【文章內(nèi)容簡介】 當年出口產(chǎn)品產(chǎn)值達到當年企業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)值的 70%以上的，可以按稅法規(guī)定的稅率減半征收企業(yè)所得稅。已經(jīng)按 15%的稅率征收企業(yè)所得稅的產(chǎn)品出口企業(yè)，按 10%的稅率征收企業(yè)所得稅，同時免征地方所得稅。對外商投資興辦的先進技術(shù)企業(yè)，依照稅法規(guī)定減免企業(yè)所得稅期滿后仍為先進技術(shù)企業(yè)的，可以按照稅法規(guī)定的稅率延長 3 年減半征收所得稅。減半后的稅率低于 10%的，按 10%征收企業(yè)所得稅，同時免征地方所得稅。24 / 71對外商在文登市投資能源、交通、港口建設的項目和屬于下列行業(yè)（包括科研項目）的，經(jīng)批準，免征地方所得稅：機械制造、電子行業(yè)；冶金、化學、建材工業(yè)；輕工、紡織包裝工業(yè)；醫(yī)療器械、制藥工業(yè)；農(nóng)業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)及加工業(yè)；建筑業(yè)。匯出所得稅外國投資者從外商投資企業(yè)取得的利潤，無論是否匯出境外，均免征所得稅。再投資退稅25 / 71外商投資企業(yè)的外國投資者從企業(yè)取得的利潤直接再投資于該企業(yè)，增加注冊資本，或者作為資本投資開辦其它外商投資企業(yè)，經(jīng)營期不少于 5 年的，經(jīng)投資者申請，稅務機關批準，退還其再投資部分已繳納所得稅的 40%的稅款。如果再投資興辦、擴建產(chǎn)品出口企業(yè)或者先進技術(shù)企業(yè)的，可全部退還其再投資部分已繳納的企業(yè)所得稅稅款。 增值稅 外商投資企業(yè)出口的貨物，除另有規(guī)定者外，可在貨物報關出口并在財務上做銷售后，憑有關憑證按月報送稅務機關批準退還或免征增值稅和消費稅。 關稅和進口環(huán)節(jié)稅、外商投資研究開發(fā)中心、先進技術(shù)型企業(yè)，在原批準的生產(chǎn)經(jīng)營范圍內(nèi)進口國內(nèi)不26 / 71能生產(chǎn)或性能不能滿足需要的自用設備及其配套的技術(shù)、配件、備件，可按規(guī)定免征或分五年返還進口關稅和進口環(huán)節(jié)稅。（包括輔料和包裝物料） 、不作價設備，免征關稅。規(guī)劃 2022 年全據(jù)27 / 71 1992 年經(jīng)山東省人民政府批準設立的文登省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，也是文登市人民政府直接管轄的唯一的工業(yè)區(qū)、出口加工區(qū)?？偯娣e 18 平方公里。目前建成區(qū)面積達到 平方公里，區(qū)內(nèi)規(guī)劃并建設了“三園一城一基地”，即金山、銀河、九龍工業(yè)園、農(nóng)用汽車工業(yè)城和抽紗基地。文登經(jīng)濟開發(fā)區(qū)海陸空交通非常便利，水、電、通訊、綜合服務設施十分完善，工作、生活、居住環(huán)境優(yōu)美。截至 2022 年底區(qū)內(nèi)共引進企業(yè) 260 多家，以機械、汽車、輕工、電子、化工、農(nóng)副產(chǎn)品加工等為支柱的產(chǎn)業(yè)格局已經(jīng)形成。至今以成為了文登新型經(jīng)濟的載體。它正以積極的招商態(tài)度和優(yōu)惠的經(jīng)營條件吸引、輻射著整個膠東半島乃至全國、韓國的經(jīng)營者和投資者！