東莞某樓盤投資分析報告(編輯修改稿)
2025-08-16 14:27 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 例為自有資金為建設投資總額的50—70%，并一同按銀行貸款利息計入財務費用（資金成本）。按工程進度與各種開發(fā)費用使用情況，本項目擬開發(fā)建設期為3年，建設期為2年。本項目總投資為30,。按工程進度算2003年需資金19,，2004年需資金10,。具體數(shù)據(jù)詳見附表4“建設用款計劃表”。本項目的投資資金來源主要來自四個方面：自有資金的投入和銀行授信貸款及承建商墊資，以及銷售房款的回籠。（1）建設期銀行貸款總額為建設投資的33%，即10,，于2003年年中一次貸入，貸款期限為1年，當年付息，2004年一次還本，（%）。（2）根據(jù)開發(fā)商的社會關(guān)系及其信譽，承建商墊資視同開發(fā)商自有資金。（3）根據(jù)發(fā)展商的綜合狀況、籌資能力及本項目銷售預測分析，能夠保證自籌資金按時到位。詳細情況詳見附表7“投資計劃與資金籌措表”。第六章 財務效益指標分析第一節(jié) 市場研究 詳見聚豪華庭市場調(diào)查報告”。第二節(jié) 銷售收入與銷售稅金測算（一）銷售收入，（不含車位面積），平均銷售價格為2,（不含車位），總銷售收入為45,（含車位銷售收入）。主要為住宅和商鋪及超市和車位的銷售，銷售收入為31,；，銷售收入為5,；車位銷售數(shù)量為710個，銷售收入為9,。，即：銷售面積占總銷售面積的92%，銷售均價為2,，分2年、跨2個年度售完，總銷售收入為31,，其中2003年度銷售收入為6,，2004年度銷售收入為21,，2005年度銷售收入為3,。2. 商鋪及超市銷售面積占總銷售面積的8%，銷售均價為5,，分2年、跨2個年度售完，總銷售收入為5,，2004年度銷售收入為3,。銷售數(shù)量為710個，銷售均價為100,，分2年、跨2個年度售完，。詳細情況詳見附表5“銷售收入預測表”。（二） 銷售稅金（1）土地增值稅：根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，建造普通標準住宅（平均每戶面積不超過120平方米），增值額未超過扣除項目的20%，免征土地增值稅。本項目符合上述優(yōu)惠條件，免交土地增值稅；（2）銷售稅金按類別分通常包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、教育專項基金、交易管理費、交易印花稅等，在此僅將前三項計入銷售稅金作為計算依據(jù)，%，則銷售稅金為2,。詳細情況見附表8“損益及利潤分配表”。第三節(jié) 總成本費用測算 總成本費用為32,，主要為建設投資、工程建設期貸款利息和營銷推廣費。（一）建設投資本項目建設投資總額為30,，其中：,，包括可行性研究費、工程勘察設計費、工程保險費等；,，包括征地費、土地出讓金、勞動力安置補償費、綠化補償費、地上附屬物補償費、土地補償費等；、包括市政公用設施建設費、城市基礎設施四源建設費、綠化建設費等；,，包括給排水、供熱、供氣、供電工程、道路及其他室外工程、三通一平、工程建設監(jiān)理、建安工程等費用；,，包括營銷策劃費、預備費、建設單位管理費、開辦費、不可預見費等；（二）工程建設期貸款利息建設期銀行授信貸款總額為建設投資的33%，即10,，于2003年年中一次性貸入，貸款期限為1年，當年付息，2004年一次還本，（%）。（三）營銷推廣費按銷售收入的5%計提營銷推廣費，則營銷推廣費為2,。詳細情況見附表7“投資計劃與資金籌措表”和附表8“損益及利潤分配表”。第四節(jié) 利潤測算（一）企業(yè)所得稅按累計利潤的33%征收，則企業(yè)所得稅為3,。（二）利潤 =銷售收入銷售稅金總成本費用 =45, 2, 32,=10,（萬元）=銷售利潤所得稅 =10, 3, =7,（萬元）、公益金為1,（盈余公積按稅后利潤的10%計，公益金按稅后利潤的5%計）。=稅后利潤盈余公積金、公益金 =7, 1, =5,（萬元）=稅后利潤/總成本費用100% =7,100% =%=累計利潤/總成本費用100% =10, /32,
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