【正文】 修厚度計(jì)入使用面積。計(jì)算住宅租金，都是按使用面積計(jì)算。 公用面積　　住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。 　　 實(shí)用面積 　　它是“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。 居住面積　　住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積），一般作為衡量居住水平的面積指標(biāo)。 計(jì)租面積　　作為計(jì)算房租的面積。在住房制度改革中，作出統(tǒng)一規(guī)定，住宅用房按使用面積計(jì)算，包括居室，客廳，衛(wèi)生間，廚房，過道，樓梯，陽臺（閉合式按一半計(jì)算），壁櫥等。非住宅用房按建筑面積計(jì)算。 積率　　容積率是建筑總面積與建筑用地面積之比。例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積。 得房率 　　得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積之比。 　　套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。 　　套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊(duì)面積 +分?jǐn)偟霉媒ㄖ?duì)面積。 開間 　　住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。——。 規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。 　　 開間5米以上，進(jìn)深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個(gè)40——50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。 進(jìn)深　　在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。 套內(nèi)面積 　　俗稱“地磚面積”。它是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個(gè)內(nèi)容空間的概念。 動既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機(jī)構(gòu)投資住房租賃市場。 公攤面積　　商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成： 1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。面積　　竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應(yīng)是按照設(shè)計(jì)要求全部完工，經(jīng)驗(yàn)收合格的建筑。輔助面積　　輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。 共有建筑面積　　房屋系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。 共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)　　整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。 　　銷售面積是指商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（ 以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。 建筑密度　　建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。 綠化率　　綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。 綠地率　　綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（% ）。綠地率所指的“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。 層高　　層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 凈高　　凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)　　將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。 實(shí)用率　　實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。即實(shí)用率＝套內(nèi)建筑面積／套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e 標(biāo)準(zhǔn)層　　標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。 陽臺　　陽臺是指供居住者進(jìn)行室外活動、晾曬衣物等的空間。 平臺　　平臺是指供居住者進(jìn)行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。 走廊　　走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。 　　 地下室　　地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。 半地下室　　半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者 居住區(qū)用地　　居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。 住宅用地　　住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱 ． 其他用地　　其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。 公共服務(wù)設(shè)施用地　　公共服務(wù)設(shè)施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。 