陽光生態(tài)旅游度假區(qū)特色街區(qū)項(xiàng)目建議書(編輯修改稿)
2024-08-23 07:07 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ，精心組織建筑空間，達(dá)到既減少土石方量，又統(tǒng)一考慮日照、通風(fēng)、防火、環(huán)境及道路、綠化等，并與自然地勢起伏一致，有機(jī)融入周圍整體環(huán)境?？沙掷m(xù)發(fā)展原則：統(tǒng)一考慮，為未來生產(chǎn)發(fā)展考慮拓展的可能性。（二）設(shè)計(jì)依據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《四川省旅游業(yè)發(fā)展‘十二五’規(guī)劃》（20102015年）《市城市發(fā)展的總體規(guī)劃》（20062025年）《市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》（20032020）《市土地發(fā)展的總體規(guī)劃》（20062020年）《市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃》（2011—2015）《市東區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃》（2011—2015）《市“十二五”旅游規(guī)劃》（2011—2015）《旅游規(guī)劃通則》（GB/T18971—2003）《民用建設(shè)設(shè)計(jì)通則》GB5035220051《旅游區(qū)（點(diǎn)）質(zhì)量等級的劃分與評定》（GB/T17775—2003）1《四川省星級農(nóng)家樂/鄉(xiāng)村酒店旅游服務(wù)質(zhì)量等級劃分與評定》（DB51/T9762009)1《城市道路綠化規(guī)劃與設(shè)計(jì)規(guī)范》CJJ75971《旅游資源分類、調(diào)查與分類》（GB/T18972—2003）1其他國家、省、市關(guān)于旅游區(qū)規(guī)劃的各項(xiàng)法律法規(guī)二、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容表51 建設(shè)規(guī)模情況表序號主要項(xiàng)目名稱占地面積（畝）建筑面積（m2）備注1商鋪3038400含旅游商品展銷、特色餐飲、連鎖超市等。2鄉(xiāng)村酒店8206003公共服務(wù)設(shè)施45000含公廁、郵政、醫(yī)療服務(wù)站、等。4景觀綠化425道路、廣場等36含道路、停車場等。6總計(jì)12064000特色街區(qū)項(xiàng)目占地面積約120畝，建筑面積約64000平方米，樓層平均3層，局部4層，其中：商鋪為12層建筑，商務(wù)會所和鄉(xiāng)村酒店為4層建筑。特色街區(qū)項(xiàng)目主要含特色餐飲、商務(wù)會所、鄉(xiāng)村酒店、茶吧、連鎖超市、旅游商品展銷等。第六章 項(xiàng)目投資估算及資金籌措一、 投資估算表61 主要建設(shè)項(xiàng)目投資額估算表序號分項(xiàng)名稱建筑面積（㎡）造 價(jià)（萬元）項(xiàng)目內(nèi)容1商鋪384009600含特色餐飲、商務(wù)會所、茶吧、連鎖超市、旅游商品展銷2鄉(xiāng)村旅游酒店206005150鄉(xiāng)村旅游酒店3公共服務(wù)設(shè)施50001250含公廁、郵政、醫(yī)療服務(wù)站等。4基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目占地約52000㎡2600三坪塘整治、停車場、綠化等室外配套設(shè)施5前期準(zhǔn)備費(fèi)2790含規(guī)劃設(shè)計(jì)、地勘等前期工作6前期土地整理費(fèi)用占地約120畝36007總 計(jì)24990二、項(xiàng)目管理模式統(tǒng)一對外招商，引進(jìn)具備開發(fā)經(jīng)驗(yàn)公司對項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目建成后，從解決村民長期生產(chǎn)生活出路出發(fā)，由村上經(jīng)合組織回購部分，回購面積控制在5000㎡10000㎡之間，剩余部分產(chǎn)權(quán)屬投資商所有，為有效實(shí)現(xiàn)村民發(fā)展和景區(qū)建設(shè)共融共贏，確保項(xiàng)目未來盈利，建議委托有經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)營管理，主要管理運(yùn)營模式可采取以下方式進(jìn)行：采取租賃方式取得收益，村民也可在街區(qū)內(nèi)承租物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營，但必須符合相關(guān)業(yè)態(tài)并遵守、服從街區(qū)管理者的統(tǒng)一管理。村上經(jīng)合組織回購部分可按市場原則直接返租給投資商，由投資商統(tǒng)一委托有經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)的公司進(jìn)行管理。