【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 地產(chǎn)工作會(huì)議上，建設(shè)部首次提出了建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警體系的工作目標(biāo)， 即：2003年上半年完成房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警體系研究；選擇已經(jīng)開展預(yù)警體系研究的56 個(gè)城市進(jìn)行試運(yùn)行，并爭(zhēng)取于2003年底前，在35個(gè)大中城市和部分有代表性的城市推 廣使用。與政府部門的巨大聲勢(shì)相比，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的研究和實(shí)踐事實(shí)上在更早 的時(shí)候就已經(jīng)在學(xué)術(shù)界和房地產(chǎn)相關(guān)研究機(jī)構(gòu)展開。在房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)的選擇方面，較早的研究有譚剛〔1994〕、馮俊〔1995〕、梁運(yùn)斌 〔1995〕及袁賢禎〔1998〕等。其中，梁運(yùn)斌及袁賢禎的研究較為典型。袁賢禎〔1998〕把所 選取的基本指標(biāo)分為同步指標(biāo)、先行指標(biāo)和滯后指標(biāo)三類，并通過簡(jiǎn)單加權(quán)得出了土地供應(yīng)指數(shù)等7個(gè)反映房地產(chǎn)景氣的綜合指數(shù)。梁運(yùn)斌〔1995〕從研究房地產(chǎn)周期波動(dòng) 的不同角度考慮，將房地產(chǎn)景氣指標(biāo)分為靜態(tài)和動(dòng)態(tài)兩方面。顯然，這一時(shí)期對(duì)房地 產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)的研究方法還比較簡(jiǎn)單，指標(biāo)選取的依據(jù)也多為對(duì)國(guó)外實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、專家意 見的直接借鑒以及作者本人的主觀設(shè)想。由于與發(fā)達(dá)國(guó)家完備的房地產(chǎn)信息統(tǒng)計(jì)調(diào)查 制度相比，我國(guó)的統(tǒng)計(jì)制度還在處在逐步完善和發(fā)展的過程當(dāng)中，很多指標(biāo)的統(tǒng)計(jì)較 為粗略，頻率過低，一些指標(biāo)（如各類物業(yè)的銷售率、空置率、投資回報(bào)率等〉甚至 難以獲得，因此，上述指標(biāo)體系在我國(guó)房地產(chǎn)預(yù)警的實(shí)踐當(dāng)中并未獲得實(shí)際運(yùn)用。在2000年以后的文獻(xiàn)中，研究者開始運(yùn)用包括馬場(chǎng)法、時(shí)差相關(guān)分析、XI信 息量方法、灰色關(guān)聯(lián)度法、聚類分析及主成分分析等在內(nèi)的統(tǒng)計(jì)和計(jì)量經(jīng)濟(jì)方法來選取適合中國(guó)市場(chǎng)狀況的房地產(chǎn)預(yù)警和景氣指標(biāo)，取得了不少成果。丁烈云、李斌〔2001〕 從不同角度選取了一些反映房地產(chǎn)市場(chǎng)特性的指標(biāo)，分析了這些指標(biāo)與房地產(chǎn)市場(chǎng)波 動(dòng)的關(guān)系，探討了房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系的流程設(shè)計(jì)。劉學(xué)成〔2001〕通過選取房地產(chǎn)開 發(fā)投資額、商品房?jī)r(jià)格等5個(gè)指標(biāo)，并計(jì)算其環(huán)比增長(zhǎng)率，運(yùn)用算術(shù)平均和移動(dòng)平均 所得來的值來表示房地產(chǎn)的短期波動(dòng)和長(zhǎng)期波動(dòng)。葉艷兵、丁烈云〔2001〕采用主成分 分析法與相關(guān)性分析法以武漢市為例建立了一套房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)預(yù)警系統(tǒng)，系統(tǒng)包含了包括房地產(chǎn)價(jià)格、商品房建設(shè)投資、從業(yè)人數(shù)等在內(nèi)的14個(gè)指標(biāo)。楊靜〔2003〕用時(shí)差相關(guān)分析與XI信息量分析法分析了所選取房地產(chǎn)景氣指標(biāo)與房地產(chǎn)周期的關(guān)系。