【文章內(nèi)容簡介】 要近看、又要遠(yuǎn)瞻，在選擇房型好、質(zhì)量滿意的優(yōu)質(zhì)家居的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)了解、分析、調(diào)查該地區(qū)改造和發(fā)展的遠(yuǎn)景規(guī)劃以及小區(qū)環(huán)境的配套性，在此全面了解的基礎(chǔ)上決定取舍。只要將來的物業(yè)居住環(huán)境逐步向好的方向轉(zhuǎn)化，交通的問題能夠逐漸得到解決，暫時困難的克服就很值得。 三、買“內(nèi)部認(rèn)購房” 近年來，許多房地產(chǎn)發(fā)展商在尚沒有獲得《商品房預(yù)售許可證》等有關(guān)證件之前，常在小范圍內(nèi)推出一種“內(nèi)部認(rèn)購”的方式。這是由于某項(xiàng)目在正式推出以前，營銷商對市場接受度尚缺乏足夠的了解和信心。內(nèi)部認(rèn)購價(jià)一般定的較低，有投石問路的性質(zhì)，應(yīng)該是該商品房銷售過程中的“最低時段價(jià)”，同時，房地產(chǎn)營銷商為了保證盡可能多的贏利，會嚴(yán)格的限制和控制內(nèi)部認(rèn)購的銷售量和時間。聰明的購房者如果斷出手，往往能得到比開盤價(jià)低幾個百分點(diǎn)的實(shí)在優(yōu)惠。一套房計(jì)算下來就很可觀了。當(dāng)然，參與房地產(chǎn)發(fā)展商的內(nèi)部認(rèn)購是有先決條件的，商品房發(fā)展商的資質(zhì)必須可靠，該項(xiàng)目的發(fā)展前景較好，其中最重要的一點(diǎn)是：該房地產(chǎn)項(xiàng)目合規(guī)、合法，具有除《商品房預(yù)售許可證》以外的其他合法開工建設(shè)的證件，以免不小心攤上麻煩，使自己的合法權(quán)益受到損害。 四、買“開盤價(jià)” 和前面的“內(nèi)部認(rèn)購”相類似，商品房的“開盤價(jià)”中也包含了某種優(yōu)惠因素。一般情況下，項(xiàng)目正式開盤時，房地產(chǎn)營銷商為了創(chuàng)造一種旺銷氛圍，保持項(xiàng)目物有所值的美好形象，往往作出切實(shí)的讓利，其優(yōu)惠的可信度較高。當(dāng)然，無論是內(nèi)部認(rèn)購價(jià)還是開盤價(jià)，都要隨著市場的變化和該項(xiàng)目的銷售情況而變化，不可能都是直線上升的趨勢，購房者應(yīng)做通盤考慮。 五、買“清盤房” 剛開始賣和最后賣的商品房價(jià)格一般都較低。期房銷售過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商出于資金滾動的需要，一般將價(jià)格定得很低，然后隨著開發(fā)進(jìn)度和市場形象的確立和市場占有率的提高，價(jià)格會逐漸上揚(yáng)。當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入了房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時價(jià)格會低下來。在上述兩個時期購買住宅應(yīng)該是最實(shí)惠的了，這種實(shí)惠一般體現(xiàn)為價(jià)格形態(tài)和實(shí)物形態(tài)兩個方面。前者，消費(fèi)者從中得到的實(shí)惠少則幾千元，多則幾萬元甚至更多；后者，消費(fèi)者除了低價(jià)購房的優(yōu)惠以外，還可以得到房屋質(zhì)量方面的切實(shí)保證。因?yàn)榍灞P房基本是現(xiàn)房，房間本身的質(zhì)量問題已經(jīng)過竣工后一段時間的檢驗(yàn)，問題基本暴露出來，購房者可以心明眼亮。