【文章內容簡介】 7065 47305 經開 8234 39606 二道 7838 41807 凈月 3731 59608 朝陽 5031 56809 汽貿 3428 3710數(shù)據(jù)來源：CRIC 中國房地產決策咨詢系統(tǒng)? 2022年商品住宅成交套數(shù)以中小戶型為主，6090㎡%2022年112月商品住宅成交量中占比最大的為6090㎡面積段，成交20617套，%；其次為90120㎡面積段。成交17642套，%。60㎡以下面積段成交12365套，占比20%。120150㎡和150㎡%%。從上述數(shù)據(jù)可以看出，目前中小戶型仍是主流產品。還是以客戶的剛性需求為主。大面積段產品在長春市場仍有一定需求。商品住宅的成交與供應結構相對應，2022年112月的商品住宅新增供應中，占比最大的即6090㎡的戶型，其次為90120㎡。供應結構在一定程度上決定了成交戶型的情況。和面積段相對應， 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項目可行性研究報告18戶型成交方面也是二房、三房成交量較大。 長春市2022年112月商品住宅成交各面積段占比情況? 2022年112月商品住宅成交均價4460元/㎡2022年112月商品住宅成交均價4460元/㎡，%。除1月份和3月份之外，2022年中其它月份商品住宅月度成交均價都保持在4000元/㎡以上。整體來看，從價格走勢圖可以看到成交均價上半年漲幅較小，下半年成交均價普遍較高，維持在4400元/㎡以上。環(huán)比波動幅度較大，整體成交均價呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢，基本圍繞4000元/㎡上下波動。2022年112月的成交均價在10月達到最高點，為4860元/㎡，之后有所回落，但依舊高于上半年其它月份。10月份秋季房交會是長春歷史上首次一年舉辦的兩次房交會。展會經濟促進商品房的成交，其成交均價也達到了本年度較高水平。10%5%0%5%10%30003500400045005000091 092 093 094 095 096 097 098 099 091009110912元 /㎡成 交 均 價 環(huán) 比 增 幅 長春市2022年112月商品住宅成交均價走勢總體來看，2022年長春市可用相對火熱來說明，在各種利好政策的支持下，房地產市場又呈現(xiàn)一片繁榮的景象。在2022年市場持幣觀望后，2022年市場剛性需求釋放的催動下，市場抗風險能力增強。2022年長春市場需求仍以剛性需求為主導，輔以改善性需求，供應結構將維持穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，沒有較為明顯 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項目可行性研究報告19的市場風險因素，2022年長春市場整體處于低度風險的區(qū)域內。市場表現(xiàn)為成交量的增速將進一步放緩，但隨著市場供應結構的不斷調整、購房需求的增加，將推進市場去化速度，但同樣激烈的市場競爭不可避免，這就要求各開發(fā)商把握市場機會，提高產品創(chuàng)新，規(guī)避同質化競爭，進而推動長春房地產市場的良性健康快速發(fā)展。4 區(qū)域經濟環(huán)境研究凈月開發(fā)區(qū)位于長春市市區(qū)東南部，西臨長春高新技術開發(fā)區(qū)，東與長春市二道區(qū)毗鄰，南與長春市雙陽區(qū)接壤，北接長春經濟技術開發(fā)區(qū)，是建設二十一世紀長春南部新城的最佳區(qū)位。