胡鵬 〔2003〕將銷售率作為基準(zhǔn)指標(biāo)，以四川省房地產(chǎn)歷年有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為樣本，利用時(shí)差 相關(guān)分析，構(gòu)建了包括銷售面積增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率、新開工面積增長(zhǎng)率、施 工面積增長(zhǎng)率、竣工面積增長(zhǎng)率、土地供應(yīng)面積增長(zhǎng)率、土地出讓收入增長(zhǎng)率、固定 資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率在內(nèi)的房地產(chǎn)預(yù)警先行指標(biāo)體系。為了體現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行之間的關(guān)系，除了選取房地產(chǎn)投資、價(jià)格、 施工、竣工、新建面積等變量作為基本指標(biāo)之外，不少學(xué)者還在自己的研究中加入了 基本指標(biāo)與宏觀經(jīng)濟(jì)變量之間的比值。如鮑小飛(2005）提出，將房地產(chǎn)投資/固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)率/名義增長(zhǎng)率、購(gòu)房按揭款/居民月收入、房地產(chǎn)貸款增值率/貸款總額增長(zhǎng)率以及房?jī)r(jià)/家庭年平均收入等變量作為預(yù)警指標(biāo)。上海社科院《上海市房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系》課題組認(rèn)為，預(yù)警指標(biāo)的選擇不能僅僅考慮房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的某一階段，而要覆蓋整個(gè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過程，包括土地供應(yīng)、投資量、開發(fā)建設(shè)、市場(chǎng)交易、空置率等房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作的各個(gè)環(huán)節(jié)；數(shù)量、數(shù)值與價(jià)格、金額并重。在名為《上海市房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系研究》的課題報(bào)告中，他們提出了包括三大指標(biāo)的預(yù)警體系：一、同國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)關(guān)系的指標(biāo)；二、同市場(chǎng)協(xié)調(diào)關(guān)系的指標(biāo)；三、產(chǎn)業(yè)內(nèi)部協(xié)調(diào)關(guān)系的指標(biāo)。三個(gè)大指標(biāo)又細(xì)分為相應(yīng)的幾個(gè)小指標(biāo)，如第一大塊指標(biāo)就包括房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度/㈤？增長(zhǎng)速度、房地產(chǎn)投資額/固定資產(chǎn)投資額、房地產(chǎn)貸款余額/金融業(yè)貸款余額、房地產(chǎn)開發(fā)用地面積/城市建設(shè)用地面積等。為了實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格及房地產(chǎn)行業(yè)景氣情況的動(dòng)態(tài)描述，我國(guó)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu) 還相繼推出了“中房指數(shù)”、“偉業(yè)指數(shù)”、“西安40指數(shù)”、“中原城市指數(shù)”等房地產(chǎn)價(jià) 格指數(shù)以及“國(guó)房指數(shù)”、“中房預(yù)警指數(shù)”等房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)。隨著1998年以來房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，有關(guān)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和預(yù)警系統(tǒng)的研 究也不斷涌現(xiàn)，景氣指數(shù)法、綜合模擬法以及經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型等方法被大量運(yùn)用到研究與實(shí)踐當(dāng)中。