需要說明的是：清盤房一般在房型、層次、朝向的選擇方面有一定的局限，消費(fèi)者在選擇的時候應(yīng)該從長計(jì)議，嚴(yán)格把握標(biāo)準(zhǔn)，不要因價(jià)格偏低的誘惑而買進(jìn)不稱心的住房，造成長久的遺憾。 六、買實(shí)在面積 個別房地產(chǎn)開發(fā)商在房屋計(jì)量面積上會打一些“埋伏”。一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該向購房者明確其商品房分?jǐn)傁禂?shù)（商品房建筑面積和使用面積之間的比例），購房者可以據(jù)此計(jì)算所購住房的使用面積，全面了解所購商品房的“得房率”。但有一些房地營銷商在期房銷售過程中不確定房屋的精確面積，有意打下“埋伏”，留待以后讓購房者增補(bǔ)購房款，這實(shí)際上造成購房者預(yù)期購 房費(fèi)用的增加。有鑒于此，購房者在選擇期房時，要反復(fù)認(rèn)真的看圖紙，準(zhǔn)確的計(jì)算面積，最好留下圖紙及有關(guān)說明文書的復(fù)印件，認(rèn)真研究購房合同上有關(guān)面積的說明，“敲死”住宅面積，避免日后出現(xiàn)被動局面。十八、牢記看房十二招地段 地段也就是小區(qū)所在的地理位置。地段的好壞決定了房產(chǎn)的售價(jià)，同時也是物業(yè)保值、升值的一個重要因素。作為自己居住的房屋，主要考慮的還是以方便自己及家庭成員出行為宜，不要片面強(qiáng)調(diào)往鬧區(qū)里“扎堆”，那樣既不經(jīng)濟(jì)，也不一定能提高生活質(zhì)量。一般只要有好的道路交通網(wǎng)，離市中心又不是太遠(yuǎn)，房價(jià)比較合適的即可。 朝向 良好的朝向，可以保證有大量的陽光通過窗戶直射入室，改善住宅室內(nèi)環(huán)境，如光、溫度、衛(wèi)生狀況，對居住者的身心健康十分有利。在北京地區(qū)，以正南朝向接受陽光直射面最大，時間最長，南偏東、南偏西105度內(nèi)都有陽光直射入室，而北偏東、北偏西75度內(nèi)整日都不會有陽光直射入室。 層次 一般來說，在不考慮個人因素的情況下，住宅樓在總層數(shù)的1／3以上、2／3以下為較好層次，如成都若不帶花園的多層住宅三四層，十八層塔樓的六至十二層為最佳。 功能分區(qū) 住宅應(yīng)充分考慮住戶的家庭結(jié)構(gòu)和生活規(guī)律，使家庭使用功能細(xì)化。理想的住宅中，起居空間由過廳、客廳、起居室、健身房、琴房、書房、工作室、衛(wèi)生間、廁所、臥室、貯藏室、陽臺等組成，按各自功能可匯總為“污、潔、動、靜”四大空間。 面積空間 單元內(nèi)不同空間要有相對合理的面積。從居住功能角度分析，廚房的合理面積應(yīng)在4平方米－5平方米之間，衛(wèi)生間最好洗、廁功能分開，三居以上應(yīng)設(shè)有兩個衛(wèi)生間。舒適的主臥室合理面積應(yīng)在15平方米－19平方米之間，客廳的面積要盡量大些，廳內(nèi)開門的數(shù)量應(yīng)盡量減少，房屋要方正，不要有斜角。 質(zhì)量與細(xì)節(jié) 在商品房選購中，最難把握的就是質(zhì)量問題，同時這也是日后使人感到煩惱最多的問題。房屋質(zhì)量問題主要起因于設(shè)計(jì)、施工中留下的隱患，主要體現(xiàn)在結(jié)構(gòu)、材料、功能設(shè)置、施工管理、質(zhì)量監(jiān)督等幾個方面，由于專業(yè)性較強(qiáng)，一般購房者很難檢驗(yàn)。購房者只有認(rèn)真審閱商品住宅樓的《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》等相關(guān)證件來考察住宅樓的質(zhì)量。房屋層次的高低從表面上很難看出來，它主要體現(xiàn)在許多細(xì)節(jié)方面。