人文28 / 71據(jù)戶籍管理部門統(tǒng)計，2022 年底文登全市總戶數(shù)為 245，524 戶，總?cè)丝?62，447 人，通過幾年自然增長和機械增長目前人口總數(shù)已到達 800000 人左右，主城區(qū)人口約 250000 人。而威海2022 年人口統(tǒng)計 3000000 市區(qū)人口800000 人。擁有著齊魯文化根源的山東人熱情、爽直、大方，特別是作為旅游城市的威海、煙臺地區(qū)更是熱情備至，風土人情，盡善盡美。在經(jīng)歷了改革開放、經(jīng)歷了市場經(jīng)濟，已成為了現(xiàn)代社會體系的先驅(qū)者。29 / 71不管是威海還是文登“市場”二字的概念都已不在是專家學者的課題，人們從早期的壟斷式經(jīng)營步入了新市場體系時代，從最初的生存需要發(fā)展到了享受需要，從消費意識到投資意識，市場成為了平常老百姓家里家外常有的話題。從此點可以看出，如今此地的消費者是保守而又理性的。另一點，也就是他們目前對與外來企業(yè)仍然存在一定的抗性，就拿大賣場來說，大家依然喜愛在威海自有企業(yè)的超級市場購物，可見本土消費情節(jié)是較為突出的。從項目角度來分析，文登人在吃、穿方面較為節(jié)儉，但是在裝飾自己的家方面，特別的舍得花錢，購買建材的檔次相對較高，數(shù)量相對較多，已習慣性的把自己的家裝飾得篷壁生輝。30 / 71一、總體方案銷售 SWOT 分析（1） 、優(yōu)勢：、威海區(qū)域內(nèi)目前最大、品牌最集中的建材廣場、威?，F(xiàn)唯一全功能超級社區(qū)、國際化管理，并能刺激社區(qū)內(nèi)部消費，切有本土消費支撐，為一期建材市場提供便利貨物交通，投資能力強，增長潛性大“經(jīng)營孵化器”政策指引，山水俊秀，同屬標志性建筑（2） 、劣勢：，風險極高，開發(fā)項目少周邊配套不完善31 / 71（3） 、機會：b.“聯(lián)合國人居獎”得主威海人口遷入增大消費空間，帶動商業(yè)發(fā)展，直接吸引外資進入、消費水平及消費概念的提升（4） 、威脅：a. 文登首次開發(fā)大型項目，市場可變性難以預計a. 周邊城市市場淺搶市場份額c.客戶定位考慮到一期建材市場的國際性定位，銷售、經(jīng)營輻射圈范圍不僅涵蓋文登、威海全市，同時也吸納著省內(nèi)山東本土、全國和韓國國外的投資者和經(jīng)營者，此間，我們預計了項目應占各層次投資客戶所項目體的份額及吸引主題。設計開盤前期本市及本省內(nèi)占比 50%，經(jīng)歷了前期的市場調(diào)32 / 71研，我們發(fā)現(xiàn)山東人本土消費情節(jié)嚴重，就拿購物大賣場來說，已有很多外地高端同類商場入住各區(qū)域，但實際經(jīng)營上并沒有幾家可以在營業(yè)額、人流量上高于本地賣場。另根據(jù)調(diào)查中本省房地產(chǎn)的發(fā)展情況分析，商業(yè)物業(yè)非常之少，且商業(yè)項目本土消費率不高，可見消費者投資經(jīng)歷較少、意識較為淡薄，為吸引到足夠的投資量，我們將以主題為“本土企業(yè)開發(fā)的超級國際型項目”增加情節(jié)延展和自毫感吸引消費者為主，同時宣傳“投資群回報率大于銀行利率”帶動本土投資意識；而設計全國范圍內(nèi)投資占比 35%是必然的，全國投資客戶經(jīng)驗豐富，大部分都具有主觀意識，對城市發(fā)展都期間過程和政策非常熟悉，特別是浙江、杭州、溫州一帶，更是群集了大量此類型的投資客戶，且以前與我們有過業(yè)務來往，部分已成為我們的固定客戶源，在溝通、交流上占據(jù)了已占據(jù)了人和。