【文章內(nèi)容簡介】 當(dāng)年出口產(chǎn)品產(chǎn)值達(dá)到當(dāng)年企業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)值的 70%以上的，可以按稅法規(guī)定的稅率減半征收企業(yè)所得稅。已經(jīng)按 15%的稅率征收企業(yè)所得稅的產(chǎn)品出口企業(yè)，按 10%的稅率征收企業(yè)所得稅，同時(shí)免征地方所得稅。對外商投資興辦的先進(jìn)技術(shù)企業(yè)，依照稅法規(guī)定減免企業(yè)所得稅期滿后仍為先進(jìn)技術(shù)企業(yè)的，可以按照稅法規(guī)定的稅率延長 3 年減半征收所得稅。減半后的稅率低于 10%的，按 10%征收企業(yè)所得稅，同時(shí)免征地方所得稅。24 / 71對外商在文登市投資能源、交通、港口建設(shè)的項(xiàng)目和屬于下列行業(yè)（包括科研項(xiàng)目）的，經(jīng)批準(zhǔn)，免征地方所得稅：機(jī)械制造、電子行業(yè)；冶金、化學(xué)、建材工業(yè)；輕工、紡織包裝工業(yè)；醫(yī)療器械、制藥工業(yè)；農(nóng)業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)及加工業(yè)；建筑業(yè)。匯出所得稅外國投資者從外商投資企業(yè)取得的利潤，無論是否匯出境外，均免征所得稅。再投資退稅25 / 71外商投資企業(yè)的外國投資者從企業(yè)取得的利潤直接再投資于該企業(yè)，增加注冊資本，或者作為資本投資開辦其它外商投資企業(yè)，經(jīng)營期不少于 5 年的，經(jīng)投資者申請，稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，退還其再投資部分已繳納所得稅的 40%的稅款。如果再投資興辦、擴(kuò)建產(chǎn)品出口企業(yè)或者先進(jìn)技術(shù)企業(yè)的，可全部退還其再投資部分已繳納的企業(yè)所得稅稅款。 增值稅 外商投資企業(yè)出口的貨物，除另有規(guī)定者外，可在貨物報(bào)關(guān)出口并在財(cái)務(wù)上做銷售后，憑有關(guān)憑證按月報(bào)送稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)退還或免征增值稅和消費(fèi)稅。 關(guān)稅和進(jìn)口環(huán)節(jié)稅、外商投資研究開發(fā)中心、先進(jìn)技術(shù)型企業(yè)，在原批準(zhǔn)的生產(chǎn)經(jīng)營范圍內(nèi)進(jìn)口國內(nèi)不26 / 71能生產(chǎn)或性能不能滿足需要的自用設(shè)備及其配套的技術(shù)、配件、備件，可按規(guī)定免征或分五年返還進(jìn)口關(guān)稅和進(jìn)口環(huán)節(jié)稅。（包括輔料和包裝物料） 、不作價(jià)設(shè)備，免征關(guān)稅。規(guī)劃 2022 年全據(jù)27 / 71 1992 年經(jīng)山東省人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的文登省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，也是文登市人民政府直接管轄的唯一的工業(yè)區(qū)、出口加工區(qū)?？偯娣e 18 平方公里。目前建成區(qū)面積達(dá)到 平方公里，區(qū)內(nèi)規(guī)劃并建設(shè)了“三園一城一基地”，即金山、銀河、九龍工業(yè)園、農(nóng)用汽車工業(yè)城和抽紗基地。