景氣指數(shù)法方面，胡鵬、姚長(zhǎng)學(xué)、鐘叔平(2003)以銷售率為基準(zhǔn)循環(huán)指標(biāo)，利用時(shí)差相關(guān)分析獲得與基準(zhǔn)循環(huán)指標(biāo)相關(guān)且先行的指標(biāo)，并在此基礎(chǔ)上構(gòu)建了房地產(chǎn)先行擴(kuò)散指數(shù)預(yù)警系統(tǒng)，該系統(tǒng)將房地產(chǎn)市場(chǎng)擴(kuò)散指數(shù)循環(huán)波動(dòng)分為擴(kuò)張、熱度上升、 降溫、全面收縮四個(gè)階段；余曉紅、盛承懋(2004)根據(jù)蘇州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn)和實(shí)際情況，依據(jù)“國(guó)房指數(shù)”的編制方法，建立了蘇州房地產(chǎn)景氣指數(shù)預(yù)警系統(tǒng)；李斌、丁烈云、葉艷兵(2003)在運(yùn)用景氣指數(shù)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)警時(shí)，針對(duì)計(jì)算擴(kuò)散指數(shù)DI和合成指數(shù)CI可能出現(xiàn)的警兆不一致并導(dǎo)致警情失真等弊端，對(duì)傳統(tǒng)DI計(jì)算方法進(jìn)行了改進(jìn)，引入精度比較的概念，選擇精度更高的指數(shù)來進(jìn)行景氣評(píng)價(jià)，有效地消除了兩指數(shù)間的矛盾沖突。趙黎明、賈永飛、錢偉榮(1999)認(rèn)為，景氣指數(shù)法單純用合成后的綜合指數(shù)的波動(dòng)來分析經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化缺乏成熟的理論基礎(chǔ)支持，而且在預(yù)警分析中有時(shí)難以分清合 成指數(shù)的變化到底是由哪些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)引起的，不利于針對(duì)具體的經(jīng)濟(jì)變量進(jìn)行調(diào)控。 由此，趙黎明等提出了基于綜合模擬法的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)。他們認(rèn)為，該方法既可以 看出經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的升降，又可以反映各指標(biāo)的綜合結(jié)果，不僅能監(jiān)控整體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的波 動(dòng)，還可以監(jiān)控每一個(gè)指標(biāo)的波動(dòng)，由此可以從宏觀上明確對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)調(diào)控的 目標(biāo)和方向。由于該設(shè)計(jì)定量化、系統(tǒng)化地分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的走向，為后來的很多房 地產(chǎn)預(yù)警研究所采用，相關(guān)的研究包括葉劍平(2000)、彭羽(2002)、丁烈云和徐澤清 (2003)、韓立達(dá)(2004)等。同時(shí)，郭磊、王鋒、劉長(zhǎng)濱(2003)建立的深圳市房地產(chǎn)預(yù)警 系統(tǒng)，上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系研究課題組（張鴻銘、陳則明，2004）所建立的上海房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)以及胡健穎等(2006)所建立的北京房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)也都采 用了綜合模擬方法。在這種方法的運(yùn)用中，單一指標(biāo)和綜合指標(biāo)預(yù)警區(qū)間的確定是核心問題，多數(shù)研究采用了基于樣本均值和樣本方差的3Sigma方法（或稱6Sigma方法）。 在采用年度數(shù)據(jù)進(jìn)行研究時(shí)為了克服樣本過少的問題，楊佃輝〔2005〕等文獻(xiàn)還采用了bootstrap方法對(duì)單一指標(biāo)均值和方差進(jìn)行估計(jì)，取得了一定效果。此外，王慧敏〔1998〕 考慮了樣本方差的時(shí)變特性，通過將只模型引入預(yù)警系統(tǒng)的研究，使預(yù)報(bào)的置信 區(qū)間能夠與經(jīng)濟(jì)時(shí)間序列的波動(dòng)程度相適應(yīng)，從而使警限能夠動(dòng)態(tài)反映實(shí)際的經(jīng)濟(jì)狀況。陳峰、丁烈云〔2006〕認(rèn)為，在以往房地產(chǎn)綜合模擬預(yù)警法的研究中存在長(zhǎng)期趨勢(shì) 建模和預(yù)警域確定的誤區(qū)，這使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)警預(yù)報(bào)出現(xiàn)失真現(xiàn)象。