房地產(chǎn)基礎(chǔ)術(shù)語(編輯修改稿)
2025-08-23 00:06 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 邊向陽，朝陽向正南，正午太陽照到后排房屋底層臺為依據(jù)來進(jìn)行計算。由圖可知：tanh=(HH1)/D,由此得日照間距應(yīng)為：D=(HH1)/tanh；中：h—太陽高度角H—前幢房屋女兒墻頂面至地面高度；H1—后幢房屋窗臺至地面高度。(根據(jù)現(xiàn)行設(shè)計規(guī)范，H1）60. 間距樓間距：兩相鄰樓的外墻面距離。建筑間距的控制是為了保障人們工作、生活的質(zhì)量與安全，滿足必須的日照、采光、通風(fēng)等要求按照國家規(guī)定（設(shè)計規(guī)范）以冬至日照時間不低于2小時（房子最底層窗戶）為標(biāo)準(zhǔn)。間距是用建筑物室外坪至房屋檐口的高度/tan(a) a各冬至日正午時的太陽高度角。也可以用：樓高：樓間距＝1：。間距的大小對采光，通風(fēng)，隱私，噪音的影響。61. 建筑小品建筑小品是指既有功能要求，又具有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。62. “五證”包括什么？a) 房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時應(yīng)具備《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》，簡稱“五證”。其中《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》兩個證由規(guī)劃部門核發(fā)，《建設(shè)工程施工許可證》由建設(shè)部門核發(fā)，《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》由國土資源部門和房屋管理局核發(fā)。b) 《商品房預(yù)售許可證》是市、縣、人民政府房地產(chǎn)管理部門向房地產(chǎn)開發(fā)公司頒發(fā)的一項(xiàng)證書，用以證明列入證書范圍內(nèi)的正在建設(shè)中的房屋已經(jīng)可以預(yù)先出售給承購人。63. “二書”a) 是指建設(shè)部為了加強(qiáng)對商品房的質(zhì)量管理與監(jiān)督，要求發(fā)展商必須提供的新建住宅質(zhì)量保證書和新建住宅使用說明書。64. 七通一平 是指土地(生地)在通過一級開發(fā)后，使其達(dá)到具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場地平整的條件，使二級開發(fā)商可以進(jìn)場后迅速開發(fā)建設(shè)。65. 三通一平 是指土地具備上水、電和道路通以及場地平整的條件。66. 個人住房基金是一種義務(wù)性的住房長期儲金。住房公積金制度是結(jié)合我國城鎮(zhèn)住房制度改的實(shí)際情況而實(shí)行的一種房改政策，指有關(guān)住房公積金的歸集、管理、使用償還等諸環(huán)節(jié)有機(jī)構(gòu)成的整個運(yùn)行機(jī)制和管理的制度。具體內(nèi)容主要有三面：（1）個人存儲，單位資助住房公積金，專項(xiàng)用于住房支出，其公積息免征個人所得稅。（2）按統(tǒng)一管理的原則管理住房公積金。（3）按專使用的原則運(yùn)用住房公積金。67. 住房補(bǔ)貼a) 住房補(bǔ)貼是國家為職工解決住房問題而給予的補(bǔ)貼資助，即將單位原有用于建房、購房的資金轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼，分次（如按月）或一次性地發(fā)給職工，再由職工到住房市場上通過購買或租賃等方式解決自己的住房問題。住房補(bǔ)貼發(fā)放的原則是：堅持效率優(yōu)先，兼顧公平的原則，由各地政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房平均價格、平均工資，以及職工應(yīng)享有的住房面積等因素具體確定。68. 房屋的折舊a) 房屋折舊是逐步回收房屋投資的形式，即房屋的折舊費(fèi)。折舊費(fèi)是指房屋建造價值的平均損耗。房屋在長期的使用中，雖然保留原有的實(shí)物形態(tài)，但由于自然損耗和人為的損耗，客觀存在的價值也會逐漸減少。這部分因損耗而減少的價值，以貨幣形態(tài)來表現(xiàn)，就是折舊費(fèi)。確定折舊費(fèi)的依據(jù)是建筑造價殘值、清理費(fèi)用和折舊年限。69. 公建總用地a) 指小區(qū)內(nèi)部公共建筑占地面積的總和。70. 總建筑面積（平方米）a) 指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、人防地下室面積總和。71. 住宅的建筑面積a) 住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。72. 套內(nèi)使用面積（凈面積）a) 是指套內(nèi)住房獨(dú)自使用的面積。（一般包括：臥室、廚房、衛(wèi)生間、過廳、起居室、內(nèi)走道、陽臺、壁柜等凈面積的總和）73. 套內(nèi)建筑面積(套內(nèi)面積)a) 是指房屋按套（單元）計算的建筑面積為套（單元）門內(nèi)范圍的建筑面積。包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺面積。簡言之：套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積（中對中）+陽臺面積74. 銷售面積 銷售面積是指商品房按套或單元出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（ 以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。75. 使用面積a) 住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。 計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租金，通常都是按使用面積計算。（PS：躍層的面積計算）76. 公攤面積（簡稱公攤面積或公攤）a) 公攤建筑面積即指每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。77. 公用面積a) 公用建筑面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室，還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。78. 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。a) 舉個簡單的例子，一幢樓的總建筑面積是10000平方米，共有80套房子，每套房子的“套內(nèi)建筑面積”均為100平方米，該樓還有一個地下室人防工程500平方米，此外，是該樓的樓梯間、電梯間、電梯機(jī)房等設(shè)施。根據(jù)上述描述，該樓的公用面積＝10000－10080－500＝1500平方米，該樓的分?jǐn)傁禂?shù)＝1500/（100*80）＝，那么，每套房子的公攤面積＝100＝，這套房子的建筑面積＝100+＝。為了驗(yàn)證我們計算是否正確，可以反算該樓的建筑面積：80＝9500平方米，再加上地下室人防工程500平方米，恰好得到全樓總建筑面積10000平方米。b) 得出：房子的建筑面積＝使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋公攤面積79. 套內(nèi)陽臺建筑面積a) 套內(nèi)陽臺建筑面
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