【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。物權(quán)一詞最早起源于羅馬法，但其直到1900年，才由《德國(guó)民法典》第一次在法律上予以正式確認(rèn)。此后，許多國(guó)家的民法典都規(guī)定了物權(quán)制度。物權(quán)法隨之成為民法的重要組成部分。(王利明著：《民法》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2000年6月第1版，第142頁(yè))　　 具體概述建筑物區(qū)分所有權(quán)制度　　建筑物區(qū)分所有權(quán)本質(zhì)上屬于一種重要的物權(quán)類型，但并非新生的物權(quán)概念，遠(yuǎn)在古代的埃及、巴比倫、希臘的法律中即已有其蹤跡。近現(xiàn)代大陸法系、英美法系各國(guó)家和地區(qū)，如法國(guó)、德國(guó)、日本、瑞士、美國(guó)、我國(guó)臺(tái)灣及香港地區(qū)等，都制定了有關(guān)區(qū)分所有權(quán)的法律(陳華彬 ：業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán) 2005年10月22日 新華網(wǎng))。建筑物區(qū)分所有權(quán)制度在德國(guó)法上稱為“住宅所有權(quán)”，法國(guó)法中稱為“住宅分層所有權(quán)”，瑞士法上稱為“樓層所有權(quán)”，英美法中稱為“公寓所有權(quán)”，日本和我國(guó)臺(tái)灣稱為“區(qū)分所有權(quán)”，我國(guó)大陸學(xué)者一般采用了“建筑物區(qū)分所有”概念。所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)，系指根據(jù)使用功能，將一棟建筑物于結(jié)構(gòu)上區(qū)分為由各個(gè)所有人獨(dú)自使用的專用部分和由多個(gè)所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有的對(duì)其專有部分的專有權(quán)與對(duì)共用部分的共有權(quán)的結(jié)合。所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體也就是區(qū)分所有權(quán)的標(biāo)的。建筑物區(qū)分所有權(quán)是由共有與單獨(dú)所有構(gòu)成的。因此區(qū)分所有權(quán)客體也包括兩個(gè)方面：即單獨(dú)所有部分和共有部分。單獨(dú)所有部分主要指通過(guò)一定方式而對(duì)建筑物加以區(qū)分，由此所分割出的兼具建筑構(gòu)造上的獨(dú)立性和使用上獨(dú)立性的部分房屋。共有部分包括共用部分及附屬物、共用設(shè)施等，它們都是區(qū)分所有權(quán)的客體。(王利明著：《民法》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2000年6月第1版，第195頁(yè))那么，小區(qū)停車位到底應(yīng)屬于哪一部分客體呢?由于我國(guó)法律還未建立起建筑物區(qū)分所有制度，故對(duì)該問(wèn)題也無(wú)明確的答案?！　　　　　氖澜绺鲊?guó)立法例來(lái)看，也是各有特色。如在日本這樣一個(gè)人多車多而地少的國(guó)家，停車位也一度成為社會(huì)主要矛盾之一。為此，日本通過(guò)了以強(qiáng)化停車場(chǎng)設(shè)置義務(wù)為宗旨的停車場(chǎng)法律案，把停車位分為地面露天停車位和屋內(nèi)停車位。但是，對(duì)停車場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題并沒(méi)有作十分明確的規(guī)定。日本的地方法院與最高法院特別是在對(duì)地下停車位到底是屬于法定共用部分還是專有部分分歧嚴(yán)重。而日本學(xué)術(shù)界認(rèn)為，由于建筑物一層或地下部分之容積率是不記入建筑物總面積的，最高法院將地下停車位認(rèn)定為專有部分的理由是不充分的，故建議應(yīng)當(dāng)通過(guò)共用部分的專有使用權(quán)來(lái)進(jìn)行處理。而在大陸法系之傳統(tǒng)國(guó)家德國(guó)，其民法典對(duì)停車位問(wèn)題并沒(méi)做出規(guī)定，而是于1973年修訂《住宅所有權(quán)法》時(shí)得到了明確，即該法的第三條第二項(xiàng)“以持久性界標(biāo)標(biāo)明范圍之停車場(chǎng)，視為有獨(dú)立性之房間”。亦即地上、地下之停車場(chǎng)皆可設(shè)“專有所有權(quán)”，并能夠獨(dú)自讓與、設(shè)定負(fù)擔(dān)。(參見(jiàn)陳華彬著：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社1995年版，第169頁(yè)。)