【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 本市近期（２００３至２００７年）城市發(fā)展格局藍(lán)圖繪就。城市軸向空間布局：京津冀城市群空間布局呈軸向、多邊網(wǎng)絡(luò)型結(jié)構(gòu)；京津走廊為核心發(fā)展軸；某空間布局構(gòu)成以京津發(fā)展軸為主軸的“一帶兩核三軸”、“天”字型軸向組團(tuán)型結(jié)構(gòu)?！耙粠А敝秆亟蚓┌l(fā)展主軸的“走廊型”都市帶。“兩核”指中心城區(qū)與塘沽城區(qū)兩個(gè)核心?！叭S”指發(fā)展次軸———海岸方向，發(fā)展輔軸———津靜、津?qū)毸E方向，發(fā)展輔軸———津保方向。城市重點(diǎn)地區(qū)確定為“一帶、兩翼、三城、四區(qū)”；一帶，以京津發(fā)展軸為核心的外圍圈帶，主要包括中心城區(qū)和外圍組團(tuán)地區(qū)、海河下游兩岸地區(qū)、塘沽城區(qū)以及西北部的武清區(qū)城區(qū)。兩翼，以塘沽和某港為軸心的南北沿海兩翼；北翼包括寧河蘆臺(tái)鎮(zhèn)、漢沽城區(qū)和沿海岸地區(qū)；南翼包括塘沽南部地區(qū)、大港城區(qū)和油田中心區(qū)地區(qū)。三城，重點(diǎn)發(fā)展寶坻、靜海和薊縣三城區(qū)。四區(qū)，體現(xiàn)某山、河、湖、海以及群山、平原地貌特色的四個(gè)重點(diǎn)保護(hù)和整治的生態(tài)區(qū)。具體為：某薊縣北部京津“后花園”保護(hù)區(qū)；永潮濕地生態(tài)保護(hù)區(qū)，即永定新河與潮白河之間的三角地區(qū)，包括七里海、東麗湖、黃港一庫(kù)和二庫(kù)、北塘水庫(kù)等；大團(tuán)濕地生態(tài)保護(hù)區(qū)，即北大港水庫(kù)和團(tuán)泊洼水庫(kù)等地區(qū)；濱海度假海岸濕地生態(tài)保護(hù)區(qū)。優(yōu)先發(fā)展區(qū)域包括武清城區(qū)、中心城區(qū)及緊鄰組團(tuán)、海河兩岸地區(qū)、塘沽城區(qū)、某港等以海河為主軸的“走廊型”中心城市。重點(diǎn)發(fā)展武清、楊柳青、大港、東麗湖、銀河風(fēng)景區(qū)、空港物流加工區(qū)、開發(fā)區(qū)西區(qū)等城市組團(tuán)，鼓勵(lì)發(fā)展王慶坨、雙口、張家窩與辛口等外圍城鎮(zhèn)群。提升核心策動(dòng)兩翼。以某港建設(shè)為核心，建設(shè)港口物流、港口貿(mào)易經(jīng)濟(jì)區(qū)、加工制造、旅游度假和灘涂濕地保護(hù)協(xié)調(diào)發(fā)展的藍(lán)色岸線。北翼重點(diǎn)發(fā)展蘆臺(tái)、漢沽開發(fā)區(qū)和北洋艦船軍事主題公園，南翼重點(diǎn)發(fā)展散貨物流中心、臨港工業(yè)、大港石化基地和海上新城等地區(qū)。突出城區(qū)完善體系。寶坻、靜海、薊縣城區(qū)目標(biāo)定位發(fā)展為中等城市，加大地區(qū)道路交通及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，建設(shè)寶坻溫泉城、團(tuán)泊洼生態(tài)風(fēng)景區(qū)、大邱莊鎮(zhèn)等重點(diǎn)地區(qū)以及各區(qū)縣重點(diǎn)城鎮(zhèn)，完善城鎮(zhèn)體系布局。4 經(jīng)濟(jì)與房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展互動(dòng)篇 某經(jīng)濟(jì)對(duì)區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)的推動(dòng)某市國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼持保持快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，特別是進(jìn)入2003年，%，為近10年來同期的最好水平，GDP增幅更是位居四大直轄市首位產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到不斷優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)比例不斷改變，特別是第三產(chǎn)業(yè)的比例不斷提高，目前，某第三產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)比例已提高到45%以上，早先工農(nóng)產(chǎn)業(yè)為主的根據(jù)得到根本改善。 