文登經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)海陸空交通非常便利，水、電、通訊、綜合服務(wù)設(shè)施十分完善，工作、生活、居住環(huán)境優(yōu)美。截至 2022 年底區(qū)內(nèi)共引進(jìn)企業(yè) 260 多家，以機(jī)械、汽車、輕工、電子、化工、農(nóng)副產(chǎn)品加工等為支柱的產(chǎn)業(yè)格局已經(jīng)形成。至今以成為了文登新型經(jīng)濟(jì)的載體。它正以積極的招商態(tài)度和優(yōu)惠的經(jīng)營條件吸引、輻射著整個(gè)膠東半島乃至全國、韓國的經(jīng)營者和投資者！人文28 / 71據(jù)戶籍管理部門統(tǒng)計(jì)，2022 年底文登全市總戶數(shù)為 245，524 戶，總?cè)丝?62，447 人，通過幾年自然增長和機(jī)械增長目前人口總數(shù)已到達(dá) 800000 人左右，主城區(qū)人口約 250000 人。而威海2022 年人口統(tǒng)計(jì) 3000000 市區(qū)人口800000 人。擁有著齊魯文化根源的山東人熱情、爽直、大方，特別是作為旅游城市的威海、煙臺(tái)地區(qū)更是熱情備至，風(fēng)土人情，盡善盡美。在經(jīng)歷了改革開放、經(jīng)歷了市場經(jīng)濟(jì)，已成為了現(xiàn)代社會(huì)體系的先驅(qū)者。29 / 71不管是威海還是文登“市場”二字的概念都已不在是專家學(xué)者的課題，人們從早期的壟斷式經(jīng)營步入了新市場體系時(shí)代，從最初的生存需要發(fā)展到了享受需要，從消費(fèi)意識(shí)到投資意識(shí)，市場成為了平常老百姓家里家外常有的話題。從此點(diǎn)可以看出，如今此地的消費(fèi)者是保守而又理性的。另一點(diǎn)，也就是他們目前對與外來企業(yè)仍然存在一定的抗性，就拿大賣場來說，大家依然喜愛在威海自有企業(yè)的超級市場購物，可見本土消費(fèi)情節(jié)是較為突出的。從項(xiàng)目角度來分析，文登人在吃、穿方面較為節(jié)儉，但是在裝飾自己的家方面，特別的舍得花錢，購買建材的檔次相對較高，數(shù)量相對較多，已習(xí)慣性的把自己的家裝飾得篷壁生輝。30 / 71一、總體方案銷售 SWOT 分析（1） 、優(yōu)勢：、威海區(qū)域內(nèi)目前最大、品牌最集中的建材廣場、威?，F(xiàn)唯一全功能超級社區(qū)、國際化管理，并能刺激社區(qū)內(nèi)部消費(fèi)，切有本土消費(fèi)支撐，為一期建材市場提供便利貨物交通，投資能力強(qiáng)，增長潛性大“經(jīng)營孵化器”政策指引，山水俊秀，同屬標(biāo)志性建筑（2） 、劣勢：，風(fēng)險(xiǎn)極高，開發(fā)項(xiàng)目少周邊配套不完善31 / 71（3） 、機(jī)會(huì)：b.“聯(lián)合國人居獎(jiǎng)”得主威海人口遷入增大消費(fèi)空間，帶動(dòng)商業(yè)發(fā)展，直接吸引外資進(jìn)入、消費(fèi)水平及消費(fèi)概念的提升（4） 、威脅：a. 文登首次開發(fā)大型項(xiàng)目，市場可變性難以預(yù)計(jì)a. 周邊城市市場淺搶市場份額c.客戶定位考慮到一期建材市場的國際性定位，銷售、經(jīng)營輻射圈范圍不僅涵蓋文登、威海全市，同時(shí)也吸納著省內(nèi)山東本土、全國和韓國國外的投資者和經(jīng)營者，此間，我們預(yù)計(jì)了項(xiàng)目應(yīng)占各層次投資客戶所項(xiàng)目體的份額及吸引主題。