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房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析-在線瀏覽

2024-09-05 07:22本頁(yè)面
  

【正文】 生質(zhì)變。①單價(jià)的最小值當(dāng)開發(fā)利潤(rùn)為0時(shí),利用盈虧平衡公式可得P = ㎡,%,項(xiàng)目由盈利轉(zhuǎn)為盈虧平衡,如果進(jìn)一步降低,則出現(xiàn)虧損。10001(15%)U1120=0U = 830元/㎡單方變動(dòng)成本上升到830元,%時(shí),該項(xiàng)目利潤(rùn)降至0。④銷售建筑面積的最小值銷售面積的最小值,即盈虧臨界點(diǎn)的銷售量為銷售量= C(F)/[P(15%)U]=1200000/[1000(15%)600]=3429㎡%(3429/10000),則該項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)降為0。反映敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù),計(jì)算公式為敏感系數(shù) = 目標(biāo)值變動(dòng)百分比/參量值變動(dòng)百分比①單價(jià)的敏感程度因此,提高單價(jià)是提高項(xiàng)目盈利最有效的手段,價(jià)格下跌也將是實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大威脅,因?yàn)閱蝺r(jià)每降低1%,%的利潤(rùn)。②單方變動(dòng)成本的敏感程度設(shè)單方變動(dòng)成本增長(zhǎng)20%,則U = 600(1+20%)=720元按720元單方變動(dòng)成本計(jì)算利潤(rùn)=10001(1+5%)7201120=110萬(wàn)元利潤(rùn)原為230萬(wàn)元,其變動(dòng)百分比=(110230)/230=%單方變動(dòng)成本的敏感系數(shù)=計(jì)算結(jié)果表明,單方變動(dòng)成本對(duì)利潤(rùn)的影響程度要比單價(jià)小,單方變動(dòng)成本每上升1%,%。③固定成本的敏感程度設(shè)固定成本增長(zhǎng)20%,則F(X)= 120(1+20%)=144元按此固定成本計(jì)算利潤(rùn)=10001(1+5%)6001144=206萬(wàn)元利潤(rùn)原為230萬(wàn)元,其變動(dòng)百分比=(206230)/230=%固定成本的敏感系數(shù)=計(jì)算結(jié)果表明,固定成本對(duì)利潤(rùn)的影響程度很小,固定成本每增加1%,%,敏感系數(shù)的絕對(duì)值小于1,屬于不敏感因素。其中敏感系數(shù)為正值,表明它與利潤(rùn)同向增減;敏感系數(shù)為負(fù)值,表明它與利潤(rùn)反向增減。單因素變動(dòng)敏感分析表利潤(rùn)變動(dòng)百分比因素10%+10%售一般各因素變動(dòng)百分比通常以177。圖中橫軸代表單方變動(dòng)成本、固定成本、銷售量、單價(jià)等各因素變動(dòng)百分比,縱軸代表利潤(rùn)。其它影響因素的直線畫法與此類似。 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析(二)投資方案收入、支出正常情況10008591571500▼105▼1395▼合計(jì)1000039400285026550注:①表示每年的數(shù)值②貼現(xiàn)系數(shù)=1/(1+10%)n③將遞延年金視為第8年末的普通年金,求出遞延年期末(第七年末)的現(xiàn)值,公式為P = A[(1+i)n1]/i(1+i)n再將此值調(diào)整到期初假設(shè)第一年增加1000萬(wàn)元,計(jì)算過(guò)程:表2:增加投資敏感性分析(單位:萬(wàn)元)年份項(xiàng)目投資額營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)成本凈現(xiàn)金流量10%貼現(xiàn)系數(shù)凈現(xiàn)值①②③④⑤=③②④⑥⑦=⑤⑥12000200022000200033000800802280420009008011805200010009
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