在國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)的同時(shí)，某居民生活水平也發(fā)生日新月異的改變，目前，某居民消費(fèi)性支出達(dá)到了1920元，%。居民的吃、穿、用、住消費(fèi)向優(yōu)質(zhì)、高檔邁進(jìn)。其中，%。2003年以來，某各方面緊緊圍繞“三步走”發(fā)展戰(zhàn)略，加大組織投資工作。一季度，%，為近年來同期最高增幅，實(shí)現(xiàn)高起步、開門紅。某投資運(yùn)行主要呈現(xiàn)六大特點(diǎn)：地方投資高速增長(zhǎng)，中央投資止降回升；第二、第三產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)同步加快；重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)展較快，對(duì)全市投資增長(zhǎng)起到支撐作用，截止到3月底，全市64個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目已有46個(gè)項(xiàng)目施工，占到全社會(huì)投資的近四分之一；新開工項(xiàng)目增多；房地產(chǎn)銷售趨暖，投資增幅回升；資金到位情況較好。在全國(guó)房產(chǎn)發(fā)展的大前提下，某經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，房產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)了穩(wěn)步上升。 某房產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的作用２００２年某市宣布提前完成危陋房屋改造任務(wù)后，房地產(chǎn)業(yè)并未就此降溫。隨著十六大確定的全面奔小康的奮斗目標(biāo)和城市化進(jìn)程的加快以及加入ＷＴＯ等，加之市委市政府確立的綜合開發(fā)海河兩岸的戰(zhàn)略性舉措的出臺(tái)，某的房地產(chǎn)業(yè)更加紅火。統(tǒng)計(jì)資料表明，商品房銷售價(jià)格不僅是逐年而是逐季一路上揚(yáng)，２００２年我市商品房銷售價(jià)格指數(shù)上漲了１９％。盡管如此，個(gè)人購(gòu)房積極性仍然不減，２００２年個(gè)人購(gòu)房占到商品房總銷量的９８５％。我市房地產(chǎn)業(yè)正處于快速發(fā)展時(shí)期，并成為眾所關(guān)注的熱點(diǎn)行業(yè)。我市不存在地價(jià)泡沫。自公開掛牌、拍賣等新土地政策的實(shí)施，增加了土地價(jià)格的透明度。２００２年我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積５８２６萬(wàn)平方米，土地購(gòu)置費(fèi)１７億元，分別增長(zhǎng)１２３％和２３％，土地購(gòu)置費(fèi)用上漲幅度較低。據(jù)對(duì)８０家房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)查顯示，２００２年房地產(chǎn)商９２％的土地購(gòu)置是通過招標(biāo)、拍賣實(shí)現(xiàn)的，這樣大大節(jié)省了土地購(gòu)置費(fèi)用。我市房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)用土地購(gòu)置費(fèi)用占實(shí)際投資額比重由２００１年的２２％下降到２００２年的１５％，下降了７個(gè)百分點(diǎn)，土地購(gòu)置價(jià)格上漲并沒有造成企業(yè)投資的增加，我市房地產(chǎn)業(yè)不存在地價(jià)泡沫。我市不存在投資泡沫。自２０００年以來，我市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資以兩位數(shù)左右的速度增長(zhǎng)，到２００３年又將計(jì)劃投資２００億元，比上年增長(zhǎng)１４％，這種投資增長(zhǎng)的趨勢(shì)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是相適應(yīng)的。