住宅小區(qū)車位、車庫的性質(zhì)及其權利歸屬研究——兼評物權法第(編輯修改稿)
2025-08-23 05:58 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 主從關系,車位、車庫不是房屋的從物,房屋的所有權轉(zhuǎn)移并不意味著車位、車庫的所有權、使用權也一并轉(zhuǎn)移。應當注意的是，認定車位、車庫是配套設施,并不必然導出車位、車庫屬于業(yè)主共有的結論。業(yè)主“共有”車位、車庫的前提是業(yè)主“所有”車庫。在沒有論證開發(fā)商對車位、車庫的初始所有權是如何轉(zhuǎn)移給業(yè)主之前,很難得出業(yè)主共有車位、車庫的結論。首先,在我國現(xiàn)行立法中并沒有規(guī)定配套設施就是共有。[15]其次,車庫作為配套設施,僅僅是從車位、車庫服務于高層建筑的功能規(guī)劃角度而言,本身并不能決定車位、車庫的權屬。因為配套設施是為全體或部分業(yè)主的利益增加住宅功能和提供生活便利,其上的所有權狀態(tài)存在兩種可能:一是該配套設施只能為全體業(yè)主共有并且公用。二是該附屬設施也可以單獨為特定人所有。因此,不能簡單地從車位、車庫是小區(qū)的配套設施這一前提推論出應歸業(yè)主共有。[16]三、車位、車庫的權利歸屬在承認車位、車庫可以作為建筑物區(qū)分所有權的前提下，我們再來討論車位、車庫的權利歸屬。 (一)依車位、車庫的建筑面積是否計入商品房的公攤面積來判斷車位、車庫的權利歸屬有觀點認為，判斷車位、車庫的權利歸屬的主要依據(jù)是車位、車庫的建筑面積是否作為小區(qū)商品房的公攤面積。如果車位、車庫的建筑面積已作為公攤面積予以分攤，則在業(yè)主購買商品房時，其購買的商品房的建筑面積中已包含該車位、車庫的面積(指分攤面積)，該車位、車庫應當屬于全體業(yè)主共有。反之，如果車位、車庫的建筑面積未作為公攤面積，則該車位、車庫通常應屬于開發(fā)商所有。[17][18][19]筆者對此不敢茍同。第一，根據(jù)建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則(試行)》第9條的規(guī)定，凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分；作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積，不進行公用建筑面積的分攤。由此可見，法律上并沒有強制規(guī)定車位、車庫應列入需分攤的公用建筑面積，因此車位、車庫的權利歸屬并非必然歸全體業(yè)主所有，這就為當事人約定車位、車庫面積為公用面積留下空間。在當事人約定車位、車庫建筑面積為公用面積由業(yè)主分攤之后，車位、車庫的所有權就應歸業(yè)主共有。但是，業(yè)主分攤車位、車庫建筑面積的前提是，車位、車庫依法應計算建筑面積，依據(jù)建設部規(guī)定，建筑面積分攤規(guī)則也就不可適用。[20]第二，依據(jù)建筑物區(qū)分所有原理，共有面積的分攤首先應當確定的是專有部分的面積，而后依據(jù)其與所有(一切)專有部分之比確定業(yè)主在共有物中所持份額。之所以明確小區(qū)業(yè)主在共有物中所持份額，是因為須確定共有人所享有的權利和承擔的義務之份額。然而，現(xiàn)實商品房交易中，商品房的面積是套內(nèi)面積(專有部分面積)與分攤共用面積之和，并以此作為計價依據(jù)。這便造成一種假象，業(yè)主花錢購買的就是這兩部分面積的房屋，分攤面積中未包含車位、車庫的，自然不對車位、車庫享有所有權。其實，業(yè)主已經(jīng)支付了車位、車庫的房價款，開發(fā)商已經(jīng)將車位、車庫的建造成本納入整個房屋的成本，在房屋銷售中收回。