【文章內(nèi)容簡介】 際大酒店有限公司 項目性質(zhì)：改造 項目建設地點 貴州省 編制的依據(jù) 1. 《中華人民共和國節(jié)約能源法》 2. 《中華人民共和國電力法》 3. 《中華人民共和國清潔生產(chǎn)促進法》 4. 《循環(huán)經(jīng)濟促進法》 5. 環(huán)保部門對本項目的環(huán)保要求 6. 項目單 位提供的其他項目有關材料 編制研究范圍 本可研報告的研究范圍如下： 1. 市場分析 6 2. 環(huán)境保護 3. 節(jié)能分析 4. 勞動衛(wèi)生、安全與消防 5. 企業(yè)組織與勞動定員 6. 投資估算 7. 經(jīng)濟評價 8. 效益分析 可行性研究概論 投資估算 本項目總投資為 11318萬元。 資金籌措 本項目總投資為 11318萬 元， 全部 由 企業(yè) 方自籌 。 主要技術經(jīng)濟指標 經(jīng)財務預測表明，項目正常經(jīng)營年份營業(yè)收入達到 萬元，利潤 萬元，凈利潤 2212 萬元。投資利潤率 %，根據(jù)對項目 10 年運營期全部投資現(xiàn)金流量的分析，稅后全部投資內(nèi)部收益率為 %，投資回收期 年（不含改造期），因此項目從財務角度分析是可行的。項目基本具有較高的盈利能力，盈虧平衡點較低，說 7 明該項目可以抵抗一定的市場風險。 可行性研究結(jié)論 項目目標明確，項目市場前景廣闊。對提高人民生活水平，提高城市形象，加大城市接待水平，促進當?shù)亟?jīng)濟的快速發(fā)展具有重要意義。 項目的經(jīng)濟效益和社會效益分析表明，該項目不僅具有很好的盈利能力，而且能夠較好地解決當?shù)氐木蜆I(yè)問題。 經(jīng)可行性研究分析，本項目采取的方案可行，本項目符合當?shù)貙嶋H和當前產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢，項目所在區(qū)位交通方便，具有較好 的社會經(jīng)濟基礎和外部協(xié)作條件，地理區(qū)位優(yōu)勢明顯。項目規(guī)模合理，技術設備選型先進，環(huán)保、消防及勞動安全措施適當，節(jié)能效果明顯。經(jīng)測算，項目投資方案合理，經(jīng)濟效益良好，具有較強的抗風險能力，項目實施后，將帶來顯著的經(jīng)濟效益、社會效益，所以該項目是可行的。 8 第 2章 項目的意義及必要性 項目提出的背景 隨著六盤水市區(qū)的整體規(guī)劃和發(fā)展，賦予了 XX 國際大酒店更高的要求。作為該商業(yè)中心未來標志性建筑及酒店行業(yè)的領頭羊，承載著城市旅游、休閑、會展等現(xiàn)代化高檔次消費的服務需要。 項目建設的必要性 （ 1） 項目建設將促進本區(qū)經(jīng)濟和社會 發(fā)展 本項目建成后的營業(yè)收入將由住宿、娛樂、餐飲、會議及其他服務項目構(gòu)成， 通過 完善的管理和細致的服務 讓賓客 體會到 高品位的 享受 。上述服務項 目均是高效經(jīng)濟的項目，均易獲得較好的經(jīng)濟效益。本項目的落成，可以拉動當?shù)睾芏嘈袠I(yè)的發(fā)展，同時可提供新的就業(yè)崗位，緩解就業(yè)壓力，有利于社會和諧發(fā)展，起到繁榮區(qū)內(nèi)經(jīng)濟的作用， 為區(qū) 內(nèi) 經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，促進區(qū) 內(nèi) 經(jīng)濟的 快速崛起 。 （ 2） 本項目提高了六盤水市高端接待的接待能力 作為六盤水市的高星級酒店之一，加強加大了六盤水市的整體接待能力。 （ 3） 項目落成將帶動本地區(qū)酒店行業(yè)發(fā)展 本項目定位為五星級多功能商務酒店。引進了更多先進的管理經(jīng)驗及營銷體系，也必將在行業(yè)內(nèi)產(chǎn)生很大的影響。屆時會有更多同行取經(jīng)借鑒，完善自身管理及營銷等體系，以帶動本地區(qū)酒店行業(yè)更大的發(fā)展。 9 第 3章 項目市場分析 行業(yè)現(xiàn)狀 本市現(xiàn)有各大酒店概況： 當前全市僅有的兩家高星級酒店，客房月入住率均為 70%以上，餐飲上客率晚市均為 80%以上。 供給、需求分析 其他配套設施： 各酒店內(nèi)都有相關配套設施，但是配套設施檔次、裝修風格以及規(guī)模參差不齊，不能承載我們六盤水市夜郎文化對外接待的形象功能展示。 餐飲： 通過市場調(diào)查， 餐飲部因為地區(qū)局域性限制，外出學習時間短，不能與一線城市的高端餐飲同步，不能滿足旅客對各地不同餐飲口味酒店名稱 （星級） 類型 房間類型 會議室 配套 特色 餐飲設施 時代假日酒店★★★★ 涉外 標準間、套房 238 間 大小共 7 個 KTV、 棋牌室 、 健身房、等休閑娛樂場所 功能齊全，環(huán)境幽雅 宴會廳、大餐廳和 21個風格各異的餐廳包廂 鳳凰祥林大酒店 ★★★★ 商務 標間、套房共 130 余間 大小共 3 個 KTV 包房23 間和商務 會 所 包房 17 間 裝修豪華 宴會廳 24個 10 的需求。 建筑風貌： 建筑風貌隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展， 對外接待需求快速增長，酒店的建筑風貌對涉外型商務酒店經(jīng)營影響會越來越明顯。 特色： 本項目在投資時考慮到差異化經(jīng)營，把酒店的特色在顧客面前表現(xiàn)的淋漓盡致，留住每一位顧客，形成更大的顧客群體，故而爭取到最大的市場份額。 一、會議及活動 隨著六盤水市每年政府會議的召開及各項政府性活動，每年有大大小小的經(jīng)銷商會議、企業(yè)商務會議，這么大的市場空間，卻只有二家高級酒店去接待。這也為本項目的市場發(fā)展提供了很大的空間。 二、度假、避暑游客 六盤水市素有“涼都”稱號，其氣候特點已經(jīng)在全國范圍鮮有名望，是當下 避暑的重點旅游城市之一，加上周邊旅游景點眾多，馳名中外。隨著大力發(fā)展旅游業(yè)，六盤水市旅游收入逐年增加。政府也非常支持旅游酒店業(yè)的發(fā)展。但很多游客對高端服務的需求，卻很少有酒店可以滿足。 三、外地投資商 隨著六盤水市的開發(fā)和政策優(yōu)惠，很多外地投資商會到六盤水市及周邊進行項目考察。他們考察的范圍不光是項目本身，還有軟件環(huán)境，以及未來有可能舉辦展會、商務談判、會議的選址問題。作為六盤水市開發(fā)的整體配套項目，它的投資開發(fā)勢在必行。 由此看出，目前市場上的酒店無論星級檔次，還是配套設施方面 11 都不能夠滿足現(xiàn)代化旅游、商務 會議、會展、政府接待等多方面高層次需要，這也為本項目的開發(fā)提供了可發(fā)展之路。 發(fā)展趨勢 目前六盤水市只有兩家四星級酒店，其余的多是商務經(jīng)濟型酒店，因此基本不存在四、五星級酒店的競爭，給我們項目未來的發(fā)展提供了足夠大的空間。 12 第 4章 項目條件 項目地點 貴州省六盤水市鐘山區(qū)南環(huán)中路 63 號（世紀廣場東側(cè)） 自然條件 六盤水市素有“涼都”稱號，其氣候特點已經(jīng)在全國范圍鮮有名望，是當下避暑旅游城市的重點之一，加上周邊旅游景點眾多，馳名中外。隨著大力發(fā)展旅游業(yè)，六盤水市旅游收入逐年增加。政府 也非常支持旅游酒店業(yè)的發(fā)展。