南寧金湖景苑項(xiàng)目策劃書(編輯修改稿)
2025-08-16 12:33 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 為： 首層、二層引入國內(nèi)外品牌的專賣店，如服裝、皮具、鞋等項(xiàng)固商場形象（知名超市或大型零售商（長期租客））； 三層一般以自營店為主，主要吸納本地知名的品牌商戶； 四層將作為飲食天地，繪聚人氣，增加商場人流。 首層、二層及三層可分區(qū)規(guī)劃，出租或出售，功能為名牌店、精品店、時(shí)尚用品店為主，以文化廊、藝術(shù)廊為輔助； 四層設(shè)計(jì)為美食街，各具特色的高檔風(fēng)味小食店林立。 根據(jù)上述初步規(guī)劃，在銷售商鋪中，亦以慎重考慮，如：究竟哪部分是銷售，哪部分是只租不賣，哪部分應(yīng)采用反租回報(bào)方式進(jìn)行經(jīng)營，但眾所周知，商場最終應(yīng)九成銷售完畢，對于發(fā)展商利潤收獲是最大的。 園林綠化： 由于本項(xiàng)目位處市政規(guī)劃的南湖綠化廣場內(nèi)，自身的綠地很少，建議在空中會(huì)所的有限地方設(shè)計(jì)一些精美的歐式皇家園林景觀，以映襯本盤的地位和定位。 會(huì)所： 是本項(xiàng)目的一個(gè)重要設(shè)施之一，必須給予重視，除裝飾高檔外，更需在功能設(shè)置以及服務(wù)方面全力盡現(xiàn)本盤客戶的豪宅特征以及貴族生活需求。 五．項(xiàng)目包裝及項(xiàng)目傳宣推廣策略（一）項(xiàng)目包裝包括內(nèi)容 品牌內(nèi)函及延伸 ——生活品味、文化內(nèi)涵 ——人性化物業(yè)管理 形象包裝—— 216。 現(xiàn)場包裝 216。 銷售用料216。 豪宅反映熱銷氣氛的營造216。 超前、高尚，充滿時(shí)尚（二）項(xiàng)目品牌品牌的出現(xiàn)及意義 通過對多年來樓市的分析可以看出，樓盤的銷售從實(shí)質(zhì)性的叫賣到形象化的概念銷售，品牌的建立正逐漸成為人們關(guān)注的重點(diǎn)，也成為了銷售的一個(gè)重要依托。房子的高價(jià)位決定了消費(fèi)者在購買住宅時(shí)投入的不僅僅是貨幣，還傾注了極大的情感期望，也包含著對開發(fā)商的信賴和贊許，消費(fèi)者在使用品牌時(shí)所獲取的心理感受更應(yīng)受到重視。 品牌不只是與其它競爭者相區(qū)別的符號標(biāo)志，更具有一種超越商品本身的價(jià)值。開發(fā)商塑造了品牌樓盤，就是為自己為社會(huì)樹起了一座豐碑！ 品牌的創(chuàng)立 樓盤品牌應(yīng)該怎么創(chuàng)？都有哪些內(nèi)涵？所謂品牌，就是樓盤和開發(fā)商形象含金量的升華。一個(gè)樓盤從小區(qū)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量、設(shè)施配置、物業(yè)管理、營銷策劃、售后服務(wù)……每個(gè)環(huán)節(jié)都可以打上品牌的烙印。開發(fā)商的開發(fā)理念、設(shè)計(jì)師的獨(dú)特構(gòu)思、工程師的別具匠心、物業(yè)管理的精心到位，各方面的互動(dòng)融合起來就構(gòu)成了品牌，濃縮在樓盤標(biāo)志這塊“金字招牌”上。 推廣策略（1）特色賣點(diǎn)的發(fā)掘和USP（獨(dú)特銷售主張）的運(yùn)用。 房地產(chǎn)的品牌是由多種不同的因素綜合而成的，在品牌的導(dǎo)入期應(yīng)以單一獨(dú)特賣點(diǎn)突破市場，待在市場上有效建立品牌后才將賣點(diǎn)給予轉(zhuǎn)換。