居住項(xiàng)目投資分析報(bào)告(編輯修改稿)
2024-08-16 12:42 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 940 個(gè) 結(jié)論本項(xiàng)目在目前市場(chǎng)行情下，總投資 555,889, 元，銷售收入 658,784,392元，稅后利潤(rùn) 44,221,695 元，投資收益率為 %。從敏感度分析來(lái)看，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性較大。故本項(xiàng)目從經(jīng)濟(jì)上不可行。、市場(chǎng)分析 宏觀環(huán)境分析 城市概況金山區(qū)位于上海市西南，杭州灣北岸，處在滬、杭、甬及舟山群島經(jīng)濟(jì)區(qū)域中心5 / 14和長(zhǎng)三角都市圈樞紐地帶。西連浙江省平湖市、嘉善縣，東鄰上海市奉賢區(qū)，北接松江區(qū)和青浦區(qū)。全區(qū)陸地總面積 586 平方公里，轄 14 個(gè)鎮(zhèn)、1 個(gè)街道，現(xiàn)有人口 55萬(wàn)。金山區(qū)境內(nèi)有滬杭高速、同三高速、莘奉金高速等高速公路網(wǎng)絡(luò)。滬杭鐵路金山支線直達(dá)金山城區(qū)。南部沿海申甬車客渡碼頭開辟了舟山、寧波等地海運(yùn)航線。黃浦江支流貫穿全區(qū)各鎮(zhèn)，成為內(nèi)河運(yùn)輸主動(dòng)脈。到 2022 年，金山將形成“三縱兩橫”五條高速公路和“六縱六橫”區(qū)域干線公路網(wǎng)架。杭州灣跨海大橋建成后，金山將成為浙江快速進(jìn)入上海的橋頭堡。嘉金高速建成通車后，金山北出上海的時(shí)間將大大縮短。2022 年 13 季度金山區(qū)完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算比去年同期增長(zhǎng) %，增速比去年同期高出 個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)全年增長(zhǎng)將超過(guò) 24%。結(jié)合2022 年發(fā)展情況來(lái)看，金山區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展開始步入高速增長(zhǎng)期。國(guó) 民 經(jīng) 濟(jì) 發(fā) 展 % %%0501001502022 2022 2022%%%%GDP(億 元 ) 增 長(zhǎng) 率2022 年 19 月份金山區(qū)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長(zhǎng)%。19 月房地產(chǎn)投資完成 74375 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的 %,繼續(xù)保持高速穩(wěn)定增長(zhǎng)的勢(shì)頭。其原因主要是房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)了去年發(fā)展的勢(shì)頭，從今年 19 月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)反映，新開工項(xiàng)目較多，而且其規(guī)模較大，今年的房地產(chǎn)投資形勢(shì)仍較為樂(lè)觀。但由于受宏觀調(diào)控的影響下半年開始增幅逐月下降。固 定 資 產(chǎn) 投 資 0501002022 2022 2022固 定 資 產(chǎn) 投 資 (億 元 ) 房 地 產(chǎn) 投 資 額 (億 元 ) 居民生活水平2022 年金山區(qū)城鎮(zhèn)職工年平均收入 18500 元，比上年增長(zhǎng) ％；農(nóng)民人均收入4832 元，比上年增長(zhǎng) ％。年末居民儲(chǔ)蓄存款 億元，比上年增長(zhǎng) ％。農(nóng)6 / 14村養(yǎng)老保險(xiǎn)投保率 ％。居 民 生 活 水 平16306 18500 202858% 8% %01000020220300002022 2022 20220%5%10%15%城 鎮(zhèn) 職 工 年 工 資 (元 ) 增 長(zhǎng) 率、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述2022 年金山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，商品房繼續(xù)保持旺銷勢(shì)頭。19 月份，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，同比增長(zhǎng) %。