由村上經(jīng)合組織和項(xiàng)目投資商協(xié)商一致后，公開對外招商，招入一家具備經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)的公司對項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一管理，雙方按照持有物業(yè)的比例對收益進(jìn)行分紅。三、資金籌措項(xiàng)目籌資渠道和籌資方式主要為：采用對外招商方式，資金由投資商自籌。第七章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)社會效益分析 一、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析（一）收回投資方式該項(xiàng)目可采用自主經(jīng)營和房產(chǎn)銷售兩種方式收回項(xiàng)目投資。具體如下：自主經(jīng)營方式。自主經(jīng)營方式主要分為自主經(jīng)營管理和租賃物業(yè)兩種方式。（1）自主經(jīng)營管理。項(xiàng)目建成后，由投資商和村經(jīng)合組織共同委托有經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)的公司對項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營管理，扣除支付給管理公司一定的管理費(fèi)用和營業(yè)稅等費(fèi)用后，通過取得的稅后經(jīng)營收入，逐步收回投資。（2）租賃物業(yè)。投資商和村經(jīng)合組織共同將項(xiàng)目租賃給有管理經(jīng)驗(yàn)的公司進(jìn)行經(jīng)營，依靠收取租賃費(fèi)用，逐步收回投資。房產(chǎn)銷售：銷售給外地和本地投資者，直接收回項(xiàng)目部分投資，購買方可自己度假時(shí)使用，其他時(shí)間可將產(chǎn)權(quán)委托管理方來經(jīng)營，逐步收回投資成本。為有效實(shí)現(xiàn)村民發(fā)展和景區(qū)建設(shè)共融共贏，確保項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展，使村民獲得長期收益，建議采用自主經(jīng)營方式對項(xiàng)目進(jìn)行管理經(jīng)營。（二）經(jīng)營效益分析自主經(jīng)營（1）自主經(jīng)營管理①生產(chǎn)成本估算預(yù)計(jì)固定職工400人，人年均工資及福利27000元，年工資福利共計(jì)1080萬元。1%= ②.收入估算項(xiàng)目收入主要指旅游接待收入：項(xiàng)目主要收入來源是住宿、餐飲、娛樂、購物及其他收入，特色街區(qū)項(xiàng)目的近期、中期各年的旅游業(yè)總收入估算如表7—1所示。表71 項(xiàng)目2014—2020年旅游業(yè)收入預(yù)測表年份2014201520162017201820192020游客量（萬人次）20202630343844預(yù)計(jì)人均旅游消費(fèi)（元）120140170210260320550直接旅游總收入（萬元）240028004420630088401216024200按初步建成（2014年）接待旅游人次估算，接待收入2400萬元。（2）物業(yè)租賃按租賃方式，投資商和村經(jīng)合組織共同將項(xiàng)目租賃給專業(yè)的、有管理經(jīng)驗(yàn)的公司進(jìn)行經(jīng)營，只收取租金，租金暫按平均30元/㎡/月，面積約64000㎡，年收入約2304萬元。房產(chǎn)銷售結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)，對部分房產(chǎn)進(jìn)行銷售：項(xiàng)目投資業(yè)主，將特色街區(qū)項(xiàng)目按照房地產(chǎn)開發(fā)模式，按均價(jià)6000元/㎡直接出售，按銷售面積約41650㎡，直接可收回投資24990萬元。 （三）資金回收情況估算由于建議項(xiàng)目以自主經(jīng)營為主要運(yùn)作方式，因此只測算自主經(jīng)營方式的資金回收情況。自主經(jīng)營管理（1）支出：項(xiàng)目建設(shè)投入：24990萬元；其中：建成后，第一年管理費(fèi)用約：；（2）收入：建成后第一年（2014年）旅游業(yè)收入：2400萬元。表72 項(xiàng)目建成后每年?duì)I業(yè)收入預(yù)測表年 份建成第1年建成第2年建成第3年建成第4年建成第5年建成第6年建成第7年建成后每年游客量（萬人次）2023263034384460直接旅游總收入（萬元）24002800442063008840121602420033000管理費(fèi)用支出（萬元）13151447159217501925211823302563營業(yè)收入（萬元）1085 1353 2828 4549 6914 10041 21870 30437 備注：（1）管理費(fèi)用以第一年管理費(fèi)為基礎(chǔ)，按每年10%遞增測算。項(xiàng)目以旅游資源為主要經(jīng)營要素，再加上資金、勞動(dòng)力和管理者才能。盡管投入量不同，資金來源不一，經(jīng)營利潤不同，但所有的資本均要生息，故設(shè)定利息率為7%，加上稅金、門票的資源構(gòu)成、折舊、成本等，共占營收的20～35%，勞動(dòng)力成
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