道路用地　　道是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。 公共綠地　　公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等。 道路紅線　　道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級道路用地的規(guī)劃控制線。 建筑線　　建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。 公用建筑面積　　公用建筑面積不包括任何作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。一般公用建筑面積按以下方法計(jì)算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積． 玄關(guān) 　　玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會客的場所。 隔斷　　隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妗?過道 　　過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。產(chǎn)權(quán)、公證、稅費(fèi)一、二手房上市需要辦理哪些公證在房屋產(chǎn)權(quán)的界定和轉(zhuǎn)移中，買賣雙方都希望在保護(hù)自己權(quán)益的同時(shí)，從一系列復(fù)雜的程序和手續(xù)中解脫出來。對此，我們買二手房時(shí)應(yīng)注意： 繼承和析產(chǎn)協(xié)議公證 如果您想出售的房屋是通過繼承或贈與等方式繼承得來的，且還未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證變更登記手續(xù)，那么您應(yīng)該將房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人名字變更為自己的名字，這樣您才能真正擁有房屋的產(chǎn)權(quán)。要辦理產(chǎn)權(quán)變更，您必須先辦理繼承公證，證明您的繼承人身份和所應(yīng)繼承的財(cái)產(chǎn)份額后，持繼承公證書到房屋登記部門辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。另一種可能出現(xiàn)的情況是：與您共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)共有人，不同意出售房屋，對此，您可以通過辦理析產(chǎn)協(xié)議公證將房屋劃分份額，由您購得其他共有人的產(chǎn)權(quán)份額，變更產(chǎn)權(quán)后進(jìn)行出售。 聲明書公證 由于房屋產(chǎn)權(quán)和居住使用權(quán)可以分離，二手房多為多人共同居住(或落有多人戶口)和使用，同意書便是要共同居住人表明他們同意您售房，同時(shí)承諾在您售房后他們放棄對該房的居住使用權(quán)。這里面會涉及他們是有條件放棄還是無條件放棄，如果是有條件放棄，具體是什么條件？在什么時(shí)候需要您履行？他們在什么時(shí)候?qū)嶋H搬出，甚至包括什么時(shí)候遷移戶口。如在共同居住人中有產(chǎn)權(quán)共有人，還要一并解決該產(chǎn)權(quán)共有人對您全權(quán)處理其產(chǎn)權(quán)份額的委托等等。 委托書公證 委托書公證包括產(chǎn)權(quán)共有人對您全權(quán)處分其產(chǎn)權(quán)份額的授權(quán)書公證和您對中介機(jī)構(gòu)的委托協(xié)議公證兩種。 　　 買賣合同公證和貸款擔(dān)保合同公證 目前，由于尚無制式的二手房買賣合同文本，這就需要具備法律專門知識的公證員對合同進(jìn)行起草、完善和把關(guān)。在購房過程中，您可能還會與銀行發(fā)生借貸關(guān)系，這期間，您購置的房屋也許會發(fā)生再轉(zhuǎn)讓、贈予、繼承、變賣等，這些變化都會影響到您和銀行之間簽訂的借款抵押合同的變更和履行。銀行會要求您做這方面的合同公證，以保證銀行的權(quán)利不因上述變化而受到損失。 提存公證 二手房買賣合同在實(shí)際履行中，房屋的交付是一個(gè)突出的問題。配合買賣合同公證，您可以辦提存公證，將房款提存公證處。這在法律上視為您已履行了交款義務(wù)，售房人可在此基礎(chǔ)上按合同實(shí)施騰房、交房義務(wù)；若雙方均按合同履行了自己的義務(wù)，則公證處會根據(jù)雙方的指示將房款移交給售房人，否則仍可退還購房者；您可以在條款中約定：移交房款之日為入住之日，在公證員監(jiān)督下完成交接手續(xù)。二、怎樣查詢二手房產(chǎn)權(quán)狀況　　“二手房”交易一般都是個(gè)人之間的買賣行為，因此對比開發(fā)商出售的商品房，在交易的復(fù)雜性上，它的難度可能還要更大一些。特別是對產(chǎn)權(quán)狀況的了解，購房人只有通過房管部門和對出售人身份的了解，才有可能獲得真實(shí)的信息。下面就將調(diào)查“二手房”產(chǎn)權(quán)狀況的方式及程序作一介紹。 　　要了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，購房人第一步要做的是要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件。 　　產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。身份證件是指身份證、工作證和戶口簿。資格證件是指查驗(yàn)交易雙方當(dāng)事人的主體資格。例如：商品房出售要查驗(yàn)出售方房屋開發(fā)經(jīng)營資格證書；代理人要查驗(yàn)代理委托書是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的證明書等等。其他證件是指：出租房產(chǎn)，要查驗(yàn)承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的協(xié)議或證明；共有房產(chǎn)，要查驗(yàn)共有人放棄優(yōu)先購買的協(xié)議或證明；中獎(jiǎng)房產(chǎn)，要查驗(yàn)中獎(jiǎng)通知單和相應(yīng)的證明等。 　　