商品房施工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %；商品房竣工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；商品房銷售額 億元，增長(zhǎng) %，至 9 月底，空置房面積 萬(wàn)平方米，同比下降 %。房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 0501001502022 2022 2022施 工 面 積 (萬(wàn) m2) 竣 工 面 積 (萬(wàn) m2) 板塊特征根據(jù)一手市場(chǎng)樓盤供應(yīng)情況來(lái)看，金山區(qū)可以劃分為三大板塊：石化板塊、朱涇板塊、楓涇板塊。石化板塊該板塊由于區(qū)政府的南遷，市政建設(shè)和房地產(chǎn)投資迅速升溫。2022 年市場(chǎng)供應(yīng)量共計(jì) 萬(wàn)平方米，共 2773 套，已銷售 萬(wàn)平方米，共計(jì) 1319 套，去化率為%。市場(chǎng)主要房型為 100m2左右的二房和 120140 m2 的三房。該板塊內(nèi)市場(chǎng)價(jià)格在 35004500 元/平方米，均價(jià)在 4000 元/平方米左右。朱涇板塊該板塊作為曾經(jīng)的區(qū)政府所在地，房地產(chǎn)市場(chǎng)興起的最早。2022 年市場(chǎng)供應(yīng)量共計(jì) 25 萬(wàn)平方米，共 2492 套，已售 萬(wàn)平方米，共 740 套，去化率為 30%。市場(chǎng)主要房型為 90 m2的二房和 110130 m2的三房。該板塊的市場(chǎng)價(jià)格在 30004200 元/平方7 / 14米，均價(jià)在 3500 元/平方米左右。楓涇板塊該板塊隨著上海市“一城九鎮(zhèn)”計(jì)劃的提出而備受關(guān)注。2022 年市場(chǎng)供應(yīng)量共計(jì) 萬(wàn)平方米，共 5770 套，已銷售 萬(wàn)平方米，共計(jì) 2215 套，去化率為 38%。該板塊的市場(chǎng)均價(jià)在 3000 元/平方米左右。 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)由于金山區(qū)地處遠(yuǎn)郊，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起步較晚，居民住房水平相對(duì)較低。據(jù)2022 年物業(yè)統(tǒng)計(jì)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2022 年我金山區(qū)居民住宅房屋總面積 399 萬(wàn)平方米，人均住房面積 平方米。據(jù)建設(shè)部新近的統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積為 平方米。其中東部地區(qū)為 平方米；中部地區(qū) 平方米；西部地區(qū) 平方米。而金山區(qū)城鎮(zhèn)居民的住房水平和全國(guó)的平均水平比還相差 平方米，和東部地區(qū)比還相差 平方米。甚至和西部比還相差 平方米。這說(shuō)明金山區(qū)的住房需求還是很可觀的。另一方面，從近年房地產(chǎn)業(yè)投資情況看，金山區(qū)的房地產(chǎn)投資呈逐年高速增長(zhǎng)趨勢(shì)。2022 年金山區(qū)房地產(chǎn)投資總額為 億元，增長(zhǎng) %；2022 年投資總額為 億元，增長(zhǎng) %；2022 年投資總額為 億元，增長(zhǎng) %。這說(shuō)明金山區(qū)的房產(chǎn)需求量較大。再?gòu)臋M向比較看，2022 年上海市十個(gè)郊區(qū)平均房地產(chǎn)投資量為 億元，而金山區(qū)為 億元，相差 20 億元；最高的閔行區(qū) 億元，相差 億元。說(shuō)明金山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的潛力是巨大的。從上述三方面看，金山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的投資能量、需求潛力、發(fā)展趨勢(shì)是好的良好。、項(xiàng)目周邊環(huán)境 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 周邊環(huán)境項(xiàng)目地塊處于金山區(qū)規(guī)劃的中央城區(qū)的核心位置。北面臨近金山區(qū)政府，西面是規(guī)劃的中央城區(qū)的中央大道
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