對于本項(xiàng)目的推廣，敝司會(huì)利用一些消費(fèi)者迫切需求的賣點(diǎn)突破市場，具體的USP將根據(jù)市場調(diào)查的結(jié)果及項(xiàng)目定位確定。（2）傳統(tǒng)媒體和獨(dú)特媒體的運(yùn)用 通過各大媒體發(fā)布廣告已成各大樓盤必用的宣傳手法了，敝司建議本項(xiàng)目在運(yùn)用傳統(tǒng)媒體（電視、報(bào)紙）的同時(shí)，更多地采用獨(dú)特媒體（工地包裝、刊物、口碑汽車站牌等）使樓盤的信息能得以全方位地滲透。 六．項(xiàng)目銷售周期及目標(biāo)銷售量216。 以估計(jì)工程進(jìn)度為前提，2002年9月底，工程進(jìn)度估計(jì)，打樁完成，地下室正在封閉施工，現(xiàn)場售樓部完成及連體式示范單位完成投入使用。216。 估計(jì)入市時(shí)間為2002年10月1日左右開始認(rèn)購登記。216。 2002年9月1日起開始宣傳導(dǎo)入階段。216。 地下室完成，工程進(jìn)度至177。，正式公開發(fā)售（住宅及商鋪同期開始）。216。 工程進(jìn)度至封頂。估計(jì)以上銷售以一年為周期內(nèi)目標(biāo)銷售量為：全部住宅單位之80%以上單位成功售出；有計(jì)劃推出可售商鋪單位基本上90%成功售出。 七．銷售價(jià)格估算及價(jià)格策略（一）銷售價(jià)格估算 基于本盤的定位，結(jié)合本區(qū)域現(xiàn)階段市場之情況。我司估計(jì)，本區(qū)域的豪宅價(jià)格會(huì)成階段性上升。再加上豪宅故有的價(jià)格彈性優(yōu)勢。我司有信心本項(xiàng)目的最終銷售均價(jià)：住宅部分：在3500~3800元/m2之間。（300元的誤差與交樓標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)）商鋪部分：基于本區(qū)域之周邊商鋪不具參考性，建議進(jìn)入項(xiàng)目前期策 劃之市場調(diào)查環(huán)節(jié)，敝司再作具體定位。（二）價(jià)格策略 由于是樓花銷售，本盤在市場的反應(yīng)以及媒體宣傳對目標(biāo)客戶的影響均會(huì)有一個(gè)引入和強(qiáng)化的過程。再加上首次發(fā)售時(shí)會(huì)主推部分沒有比較優(yōu)勢的單位，故本項(xiàng)目的銷售價(jià)格旨采用先相對低開，市場有了良好反應(yīng)后再順勢高走的價(jià)格策略，估計(jì)10月1日之開盤銷售均價(jià)（住宅部分）按建筑面積計(jì)約3500~3800元/m2之間。 八．銷售策略（一）入市時(shí)機(jī) 入市時(shí)機(jī)對本項(xiàng)目極之重要，根據(jù)日歷銷售周期以及本區(qū)域重大市政工程之完工日以及本項(xiàng)目工程之進(jìn)度，我司認(rèn)為選擇10月1日入市是本項(xiàng)目今年首次推售的最佳時(shí)機(jī)，原因如下：216。 市政府明確指出10月1日前南湖綠化廣場改造完成對市民開放，屆時(shí)將對區(qū)域產(chǎn)生重大影響；216。 本項(xiàng)目為混合型銷售，即有住宅，又商鋪，但在宣傳中住宅和商鋪交替進(jìn)行才會(huì)達(dá)到最佳效果。同樣，不同的時(shí)段有不同的熱銷產(chǎn)品，再加上宣傳效果的滯后效應(yīng)。故僅有在10月1日正式公開發(fā)售住宅。才能有充分的時(shí)間宣傳商鋪，在元旦至春節(jié)期
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