我市不存在房?jī)r(jià)虛漲泡沫。房?jī)r(jià)虛漲泡沫往往是由于商品房?jī)r(jià)格連續(xù)上漲，投資跟進(jìn)增加，價(jià)格異常膨脹，缺少有效市場(chǎng)需求。從某市來看，這種現(xiàn)象不存在。首先，房?jī)r(jià)處于穩(wěn)步上漲；其次，某市民收入及消費(fèi)水平不斷提高，市場(chǎng)有效需求旺盛。，經(jīng)濟(jì)得到提高近幾年某房產(chǎn)投資額基本以8%10%的速度增長(zhǎng)，在固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)投資占據(jù)達(dá)20%以上，房產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要地位，為其發(fā)展注入了巨大動(dòng)力。5 某房產(chǎn)市場(chǎng)篇 某樓市發(fā)展及現(xiàn)狀某中心城區(qū)2年開發(fā)投資一覽區(qū)域固定資產(chǎn)投資額（萬(wàn)元）房屋施工面積（萬(wàn)方）房屋竣工面積（萬(wàn)方）2000年2001年2000年2001年2000年2001年和平區(qū)777434581097河?xùn)|區(qū)189576317810河西區(qū)327183464836南開區(qū)419087773345河北區(qū)457413354102紅橋區(qū)8437685681， 。與某中心六大城區(qū)相比，作為中心區(qū)域的和平區(qū)2000年在固定資產(chǎn)投資，房產(chǎn)開發(fā)量等指標(biāo)上都有較大優(yōu)勢(shì)，2000年其固定資產(chǎn)投資額為777434萬(wàn)元，%，這與和平區(qū)本身經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心的定位有關(guān)，2001年卻呈現(xiàn)大幅下滑，城市“空心化”體現(xiàn)。區(qū)域內(nèi)的舊城改造力度較大，但大量歷史保留建筑在一定程度上限制了區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)大規(guī)模發(fā)展的模式。而紅橋區(qū)由于整體規(guī)劃、建設(shè)、發(fā)展時(shí)間較晚，各項(xiàng)投資及房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展都位居中心城區(qū)的末尾，但目前由于軌道交通的建設(shè)，區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛。目前，河西區(qū)與南開區(qū)經(jīng)過整體規(guī)劃與發(fā)展，同時(shí)配合固有底蘊(yùn)，房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相當(dāng)快速。紅橋區(qū)由于環(huán)境和生活配套等硬件設(shè)施無(wú)法跟上，因此商品房銷售持續(xù)滑落。和平區(qū)目前仍處于上下為難的尷尬境地，區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展需要突破。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展受1976年唐山大地震影響，某也有大量房屋倒塌、受損，全市面臨重新改建。在此歷史條件下，于1981年，某第一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由原某市建設(shè)局下屬公司改制成立。19811989年，某房地產(chǎn)企業(yè)成立共有89家，主要從事福利房的開發(fā)，尚未進(jìn)入商品房開發(fā)階段，某房地產(chǎn)市場(chǎng)還未形成。1990年1999年，受“鄧小平南巡講話”促進(jìn)，某房地產(chǎn)開始進(jìn)入了第一個(gè)發(fā)展階段，高峰時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)達(dá)到2000多家，在此期間，吸引了香港新世界等境外房產(chǎn)商的進(jìn)入。