但很多游客對高端服務的需求，卻很少有酒店可以滿足。 礦產(chǎn)資源豐富。境內(nèi)有煤、鐵、錳、鋅、石灰石、煤層氣等 30多種礦產(chǎn)資源，其中煤炭資源遠景儲量 844 億噸，已探明儲量 億噸，保有儲量 億噸，煤種全、煤質(zhì)好，是國家重點規(guī)劃建設的十大煤炭基地之一，素有 “江南煤都 ”之稱，是國家 “西電東送 ”的重點電源基地之一。 社會經(jīng)濟條件 區(qū)位優(yōu)勢明顯。全市地處川滇黔桂結(jié)合 處 ，是國家國土資源開發(fā)規(guī)劃確定的 “攀西 ——六盤水資源綜合開發(fā)區(qū) ”及 “南貴昆經(jīng)濟區(qū) ”的重要組成部分，有 “四省立交橋 ”之稱。境內(nèi)貴昆鐵路、株六復線橫貫東西，南昆鐵路、內(nèi)昆鐵路、水柏鐵路南北連接，擁有西南較大的鐵 13 路編組站 ——六盤水南站，形成了西南地區(qū)重要的鐵路交通樞紐。 優(yōu)勢分析 地理位置發(fā)展趨勢明顯，本項目是招商引資項目，政府給予一定的政策優(yōu)惠和幫助。 生態(tài)環(huán)境良好。 自然資源豐富。 劣勢分析 地處內(nèi)陸城市。 流動人口量較小。 第 5章 項目總體規(guī)劃和布局 總體規(guī)劃 項目定位 五星級涉外商務酒店 功能定位 以住宿、餐飲為核心業(yè)務，同時具備商務會議、休閑娛樂的多功能商務酒店。 14 形象定位 六盤水市標志性建筑。建筑風格 突出高檔、大方的建筑特征。 15 功能分類 本項目總建筑面積約 28532 平方米，其中： 客房部分 ： 11544 平方米，占總建筑面積的 42%，客房設置包括單人間，豪華單人間，標準間，豪華標準間，標準套房，豪華套房等。 公用設施部分： 15416 平方米，占總建筑面積的 54%，包括大堂、走廊、機電設備房、辦公室及電梯候梯廳、垃圾道、煙道和消防樓梯、商務中心、會議室、餐廳、便利店、康體中心、健身房、棋牌室、行政酒廊等。 地下室部分： 1572 平方米，占總建筑面積的 4%，包括：停車場、倉庫等。 16 第 6章 項目開發(fā)及實施計劃 主體工程主要指標 項 目 指 標 備 注 1：占地面積 2623 ㎡ 2：總建筑面積 28532 ㎡ 含地下室 3：容積率 4：綠化率 % 5：層數(shù) 26F 地下 1 層，地上 25 層 6：地下車位 17 建設方式 擬采取面向省內(nèi)外具有承擔該項目工程能力的施工隊伍，以公開投標的方式進行招標。擇優(yōu)選擇具備一流技術裝備和管理水平的施工隊伍。同時聘請資深的監(jiān)理專家實施工程全過程的監(jiān)督，以保證科學有效、合理、公正的控制項目工 期、成本和質(zhì)量。 第 7章 環(huán)境保護 環(huán)境評價依據(jù)和標準 編制依據(jù) 1. 《中華人民共和國環(huán)境保護法》 2. 《項目環(huán)境保護管理條例》國務院令 253 號 17 環(huán)境保護標準 1. 《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》 GB3095－ 1996 2. 《地表水環(huán)境質(zhì)量標準》 GB3838－ 20xx 3. 《鍋爐大氣污染物綜合排氣標準》 GB13271－ 20xx 4. 《大氣污染物綜合排放標準》 GB16297－ 1996 設計原則 堅持經(jīng)濟效益與環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，在設計中積極采用節(jié)能型、低噪音的先進高效的設備。環(huán)保設計力求體現(xiàn)技術先進與經(jīng)濟合理，切實可行。 