【文章內(nèi)容簡介】 效果評估：★★★作用及優(yōu)勢：促進住宅還商鋪同時銷售商鋪的價值不高，會降低吸引力適用項目：帶有商鋪的項目適用階段：開盤期至持續(xù)熱銷期購買商鋪的前三年每月返給客戶該物業(yè)的租金。實操步驟或內(nèi)容：簽訂購房協(xié)議；發(fā)展商按商鋪面積每月給業(yè)主返還租金效果評估：★★★★作用及優(yōu)勢：有效增強投資客戶信心適用項目：帶有商鋪的項目適用階段：所有階段十二其他 以來售樓處看樓的次數(shù)決定開盤購房時的優(yōu)惠額度。實操步驟或內(nèi)容：派發(fā)體驗/看樓積分卡；客戶上門看樓,即獲取相應積分；開盤時獲取相應折扣物料：積分卡、印章等效果評估：★★★作用及優(yōu)勢：保證現(xiàn)場人氣，增加上門；甄別客戶誠意度，促進成交適用項目：位置較偏、上門量不足的普通住宅適用階段：“售樓處開放”至“開盤”期間、日進百/千金從辦理VIP卡起，每日可返還相應金額，時間越長，金額越大。實操步驟或內(nèi)容：辦理VIP卡，每日進100元；開盤根據(jù)其累計天數(shù)的相應金額進行房價減免VIP卡、千金卡。效果評估：★★★作用及優(yōu)勢：吸引客戶早日辦理相關(guān)誠意登記，促進成交；開盤時間確定，控制可累計的天數(shù)適用項目：普通住宅使用的較多適用階段：“客戶誠意度甄別”至“開盤”期間購房者憑結(jié)婚證享受購房優(yōu)惠，而且婚齡越長優(yōu)惠越多。實操步驟或內(nèi)容：婚齡每遞增一年，優(yōu)惠幅度增加一千元，婚齡超過十五年以上的夫婦。效果評估：★★★★作用及優(yōu)勢：讓人倍感溫馨，較之時下盛行的多種促銷手法更容易讓人接受適用項目：普通住宅使用的較多適用階段：開盤期間由中介公司對房子按平米單獨銷售，通過該公司購買洗面奶、白酒等消費品，就可以送1平米的房子，買主可以將這1平米房子在網(wǎng)上再轉(zhuǎn)手。湊齊幾十平米就可以去找房產(chǎn)商要房子。實操步驟或內(nèi)容：消費者購買約1500元左右的化妝品等消費品，可以獲得1平米房子，但只是付完首付款的1平米房子。消費者可以將這1平米在網(wǎng)上進行交易，有人湊齊了幾十平米即等于付完了一套房子幾十平米的首付，可以去找開發(fā)商辦理按揭手續(xù)。物料：化妝品等效果評估：★作用及優(yōu)勢：效果一般，很少能湊夠一套適用項目：普通住宅適用階段：所有階段只要意向購房者交足10000元押金，即可參與抽簽，根據(jù)抽簽分量的大小，、。實操步驟或內(nèi)容：抽簽的購房者抽得上述幾個折扣的幾率分別為50%、30%、10%、5%和5%；抽簽后買房，10000元押金將算入購房款，但是若抽簽后不購房，10000元押金將不再返還購房者。物料：抽簽箱等效果評估：★★★作用及優(yōu)勢：能夠促進成交適用項目：普通住宅適用階段：“客戶誠意度甄別”至“開盤”期間客戶用茶葉抵首期款。實操步驟或內(nèi)容：開發(fā)商請品茶師對客戶送來的茶葉進行鑒定，一般客戶送來的茶葉鑒定的價格都比市場價高一倍至兩倍。效果評估：★★★作用及優(yōu)勢：很多茶農(nóng)都來置換，既賣茶葉又能比市場價高，不用首期款。適用項目：適合福建等產(chǎn)茶葉的地方適用階段：所有階段發(fā)帖得積分，獲得積分后贏取相應獎勵。