第二步是向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗(yàn)所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源。查驗(yàn)的具體方式是： 　　查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)記錄。包括： 　　房主是誰，假如為共有財(cái)產(chǎn)，則應(yīng)注意各共有人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán)形式；檔案文號，即該宗交易的文件編號，假如查詢者希望獲得整份文件，可依此編號向有關(guān)方面取閱該份文件副本；登記日期，此日期為該項(xiàng)交易的簽訂日期；成交價(jià)格，即該項(xiàng)交易的成交價(jià)，查詢者應(yīng)注意如果成交價(jià)是注明“部分成交價(jià)”，則代表該成交價(jià)不單只包括該房屋，并且包括其他房地產(chǎn)成品；其他內(nèi)容，如房屋平面圖等。 　　第三步是查驗(yàn)房屋有無債務(wù)負(fù)擔(dān)。房屋產(chǎn)權(quán)記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性以及原始成交事實(shí)。至于該房屋在經(jīng)營過程中發(fā)生的債務(wù)和責(zé)任，則必須查驗(yàn)有關(guān)的證明文件。包括：抵押貸款的合同、租約等，還要詳細(xì)了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額，從而對該房產(chǎn)有更深的了解。另外，購房者還需了解的內(nèi)容有：所購房有無抵押、房屋是否被法院查封等。最后，應(yīng)提醒購房人注意的是，購買二手樓房，尤其要搞清楚所購房源是否屬于房改出售的房屋。因?yàn)榘凑辗扛牡挠嘘P(guān)規(guī)定，城市職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)購買的房屋，在購房后5年之內(nèi)不得上市交易；5年之后，如果出售房屋，原產(chǎn)權(quán)單位也有優(yōu)先購買的權(quán)利。如果購買的是這樣的房屋，就有可能出現(xiàn)問題。 　　總之，要了解房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)情況，購房者除了要向賣房方索要一切產(chǎn)權(quán)文件，仔細(xì)閱讀外，還要到房屋管理部門查詢有關(guān)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)記錄，兩者對照，才能清楚地知道該房的一切產(chǎn)權(quán)細(xì)節(jié)，不至于有所遺漏。三、買二手房要繳納哪些稅費(fèi) 契稅：（由市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處代收）凡屬個(gè)人購買自用普通住宅，契稅按成交價(jià)或指導(dǎo)價(jià)%收??；其他情況（如個(gè)人購買非年住宅或單位購買等）按3%收??； 交易手續(xù)費(fèi)：（由市房地產(chǎn)交易中心代收）成交價(jià)或指導(dǎo)價(jià)%； 轉(zhuǎn)移登記費(fèi)：（由市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處代收）成交價(jià)或指導(dǎo)價(jià)%；四、二手房產(chǎn)權(quán)具有哪些特征從產(chǎn)權(quán)的利益關(guān)系上看，包含上述的房屋產(chǎn)權(quán)形式在內(nèi)的不完全產(chǎn)權(quán)具有如下特征： ，產(chǎn)權(quán)人權(quán)利有所限制 在商品房、私房這樣的完全產(chǎn)權(quán)住房買賣過程中，賣方的權(quán)利幾乎不受政策的限制，可以向任何買家出售住房。不完全產(chǎn)權(quán)的房屋則不然，往往有居住年限限制，還要求取得單位的同意。有的還對買家也有限制，要求優(yōu)先向國家房管部門、單位或者單位內(nèi)同事出售，或者限制為住房困難的中低收入家庭。 目前，福利性產(chǎn)權(quán)形式、有限產(chǎn)權(quán)形式的交易活動在國務(wù)院明令禁止之列。 ，房屋面積受到限制 完全產(chǎn)權(quán)的住房面積是不受政策限制的，政策性住房則不同，不同地區(qū)的單位對不同級別的公務(wù)員、職工的住房面積有標(biāo)準(zhǔn)限制。 ，權(quán)能有所限制 完全產(chǎn)權(quán)住房的產(chǎn)權(quán)人對房屋的占有、使用、收益和處分等權(quán)利是排他的、絕對的，也擁有相對應(yīng)部分的完全土地產(chǎn)權(quán)（使用權(quán)）。不完全產(chǎn)權(quán)的這些權(quán)能卻是相對的、有限定的，不具備完全的土地產(chǎn)權(quán)。在占有權(quán)和使用權(quán)方面，一般只允許產(chǎn)權(quán)人及其家庭使用，不得由他人占有和使用；原則上不得利用擁有相對產(chǎn)權(quán)的住房取得收益，或者只允許在一定條件下取得部分收益。 通過以上介紹我們可以看出，當(dāng)前的住房產(chǎn)權(quán)有多種獲取形式，不同來源的房屋具有不同的產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)。有些住房的產(chǎn)權(quán)交易是沒有限制的，有的則是有所限制的。有產(chǎn)權(quán)限制和沒有產(chǎn)權(quán)限制的二手房在交易中的程序和稅費(fèi)等諸多方面都有所不同。五、二手房涉及哪些住房產(chǎn)權(quán)1994年7月18日公布的《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度的決定》（以下簡稱《房改決定》）對住房產(chǎn)權(quán)下的定義是：“住房產(chǎn)權(quán)是住房各項(xiàng)權(quán)益的總和。依據(jù)我國法律規(guī)定，產(chǎn)權(quán)人對其所有的住房享有占有、使用、收益、處分等權(quán)利?！?完整的住房產(chǎn)權(quán)包括完全的土地產(chǎn)權(quán)和完全的房屋產(chǎn)權(quán)兩個(gè)大的部分。 由于在我國土地是國家所有，所有權(quán)不能買賣，只能對使用權(quán)進(jìn)行交易。因此一般的房屋產(chǎn)權(quán)概念中所謂的完全的土地產(chǎn)權(quán)，是指