房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析(編輯修改稿)
2024-08-22 07:22 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ，說明對利潤的敏感程度越高。 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析(二)下面以凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率指標(biāo)為例，說明動態(tài)評價指標(biāo)的敏感性分析：例：某開發(fā)公司計(jì)劃投資1億元開發(fā)寫字樓，建設(shè)期5年，項(xiàng)目壽命周期30年，項(xiàng)目投資收益率不低于10%，正常情況下該項(xiàng)目的投資及收入、支出情況:表1投資方案收入、支出正常情況（單位：萬元）年份項(xiàng)目投資額營業(yè)收入營業(yè)成本凈現(xiàn)金流量10%貼現(xiàn)系數(shù)凈現(xiàn)值①②③④⑤=③②④⑥⑦=⑤⑥110001000220002000330008008022804200090080118052000100090109061000859157120010011008～301500▼105▼1395▼合計(jì)1000039400285026550注：①表示每年的數(shù)值②貼現(xiàn)系數(shù)=1/（1+10%）n③將遞延年金視為第8年末的普通年金，求出遞延年期末（第七年末）的現(xiàn)值，公式為P = A[（1+i）n1]/i（1+i）nP7 = 1395[（1+10%）231]/10%（1+10%）23=1395再將此值調(diào)整到期初P0 = P71/（1+10%）n=13951/（1+10%）7=1395試對該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值進(jìn)行敏感性分析？解：計(jì)算正常情況下項(xiàng)目的凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率根據(jù)表1計(jì)算可知：凈現(xiàn)值（NPV）=運(yùn)用線性插值法確定內(nèi)部收益率（IRR）已知公式IRR = i1+NPV1/（NPV1NPV2）（i2i1）當(dāng)i=12%時：NPV=當(dāng)i=13%時：NPV=所以：IRR = 12%+[（）]（13%12%）=%項(xiàng)目投資額增加的敏感性分析假設(shè)該項(xiàng)目投資額增加10%，即增加1000萬元，由于該項(xiàng)目的建設(shè)期為五年，這1000萬元增加到不同的年份對凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率將有不同的影響。假設(shè)第一年增加1000萬元，計(jì)算過程：表2：增加投資敏感性分析（單位：萬元）年份項(xiàng)目投資額營業(yè)收入營業(yè)成本凈現(xiàn)金流量10%貼現(xiàn)系數(shù)凈現(xiàn)值①②③④⑤=③②④⑥⑦=⑤⑥1200020002200020003300080080228042000900801180
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