開發(fā)商銷售房屋的計價方式有三種：其一，單價乘以套內(nèi)面積與地上建筑物的共有分攤面積及車位、車庫分攤面積之和；其二，單價乘以套內(nèi)面積與地上建筑物的共有分攤面積之和；其三，單價乘以套內(nèi)面積。房屋的總價是由合同雙方約定的，在總價相同的情況下，采用第一種方式銷售的，單價最低，采用第三種方式銷售的單價最高。無論用哪種方式銷售房屋，都應獲得車位、車庫的持份權。由于分攤的共用面積難以自行測算，請求專業(yè)機關測算價格過高，為了讓消費者放心，某些城市采用上述第三種方法售房(套內(nèi)面積個人有能力測算)。倘若買房時不計算分攤面積便不享有分攤面積共有權的，那些按第三種方式購買房屋的便不對公用部位享有任何權利。這豈非荒唐至極？不容否認，開發(fā)商對車位、車庫投入了大量的資金，但在房屋銷售后，該投入已從交易中得到回報。[9]第三，以是否分攤建設用地使用權作為判斷車位、車庫歸屬的標準也是不可行的。因為：其一，依文義解釋，“房屋占用范圍內(nèi)的土地”應僅指房屋“占用”范圍的土地，房前屋后及樓宇之間的土地均不包括在內(nèi)，這些土地的使用權仍屬于開發(fā)商。例如根據(jù)上海市房地局1998年的《關于暫停用地面積分攤計算的通知》，目前業(yè)主的房地產(chǎn)權證只記載房屋面積而不記載建設用地使用權面積，業(yè)主到底享有多大面積的建設用地使用權，并進而分攤了多少建設用地使用權出讓金，是不明確的，這就為文義解釋留下余地。其二，有人認為，開發(fā)商可以通過以車位、車庫建筑面積分攤建設用地使用權出讓金，以保留對車位、車庫的所有權，筆者認為不妥。依據(jù)建設部的有關規(guī)定，計算建筑面積的房屋?？梢?，車位、車庫面積是否計入小區(qū)總建筑面積，只是一個建筑測量問題，而車位、車庫所有權的確認是一個法律問題，二者沒有關系。(二)依車位、車庫的建造成本是否攤?cè)胱≌_發(fā)成本來判斷車位、車庫的權利歸屬該觀點從成本角度認為，開發(fā)商如果將車位、車庫成本分攤到建筑成本中去，并由所有業(yè)主共同分擔此項費用，則車位、車庫成為業(yè)主建筑物區(qū)分所有權的共有部分，開發(fā)商對業(yè)主共有的財產(chǎn)無處分權。[21]在實踐中，很多人認為，車位、車庫的歸屬要看小區(qū)車位的建設成本是否進入住房銷售價格確定。例如，《杭州市區(qū)住宅小區(qū)配套建設與綜合驗收管理辦法》(試行)中就規(guī)定：“住宅小區(qū)的配套建設項目，投資攤?cè)胧鄯拷ㄔO成本的，其產(chǎn)權屬于小區(qū)居民共有。經(jīng)營性的配套公共建筑(商業(yè)、文娛等)，投資未攤?cè)胧鄯拷ㄔO成本的，其產(chǎn)權屬投資者所有，并按規(guī)劃要求使用?！薄栋不帐∥飿I(yè)管理條例》規(guī)定:“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用、非經(jīng)營性車場車庫為共用設施、設備。” 筆者認為該觀點是錯誤的。第一，目前房地產(chǎn)價格是由需求決定的，而不是由成本決定的。此外，某一商品的制造費用是否計入另一商品的成本,從來就不是所有權歸屬的判斷依據(jù)。比如,電視機生產(chǎn)廠商會將生產(chǎn)中廢品費用計入成品的成本中，但法律上絕不會認定消費者購買電視機后同時還擁有相應廢品的所有權；電視機生產(chǎn)線也逐年通過折舊計入成本,但法律上也絕不會認定在折舊完畢后,該生產(chǎn)線的所有權就屬于歷年形成的電視機購買者全體。[22]第二，判斷車位、車庫的成本是否分攤到建筑成本缺乏可操作性。開發(fā)商是否將車位、車庫的建造成本分攤到住宅銷售價格中去，也只有開發(fā)商清楚，業(yè)主幾乎不可能去核定開發(fā)商的開發(fā)成本，也沒有權
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