凈月開發(fā)區(qū)距長春火車站 16 公里，距市中心人民廣場 14 公里，距長春國際機場 23 公里，有長大、長伊、長四、長吉四條公路途徑該區(qū)，郊區(qū) 102 路、120 路小公共汽車及 160 路公交車臨區(qū)而過，城市輕軌已于 2022 年底開通。優(yōu)越的地理位置，便捷的交通為房地產開發(fā)提供了十分便利的條件。該區(qū)域西北側為開發(fā)區(qū)新建的文化園區(qū)，有東北師范大學凈月校區(qū)、吉林公安高等?？茖W校、長春中醫(yī)學院等高校組成。東北師范大學還擬在其校區(qū)南部建師大附中、附小。良好的文化氛圍，為房地產開發(fā)提供了較為理想的文化氛圍。 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項目可行性研究報告20近幾年，擁山臨水的自然環(huán)境和道路等配套設施逐漸完備，凈月區(qū)初步形成了“城在林中、路在綠中、房在園中、人在景中”山水型新城區(qū)的框架和風格，東南板塊的區(qū)域價值得到大幅提升。目前，凈月別墅項目已經超過 10 家，占長春別墅市場供給量的 70%以上。 社會經濟成立于 1995 年的長春凈月經濟開發(fā)區(qū)，是經吉林省人民政府批準設立的省級開發(fā)區(qū)。區(qū)內包括國家“AAAA”級風景名勝區(qū)——凈月潭國家重點風景名勝區(qū)、亞洲最大的人工林場——凈月潭國家森林公園、吉林省凈月潭旅游度假區(qū)。規(guī)劃面積 478 平方公里，轄玉潭、新湖、新立城三個整建制鎮(zhèn)、凈月、永興兩個街道辦事處和凈月潭國家森林公園、新立城水庫、偽滿皇宮博物院、汽車文化園，常住人口 萬人。開發(fā)區(qū)三面臨水、四面環(huán)林，區(qū)域內林水總面積243 平方公里。經過十多年的發(fā)展建設，凈月經濟開發(fā)區(qū)經濟連年保持 20%以上的高速增長，主要經濟指標在全省省級開發(fā)區(qū)中均列首位。投資吸引力不斷增強，區(qū)域整體價值迅速提升，成為海內外投資商關注的焦點和投資的熱點。數(shù)據(jù)顯示：2022 年，凈月經濟開發(fā)區(qū)全年完成地區(qū)生產總值 277 億元，同比增長 %，占整個長春市 %的比重；完成全口徑財政收入 億元，同比增長%，其中可支配財力 12 億元，為公共支出提供了強大支撐；完成固定資產投資 284 億元，同比增長 33%。各項主要經濟指標均好于年初預期，創(chuàng)歷史最好水平。 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項目可行性研究報告21目前，凈月開發(fā)區(qū)己經形成了以凈月潭森林公園、偽滿皇宮博物院、長影世紀城等為代表的旅游休閑產業(yè)體系，以東北師大凈月校區(qū)、吉林農業(yè)大學、稅務學院新校區(qū)、華僑外國語學院、吉林省農科院、中國農業(yè)科技東北創(chuàng)新中心等為代表的文化教育科研產業(yè)體系，以香港和記黃浦、中海水岸春城、富奧花園、萬科地產等為代表的房地產業(yè)體系，以國家制造業(yè)軟件基地－－一汽啟明軟件園、干細胞中心、生物醫(yī)藥、精密制造等高科技產業(yè)群為代表的高端產業(yè)體系。 （長春著名景點：凈月潭） （長春著名景點：長影世紀城） 重點項目介紹（1） 和記黃埔 御翠園項目 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項目可行性研究報告22該項目由和記黃埔地產有限公司投資興建，香港 LCK 設計公司，歐式建筑風格，占地 92 萬平方米，建筑面積 42 萬平方米，總投資 21 億元人民幣。主要建設高檔住宅、會所及觀景公園。