同樣，在另一個(gè)傳統(tǒng)大陸法國(guó)家法國(guó)，在其1950年的《都市計(jì)劃法》當(dāng)中也規(guī)定了“居住區(qū)域與停車區(qū)域得為分別的不動(dòng)產(chǎn)”，亦即將停車位視為建筑物區(qū)分所有當(dāng)中的專有部分。與上述幾個(gè)國(guó)家之規(guī)定不同的是我國(guó)的臺(tái)灣地區(qū)，1991年4月臺(tái)灣‘內(nèi)政部’營(yíng)建署命令“日后建筑物在地下室依法附建的防空避難室兼停車空間，應(yīng)視為‘公共設(shè)施’，不準(zhǔn)登記為個(gè)人私有，也不準(zhǔn)分割零售”。(林永訂：《論地下室停車位的所有權(quán)與使用權(quán)》，載《軍法?？返?期。)該規(guī)定將停車位視作公共設(shè)施，并依附于專有部分。對(duì)此，臺(tái)灣學(xué)者也有不同看法，認(rèn)為停車位既可成為區(qū)分所有權(quán)而單獨(dú)登記，也可作為共有部分進(jìn)行專有使用。這是主要大陸法國(guó)家和地區(qū)關(guān)于停車位的有關(guān)規(guī)定，對(duì)同屬大陸法系的我國(guó)不無(wú)借鑒之處?！　?對(duì)我國(guó)住宅小區(qū)四種停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬的討論　　目前我國(guó)商品房住宅小區(qū)停車位存在四種形式：第一種是住宅小區(qū)地面停車位。第二種是住宅小區(qū)地下停車位。第三種是樓房首層架空停車位。第四種是樓房屋頂平臺(tái)停車位。對(duì)于這四種停車位的物權(quán)歸屬，我們將逐一討論：　　一、住宅小區(qū)地面停車位：　　所謂地面停車位是指直接設(shè)置在小區(qū)地表，以劃線分割方式標(biāo)明的停車設(shè)施，是經(jīng)政府發(fā)出的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批準(zhǔn)同意的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售商品房住宅小區(qū)建筑房屋單元后，并辦理了初始登記及轉(zhuǎn)移登記，房屋單元所有人(即建筑物區(qū)分所有人)便按份共同擁有了該小區(qū)宗地號(hào)的全部土地使用權(quán)。由于地面停車位是直接設(shè)置在小區(qū)土地表面的停車設(shè)施，也就是直接設(shè)置在房屋單元所有人按份共有的土地表面上。實(shí)際上地面停車位的房地產(chǎn)權(quán)就是土地使用權(quán)。又因?yàn)榈孛嫱＼囄恢皇峭ㄟ^(guò)劃線分割而成，不具備建筑物所要求的遮蔽性，即不符合構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性標(biāo)準(zhǔn)。所以，它不能夠成為所有權(quán)的客體，而只能被視為土地使用權(quán)的客體。(陳華彬著：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社1995年版，第104頁(yè)。)因此，住宅小區(qū)地面停車位的房地產(chǎn)權(quán)由小區(qū)房屋單元所有人共同擁有。關(guān)于它的使用，有學(xué)者認(rèn)為該種使用權(quán)所產(chǎn)生的收益必須歸全體區(qū)分所有人享有。結(jié)合我國(guó)實(shí)際，應(yīng)當(dāng)由地面停車位的使用人向業(yè)主委員會(huì)(即全體區(qū)分所有人的代表機(jī)構(gòu))交納使用費(fèi)或租金，同時(shí)向提供看管服務(wù)的物業(yè)公司交納看管費(fèi)用。因此，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是物業(yè)公司都無(wú)權(quán)擅自在小區(qū)的地面設(shè)立停車位，而必須在得到業(yè)主大會(huì)的許可并與業(yè)主委員會(huì)簽訂協(xié)議，對(duì)有關(guān)收益分配作出具體約定(比如可約定租金所得用于彌補(bǔ)小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理費(fèi)用開(kāi)支)后，才能設(shè)立和運(yùn)營(yíng)這種地面停車位。(楊明：《小區(qū)停車位究竟屬于準(zhǔn)》，載搜弧焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)。)否則，將構(gòu)成無(wú)權(quán)處分的侵權(quán)行為。二、住宅小區(qū)地下停車位：　　所謂住宅小區(qū)地下停車位是指開(kāi)發(fā)商利用地下空間而建造的停車位。在如今的社會(huì)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)下，土地的需求日益膨脹，很多開(kāi)發(fā)商就不得不向地表上空和地下空間發(fā)展。在我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理法律的制度下，住宅小區(qū)地下停車位的建筑面積一般情況下