但隨著某城市規(guī)劃、建設(shè)的滯后，以及全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的下滑，某房產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入了低谷，1999年某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銳減至900多家。進(jìn)入2000年以后，某房地產(chǎn)開始逐步進(jìn)入復(fù)蘇期。2003年是某房地產(chǎn)發(fā)展的重要時(shí)期，隨著某新領(lǐng)導(dǎo)班子（市長(zhǎng)戴相龍）的形成，全市加大了對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)（地鐵、海河沿岸整治等），對(duì)房地產(chǎn)起到了推動(dòng)作用，截止到2003年上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在1100多家，其中包括了萬(wàn)科、奧林匹克等知名企業(yè)。房地產(chǎn)代理房地產(chǎn)代理業(yè)在某屬于一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，代理企業(yè)產(chǎn)生于2001年，到目前為止，知名的代理公司不多，以香港模式的代理公司居多，主要有中原地產(chǎn)、戴德梁行、廣州禾富輝煌等。從代理公司的規(guī)模來看，絕大多數(shù)的代理公司規(guī)模較小，基本以單一的銷售或廣告策劃為主，對(duì)于樓盤的全程代理、現(xiàn)場(chǎng)掌控等方面均缺乏一定的經(jīng)驗(yàn)。從業(yè)績(jī)上來看，代理公司的業(yè)績(jī)一般，例如中原地產(chǎn)、戴德梁行這些在國(guó)內(nèi)具一些知名度的代理公司，在某當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)影響力不強(qiáng)。中原地產(chǎn)進(jìn)入某市場(chǎng)已有2年多，在這段時(shí)期內(nèi)僅在近期代理了一個(gè)項(xiàng)目（“汐岸國(guó)際”），銷售狀況一般。今年某樓市呈現(xiàn)了六大特點(diǎn)：一、商品房上市量顯著增加。一季度，%，反映出開發(fā)企業(yè)對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景看好，投資信心增強(qiáng)?！　《⒋髴粜?、高價(jià)位商品房上市量大。%；%。高價(jià)位、大戶型開發(fā)數(shù)量加大，進(jìn)一步加劇了高端市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。　　三、商品房現(xiàn)房成交比例大。一季度，，%%，一方面顯示出目前我市現(xiàn)房供應(yīng)比較充足，另一方面也反映出居民在消費(fèi)觀念上，認(rèn)為購(gòu)買現(xiàn)房更直觀，對(duì)房屋的質(zhì)量、環(huán)境、配套設(shè)施更有保障?！　∷?、中、大戶型商品房銷售量增幅較大。%；%。小戶型商品房銷售量下降，%。大戶型商品房銷售增幅較快，反映出居民改善住房的標(biāo)準(zhǔn)在提高。但是目前占市場(chǎng)主導(dǎo)地位的仍然是80至120平方米的中等戶型，%。　　五、河西、南開區(qū)商品房銷售增幅較快。%%。而紅橋區(qū)商品房銷售則繼續(xù)下滑，%。說明區(qū)域環(huán)境是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要因素，需要加大引導(dǎo)和調(diào)控力度?！　×?、中、低價(jià)商品房仍是居民主要需求。首季商品房銷售中，%，%。此外，2500至3000元之間的商品房銷售增幅最大，%，%。但考慮到隨著開發(fā)成本的不斷提高，開發(fā)商大量開發(fā)2000元以下的商品房已不現(xiàn)實(shí)，未來市場(chǎng)的主導(dǎo)產(chǎn)品可能將趨向2500至3000元價(jià)位的區(qū)間。市場(chǎng)供應(yīng)及消費(fèi)狀況表施工面積（萬(wàn)M2）竣工面積（萬(wàn)M2）銷售面積（萬(wàn)M2）城市居民收入及住房狀況表城市居民可支配收入（元）人均年消費(fèi)（元）住房面積（元）針對(duì) 市場(chǎng)供應(yīng)及消費(fèi)狀況 來說房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量呈現(xiàn)逐年放大趨勢(shì)，各項(xiàng)指標(biāo)全面上揚(yáng)。