設(shè)計(jì)開盤前期本市及本省內(nèi)占比 50%，經(jīng)歷了前期的市場調(diào)32 / 71研，我們發(fā)現(xiàn)山東人本土消費(fèi)情節(jié)嚴(yán)重，就拿購物大賣場來說，已有很多外地高端同類商場入住各區(qū)域，但實(shí)際經(jīng)營上并沒有幾家可以在營業(yè)額、人流量上高于本地賣場。另根據(jù)調(diào)查中本省房地產(chǎn)的發(fā)展情況分析，商業(yè)物業(yè)非常之少，且商業(yè)項(xiàng)目本土消費(fèi)率不高，可見消費(fèi)者投資經(jīng)歷較少、意識(shí)較為淡薄，為吸引到足夠的投資量，我們將以主題為“本土企業(yè)開發(fā)的超級國際型項(xiàng)目”增加情節(jié)延展和自毫感吸引消費(fèi)者為主，同時(shí)宣傳“投資群回報(bào)率大于銀行利率”帶動(dòng)本土投資意識(shí)；而設(shè)計(jì)全國范圍內(nèi)投資占比 35%是必然的，全國投資客戶經(jīng)驗(yàn)豐富，大部分都具有主觀意識(shí)，對城市發(fā)展都期間過程和政策非常熟悉，特別是浙江、杭州、溫州一帶，更是群集了大量此類型的投資客戶，且以前與我們有過業(yè)務(wù)來往，部分已成為我們的固定客戶源，在溝通、交流上占據(jù)了已占據(jù)了人和。在對他們進(jìn)行宣傳和演解方面都相對易于接受，另一方面，他們由于以前的投資指向性過強(qiáng)，投資金額也相對居高，由此，性價(jià)比優(yōu)勢將成為我項(xiàng)目對之而言的又一大優(yōu)勢?？傮w上我們在選擇全國投資客戶時(shí)，目標(biāo)將更多集中在了浙江、杭州、溫州一帶，同期城市成長率、附加值、性價(jià)比優(yōu)勢、國際品牌主導(dǎo)的體現(xiàn)將成為吸引他們的要點(diǎn)；“韓多國之窗” ，如果離開韓國國外投資市場，那品牌效應(yīng)就是一個(gè)空盒子，人均 GDP 高于國內(nèi)的韓外國人早已踏入了山東本土，33 / 71從生產(chǎn)到貿(mào)易，他們已經(jīng)逐漸的適應(yīng)了膠東半島，也了解了區(qū)域內(nèi)的政策、各業(yè)態(tài)市場及風(fēng)土人情，前店后廠等經(jīng)營風(fēng)格也為膠東半島本市帶來了新興的經(jīng)營意識(shí)和巨大的經(jīng)濟(jì)提升，政府同時(shí)也為他們準(zhǔn)備了豐厚的投資優(yōu)惠政策，以便招商引資。鑒此，我們把 15%的投資占比拋向了他們，目的在于正確的為我項(xiàng)目注入品牌實(shí)際保證品牌附加，其二可加大國際合作、交流空間、其三滿足投資占有率。抱這這三點(diǎn)目的，我們擬定了強(qiáng)調(diào)人均 GDP 與貨幣等比值如：“文登 XX 市買一鋪，韓國外買一庫（庫房） ”且發(fā)展速度快、升值潛力巨大及對政府韓投資商人制定的優(yōu)惠政策作為一號(hào)宣傳主題，以加強(qiáng)兩國產(chǎn)業(yè)合作等副宣傳主題，從根本上抓住韓國外國人的心態(tài)，吸引到他們的加入。 抗性屏蔽及利益點(diǎn)訴求從投資者的八大“鐵律”角度而言，所有的投資類物業(yè)都存在著未知風(fēng)險(xiǎn)，由此而來的就是投資者在投資中所產(chǎn)生抗性，那“韓多國之窗”又有哪些抗性呢？如和屏蔽呢？可不可以把劣勢變?yōu)閮?yōu)勢？