在對他們進行宣傳和演解方面都相對易于接受，另一方面，他們由于以前的投資指向性過強，投資金額也相對居高，由此，性價比優(yōu)勢將成為我項目對之而言的又一大優(yōu)勢?？傮w上我們在選擇全國投資客戶時，目標將更多集中在了浙江、杭州、溫州一帶，同期城市成長率、附加值、性價比優(yōu)勢、國際品牌主導的體現(xiàn)將成為吸引他們的要點；“韓多國之窗” ，如果離開韓國國外投資市場，那品牌效應就是一個空盒子，人均 GDP 高于國內(nèi)的韓外國人早已踏入了山東本土，33 / 71從生產(chǎn)到貿(mào)易，他們已經(jīng)逐漸的適應了膠東半島，也了解了區(qū)域內(nèi)的政策、各業(yè)態(tài)市場及風土人情，前店后廠等經(jīng)營風格也為膠東半島本市帶來了新興的經(jīng)營意識和巨大的經(jīng)濟提升，政府同時也為他們準備了豐厚的投資優(yōu)惠政策，以便招商引資。鑒此，我們把 15%的投資占比拋向了他們，目的在于正確的為我項目注入品牌實際保證品牌附加，其二可加大國際合作、交流空間、其三滿足投資占有率。抱這這三點目的，我們擬定了強調(diào)人均 GDP 與貨幣等比值如：“文登 XX 市買一鋪，韓國外買一庫（庫房） ”且發(fā)展速度快、升值潛力巨大及對政府韓投資商人制定的優(yōu)惠政策作為一號宣傳主題，以加強兩國產(chǎn)業(yè)合作等副宣傳主題，從根本上抓住韓國外國人的心態(tài)，吸引到他們的加入。 抗性屏蔽及利益點訴求從投資者的八大“鐵律”角度而言，所有的投資類物業(yè)都存在著未知風險，由此而來的就是投資者在投資中所產(chǎn)生抗性，那“韓多國之窗”又有哪些抗性呢？如和屏蔽呢？可不可以把劣勢變?yōu)閮?yōu)勢？（1） 、周邊環(huán)境、配套抗性 —— 項目周邊商業(yè)、居住、人流和配套條件不完善是目前我項目存在的最大問題，從投資者角度分析，這是必然將提34 / 71及的問題，當在以后工作中解答客戶此問題時，我們可告知他們， “韓國多國之窗”作為文登經(jīng)濟開發(fā)區(qū)形象型項目，3600 畝的大型多業(yè)態(tài)、多風格的大型社區(qū)，其內(nèi)部消費群和居住量將滿足周邊消費量，同時項目的商業(yè)將滿足文登、威海引乃至整個膠東半島我市的消費需求，同時將大大帶動周邊經(jīng)濟發(fā)展，周邊的配套也也隨著時間段很快成長起來，目前投資就象是原始股、極有增值性和保值性，同時通過可與政府溝通，配合說詞展示區(qū)域規(guī)劃藍圖增加投資客戶信心。（2） 、回報率抗性 —— 投資者最在意的投資回報，是他們評定一個項目是否可以投資的第一基準，就現(xiàn)在很多商業(yè)地產(chǎn)采取包租、承諾投資回報吸引投資者的招數(shù)比比皆是，但是真正可以實現(xiàn)的卻是極少數(shù)，如何在此方面說服他們購買“韓國多國之窗”建材廣場，我們認為應首先應該給客戶介紹業(yè)態(tài)的先進經(jīng)營方式上的優(yōu)勢比如我們的“一元到家”網(wǎng)絡化概念，挖掘除硬件設施和管理優(yōu)越性等無形資產(chǎn)，可提高附加值。同時“一元到家”消費輻射面涵蓋了整個膠東半島我市，市場經(jīng)營將有足夠的營業(yè)額保障，在加之品種、品牌齊全，規(guī)模大等優(yōu)勢，足以到保證高于目前常數(shù)的 8%回報率的數(shù)字，現(xiàn)場可以計算給客戶看，決不能亂做承諾，再者強調(diào)35 / 71通過我們?nèi)珖晚n國多國大面積的招商引入，足以保障經(jīng)營的數(shù)量和品種、品牌。