南寧金湖景苑項目策劃書(編輯修改稿)
2025-08-16 12:33 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 為： 首層、二層引入國內(nèi)外品牌的專賣店，如服裝、皮具、鞋等項固商場形象（知名超市或大型零售商（長期租客））； 三層一般以自營店為主，主要吸納本地知名的品牌商戶； 四層將作為飲食天地，繪聚人氣，增加商場人流。 首層、二層及三層可分區(qū)規(guī)劃，出租或出售，功能為名牌店、精品店、時尚用品店為主，以文化廊、藝術廊為輔助； 四層設計為美食街，各具特色的高檔風味小食店林立。 根據(jù)上述初步規(guī)劃，在銷售商鋪中，亦以慎重考慮，如：究竟哪部分是銷售，哪部分是只租不賣，哪部分應采用反租回報方式進行經(jīng)營，但眾所周知，商場最終應九成銷售完畢，對于發(fā)展商利潤收獲是最大的。 園林綠化： 由于本項目位處市政規(guī)劃的南湖綠化廣場內(nèi)，自身的綠地很少，建議在空中會所的有限地方設計一些精美的歐式皇家園林景觀，以映襯本盤的地位和定位。 會所： 是本項目的一個重要設施之一，必須給予重視，除裝飾高檔外，更需在功能設置以及服務方面全力盡現(xiàn)本盤客戶的豪宅特征以及貴族生活需求。 五．項目包裝及項目傳宣推廣策略（一）項目包裝包括內(nèi)容 品牌內(nèi)函及延伸 ——生活品味、文化內(nèi)涵 ——人性化物業(yè)管理 形象包裝—— 216。 現(xiàn)場包裝 216。 銷售用料216。 豪宅反映熱銷氣氛的營造216。 超前、高尚，充滿時尚（二）項目品牌品牌的出現(xiàn)及意義 通過對多年來樓市的分析可以看出，樓盤的銷售從實質(zhì)性的叫賣到形象化的概念銷售，品牌的建立正逐漸成為人們關注的重點，也成為了銷售的一個重要依托。房子的高價位決定了消費者在購買住宅時投入的不僅僅是貨幣，還傾注了極大的情感期望，也包含著對開發(fā)商的信賴和贊許，消費者在使用品牌時所獲取的心理感受更應受到重視。 品牌不只是與其它競爭者相區(qū)別的符號標志，更具有一種超越商品本身的價值。開發(fā)商塑造了品牌樓盤，就是為自己為社會樹起了一座豐碑！ 品牌的創(chuàng)立 樓盤品牌應該怎么創(chuàng)？都有哪些內(nèi)涵？所謂品牌，就是樓盤和開發(fā)商形象含金量的升華。一個樓盤從小區(qū)規(guī)劃、建筑設計、施工質(zhì)量、設施配置、物業(yè)管理、營銷策劃、售后服務……每個環(huán)節(jié)都可以打上品牌的烙印。開發(fā)商的開發(fā)理念、設計師的獨特構(gòu)思、工程師的別具匠心、物業(yè)管理的精心到位，各方面的互動融合起來就構(gòu)成了品牌，濃縮在樓盤標志這塊“金字招牌”上。 推廣策略（1）特色賣點的發(fā)掘和USP（獨特銷售主張）的運用。 房地產(chǎn)的品牌是由多種不同的因素綜合而成的，在品牌的導入期應以單一獨特賣點突破市場，待在市場上有效建立品牌后才將賣點給予轉(zhuǎn)換。對于本項目的推廣，敝司會利用一些消費者迫切需求的賣點突破市場，具體的USP將根據(jù)市場調(diào)查的結(jié)果及項目定位確定。（2）傳統(tǒng)媒體和獨特媒體的運用 通過各大媒體發(fā)布廣告已成各大樓盤必用的宣傳手法了，敝司建議本項目在運用傳統(tǒng)媒體（電視、報紙）的同時，更多地采用獨特媒體（工地包裝、刊物、口碑汽車站牌等）使樓盤的信息能得以全方位地滲透。 六．項目銷售周期及目標銷售量216。 以估計工程進度為前提，2002年9月底，工程進度估計，打樁完成，地下室正在封閉施工，現(xiàn)場售樓部完成及連體式示范單位完成投入使用。216。 估計入市時間為2002年10月1日左右開始認購登記。216。 2002年9月1日起開始宣傳導入階段。216。 地下室完成，工程進度至177。，正式公開發(fā)售（住宅及商鋪同期開始）。216。 工程進度至封頂。估計以上銷售以一年為周期內(nèi)目標銷售量為：全部住宅單位之80%以上單位成功售出；有計劃推出可售商鋪單位基本上90%成功售出。 七．銷售價格估算及價格策略（一）銷售價格估算 基于本盤的定位，結(jié)合本區(qū)域現(xiàn)階段市場之情況。我司估計，本區(qū)域的豪宅價格會成階段性上升。再加上豪宅故有的價格彈性優(yōu)勢。我司有信心本項目的最終銷售均價：住宅部分：在3500~3800元/m2之間。（300元的誤差與交樓標準有關）商鋪部分：基于本區(qū)域之周邊商鋪不具參考性，建議進入項目前期策 劃之市場調(diào)查環(huán)節(jié)，敝司再作具體定位。（二）價格策略 由于是樓花銷售，本盤在市場的反應以及媒體宣傳對目標客戶的影響均會有一個引入和強化的過程。再加上首次發(fā)售時會主推部分沒有比較優(yōu)勢的單位，故本項目的銷售價格旨采用先相對低開，市場有了良好反應后再順勢高走的價格策略，估計10月1日之開盤銷售均價（住宅部分）按建筑面積計約3500~3800元/m2之間。 八．銷售策略（一）入市時機 入市時機對本項目極之重要，根據(jù)日歷銷售周期以及本區(qū)域重大市政工程之完工日以及本項目工程之進度，我司認為選擇10月1日入市是本項目今年首次推售的最佳時機，原因如下：216。 市政府明確指出10月1日前南湖綠化廣場改造完成對市民開放，屆時將對區(qū)域產(chǎn)生重大影響；216。 本項目為混合型銷售，即有住宅，又商鋪，但在宣傳中住宅和商鋪交替進行才會達到最佳效果。同樣，不同的時段有不同的熱銷產(chǎn)品，再加上宣傳效果的滯后效應。故僅有在10月1日正式公開發(fā)售住宅。才能有充分的時間宣傳商鋪，在元旦至春節(jié)期
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