項目運營中的環(huán)境保護 在 運營過程中嚴格按以下措施控制各類污染： a、廢水 本項目建運營后的廢水主要為生活污水，生活污水經(jīng)化糞池處理后排入城市污水管網(wǎng)。 b、廢氣 本項目用氣為天然氣，天然氣是一種潔凈的燃料，基本無污染物排放，尾氣經(jīng)煙囪排入大氣，不造成對環(huán)境的污染。 c、固體垃圾 固體垃圾主要來源于樓宇辦公、生活垃圾。辦公及生活產(chǎn)生的固體垃圾、廢棄物經(jīng)專人收集后，送往垃圾站分類堆放，定期清運處理。 18 d、綠化措施 綠化既可以美化環(huán)境，又可以起到隔音防塵、調(diào)節(jié)溫度、吸收二氧化碳等多種作用，在道路兩側(cè)種植過道樹及綠化隔離帶，以營造舒適優(yōu)美 的環(huán)境。 環(huán)境評價 鑒于本項目開發(fā)改建過程中的環(huán)境壓力，要嚴格執(zhí)行相關環(huán)?？刂乒芾硪?guī)范及上述相關保護措施，力爭環(huán)境評價達標，為區(qū)域綜合發(fā)展規(guī)劃樹立良好形象。 第 8章 資源節(jié)能 節(jié)能原則 根據(jù)國家有關能源政策和法規(guī)，因地制宜選擇能源種類與材質(zhì)。充分挖掘潛力，結(jié)合具體情況，盡可能做到能源綜合利用。 節(jié)能措施 節(jié)水 水是基礎性的自然資源和戰(zhàn)略性的稀缺資源。本項目在運營后， 19 嚴格按照《中國節(jié)水技術政策大綱》以及六盤水市行業(yè)用水標準。本項目應采取有效的節(jié)水措施，制定節(jié)水管理制度。在日常管理和工作崗位中實行經(jīng) 濟目標責任制，做到防止跑、冒、滴、漏，以降低水資源的損耗。 節(jié)電 (1)采用建筑照明節(jié)能技術和材料，選用效率高、配光合理的燈具及綠化照明設施等。 (2)采用中央空調(diào)制冷節(jié)能技術和產(chǎn)品。 (3)采用節(jié)能型變壓器，降低變壓器的能耗。 (4)制定節(jié)電管理制度。 節(jié)能管理 1. 加強管理，完善各種規(guī)章制度，按期對各類設備、管線進行檢修，杜絕跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，減少不必要的浪費。 2. 制定節(jié)能目標和節(jié)能獎懲措施，并嚴格落實執(zhí)行。 3. 定期對職工進行節(jié)能培訓，加強節(jié)能意識，提高職工責任，以充分有效的利用能源，節(jié)能降耗。 節(jié)能效 果分析 項目通過采用先進的節(jié)能設計、節(jié)能工藝、節(jié)能設備、節(jié)能材料和節(jié)能管理等多種節(jié)能措施的綜合運用，努力降低運行的能源消耗，提高運行的節(jié)能水平；注重提高能源和資源利用率，切實達到節(jié)能效 20 果。杜絕高能耗產(chǎn)品。電氣、給排水、采暖等專項設計嚴格遵循國家及地方節(jié)能設計相關標準及規(guī)范，采用切實可行的節(jié)能方案和節(jié)能措施。確保項目實際運行中實現(xiàn)應有的節(jié)能效果。 第 9章 勞動安全、衛(wèi)生及消防 項目貫徹“安全第一、預防為主”的方針，確保建設項目符合國家的勞動安全衛(wèi)生標準，保障工作人員及用戶的安全與健康。 設計規(guī)范 1. 《建筑防火 設計規(guī)范》 GB5001620xx 2. 《建筑物防雷設計規(guī)范》 GB5005720xx 3. 《安全防范工程技術規(guī)范》 GB5034820xx 4. 《電氣設備安全設計導則》 GB/T 2529520xx 5. 《生活飲用水衛(wèi)生標準》 GB 574920xx 勞動安全