各項(xiàng)政府性活動(dòng)，每年有大大小小的經(jīng)銷商會(huì)議、企業(yè)商務(wù)會(huì)議，這么大的市場空間，卻只有二家高級(jí)酒店去接待。這也為本項(xiàng)目的市場發(fā)展提供了很大的空間。 二、度假、避暑游客 六盤水市素有“涼都”稱號(hào)，其氣候特點(diǎn)已經(jīng)在全國范圍鮮有名望，是當(dāng)下 避暑的重點(diǎn)旅游城市之一，加上周邊旅游景點(diǎn)眾多，馳名中外。隨著大力發(fā)展旅游業(yè)，六盤水市旅游收入逐年增加。政府也非常支持旅游酒店業(yè)的發(fā)展。但很多游客對(duì)高端服務(wù)的需求，卻很少有酒店可以滿足。 三、外地投資商 隨著六盤水市的開發(fā)和政策優(yōu)惠，很多外地投資商會(huì)到六盤水市及周邊進(jìn)行項(xiàng)目考察。他們考察的范圍不光是項(xiàng)目本身，還有軟件環(huán)境，以及未來有可能舉辦展會(huì)、商務(wù)談判、會(huì)議的選址問題。作為六盤水市開發(fā)的整體配套項(xiàng)目，它的投資開發(fā)勢(shì)在必行。 由此看出，目前市場上的酒店無論星級(jí)檔次，還是配套設(shè)施方面 11 都不能夠滿足現(xiàn)代化旅游、商務(wù) 會(huì)議、會(huì)展、政府接待等多方面高層次需要，這也為本項(xiàng)目的開發(fā)提供了可發(fā)展之路。 發(fā)展趨勢(shì) 目前六盤水市只有兩家四星級(jí)酒店，其余的多是商務(wù)經(jīng)濟(jì)型酒店，因此基本不存在四、五星級(jí)酒店的競爭，給我們項(xiàng)目未來的發(fā)展提供了足夠大的空間。 12 第 4章 項(xiàng)目條件 項(xiàng)目地點(diǎn) 貴州省六盤水市鐘山區(qū)南環(huán)中路 63 號(hào)（世紀(jì)廣場東側(cè)） 自然條件 六盤水市素有“涼都”稱號(hào)，其氣候特點(diǎn)已經(jīng)在全國范圍鮮有名望，是當(dāng)下避暑旅游城市的重點(diǎn)之一，加上周邊旅游景點(diǎn)眾多，馳名中外。隨著大力發(fā)展旅游業(yè)，六盤水市旅游收入逐年增加。政府 也非常支持旅游酒店業(yè)的發(fā)展。但很多游客對(duì)高端服務(wù)的需求，卻很少有酒店可以滿足。 礦產(chǎn)資源豐富。境內(nèi)有煤、鐵、錳、鋅、石灰石、煤層氣等 30多種礦產(chǎn)資源，其中煤炭資源遠(yuǎn)景儲(chǔ)量 844 億噸，已探明儲(chǔ)量 億噸，保有儲(chǔ)量 億噸，煤種全、煤質(zhì)好，是國家重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的十大煤炭基地之一，素有 “江南煤都 ”之稱，是國家 “西電東送 ”的重點(diǎn)電源基地之一。 社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。全市地處川滇黔桂結(jié)合 處 ，是國家國土資源開發(fā)規(guī)劃確定的 “攀西 ——六盤水資源綜合開發(fā)區(qū) ”及 “南貴昆經(jīng)濟(jì)區(qū) ”的重要組成部分，有 “四省立交橋 ”之稱。境內(nèi)貴昆鐵路、株六復(fù)線橫貫東西，南昆鐵路、內(nèi)昆鐵路、水柏鐵路南北連接，擁有西南較大的鐵 13 路編組站 ——六盤水南站，形成了西南地區(qū)重要的鐵路交通樞紐。 優(yōu)勢(shì)分析 地理位置發(fā)展趨勢(shì)明顯，本項(xiàng)目是招商引資項(xiàng)目，政府給予一定的政策優(yōu)惠和幫助。 生態(tài)環(huán)境良好。 自然資源豐富。 劣勢(shì)分析 地處內(nèi)陸城市。 流動(dòng)人口量較小。 第 5章 項(xiàng)目總體規(guī)劃和布局 總體規(guī)劃 項(xiàng)目定位 五星級(jí)涉外商務(wù)酒店 功能定位 以住宿、餐飲為核心業(yè)務(wù)，同時(shí)具備商務(wù)會(huì)議、休閑娛樂的多功能商務(wù)酒店。 14 形象定位 六盤水市標(biāo)志性建筑。建筑風(fēng)格 突出高檔、大方的建筑特征。 