一套優(yōu)秀的居室很大程度體現(xiàn)在細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)理念上，例如有的精品樓盤推出居室進(jìn)屋的門采用“子母門”，即有一扇大門與一扇小門組合在一起，這樣的搬家具的時候就不會發(fā)生“門小家具大”的尷尬。還有的衛(wèi)生間預(yù)留了電話插扎、屋面預(yù)留“空調(diào)眼”，有的樓盤的電梯專門設(shè)置了語音提示等等，這些細(xì)微之處都是開發(fā)商素質(zhì)、意識的體現(xiàn)。 看電梯、樓梯 在時下許多塔樓和小高層的樓房中，電梯的質(zhì)量已越來越不容忽視。有關(guān)電梯故障和事故時有發(fā)生，不僅給人們的生活帶來不便，而且還危脅到人們的身體健康。因此，看房進(jìn)要仔細(xì)察看該樓盤所用電梯的品牌資質(zhì)，是否有國家頒發(fā)的合格證書等。同時還要查看步行樓梯的安全情況，樓梯寬度是否符合標(biāo)準(zhǔn)，樓道是否暢通，發(fā)生危險(xiǎn)情況時，是否有利于逃生等等。 看環(huán)境 居住環(huán)境的好壞是一個不容忽視的問題。由于人們在冰冷的“混凝土”盒子里被禁錮了許多年，一般對四周環(huán)境不會很挑剔，一般只要有“綠”即行。其實(shí)，作為一名購房者應(yīng)該認(rèn)真考察一下自己將來生活的環(huán)境，不僅要求有很高的綠地覆蓋率，而且還要真正能為已所用。另外還要考察所購買的樓房之間的間距，容積率和建筑密度，四周污染情況如盡量遠(yuǎn)離工廠、馬路、大商場、大酒樓等等。 看景觀 小區(qū)內(nèi)的景觀建設(shè)現(xiàn)已被越來越多的發(fā)展商所重視。好的景觀可以達(dá)到親近自然的效果。但如今好多小區(qū)的景觀建設(shè)都缺乏“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，而是像建樓房一樣先平整地皮，再造景觀。這樣的景觀，顯得很呆板，毫無層次可言，讓人根本無親切之感，一眼即可看出人工雕鑿的痕跡。同時，景觀方面的投入占用了購房者房屋成本的5％左右，這可是一筆不小的開支。 看物業(yè) 看房不可不問物業(yè)管理。物業(yè)服務(wù)的好壞是房屋是否升值的一個重要因素。好的物業(yè)管理會給自己將來的生活帶來便利，而差的物業(yè)管理不僅會影響到自己的日常生活，還可以引發(fā)大量的糾紛。因此，看房要積極向有關(guān)人員打聽負(fù)責(zé)小區(qū)服務(wù)的物業(yè)管理公司，最好能查看他們的有關(guān)資質(zhì)、實(shí)力的文件，亦可去他們現(xiàn)服務(wù)的其他小區(qū)打聽有關(guān)他們的服務(wù)行為。 1看配套設(shè)施 小區(qū)配套設(shè)施是否完善是這個小區(qū)成熟與否的標(biāo)志。主要看小區(qū)的市政配套設(shè)施、生活配套設(shè)施、休息配套設(shè)施、交際配套設(shè)施以及購物條件等等，其中市政配套設(shè)施的管線最好是集中布置，要離墻近，外露少，安全性要好，另外還要重點(diǎn)考察小區(qū)的水源是否清潔達(dá)標(biāo)。此外還有小區(qū)的學(xué)校、超市、會所、健身娛樂等生活配套設(shè)施也應(yīng)仔細(xì)考察。 1采光與通風(fēng) 受采光面大小、朝向，以及是否直接采光的影響，采光質(zhì)量不同。十九、選擇中間層的四要點(diǎn)第一，頂棚和地面是否漏水。因?yàn)榉课萋┧蠖喟l(fā)生在結(jié)構(gòu)變化的部位（比如結(jié)構(gòu)縫、沉降縫等）、構(gòu)造變化部位（如伸縮縫），所以要避免選擇處在這些部位的房間。在自檢時，可以采用比較簡單的方法向室內(nèi)注水，看下層是否漏水。 　　第二，排水管道、天然氣管道等安裝是否隱蔽。