針對(duì)存在的偏 差，他們從系統(tǒng)角度出發(fā)建立了簡(jiǎn)單的修正模型，模型顯著提高了房地產(chǎn)預(yù)警的有效度 和精度。與上面兩種方法相比，采用經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型方法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)控和預(yù)警的研究還 剛剛開始，數(shù)量并不多。陳日清、李雪增〔2007〕在總結(jié)國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)泡沫預(yù)警研究的 基礎(chǔ)上，論述了二值響應(yīng)模型在房地產(chǎn)泡沫預(yù)警研究中的應(yīng)用，并以日本為例進(jìn)行了 實(shí)證研究。該文以被解釋變量的樣本擬合值為標(biāo)準(zhǔn)，、 警級(jí)別的警界值，結(jié)果表明，二值響應(yīng)模型在房地產(chǎn)泡沫預(yù)警中有比較準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)作 用。丁烈云〔2002〕將模糊系統(tǒng)理論和神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)理論相結(jié)合，考慮了心理因素對(duì)房地產(chǎn) 市場(chǎng)的影響，將人氣指數(shù)作為輸入變量，使預(yù)警模型更切合實(shí)際。楊佃輝〔2005〕采用 BP與RBF兩種神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)，分別運(yùn)用不同的思路實(shí)現(xiàn)了上海房地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)預(yù)警。他認(rèn) 為，：BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)在房地產(chǎn)預(yù)警的應(yīng)用重在評(píng)價(jià)市場(chǎng)的冷熱程度，而RBF網(wǎng)絡(luò)需與相 關(guān)預(yù)警區(qū)間的劃分或評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)相結(jié)合，功能重在預(yù)測(cè)。(3)簡(jiǎn)評(píng)在理論模型方面，國(guó)內(nèi)學(xué)者借鑒Tirole、Allen and Gale等西方學(xué)者的研究成果對(duì) 房地產(chǎn)泡沫的形成機(jī)制進(jìn)行了大量的探討，但幾乎所有文獻(xiàn)均假設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與 個(gè)體是同質(zhì)的，這顯然與現(xiàn)實(shí)存在較大差距。以住宅市場(chǎng)為例，在現(xiàn)實(shí)生活中，根據(jù) 購(gòu)買目的的不同，住宅購(gòu)買者可分為投資者與自住者兩類。兩類購(gòu)房者行為模式的不 同會(huì)對(duì)住宅市場(chǎng)泡沫的形成機(jī)制產(chǎn)生截然不同的影響。在構(gòu)建理論模型時(shí)，只有考慮 到不同購(gòu)房者的特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與個(gè)體進(jìn)行明確分類之后，才能對(duì)市場(chǎng)泡沫 的形成過程有一個(gè)更加清晰的認(rèn)識(shí)。在對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的經(jīng)驗(yàn)研究中，一些研究者通過計(jì)算房地產(chǎn)投資、房?jī)r(jià)、 空置率等指標(biāo)來判別房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫，但這種“指標(biāo)分析法”只能在一定程度上 說明房地產(chǎn)業(yè)的“熱”發(fā)展，并不能得出“存在泡沫”的必然結(jié)論。另外一些學(xué)者，如屠佳華和張潔〔2005〕、劉莉亞和蘇毅〔2005〕等，采用單位根與協(xié)整檢驗(yàn)法研究上海 市的房地產(chǎn)泡沫，但是這兩種檢驗(yàn)方法的正確性均依賴于經(jīng)濟(jì)基本面模型設(shè)定的正確性?？v觀國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)，雖然研究者們?cè)诮?jīng)濟(jì)基本面的選擇上存在較大差異，但基本上都得到價(jià)格與經(jīng)濟(jì)基本面存在協(xié)整關(guān)系的結(jié)論。但Evans(1991）表明這一方法存在明顯的缺陷，只能作為房地產(chǎn)價(jià)格泡沫是否存在的初步檢驗(yàn)。