（2） 萬科 蘭喬圣菲項目該項目由萬科集團投資興建，別墅由美國 JDWA 規(guī)劃設計所設計，多層住宅由深圳雅尚設計有限公司設計，西班牙及美國加洲相結合的建筑風格。占地 萬平方米，建筑面積 萬平方米，總投資 億元人民幣，主要建設疊拼別墅、花園洋房、多層小戶型住宅及商業(yè)。（3） 華業(yè) 玫瑰谷項目該項目由深圳華業(yè)集團投資興建，由澳大利亞五合國際設計公司設計，現(xiàn)代田園建筑風格。占地 32 萬平方米，建筑面積 34 萬平方米，總投資 9 億元人民幣，主要建設商業(yè)及住宅。（4） 力旺 弗朗明歌項目 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項目可行性研究報告23該項目由吉林省盛榮房地產有限公司投資興建，由美國 HPA 公司設計，地中海建筑風格。占地 25 萬平方米，建筑面積 21 萬平方米，總投資 億元人民幣，主要建設高檔住宅、商業(yè)中心及會所。（5） 中海地產項目　　該項目由中海集團投資興建，共分為三個組團，水岸春城為西班牙風格，萊茵東郡為德國風格，水岸馨都為蘇格蘭風格，總占地 92 萬平方米，總建筑面積 98 萬平方米，總投資 30 億元人民幣，主要建設高檔住宅及會所。（6） 幕利亞超五星級酒店項目該項目由長春吉實益田置業(yè)有限公司投資建設，日本建筑設計公司和法國KS 設計公司設計，占地 10 萬平方米，建筑面積 13 萬平方米，總投資 13 億元人民幣，主要建設超五星酒店、會議傳媒中心及酒店配套設施等項目，擬建設發(fā)展為旅游度假、會展會議、休閑娛樂為一體的綜合類酒店。長春吉實益田置 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項目可行性研究報告24業(yè)有限公司成立于 2022 年 3 月，由印尼慕利亞集團和深圳益田集團共同投資組建。該項目建設將填補長春南部高端酒店市場的空缺，更好地完善區(qū)域旅游度假設施，促進凈月潭旅游板塊的價值提升。（7） 富奧汽車展覽館項目該項目由華商集團投資興建，占地 萬平方米，建筑面積 萬平方米，總投資 2350 萬元人民幣，主要建設汽車展覽館，已經投入使用。該項目是國內最大的老爺車展覽館，由吉林省建工學院設計，于 2022 年 3 月正式興建，2022年初建成，2022 年 7 月投入使用。展區(qū)寬敞明亮，主要反映了中國汽車的搖籃－長春，再現(xiàn)了長春汽車發(fā)展的每一個過程：從第一輛“解放牌”卡車開始，從東風到紅旗，從解放 CA10 到 80 年代末卡車，長春汽車工業(yè)由最初的摸索階段到現(xiàn)在的繁榮發(fā)展都在這里生動體現(xiàn)，展品中還有部分美國、前蘇聯(lián) 40－50年代的老爺車。展館中所展出的老爺車中很多車型已是國內唯一，精美絕倫的裝潢設計與老爺車相得益彰，已經逐漸成為國內外老爺車愛好者心中的理想殿堂。 發(fā)展規(guī)劃在 2022 年 1 月 20 日召開的長春凈月經濟開發(fā)區(qū) 2022 年全區(qū)工作會議上，凈月經濟開發(fā)區(qū)管委會主任管樹森對未來五年的凈月作了遠景規(guī)劃。未來五年，凈月開發(fā)區(qū)將明確“三大目標” ，建設“五大園區(qū)” ，努力用五年左右的時間，把凈月開發(fā)區(qū)建設成為結構合理、功能完善、特色鮮明的長春市生態(tài)核心區(qū)、中央休閑區(qū)（CRD）和高端產業(yè)集聚區(qū)。堅持“一主三輔”的產業(yè)方向，實施“園區(qū)帶動”發(fā)展戰(zhàn)略，集中力量主攻具有牽引性和輻射力的龍頭企業(yè)，拓展上下游產業(yè)空間，促進產業(yè)結構的優(yōu)化和升級，打造面向東北亞、服務“長吉 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項目可行性研究報告25圖”的新興現(xiàn)代服務業(yè)產業(yè)集群。