實操步驟或內(nèi)容：發(fā)主帖到指定論壇；按照指定規(guī)則進行評分；獲得獎品：冠軍購房直減20萬，二等獎購房額外97折+1500現(xiàn)金，三等獎購房額外99折+1000現(xiàn)金，第四名獲得家用電器一臺，第五——十名獲得若干精美小家電，額外獎為開盤現(xiàn)場精美好禮（發(fā)主貼的網(wǎng)友，均可在開盤當天，憑ID到售樓部領(lǐng)獎）效果評估：★★★★作用及優(yōu)勢：引發(fā)強烈關(guān)注，制造轟動效應適用項目：所有項目適用階段：開盤期間通過“網(wǎng)上無底價拍賣”等形式賣房。實操步驟或內(nèi)容：0元起拍，逐次遞增報價，如最終報價達到最高限價，則最先報出這一售價者得。效果評估：★★★★作用及優(yōu)勢：引發(fā)強烈關(guān)注，制造轟動效應適用項目：商業(yè)、公寓項目適用階段：開盤期至持續(xù)熱銷期買房子可以跟漂亮的售樓小姐談戀愛，如果結(jié)婚還可以得到開發(fā)商給的購房款“嫁妝”。實操步驟或內(nèi)容：獲贈條件：購房者須在活動期間，與售樓小姐從戀愛到領(lǐng)結(jié)婚證；兩人在指定時間內(nèi)不得離婚，杜絕購房者與售樓小姐假結(jié)婚，騙取嫁妝的可能；僅限于本人實名購房。效果評估：★作用及優(yōu)勢：可以制造噱頭，提高樓盤知名度劣勢：效果不明顯適用項目：中高檔次項目適用階段：所有階段通常是一個開發(fā)商的幾個項目在某個銷售旺季聯(lián)合促銷，如：富力五盤同慶，合生十盤實惠，天津進入萬科時間七盤同開等。各個全國性的開發(fā)商都會有“**會”會擁有一些聯(lián)合商家，這樣其業(yè)主就可以享受餐飲、購物優(yōu)惠。另外如購買京津新城定制別墅可以享受購買其帝景高爾夫會籍可以享受95折優(yōu)惠。來源：明源地產(chǎn)研究院根據(jù)百度文庫資料綜合整理。一直接降價 采用直接下降價格的方式進行促銷實操步驟或內(nèi)容：短信、電話或其他媒體告知；開盤當天舉辦活動，直接簽訂協(xié)議效果評估：★★★★★作用及優(yōu)勢：開盤價格往往低于市場預期價格，容易引起市場轟動劣勢：采用直接降價的形式，項目所有產(chǎn)品價格都會調(diào)整，并且會長時間維持這個價格，調(diào)整相對比較困難適用項目：新推出的樓盤；前期已推出，但本期產(chǎn)品與前期有較大差異的樓盤適用階段：“售樓處開放”至“開盤”期間2.“十年零月供”并不是指按揭用戶前十年購房無需月供，而是變相降價優(yōu)惠。實操步驟或內(nèi)容：客戶抽獎獲得“十年零月供”購房資格；可優(yōu)惠20萬元/套。效果評估：★★★★作用及優(yōu)勢：價格優(yōu)惠，極大的吸引消費者適用項目：普通住宅項目適用階段：開盤期間二折價 如購房即可享受98折優(yōu)惠。實操步驟或內(nèi)容：前期老業(yè)主的安撫工作，可對前期已購買客戶老帶新優(yōu)惠措施；老業(yè)主到售樓處均贈送精致小禮品，并在節(jié)假日為老業(yè)主舉辦私人party等物料：小禮品等效果評估：★★★★★作用及優(yōu)勢：效果最好，客戶接受度最高劣勢：降價幅度如果沒有降到位，將引起客戶的持續(xù)觀望，增加項目銷售難度適用項目：一般的普通住宅產(chǎn)品適用階段：開盤當日、減總價從總價或首期中直接減去部分金額，可定額，或根據(jù)不同房型送不同額度。