中間層連接著頂層和底層，通過的各種管道比較多，要留意這些管道穿過時，凸出的部位是否影響了正常的出入活動。 　　第三，陽臺是否安全。中間層距地面較高，陽臺的高度要足以保護(hù)老人和小孩的活動安全。如果是通長陽臺，在兩戶之間應(yīng)有分隔防衛(wèi)措施，防止兩戶之間的互相“攀越”。雨水管、用花格窗的樓梯離陽臺、窗口不要過近，以防被攀爬遭劫。 　　第四，客廳、臥室的朝向是否科學(xué)，中間層易于通風(fēng)、采光，但要避開冬天凜冽的寒風(fēng)，接納夏季的習(xí)習(xí)涼風(fēng)，所以朝向要以南向?yàn)榧选Ｈ绻^(qū)棟距較小，應(yīng)咨詢鄰近中間層住戶的日照、采光情況。 二十、商品房選購的基本要點(diǎn)選一套舒適、實(shí)用、安全、美觀的商品住房應(yīng)當(dāng)考慮以下幾個問題： 　　一、驗(yàn)五證：主要包括《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。 　　二、最好了解一下開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、建筑單位、質(zhì)量監(jiān)理單位的等級和信譽(yù)，再看一下是否有《建筑工程質(zhì)量許可證》、《商品房質(zhì)量保證書》和《商品房使用說明書》，以保證房屋的質(zhì)量和可靠性。 　　三、綜合考察住房的地理位置、小區(qū)環(huán)境(是否遠(yuǎn)離污染源、環(huán)境是否宜人，市政配套、小區(qū)配套、購物條件等；周邊環(huán)鏡人文、信息、通訊等，交通是否便捷、道路是否適于疏散，有無停車場地；物業(yè)管理、安全保衛(wèi)、售后服務(wù)是否到位等。 　　四、保證住房的實(shí)用性、舒適性。主要考慮以下幾點(diǎn)： 　　(1)住房的使用面積與建筑面積之比，高層塔樓不小于72%，多層樓不小于78%為佳。 　　(2)住房布局緊湊、功能明確，滿足睡覺、相聚、吃飯、衛(wèi)生、洗涮、儲藏的需要。 　　(3)房間布置力求方正、平整；面積分配合適，保證適用、力求舒適，避免相互穿插、減少干擾；廚房要緊鄰戶門、餐廳，并遠(yuǎn)離主臥室，以免油煙竄入，并避免西向?yàn)橐?；主臥需要避免視線干擾，門不要直開向客廳；浴廁要通風(fēng)、采光，門也不要開向客廳；儲藏間力求隱蔽，門不要開在廳、房內(nèi)。 　　(4)滿足采光、照明、隔聲、隔熱的室內(nèi)環(huán)鏡要求，選擇有三面朝向(其中有1～2房間朝南向)最佳。 　　(5)設(shè)計(jì)要有超前性，室內(nèi)隔墻承重墻少，以利于室內(nèi)改變格局。買老少間要看與鄰室是否能打通。 　　(6)市政管線是否集中布置，最好離墻近、外露少，管線與樓板、墻體穿插處是否做了套管；衛(wèi)生潔具、五金配件質(zhì)量是否合格；是否預(yù)留了空調(diào)位置；每間房、廳含衛(wèi)生間是否都有2～3個電源插座，有無漏電保護(hù)裝置；煤氣表、水表、電表是否出戶。 　　(7)門窗安裝牢固，橫平豎直，高低一致；框與墻體縫隙要填滿，表面平整光滑，無裂縫；門窗扇開啟、推拉靈活，無倒翹；五金配件應(yīng)齊全，關(guān)閉后密封條處于壓縮狀態(tài)。 　　五、對于中高層、高層樓宇應(yīng)注意電梯的生產(chǎn)廠家和質(zhì)量合格證，應(yīng)注意位于地下室的水泵的振動與噪音的處理情況，還應(yīng)注意每層是否有垃圾存放的空間等。二十一、購房自用主要考慮哪些因素1)相當(dāng)?shù)拿娣e，適應(yīng)家庭人口結(jié)構(gòu)和數(shù)量； 2)合適的房型，滿足生活起居、工作、學(xué)習(xí)以及社交需要： 3)合理的地理位置，符合工作、生活的需要； 4)周邊是否有完善的生活配套設(shè)施； 5)完美的生活環(huán)境(綠化、私密、無噪音、無污染等)，保證健康生活； 6)相對能夠承受的房價(jià)； 7)堅(jiān)固、耐久的建筑結(jié)構(gòu)； 8)舒適、便利、私密的建筑形態(tài)。