此外，投機(jī)度檢驗(yàn)法也得到了不少應(yīng)用，如胡健穎等〔2006〕、洪濤等〔2007〕。盡管投機(jī)度檢驗(yàn)法可通過估計(jì)市場(chǎng)投機(jī)程度來判斷泡沫程度，但與單位根及協(xié)整檢驗(yàn)法一樣，其檢驗(yàn)正確性同樣依賴 于經(jīng)濟(jì)基本面模型設(shè)定的正確性。如果模型設(shè)定存在偏誤，投機(jī)度檢驗(yàn)法得到的結(jié)論 就值得懷疑。因此，采用更加先進(jìn)的計(jì)量方法對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)研究，克服上述檢驗(yàn)方法的缺陷，對(duì)于緩解國(guó)內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的爭(zhēng)論以及明確政策制定方向具 有不小的意義。在房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和預(yù)警體系的構(gòu)建方面，“中房指數(shù)”、“國(guó)房指數(shù)”等房地產(chǎn)指 數(shù)雖然能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生的狀態(tài)進(jìn)行描述，但無法起到事前監(jiān)控的作用，也 無法得到市場(chǎng)“過冷”或“過熱”的結(jié)論來對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)警。景氣指數(shù)法單純用合成后的 綜合指數(shù)的波動(dòng)來分析行業(yè)形勢(shì)的變化，缺乏成熟的理論基礎(chǔ)支持，而且在預(yù)警分析 中難以分清合成指數(shù)的變化由哪些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)引起，不利于找到警源并針對(duì)具體的經(jīng)濟(jì) 變量進(jìn)行調(diào)控。綜合模擬法當(dāng)在目前的房地產(chǎn)預(yù)警實(shí)踐中使用較多，采用人工神經(jīng)網(wǎng) 絡(luò)方法建立的預(yù)警模型近年來也受到不少研究者的矚目。但是，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng) 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的樣本長(zhǎng)度不足，缺乏多指標(biāo)的月度數(shù)據(jù)，這一現(xiàn)實(shí)情況給綜合模擬法和神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)法的應(yīng)用帶來了不小的挑戰(zhàn)。對(duì)比傳統(tǒng)預(yù)警方法，本文認(rèn)為在房地產(chǎn)預(yù)警研究當(dāng)中，二元選擇模型以及能夠輸 出多級(jí)預(yù)警信號(hào)的排序選擇模型尚未得到足夠的重視和深入的研究。這類預(yù)警模型無 須憑主觀經(jīng)驗(yàn)或?qū)＜乙庖姶_定各因素的權(quán)重，排序選擇模型甚至可以自動(dòng)估計(jì)出發(fā)生 不同級(jí)別警情的臨界值，因而無論從房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警的理論角度還是預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)用的實(shí)踐角度來看，都值得進(jìn)行進(jìn)一步的研究和討論。綜上所述，國(guó)內(nèi)學(xué)者在房地產(chǎn)泡沫的理論和經(jīng)驗(yàn)研究以及房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和預(yù)警 體系方面進(jìn)行了大量的研究，取得了一定的成果，但是，這些研究還存在一定的局限 及有待擴(kuò)展的方面，這也給本文留下了研究和創(chuàng)新的空間。 針對(duì)以上分析，本文將從住宅價(jià)格泡沫的形成機(jī)制出發(fā)，以住宅價(jià)格泡沫檢驗(yàn)及 泡沫預(yù)警系統(tǒng)的構(gòu)建為研究重點(diǎn)，力圖克服現(xiàn)有研究的缺陷，彌補(bǔ)國(guó)內(nèi)理論和經(jīng)驗(yàn)研究的不足，實(shí)現(xiàn)對(duì)我國(guó)大中城市住宅市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)的準(zhǔn)確判斷和住宅泡沫的盡早預(yù)警，從技術(shù)層面為政府決策部門提供房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)控的有力工具。具體而言，正文共 分為5章。