15 功能分類 本項(xiàng)目總建筑面積約 28532 平方米，其中： 客房部分 ： 11544 平方米，占總建筑面積的 42%，客房設(shè)置包括單人間，豪華單人間，標(biāo)準(zhǔn)間，豪華標(biāo)準(zhǔn)間，標(biāo)準(zhǔn)套房，豪華套房等。 公用設(shè)施部分： 15416 平方米，占總建筑面積的 54%，包括大堂、走廊、機(jī)電設(shè)備房、辦公室及電梯候梯廳、垃圾道、煙道和消防樓梯、商務(wù)中心、會(huì)議室、餐廳、便利店、康體中心、健身房、棋牌室、行政酒廊等。 地下室部分： 1572 平方米，占總建筑面積的 4%，包括：停車場、倉庫等。 16 第 6章 項(xiàng)目開發(fā)及實(shí)施計(jì)劃 主體工程主要指標(biāo) 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 備 注 1：占地面積 2623 ㎡ 2：總建筑面積 28532 ㎡ 含地下室 3：容積率 4：綠化率 % 5：層數(shù) 26F 地下 1 層，地上 25 層 6：地下車位 17 建設(shè)方式 擬采取面向省內(nèi)外具有承擔(dān)該項(xiàng)目工程能力的施工隊(duì)伍，以公開投標(biāo)的方式進(jìn)行招標(biāo)。擇優(yōu)選擇具備一流技術(shù)裝備和管理水平的施工隊(duì)伍。同時(shí)聘請(qǐng)資深的監(jiān)理專家實(shí)施工程全過程的監(jiān)督，以保證科學(xué)有效、合理、公正的控制項(xiàng)目工 期、成本和質(zhì)量。 第 7章 環(huán)境保護(hù) 環(huán)境評(píng)價(jià)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn) 編制依據(jù) 1. 《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》 2. 《項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》國務(wù)院令 253 號(hào) 17 環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 1. 《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 GB3095－ 1996 2. 《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 GB3838－ 20xx 3. 《鍋爐大氣污染物綜合排氣標(biāo)準(zhǔn)》 GB13271－ 20xx 4. 《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 GB16297－ 1996 設(shè)計(jì)原則 堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益與環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，在設(shè)計(jì)中積極采用節(jié)能型、低噪音的先進(jìn)高效的設(shè)備。環(huán)保設(shè)計(jì)力求體現(xiàn)技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理，切實(shí)可行。 項(xiàng)目運(yùn)營中的環(huán)境保護(hù) 在 運(yùn)營過程中嚴(yán)格按以下措施控制各類污染： a、廢水 本項(xiàng)目建運(yùn)營后的廢水主要為生活污水，生活污水經(jīng)化糞池處理后排入城市污水管網(wǎng)。 b、廢氣 本項(xiàng)目用氣為天然氣，天然氣是一種潔凈的燃料，基本無污染物排放，尾氣經(jīng)煙囪排入大氣，不造成對(duì)環(huán)境的污染。 c、固體垃圾 固體垃圾主要來源于樓宇辦公、生活垃圾。辦公及生活產(chǎn)生的固體垃圾、廢棄物經(jīng)專人收集后，送往垃圾站分類堆放，定期清運(yùn)處理。 18 d、綠化措施 綠化既可以美化環(huán)境，又可以起到隔音防塵、調(diào)節(jié)溫度、吸收二氧化碳等多種作用，在道路兩側(cè)種植過道樹及綠化隔離帶，以營造舒適優(yōu)美 的環(huán)境。 