（1） 、周邊環(huán)境、配套抗性 —— 項(xiàng)目周邊商業(yè)、居住、人流和配套條件不完善是目前我項(xiàng)目存在的最大問題，從投資者角度分析，這是必然將提34 / 71及的問題，當(dāng)在以后工作中解答客戶此問題時(shí)，我們可告知他們， “韓國多國之窗”作為文登經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)形象型項(xiàng)目，3600 畝的大型多業(yè)態(tài)、多風(fēng)格的大型社區(qū)，其內(nèi)部消費(fèi)群和居住量將滿足周邊消費(fèi)量，同時(shí)項(xiàng)目的商業(yè)將滿足文登、威海引乃至整個(gè)膠東半島我市的消費(fèi)需求，同時(shí)將大大帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展，周邊的配套也也隨著時(shí)間段很快成長起來，目前投資就象是原始股、極有增值性和保值性，同時(shí)通過可與政府溝通，配合說詞展示區(qū)域規(guī)劃藍(lán)圖增加投資客戶信心。（2） 、回報(bào)率抗性 —— 投資者最在意的投資回報(bào)，是他們評定一個(gè)項(xiàng)目是否可以投資的第一基準(zhǔn)，就現(xiàn)在很多商業(yè)地產(chǎn)采取包租、承諾投資回報(bào)吸引投資者的招數(shù)比比皆是，但是真正可以實(shí)現(xiàn)的卻是極少數(shù)，如何在此方面說服他們購買“韓國多國之窗”建材廣場，我們認(rèn)為應(yīng)首先應(yīng)該給客戶介紹業(yè)態(tài)的先進(jìn)經(jīng)營方式上的優(yōu)勢比如我們的“一元到家”網(wǎng)絡(luò)化概念，挖掘除硬件設(shè)施和管理優(yōu)越性等無形資產(chǎn)，可提高附加值。同時(shí)“一元到家”消費(fèi)輻射面涵蓋了整個(gè)膠東半島我市，市場經(jīng)營將有足夠的營業(yè)額保障，在加之品種、品牌齊全，規(guī)模大等優(yōu)勢，足以到保證高于目前常數(shù)的 8%回報(bào)率的數(shù)字，現(xiàn)場可以計(jì)算給客戶看，決不能亂做承諾，再者強(qiáng)調(diào)35 / 71通過我們?nèi)珖晚n國多國大面積的招商引入，足以保障經(jīng)營的數(shù)量和品種、品牌。另一時(shí)段性問題也必須考慮，前期市場經(jīng)營不穩(wěn)定的情況，可考慮前期對經(jīng)營戶免租金一段時(shí)間，但對于保證投資在此階段回報(bào)上就需要發(fā)展商做平衡工作，因?yàn)楹笃诮?jīng)營和前期銷售是密不可分的，如果保證經(jīng)營者的前期經(jīng)營優(yōu)惠政策必須要犧牲一段時(shí)間的租金回收，在投資者層面是不能接受的，故發(fā)展商在此階段需做好收益讓步的思想工作，正所謂是：“退一步，海闊天空” ，為讓整體銷售工作能有效的開展，舍小顧大也是必然的?。?） 、前期工程形象抗性 —— 在超大規(guī)模的項(xiàng)目開發(fā)中，無疑是分期開發(fā)是減免風(fēng)險(xiǎn)，著實(shí)的將最適當(dāng)產(chǎn)品在最適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)賣給最適當(dāng)?shù)娜烁拍詈侠淼倪\(yùn)用的必然規(guī)律，但是不是人人都會(huì)如此考慮，作為投資者角度，如我項(xiàng)目一期建材市場完工后，不能及時(shí)的跟進(jìn)二期工程形象，將影響到客戶的投資信心，故建議發(fā)展商在一期項(xiàng)目銷售時(shí)段接近中期時(shí)，必須為二期工程做好平基工作，以把準(zhǔn)項(xiàng)目的整體連貫性。