二十二、如何選擇購置物業(yè)的區(qū)域消費(fèi)者選擇購置自用物業(yè)的區(qū)域一般應(yīng)考慮： I)外出(上、下班)的交通是否便捷； 2)周邊生活必需的商業(yè)設(shè)施是否齊全； 3)孩子的教育設(shè)施是否完備； 4)老人則要考慮醫(yī)療、保健設(shè)施是否便利； 5)綠化環(huán)境； 6)親朋好友往來是否方便； 7)市政配套是否齊備；’ 8)和習(xí)慣生活區(qū)域的其他差異。二十三、購房投資主要考慮哪些因素購房投資是為了保值和升值，必須要考慮到以下問題： 1)物業(yè)所在的地段是否具有投資價(jià)值； 2)有否重大政策導(dǎo)向(如即將開發(fā)某地，或已限制某種房產(chǎn)的開發(fā))； 3)有否正在開工或規(guī)劃新建的重大市政項(xiàng)目(如地鐵、機(jī)場)； 4)是否由可信度高的開發(fā)商營造： 5)同比地段房價(jià)相對較低，或房價(jià)的上升空間較大； 6)出眾的生活環(huán)境(如：有山、水、公園、溫泉等)； 7)特別的生活配套設(shè)施(如名牌學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、著名大商店等)； 8)超前的設(shè)計(jì)規(guī)劃(如前瞻性的小區(qū)規(guī)劃、房型等)； 9)漂亮(或標(biāo)志性)的建筑外觀； 10)良好(出色)的物業(yè)管理； 11)合理的房型面積和總價(jià)(便于出租或轉(zhuǎn)手)； 二十四、如何確定購置物業(yè)的大小對物業(yè)的大小，每個消費(fèi)者都會有個先人為主的概念，如三口之家二室一廳，三代同堂三室一廳等。但買好之后，往往會出現(xiàn)很多的不滿，不是臥房太小，就是少了書房、工作室，要不就是房間太大，打掃太費(fèi)力，這是因?yàn)橘徶梦飿I(yè)前沒有細(xì)細(xì)打算造成的。因此，購房前，購房者要根據(jù)自己的家庭人口數(shù)量、任用需要、特殊愛好、經(jīng)濟(jì)實(shí)力和未來發(fā)展等請多因素綜合考慮確定欲購房屋的面積。特別是要準(zhǔn)備好自己的經(jīng)濟(jì)承受能力，面積每多 1平方米，購房者就需多支出幾千元。 另外，購房者還要確定自己所設(shè)定的是建筑面積還是室內(nèi)凈使用面積，因?yàn)槟壳笆袌錾弦话闶且越ㄖ娣e進(jìn)行購售，多、高層的有效面積得房率也不同。二十五、買底層、頂樓關(guān)鍵看什么在一些人的觀念中，商品房的樓層最忌購買底層和頂層，因此為了不致頂層和底層壓手，許多房產(chǎn)商努力在頂層和底層上做文章，如底層贈花園、頂層贈露臺，且花園和露臺設(shè)計(jì)確實(shí)很精美，風(fēng)格別致。花同樣的錢甚至更少的錢卻比別人多得一處花園或露臺，實(shí)是物超所值。買這樣的房可以節(jié)省不少開支，但也有學(xué)問，不僅要價(jià)廉還要物美，怎樣查找底層和頂層的瑕疵呢？ 　　 在底層，首先，要仔細(xì)檢查防潮設(shè)計(jì)和措施。防潮措施不過關(guān)，長期住在這種房子里，不僅電器、家具易生銹、發(fā)霉，人也易患風(fēng)濕性關(guān)節(jié)炎。其次，底層因鄰近各種管道尤其是下水道，如果管道質(zhì)量差或設(shè)計(jì)不合理，則管道易堵塞，特別是化糞池封閉不嚴(yán)管路不暢，也往往易滋生蚊蠅且臭氣沖天。再次，底層因處在樓房最底層，在眾樓環(huán)抱之中，故其采光和通風(fēng)往往受到限制。筆者認(rèn)為最好請專家或技術(shù)人員幫助鑒定一下。 　　 頂層的大忌是隔熱和防水設(shè)