實操步驟或內(nèi)容：成交房號總價額外減4萬效果評估：★★★★作用及優(yōu)勢：效果較好，變相對客戶進行優(yōu)惠適用項目：一般的普通住宅產(chǎn)品適用階段：所有階段三特價房 給予較高的折扣，來加速尾盤銷售。實操步驟或內(nèi)容：以“響應政府加快消化空置商品房的要求”為由，低價開售，降幅達15%或更高。效果評估：★★★作用及優(yōu)勢：對購房者給予一定的讓利，加快銷售速度，爭取近早清盤，有利于減少營銷成本。適用項目：銷售較好，剩貨不多的樓盤適用階段：尾盤銷售、一口價對開盤或尾盤部分房源進行特價銷售。實操步驟或內(nèi)容：一般將低層單位或者較差戶型下調(diào)價格；總價取意頭好的整數(shù)。物料：價格表效果評估：★★★★作用及優(yōu)勢：利用大眾認為產(chǎn)品到了銷售末期都會打折促銷的占便宜心理適用項目：普通住宅項目適用階段：開盤、尾盤（剩余套數(shù)不多時）較常使用。進行半價內(nèi)部認購。實操步驟或內(nèi)容：百套“按照世界級居住理念和標準打造的豪宅產(chǎn)品”，進行半價認購。效果評估：★★★★作用及優(yōu)勢：一來給市場帶來激情，二來帶動樓盤銷售適用項目：高端項目適用階段：內(nèi)部認購期四議價 為避免出現(xiàn)老業(yè)主的過激反應，因此采取一對一或一群體對一群體的議價策略。實操步驟或內(nèi)容：一對一或一群體對一群體的議價策略，促使其盡快成交；簽訂協(xié)議上仍維持市場推廣價格。物料：協(xié)議等效果評估：★★作用及優(yōu)勢：為維持形象，一般采取議價方式進行降價劣勢：效果較為一般適用項目：高端項目或關(guān)系房處理、可能引起前期業(yè)主劇烈反應的項目適用階段：所有階段五送實物、現(xiàn)金等購房就送1500元精裝修。實操步驟或內(nèi)容：與知名裝飾單位合作；簽訂購房協(xié)議；送裝修效果評估：★★★★作用及優(yōu)勢：同等價值的優(yōu)惠被賦予不同的情感價值適用項目：適用于戶型可變性不高的項目；高檔住宅、普通住宅均適用適用階段：所有階段購房送露臺。實操步驟或內(nèi)容：不允許業(yè)主把露臺封閉起來。效果評估：★★★★作用及優(yōu)勢：可以作為賣點，并且露臺不能作為銷售面積，送露臺促進銷售，一舉兩得適用項目：別墅和洋房適用階段：“客戶誠意度甄別”至“開盤”期間購房送地下室。實操步驟或內(nèi)容：可送地下室產(chǎn)權(quán)，也可送使用權(quán)。效果評估：★★★★作用及優(yōu)勢：適合廣大消費者，促進成交適用項目：別墅和洋房適用階段：“客戶誠意度甄別”至“開盤”期間購房送后門的小院。實操步驟或內(nèi)容：不允許把小院封閉效果評估：★★★★作用及優(yōu)勢：轉(zhuǎn)化一樓的不良位置條件，送小院會博得很多老年人的親睞適用項目：別墅或其他住宅項目適用階段：“客戶誠意度甄別”至“開盤”期間購房送轎車或送購車優(yōu)惠。實操步驟或內(nèi)容：與車行合作；買房即享受指定車行的購車優(yōu)惠（與車行協(xié)商，互惠互利）效果評估：★★★★作用及優(yōu)勢：效果較好，促進成交適用項目：高端項目適用階段：“客戶誠意度甄別”至“開盤”期間。送國內(nèi)外知名景點旅游，一般是項目風格的來源地。