同時(shí)銷售部在現(xiàn)場的說詞也能得到優(yōu)化，但考慮到不可預(yù)計(jì)的各項(xiàng)問題，很有可能在屆時(shí)階段不能完成以上工作，故此時(shí)我們可在銷售現(xiàn)場高掛二期項(xiàng)目的技術(shù)指標(biāo)及簡介，讓投資者感到36 / 71二期項(xiàng)目的規(guī)劃形象，增加投資者信心和熱情。（4） 、價(jià)格抗性 —— 在其他項(xiàng)目中，不管是住宅項(xiàng)目還是項(xiàng)目，價(jià)格的抗性在銷售過程中的是無法避免的，當(dāng)然根據(jù)現(xiàn)場處理的程度和效果不同，同樣也被記載在了銷售率里，當(dāng)然，我項(xiàng)目也同樣存在這方面的問題，但其實(shí)影響不大，對于我項(xiàng)目周邊樓盤，可行成價(jià)格的只有“家紡城”一家，且從各個(gè)方面都不可能與我項(xiàng)目形成對比，所以，我們在考慮定價(jià)范圍時(shí)，應(yīng)更多考慮投資者的在單價(jià)和總價(jià)上接受程度，制定合理又豐收價(jià)格然后用品質(zhì)對抗單價(jià)抗性，按揭（可利用政府扶持，申請六成十年按揭）對抗總價(jià)抗性，同時(shí)也降低了投資人的部分風(fēng)險(xiǎn)。既然可以解決抗性問題，那么就不得不考慮賣點(diǎn)的挖掘，從我“韓國多國之窗”項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)而言，在一期建材銷售過程中在與客戶介紹到利益點(diǎn)訴求是由“成功”此詞作為投資延展。完善的市場環(huán)境豐擁的消費(fèi)容量龐大的社區(qū)群體優(yōu)惠的投資政策37 / 71高端的經(jīng)營理念 必然 （success） 齊全的配套設(shè)施優(yōu)厚的售后服務(wù) 巨大的升值潛力空前的產(chǎn)業(yè)結(jié)合5 價(jià)格策略（1） 、價(jià)格策略 ——低開高走 由于項(xiàng)目目前周邊條件并不豐厚，建材市場屬于整個(gè)項(xiàng)目的初期工程，定價(jià)方面將周邊項(xiàng)目“家紡城” 作為比較對象，并考慮項(xiàng)目各自身因素，和發(fā)展商預(yù)期值，前期定價(jià)目標(biāo)均價(jià) 1900 元上下；在價(jià)格浮動(dòng)思路上應(yīng)采用實(shí)行低開高走政策，為能達(dá)成預(yù)期銷售目標(biāo)和后期項(xiàng)目的順利開發(fā)，開盤日期占定為 2022 年 3 月 6 日周日（宜：祭祀、開光、祈福、求嗣、出火、入宅、移徙、安床、折卸、動(dòng)土、破土、謝土。忌：合帳、安葬、入殮。沖：生肖沖羊。煞：東。成：開。正沖：正沖癸未。胎神：占門廁外正北。節(jié)氣：3 月 5 日驚蟄，20 日春雨） ，從一期建材市場從開盤到尾盤期整體營銷時(shí)間暫設(shè)定為一年銷售周期；四個(gè)漲幅38 / 71階段共計(jì)上浮價(jià)格 35%~40%：第一階段：開盤期 2022 年 3月底趁熱打鐵上調(diào) 8%~10%，在 3 月底至 4 月月初底平穩(wěn)過渡價(jià)格上漲抗性；第二階段：強(qiáng)銷期 2022 年 4 月底結(jié)合熱市效應(yīng)和發(fā)放部分保留極好上調(diào)屆時(shí)價(jià)格 10%~15%，體現(xiàn)周期利益最大化；第三階段：持銷期根據(jù)時(shí)間段情況陸續(xù)上漲 5%~10%；尾盤期 2022 年 3 月以隆重推出珍藏版鋪位為帶動(dòng)基礎(chǔ)上調(diào)屆時(shí)價(jià)格 5%，以最快的速度實(shí)現(xiàn) 100%銷售率的同時(shí)保證發(fā)展商利潤和資金回收。體現(xiàn)了本項(xiàng)目良好的增