環(huán)境評(píng)價(jià) 鑒于本項(xiàng)目開發(fā)改建過程中的環(huán)境壓力，要嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)環(huán)?？刂乒芾硪?guī)范及上述相關(guān)保護(hù)措施，力爭環(huán)境評(píng)價(jià)達(dá)標(biāo)，為區(qū)域綜合發(fā)展規(guī)劃樹立良好形象。 第 8章 資源節(jié)能 節(jié)能原則 根據(jù)國家有關(guān)能源政策和法規(guī)，因地制宜選擇能源種類與材質(zhì)。充分挖掘潛力，結(jié)合具體情況，盡可能做到能源綜合利用。 節(jié)能措施 節(jié)水 水是基礎(chǔ)性的自然資源和戰(zhàn)略性的稀缺資源。本項(xiàng)目在運(yùn)營后， 19 嚴(yán)格按照《中國節(jié)水技術(shù)政策大綱》以及六盤水市行業(yè)用水標(biāo)準(zhǔn)。本項(xiàng)目應(yīng)采取有效的節(jié)水措施，制定節(jié)水管理制度。在日常管理和工作崗位中實(shí)行經(jīng) 濟(jì)目標(biāo)責(zé)任制，做到防止跑、冒、滴、漏，以降低水資源的損耗。 節(jié)電 (1)采用建筑照明節(jié)能技術(shù)和材料，選用效率高、配光合理的燈具及綠化照明設(shè)施等。 (2)采用中央空調(diào)制冷節(jié)能技術(shù)和產(chǎn)品。 (3)采用節(jié)能型變壓器，降低變壓器的能耗。 (4)制定節(jié)電管理制度。 節(jié)能管理 1. 加強(qiáng)管理，完善各種規(guī)章制度，按期對(duì)各類設(shè)備、管線進(jìn)行檢修，杜絕跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，減少不必要的浪費(fèi)。 2. 制定節(jié)能目標(biāo)和節(jié)能獎(jiǎng)懲措施，并嚴(yán)格落實(shí)執(zhí)行。 3. 定期對(duì)職工進(jìn)行節(jié)能培訓(xùn)，加強(qiáng)節(jié)能意識(shí)，提高職工責(zé)任，以充分有效的利用能源，節(jié)能降耗。 節(jié)能效 果分析 項(xiàng)目通過采用先進(jìn)的節(jié)能設(shè)計(jì)、節(jié)能工藝、節(jié)能設(shè)備、節(jié)能材料和節(jié)能管理等多種節(jié)能措施的綜合運(yùn)用，努力降低運(yùn)行的能源消耗，提高運(yùn)行的節(jié)能水平；注重提高能源和資源利用率，切實(shí)達(dá)到節(jié)能效 20 果。杜絕高能耗產(chǎn)品。電氣、給排水、采暖等專項(xiàng)設(shè)計(jì)嚴(yán)格遵循國家及地方節(jié)能設(shè)計(jì)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范，采用切實(shí)可行的節(jié)能方案和節(jié)能措施。確保項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)行中實(shí)現(xiàn)應(yīng)有的節(jié)能效果。 第 9章 勞動(dòng)安全、衛(wèi)生及消防 項(xiàng)目貫徹“安全第一、預(yù)防為主”的方針，確保建設(shè)項(xiàng)目符合國家的勞動(dòng)安全衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，保障工作人員及用戶的安全與健康。 設(shè)計(jì)規(guī)范 1. 《建筑防火 設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5001620xx 2. 《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5005720xx 3. 《安全防范工程技術(shù)規(guī)范》 GB5034820xx 4. 《電氣設(shè)備安全設(shè)計(jì)導(dǎo)則》 GB/T 2529520xx 5. 《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》 GB 574920xx 勞動(dòng)安全