2001年到2002年間，某房地產(chǎn)市場(chǎng)得到躍升，市場(chǎng)形成放量，同時(shí)需求方面也得到相當(dāng)加強(qiáng)，盡管在房地產(chǎn)市場(chǎng)的各類標(biāo)準(zhǔn)提高的情況下，新增經(jīng)營(yíng)性土地出讓面積與商品房新開面積在前期大幅度上升的高位基礎(chǔ)上繼續(xù)上行。商品房預(yù)售面積及銷售面積也呈現(xiàn)強(qiáng)勁上升態(tài)勢(shì)。針對(duì) 城市居民收入及住房狀況 來說某城市居民的可支配收入明顯呈現(xiàn)上升形式，居民的富裕程度得到逐步改善。經(jīng)過7年時(shí)間的發(fā)展變化，城市居民的消費(fèi)水平實(shí)現(xiàn)了翻番，在2002年突破7000元大觀，達(dá)到較高水平。在居民收入與消費(fèi)提高的同時(shí)，城市人口居住面積也得到緩解，特別是2002年，人均住房面積得到較大擴(kuò)充值得注意的是，2002年某居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)得到較大改變，其中，%的增長(zhǎng)，位居第三。房?jī)r(jià)收入比計(jì)算：2002年某房產(chǎn)市場(chǎng)均價(jià)為：2502元/M2 70M2商品房總價(jià)：175140元2002年某人均收入：9328元/年 家庭人口： 家庭年收入：房?jī)r(jià)收入比 = 國(guó)內(nèi)歷年平均房?jī)r(jià)收入比一覽:年份平均售價(jià)（元／m2）70m2商品房總價(jià)（元）城鎮(zhèn)居民人均收入（元）家庭人口家庭年總收入（元）房?jī)r(jià)收入比199175652920199299669720199312088456019941612112804199515091056301996159511165019971766123620199818071264901999179812586020001952136640……200224771733907703有上述計(jì)算和表格對(duì)比可見，某房?jī)r(jià)收入比明顯低于全國(guó)平均水平，房?jī)r(jià)收入比越高，則說明區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格明顯偏離合理范圍，相反，當(dāng)房?jī)r(jià)收入比越低，說明區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)商品房?jī)r(jià)格較低，同時(shí)表明整體市場(chǎng)購(gòu)買力旺盛，因此，由上述比較可見，某市場(chǎng)整體購(gòu)買力相當(dāng)旺盛，市場(chǎng)客源充沛。 全市商品房銷售量按多少在中心市區(qū)的排位，1998年，依次是南開、河?xùn)|、河西、河北、紅橋、和平；1999年，一頭一尾沒動(dòng)，中間變動(dòng)為河?xùn)|、河西、紅橋、河北；2000年，重新排位為河?xùn)|、紅橋、南開、河西、河北、和平。和平區(qū)房?jī)r(jià)位居全市之首，售房面積始終最少。被譽(yù)為某“南京路”所在地的和平區(qū)，可謂寸土寸金，堪稱黃金地段。可就是這樣的一塊寶地，數(shù)年來，商品房銷售面積（貨幣分房出臺(tái)，集團(tuán)購(gòu)買淡出后）一蹶不振，絕對(duì)量不見增長(zhǎng)，相對(duì)量逐年下降。不僅如此，賣得少的同時(shí)，價(jià)格也江河日下，市場(chǎng)不景氣，成了名副其實(shí)的“霜（雙）降”。城市中心區(qū)物業(yè)價(jià)值的連續(xù)性下降，以及晚間居住者的漸顯稀少等典型特征的出現(xiàn)，表明某存在一定的城市“空心化”現(xiàn)象。津門已經(jīng)出現(xiàn)以SOHO命名并有相應(yīng)戶型設(shè)計(jì)的項(xiàng)目。無(wú)論如何，它是一個(gè)好苗頭，標(biāo)志著某人也開始有了創(chuàng)新精神。隨之，近年一些學(xué)生公寓、老年公寓、藍(lán)卡小區(qū)、度假住宅等新興物業(yè)的規(guī)模開發(fā)和銷售量不斷增加。國(guó)外學(xué)者說得好，新的富有生命力的商機(jī)往往都在邊際和交叉