第2章建立理論模型，對(duì)住宅市場(chǎng)價(jià)格泡沫的形成機(jī)制進(jìn)行分析。本文利用 〔2003〕對(duì)住宅市場(chǎng)購(gòu)買者的劃分，將購(gòu)買者分為投資者與自住者兩類。研究結(jié)果表明， 當(dāng)市場(chǎng)上僅存在投資者時(shí)，他們通過向銀行貸款購(gòu)買住宅，由于投資者可將投資風(fēng)險(xiǎn) 轉(zhuǎn)移給銀行，因而傾向于為住宅這一風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)支付過高的價(jià)錢，住宅價(jià)格泡沫由此產(chǎn) 生；當(dāng)市場(chǎng)上僅存在自住者時(shí)，住宅價(jià)格泡沫來自于居民對(duì)未來住宅價(jià)格過于樂觀的 預(yù)期，這種預(yù)期促使自住者愿意購(gòu)買過多的住宅，形成超額需求，產(chǎn)生價(jià)格泡沫。另 外，無論是分析住宅投資者還是分析住宅自住者時(shí)，金融支持是住宅價(jià)格泡沫形成的 必要條件。第3章以上海住宅市場(chǎng)為例，從經(jīng)驗(yàn)分析的角度，對(duì)長(zhǎng)期性和短期性住宅價(jià)格泡 沫的存在性進(jìn)行驗(yàn)證。由于在運(yùn)用單位根與協(xié)整檢驗(yàn)法的過程中遇到了利率對(duì)住宅價(jià) 格影響為正的“問題協(xié)整方程”，本文通過引入住宅抵押貸款信貸額度這一新的變量， 將抵押貸款利率對(duì)住宅價(jià)格的影響非線性化，實(shí)現(xiàn)了對(duì)傳統(tǒng)單位根與協(xié)整檢驗(yàn)法的改 進(jìn)，得到了上海市住宅價(jià)格在長(zhǎng)期內(nèi)不存在泡沫的結(jié)論。隨后運(yùn)用誤差糾正模型對(duì)住 宅價(jià)格短期動(dòng)態(tài)調(diào)整的研究表明，住宅價(jià)格從偏離狀態(tài)回到其均衡價(jià)格的過程十分緩 慢，且住宅價(jià)格的運(yùn)動(dòng)過程呈現(xiàn)出明顯的正自相關(guān)特征，這些現(xiàn)象表明，上海市住宅市場(chǎng)存在短期性價(jià)格泡沫。為進(jìn)一步洞察短期性泡沫的運(yùn)動(dòng)特征及形成機(jī)制，第4章利用Van Norden(1996)提出的泡沫檢驗(yàn)方法對(duì)上海市住宅市場(chǎng)的泡沫類型進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)。研究發(fā)現(xiàn)，第3章 所偵測(cè)到的短期性泡沫確實(shí)存在，這種泡沫時(shí)漲時(shí)消，且呈現(xiàn)出一種擴(kuò)張（或收縮） 概率隨泡沫大小而變的特征，本文將其稱為“區(qū)制轉(zhuǎn)移型泡沫”。住宅市場(chǎng)上非理性 的狂熱跟風(fēng)行為并不是這種泡沫的形成原因，它由人們對(duì)未來住宅投資收益的理性預(yù) 期引發(fā)，是一種理性泡沫。研究結(jié)果對(duì)認(rèn)清房地產(chǎn)市場(chǎng)的深層次特征提供了幫助。為防止住宅市場(chǎng)價(jià)格泡沫對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成重大影響，本文在第5章構(gòu)建住 宅市場(chǎng)預(yù)警監(jiān)測(cè)系統(tǒng)。研究認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)普遍采用的景氣指數(shù)預(yù)警方法和綜合模擬 預(yù)警方法各有缺陷，難以滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和監(jiān)控的實(shí)際需要。針對(duì)最具代表性的 上海市住宅市場(chǎng)，本文采用“房?jī)r(jià)收入比”作為核心預(yù)警指標(biāo)，運(yùn)用二元選擇模型以及 排序選擇模型建立住宅市場(chǎng)預(yù)警監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，克服了傳統(tǒng)方法的缺陷，兩模型的判別正確率均超過70%。論文在第6章對(duì)如何促進(jìn)我國(guó)住宅市場(chǎng)的健康運(yùn)行提出了建議。本文的創(chuàng)新點(diǎn)表現(xiàn)為以下四個(gè)方面：〔1〕本文在構(gòu)建理論模型研究住宅價(jià)格泡沫形成機(jī)制的過程中，合理借鑒了Case(2003)將住宅購(gòu)買者分為投資者與自住者的做法，研究當(dāng)住宅市場(chǎng)僅存在某一 類個(gè)體時(shí)住宅泡沫的形成原因。在住宅投資者價(jià)格泡沫模型的構(gòu)建中，本文將住宅抵押貸款比例納入投資者的最優(yōu)決策問題，并采用住宅市場(chǎng)價(jià)格與基本價(jià)格之比來 衡量住宅