五年累計實現(xiàn)地區(qū)生產總值 2500 億元，年均增長 20%；現(xiàn)代服務業(yè)增加值占地區(qū)生產總值的比重達到 75%以上；累計實現(xiàn)全口徑財政收入 140 億元，年均增長 20%；累計實現(xiàn)固定資產投資 3000 億元，年均增長 30%。 小結凈月區(qū)自理條件優(yōu)越、自然景觀較好，文化氛圍較濃，未來開發(fā)產品形態(tài)適合高端產品，是長春高端產品及富貴階層第一居所和投資的首選之地。5 區(qū)域房地產市場分析 市場整體特征作為整個城市頗為稀缺的自然資源，凈月有著其他城區(qū)不可比擬的森林和水系，而這種環(huán)境上的優(yōu)勢給居住者帶來的最直接影響就是生活的安逸和高質量的空氣指標；另外，凈月的教育資源也極為豐富，大學校園集群區(qū)域集合了東北師范大學、農業(yè)大學、中醫(yī)藥大學、華僑外國語學院、長春稅務學院等多家高校的校區(qū)，在提供優(yōu)質教育資源的同時，更為區(qū)域的發(fā)展注入了更多的人氣和動力。而以這個區(qū)域為中心的居住氛圍和商業(yè)氛圍發(fā)展也頗為迅速，首先是高校周邊的居住氛圍乃至整個凈月的居住人口的快速增加，都讓凈月一改前幾年人煙稀少的狀況，而居住者數(shù)量的增多直接帶動的就是商業(yè)的大跨度繁榮。這些因素也是凈月區(qū)內多家地產項目所看重的優(yōu)勢。據(jù)相關部門統(tǒng)計，長春共有別墅樓盤 25 個，其中在售 21 個，絕大多數(shù)別墅集聚在凈月開發(fā)區(qū)，有 16 個之多，占整個別墅市場的 64%，僅在售項目就有13 個，占在售別墅市場的 65%。也許是凈月開發(fā)區(qū)偏城市東南一隅，山水兼宜，得天獨厚的地理區(qū)位優(yōu)勢，贏得長春絕大多數(shù)別墅開發(fā)企業(yè)的青睞，形成以其為核心的別墅群落。在翻閱了長春主要別墅樓盤的價目單后，經過我們統(tǒng)計，平均價格從6500—19000 元/平方米不等，其中以 9000 元/平方米居多，獨棟別墅的價格普遍高于聯(lián)排別墅、疊加別墅和雙拼別墅等產品，而由于別墅產品的面積區(qū)間大，產品附加價值多，購買總額更是遠遠超過了一般住宅的水平，例如在力旺?弗朗 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項目可行性研究報告26明歌購買一套聯(lián)排別墅，總房款大約需要 172—260 萬元，一套雙拼別墅大約需要 388—480 萬元/棟。據(jù)某些別墅項目的售樓處工作人員介紹，購買別墅的購房群體主要是城市的高端人群，包括私營業(yè)主、企事業(yè)單位領導、一汽管理層及政府高官等。目前，凈月經濟開發(fā)區(qū)內香港和記黃浦、中海、萬科、國信等大的地產開發(fā)企業(yè)為代表的別墅類產品已成為區(qū)域內住宅的標志性產品。另外，嘉年華廣場項目、迅馳凈月大學城項目、萬科小東溝項目及保利凈月項目也有望在 2022年亮相凈月區(qū)。在住宅市場人氣趨旺的帶動下，商業(yè)地產投資不斷升溫。全年商業(yè)地產開發(fā)面積達 萬平方米，是上年的 倍，占全區(qū)房地產開發(fā)面積 萬平方米的 %，較上年提高 10 個百分點，地產開發(fā)結構呈現(xiàn)出商業(yè)比重逐步提升的良好態(tài)勢。 區(qū)域總體市場走勢 凈月區(qū)2022年112月商品住宅供求關系對比