另一時段性問題也必須考慮，前期市場經(jīng)營不穩(wěn)定的情況，可考慮前期對經(jīng)營戶免租金一段時間，但對于保證投資在此階段回報上就需要發(fā)展商做平衡工作，因為后期經(jīng)營和前期銷售是密不可分的，如果保證經(jīng)營者的前期經(jīng)營優(yōu)惠政策必須要犧牲一段時間的租金回收，在投資者層面是不能接受的，故發(fā)展商在此階段需做好收益讓步的思想工作，正所謂是：“退一步，海闊天空” ，為讓整體銷售工作能有效的開展，舍小顧大也是必然的?。?） 、前期工程形象抗性 —— 在超大規(guī)模的項目開發(fā)中，無疑是分期開發(fā)是減免風險，著實的將最適當產(chǎn)品在最適當?shù)臅r機賣給最適當?shù)娜烁拍詈侠淼倪\用的必然規(guī)律，但是不是人人都會如此考慮，作為投資者角度，如我項目一期建材市場完工后，不能及時的跟進二期工程形象，將影響到客戶的投資信心，故建議發(fā)展商在一期項目銷售時段接近中期時，必須為二期工程做好平基工作，以把準項目的整體連貫性。同時銷售部在現(xiàn)場的說詞也能得到優(yōu)化，但考慮到不可預計的各項問題，很有可能在屆時階段不能完成以上工作，故此時我們可在銷售現(xiàn)場高掛二期項目的技術(shù)指標及簡介，讓投資者感到36 / 71二期項目的規(guī)劃形象，增加投資者信心和熱情。（4） 、價格抗性 —— 在其他項目中，不管是住宅項目還是項目，價格的抗性在銷售過程中的是無法避免的，當然根據(jù)現(xiàn)場處理的程度和效果不同，同樣也被記載在了銷售率里，當然，我項目也同樣存在這方面的問題，但其實影響不大，對于我項目周邊樓盤，可行成價格的只有“家紡城”一家，且從各個方面都不可能與我項目形成對比，所以，我們在考慮定價范圍時，應更多考慮投資者的在單價和總價上接受程度，制定合理又豐收價格然后用品質(zhì)對抗單價抗性，按揭（可利用政府扶持，申請六成十年按揭）對抗總價抗性，同時也降低了投資人的部分風險。既然可以解決抗性問題，那么就不得不考慮賣點的挖掘，從我“韓國多國之窗”項目各項指標而言，在一期建材銷售過程中在與客戶介紹到利益點訴求是由“成功”此詞作為投資延展。完善的市場環(huán)境豐擁的消費容量龐大的社區(qū)群體優(yōu)惠的投資政策37 / 71高端的經(jīng)營理念 必然 （success） 齊全的配套設施優(yōu)厚的售后服務 巨大的升值潛力空前的產(chǎn)業(yè)結(jié)合5 價格策略（1） 、價格策略 ——低開高走 由于項目目前周邊條件并不豐厚，建材市場屬于整個項目的初期工程，定價方面將周邊項目“家紡城” 作為比較對象，并考慮項目各自身因素，和發(fā)展商預期值，前期定價目標均價 1900 元上下；在價格浮動思路上應采用實行低開高走政策，為能達成預期銷售目標和后期項目的順利開發(fā)，開盤日期占定為 2022 年 3 月 6 日周日（宜：祭祀、開光、祈福、求嗣、出火、入宅、移徙、安床、折卸、動土、破土、謝土。忌：合帳、安葬、入殮。沖：生肖沖羊。煞：東。成：開。正沖：正沖癸未。胎神：占門廁外正北。節(jié)氣：3 月 5 日驚蟄，20 日春雨） ，從一期建材市場從開盤到尾盤期整體營銷時間暫設定為一年銷售周期；四個漲幅38 / 71階段共計上浮價格 35%~40%：第一階段：開盤期 2022 年 3月底趁熱打鐵上調(diào) 8%~10%，在 3 月底至 4 月月初底平穩(wěn)過渡價格上漲抗性；第二階段：強銷期 2022 年 4 月底結(jié)合熱市效應和發(fā)放部分保留極好上調(diào)屆時價格 10%~15%，體現(xiàn)周期利益最大化；第三階段：持銷期根據(jù)時間段情況陸續(xù)上漲 5%~10%；尾盤期 2022 年 3 月以隆重推出珍藏版鋪位為帶動基礎上調(diào)屆時價格 5%，以最快的速度實現(xiàn) 100%銷售率的同時保證發(fā)展商利潤和資金回收。體現(xiàn)了本項目良好的增